日商エステムのマンションってどうですか

[匿名さん]

新しい会社で伸び盛りなのですが、評判や、現在入居している方の満足度など知りたいです。

お問い合わせ窓口
http://www.n-estem.co.jp/info/inquiry.html

[52: 匿名]

私は近く診断士と弁護士を立てて、訴訟に踏み切る予定です。壁は傾き、床とトイレの壁は波打ち、敷きは歪んだ状態で、オプションの腰壁が浮いている等々･････木材の性質だとふざけた事を平気で言う会社を。壁は離れていく事が多く普通らしい??????

[53: 匿名]

9年目だけどあちこちひび割れが酷いな

[59: 匿名さん]

もともと、賃貸業者だった？

[61: ななし]

日商エステムグループのエステム賃貸マンスリー館・株式会社リブラブでマンスリーマンション借りた方いらっしゃいますか？良かったこと悪かったこと、聴きたいです。

[73: 匿名さん]

建物自体も良くないですね。

[74: とく]

神戸の某エステム系マンションを分譲賃貸で借りています。ペット可です。

現在築5-6年くらいでしょうか。
床の材質はギシギシいいますし傷がすごく目立ちます。
トイレの壁は自然と剥がれかけています。

今後分譲マンションを買うことがあっても絶対このようなところは買いません。
いいところは防音がかなりしっかりしているところと玄関前にポーチがあるところ、玄関が鏡張りできれいというところくらいです。

悪いところはあげればきりがないですが。。。

・なんといっても収納力が悪すぎる！掃除機も入らないし、お客様用のお布団なんていれるところはありません（奥行きのある収納場所がひとつもない！）。ウォークインクローゼットとは名ばかりでこれなら平面のクローゼットの方がまし！というくらい狭い。
・部屋の間取りを少しでも広くしようとしたのでしょうが、壁がでこぼこすぎる。角という角は柱の形がでており、天井も支柱があるためデコボコしたかんじ。タンスとかテレビ台とか置きたいばしょにおけない。も部屋の隅の10ｃｍの凸のせいで。天井でつっぱるタイプの本棚を設置したかったけれど、上も凸がいっぱいで部屋中のどこにもおけない。

こんなマンションを購入するひとが不思議です。

[75: 入居済み住民さん]

今住んでますけど、とりあえず問題なく半年。私は分譲賃貸の借り主。
ごみは分別しなくていいし、水代は家賃に小見出しやし、良さげですよ

[76: 周辺住民さん]

エステムコート名古屋駅前CORE

愛知県名古屋市西区那古野2丁目2403（地番）
JR線・新幹線・あおなみ線・市営地下鉄桜通線・東山線「名古屋」駅より徒歩8分
地下鉄桜通線「国際センター」駅より徒歩6分

http://www.n-estem.co.jp/ec_core/

上記物件の柱施工について、実際に当方が目視した施工と
当該サイトで謳われている施工方法について書き込みます。

上記WEBサイトトップ　→　構造
強度・耐震性を高める鉄筋配置の図解の中で
『溶接閉鎖型帯筋』とありますが、
当方が現地の施工中の北側の柱の1本の一部の鉄筋に『スパイラル方法の帯筋』がむき出しになっているのを目視したのですが、本当に『溶接閉鎖型帯筋』の施工で間違いないのでしょうか？

自身が購入する立場であれば、如何なる僅かな実態でも知りたいとう性格なので、書き込みいたしました。
当該物件施工関係者の方で、この書き込みを閲覧されていて、施工経緯について、実態を開示いただければ幸いです。

[77: 入居者です]

建築関係の事はよくわからないんですが、、、

エステムのマンションに入居してもう一年くらいですが、今のところ私は、何の問題も感じないですよ。
駅のすぐ近くですけど、窓を閉めたら電車の音も聞こえないですし。
物件によって違うんですかね〜？？

ちなみに、このマンションは最近建ったばかりのモノみたいです。

[78: 匿名はん]

評判どおりかと・・・
断ったら罵声を浴びせられました。
私も仕事が営業で飛び込みで電話営業する事ありますが、こういった捨て台詞は最低ですね。
その会社と営業マンの資質を疑います。(；一_一)

[82: 働くママさん]

趣味の悪い、LED照明看板どうにかして下さい。
明るく過ぎてカーテン開けないし、眠れません。

[83: 購入経験者さん]

融資話を持ちかけ、しつこい勧誘、買ったが最後、その後は、話が全く異なっていた。
税金対策？
どこが？

１R購入のために、ローン組まされ、専門業者に再度計算してもらったら、35年ローンで、家賃収入を差し引いても
10,000,000円以上の損失になるとの事。
勿論、固定資産税や何やかんやの雑費をいれればこれ以上の赤字。

販売担当者に詳しい話を聞こうとすると、「退職しました」との一言。

本当に泣き寝入りしか出来ない購入者も多いはず。
良心的な業者に相談したら、「まだ1件だけの購入で良かったですよ、勧めるまま何棟ものマンションを投資目的で購入し、
かなりの負債を抱えてしまっている人も多い」と。。。

