住友不動産の評判は？

[Campus]

シティハウスシリーズの購入を検討していますが、住友不動産のマ
ンションの評判はどうでしょうか？

私の感想として、高級マンションではない（庶民的）ですが、造り
・設備・デザインとも良くまとまってツボは押さえられているよう
に思います。
ダイレクトメールや電話など過度な営業もまったくありませんし、
価格も値引き販売をしない為、販売のギリギリまで市場調査をかけ、
適正価格で販売出来るよう努めているとのことで、好感を持ってい
ます。

現在、住友不動産のマンションにお住まいの方、いろいろ情報をお
持ちの方、管理会社（住友不動産建物サービス）などの評判も含め
て教えて下さい。

【以下のリンクは管理人により追加されました】
住友不動産の企業情報＠株情報コム
http://kabujoho.com/list/8830.html

[41: 匿名さん]

住友って長期修繕計画の修繕基金が異常に高いの、
みなさん、気づいてます？
同程度のマンションで三井や野村が10年後50万、
20年後70万程度に設定してるのに、住友だと
20年後は100万超えてます。
売れ残りが多いのって、このへんにも原因があるのかな？
ちなみに首都圏の物件の話です。

[42: 匿名さん]

＞4120年後は100万超えてます。
現実に則しているってことでしょう。実際それくらい軽くかかる。
よそが、嘘ついてるだけです。住友の回し者ではないですが。

[43: 匿名さん]

age

[44: 匿名さん]

住友見栄えはいいよ。おまけに、売れ残りのため巨大な「住友不動産分譲中」の横断幕もあって、マンションの
出入りをするとき優越感があっていいよ。また、共用部分は100人ぐらいで使う予定だけど15人ぐらいでつかつ
かっているので「エレベーター」は自分専用か？？と勘違いしています。もち、機械式駐車場の人待ちもありません

[45: 匿名さん]

[46: 匿名さん]

住友の物件て、いつも少しずつしか価格を発表しないのですか？
優先分譲期間でも、希望の出ている部屋を優先して開放するわけでもないし、
（低層希望の人だっているでしょうに一部高層階しか優先していない）
抽選にならないように客の希望を分散させるようなこともないのは
住友さんだからでしょうか？せっかく早くからアプローチ
したのにぜんぜん優先分譲の恩恵を感じません。

[47: 匿名さん]

センスはいいけどね

[48: 匿名さん]

タンクレストイレなんかのものは後で自分で取り替えられる。
建物自体のセンスがいいのが住友。

[49: 匿名さん]

たしかにブランド物的な雰囲気はある。
エントランスとか上品だよね。

[50: 匿名さん]

営業の担当者が次々変わる。これってどこでもそうなんですか？二番目の人が１番よかった。契約した後の三番目の人は挨拶など一切無い。そんなもんでしょうか。なんか感じ悪いんですけど。

[51: 匿名さん]

[52: 匿名さん]

>48
そのとおり、タンクレストイレへの交換は１０万もだせばあとでできますが、外観の変更はできません。

[53: 匿名さん]

>>48
水道の水圧の関係で取り付けられない可能性があります。

[54: 匿名さん]

住友さんは売る客を選びます。

[55: 匿名さん]

>>41
むしろ、きちんと計画して金額も出してるのでかなり好印象。
将来修繕の際には金銭面でもめる可能性は低い。納得した上で購入しよう。

[56: 匿名さん]

>>41
住友の物件購入しましたが、修繕基金そんなに高くなかったですよ。勿論、物件の規模にもよりますが、何平米の話してますか？

[57: 匿名さん]

>56
20年後、30年後の金額も把握していますか？

[58: 匿名さん]

>>57
言いたいことはわかりますよ（笑）
しかし住友の場合は長期修繕計画案があり、最初から金額を明確にしてるから安心だと思います。
他とところですと、あとから改定されたり融資を受けて修繕したり、こんなはずでは・・・というのを耳にします。
契約前から将来20年後、30年後に数十万円ドーンとかかると言われたほうが心構えも出来て良いのでは？

[59: 匿名さん]

修繕積立金と管理費を高く算出しているところは良心的だと思いますよ。
どちらも売るときには安く見せかけて、入居後には値上げせざるを得ないのが普通ですから。
管理費の場合は高ければいいと言うものではありませんが、
内訳（特に管理委託費の部分）をよく精査すれば本当に高いのかどうかわかります。
修繕積立金に関して言えば高ければ高いほど良心的と考えていいと思いますよ。