老後資金を返してほしい。

[85: 匿名さん]

＞＞８３

暇な時限定なら営業電話の話し相手になってもいいが話の内容と商品の内容が胡散臭い。
前から不動産投資の不労所得には興味があったので、いい機会だと思って色々調べましたが
余りにもメリットが無く、投資業者だけが儲かる気がします。
少なくとも、私にはメリットがないです。

物件価格や家賃、節税条件によって違うと思いますが、私なりに計算してみました。
不動産は奥が深くて個人が手を出すには難しいと思いました。

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■　試算Ⅰ
年間家賃収入７８万円（毎月６５，０００円×１２ヶ月）　÷　物件価格１，６００万円　×　１００　
＝　利回り４．８７５％

これだけ見たら利息が高くて魅力的。

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■試算Ⅱ
年間家賃収入（手取り）６０３，６００円（毎月５０，３００円×１２ヶ月）　÷　物件価格１，６７０万円　×　１００　
＝　利回り３．６１４％

購入時諸経費（登記費用等）　７０万円　
建物管理費　毎月６，０００×１２ヶ月
修繕積立金　毎月１５００円×１２ヶ月
賃貸管理料　毎月３，０００円×１２ヶ月
固定資産税　年間５万÷１２ヶ月＝毎月４，２００円

年間家賃収入から管理費等（資産運用経費）を引いて手取り計算にしてみました。
購入時諸経費を物件価格（仕入れ価格）に上乗せしました。
そうすると、利回りが１％下がります。
でも、これだけだとまだ悪くない。

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■試算Ⅲ

年間家賃収入（実質）４８３，６００円（６０３，６００円－１２万円）　÷　物件価格１，６７０万円　×　１００
＝　利回り２．８９５％

空き室時の家賃未収入　※何ヶ月空くのか不明？
業務委託手数料（入居者入れ替え時）　家賃の２ヶ月
リフォーム費（入居者入れ替え時）※部屋の状態によって金額が不明？

投資マンションに関する書籍を見ると、ワンルームマンションの平均入居年数は東京都内で３年、
地方の場合はもっと短期間。
仮に３年毎の入れ替わり時に、２ヶ月間の空き室と仮定しリフォーム費１０万と仮定する。
空き室家賃１３万円（家賃２ヶ月）＋業務委託手数料１３万円（家賃２ヶ月）＋リフォーム費１０万円
＝３６万円　
３年で割ると１年につき１２万円の経費が必要になるので年間受取家賃から差し引いて試算。

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■試算不能デメリット条件
修繕積立金の上昇リスクは試算不能
（私の居住する某財閥系列マンションでも築１０年頃から３０％以上の値上げしました。）
地震災害、津波災害等の天災リスクは試算不能
（東北や阪神大震災みたいな巨大地震の場合は何も残らない。）
築年数が古くなった場合の家賃下落リスクは試算不能
（賃貸マンションは場所によるとは言うが、東京都内では一般的に築１５年で２５％下落という話もあります。）

■メリットとデメリットの試算不能
上記は、物件を一括購入した場合ですが、投資マンションはローンを組むことにより
現役世代の節税効果とローン支払い中に死去すれば団体信用生命保険によりローン支払免除の保険効果があります。
ただ、節税は個人によって違いますし、生命保険は普通に加入しても１６７０万程度なら年間３万程度です。
３５年ローンの支払金利と個人差を考えて、節税と保険と金利はプラスマイナスゼロと仮定します。
実際は金利負担の方が圧倒的に重いと思いますが。

[89: 匿名さん]

８５さんへ

詳細な収支計算ありがとうございます。
随分と参考になりました

[93: 匿名さん]

神戸の某エステム系マンションを分譲賃貸で借りています。
入居してからガッカリしたことを書きます。

・水圧が弱い。
洗濯物に洗剤が残って白いシミになってます…。（これまではそんなことありませんでした）
シャワーも弱く、シャンプーなど残らない様に念入りにすすがないといけない為、時間が勿体無いです。

・大きな道路が近くにあるので、車の音がとてもうるさい。
せっかく家賃高めだけど高い階を選んだのに、騒音のせいで夜は窓を開けて寝れません…。

・保険料
2年ごとに3万円掛け捨て。他のマンションより高い気がします。
（ちなみに仲介会社のホームページで物件を見たときは「1.5万」としか記載はありませんでした。怖い）
うち半分は「エステム安心クラブ」による「24時間サポート」というよくわからない保険に1.5万です。
強引に絞りとってるなぁという印象しかありません。

・フローリングの床が柔らかい
歩いてるとフワフワします。
転がる椅子だと間違い無く傷だらけになるでしょう。

自分がもっと注意深ければ防げたことばかりかもしれません…。
でも入居後検討中の皆様の御参考になればと思い、書き込みました。

[94: 匿名さん]

日商エステムに電話して、『大阪エリアの最新の空室一覧をFAXして下さい』
というと、現在募集中の敷金、礼金、家賃、広告料、とかが載ってるから
オーナーさんは一度貰うと良いと思いますよ。

[95: 匿名さん]

関西の投資用ワンルームの業界団体だけど、
ここの会員の会社って、余り良い評判とか噂を聞かない社名ばかりだね・・・
上場企業も３社あるのに。

近畿中高層不動産協会｜会員一覧
http://www.nicyukyo.com/member.html

株式会社　アークジャパン http://www.arkjapan.co.jp/
株式会社　エイグランド http://www.agrand.co.jp/
株式会社　エスカーサ http://www.escasa.jp/
株式会社　エスティライフ http://www.estylife.com/
株式会社　エスライズ・エージェンシー http://www.esrise.co.jp/
享代クリエイト　株式会社 http://www.kyodai-create.co.jp/
サムティ　株式会社 http://www.samty.co.jp/
株式会社　新成トラスト http://www.shinsei-trust.co.jp/
株式会社　創生 http://www.sousei.com/
株式会社　日商エステム http://www.n-estem.co.jp/
株式会社　日成アドバンス http://www.nissei-ad.com/
株式会社　日本ヴェルテック http://www.vertex-j.com/
株式会社　日本エスト http://www.nihon-est.co.jp/
日本エスリード　株式会社 http://www.eslead.co.jp/
日本ジェネシス　株式会社 http://www.japan-genesis.com/contents/
日本ホールディングス　株式会社 http://www.nihon-holdings.co.jp/
株式会社　プレサンスコーポレーション http://www.pressance.co.jp/
株式会社　ホームズ http://www.ush-homes.co.jp/pages/
株式会社　ラナップコーポレイション http://www.runup-gr.com/
株式会社　レビア http://www.levia.co.jp/

[96: 匿名さん]

ワンルームマンションを騙されて買った奴は、取り返せる場合もあるよ。
このホームページ読むといいよ。


藤森克美法律事務所ホームページ
http://plaza.across.or.jp/~fujimori/index.html

藤森克美法律事務所
ワンルームマンション投資商法被害者に大朗報!!　東京地裁、業者に４６９６万円余の支払いを命令
http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:2wd4hkLnOHEJ:plaz...

１　東京地裁民事３１部ハ１係は、武蔵野市に本社をおくＴＰ社に対し、２０１２年３月２７日、静岡県東部に居住し川崎市の大手企業の研究所に
勤務するＡ男さん（１９６９年７月生、当時３９才）が買わされた２件のワンルームマンション（新横浜と大田区馬込）について、
「本件契約１及び２の締結の際、重要事項である物件１及び２の客観的な市場価格を提示していないこと、家賃収入が３０年以上に亘り
一定であるなど非現実的なシミュレーションを提示し、原告に月々の返済が小遣い程度で賄えると誤信させたこと
及びその他原告が物件１及び２についての不動産投資をするに当たっての不利益な事情を十分説明していなかったなど
消費者契約法にいう重要事項について原告に不利益となる事実を故意に告げなかったため、原告はそのような事実が存在しないと誤認し、
それによって原告は本件契約１及び２を締結したものであるから、同法４条２項による取消しが認められる」として、
原告が被告に支払った代金総額５０１６万５９００円から原告が被告から受け取った家賃などの総額３１９万９１８９円の
差額４６９６万６７１１円を支払えとの判決を下しました。

[97: 匿名さん]

営業マンがいうには、「みなさん、資料だけ見て買いますよ。現物なんてみませんよ。」とのこと。まあ、何人かはそんな人がいるんでしょうが。
これで売れるんだから、私も投マン業はじめようかな。

[98: 匿名]

初期投資回収までに1600万円÷年間家賃80万円＝20年もかかる。

[99: 匿名さん]

>>98
20年なら最高にいいやん！

って、1600万の物件だとワンルームでしょ。
月6.6万やと、その年間家賃に、管理費や修繕積立金が入ってるやん！
だから年間で12万引いて計算しなはれ！

それに空室期間は？
新築から10年分の空室期間って平均15％らしいよ。
古くなればもっと空いて家賃が入ってこないよ。

家賃下落は、新築で6.6万なら5年後には6.1万くらいでしょ。
家賃下がった分も計算しなはれ。

それに、リフォーム費は？
今は入居者から原状回復とるの難しいからオーナー負担ばっかりやで。
ワンルームの平均入居期間1年6ヶ月で退去される度に
平均5万～10万くらい掛かるんやで。

集金代行手数料は？
毎月3,000円とか。

業務委託手数料・広告料は？
入居決まったと思ったら家賃の2ヶ月とか払うやで。

最低でも経費で35％掛かるとすると、10年間の平均手取り家賃は45万くらいじゃないかな。
そうすると、投資金回収するのに35年間も掛かる。

その上、ローンの金利入れたら、50年くらいやな。