[60: 匿名さん]

住友物件に決めたものですが、たしかに全てが高い！！
しかし、巷の「安物買いの・・・・・・」にはなりたくありません。
ＮＥＯデべ、小デべ物件は魅力的な文句が多いので、あえて避けました。
口数少ない営業マンでしたが、質問には的確にわかりやすく説明してくれました。

[61: 匿名さん]

＞６０
おめでとうございます。

でもこの時期によく購入に踏み切れましたね。
１年ぐらい様子見が一般的な見方だと思いますから、販売が下火で値引き狙いが出来ればとも考えられますね。

[62: 都心に住みたい]

住友の山手線内のマンションに入居予定です。
住友は、値引きはしない、売れ残りは気にしない、ブランド力で売っていく、
といった、殿様商売ですね。
でも中古市場では確かに、住友不動産分譲はステータスがありますね。
住み心地よりも、外観重視、エンタランスの豪華さ重視といった感じで
万人に受けないけど、同じような指向を持ったユーザーには圧倒的な支持があるよ
販売の担当者が言っていました。

[63: 匿名さん]

住友ＤＭうざいほど来ますよ。売れてないからしょうがない？

[64: 匿名さん]

>>63
値引きして売るよりいいと思いますが

[65: 匿名さん]

不動産の格言
安くて好い物はない。高くて悪いものは沢山ある。
なぜ売れぬ住友不動産のマンション。あまりに売れなさすぎだ。

[66: 匿名さん]

65さん、まったくそのとおり。
おまけに売れ残りなのに、見え張りすぎ。
都内某物件、売れ残り期間、そろそろ２年、なのに、
「こことここの部屋は３月までモデルルームとして使うという条件で
ＸＸで売ってあげる（値引きの値段提示）」というＤＭがきました。
何を勘違いしてるのか・・・
そういわれてありがたく飛びつく客がいるんでしょうか。

[67: 匿名さん]

殿様商売だからなスミフは。
物件は悪くないから売り方さえ変えればだいぶ違うのに・・・

[68: あきさん]

スミフの中規模マンションで、モデルルームさえ作らないところがあると聞きました。
図面とパンフレットだけで、買うのは不安はないのでしょうか。
まあ、モデルルームは良く見えるので、竣工後の棟内モデルルームでも良いのですが、
高層階の条件の良い部屋は、売れてしまいますよね。

[69: 匿名さん]

スミフの物件はモノは悪くないと思います。
躯体はしっかり作っていると思います。ただ、最近は
目に見える仕様を露骨におとしている気がしますが・・・
やはり高買いさせて、売れ残りの分はそれで補ってる気がしますね。
あとは営業方法。内心あせっているのに、あくまでおっとりを装っているのが悲しい。
もう少し売り方を考えたほうがいいですね。
熱心に売ろうとすることでブランドイメージがきずつくとでも勘違いしてるのか・・・
どうも覇気のないセールスマンが多いですね。
あれでは売れるものも売れません。

[70: 匿名さん]

営業は強くは無い。むしろ弱い。しかし弱い営業でも売れるくらいの物件だと思う。
でも売れぬ。なぜ？どうして？何が悪い？売れなさすぎだ。がんばれ住友。

[71: 匿名さん]

鍛えられていないんだね、要は。

[72: 匿名さん]

物件なんて、営業力より品質と外観と価格でしょう。
営業されたって、買わない物は買わないでしょう。
売れ残り物件1000万も値引くより、契約者には親切だと思う。
4000万円のローンだって、元金1000万円返済するのに10年近くかかります。
やせ我慢して、他で儲けて、ブランドを守ってくれるのは、住民にとっては大歓迎。

中古物件のチラシでも「旧住友不動産分譲」と、誇らしげに書いてあります。
バブルの頃の文京区の音羽ハウスの暴騰ぶりを思い出しました。

株価も少し前は1000円位だったのに、今日は2300円と倍増してます、内容が悪いはずはありません。

[73: 匿名さん]

住友は品質はあまりよくない。やはりブランド力で売っている。

[74: 匿名さん]

>やせ我慢して、他で儲けて、ブランドを守ってくれるのは、住民にとっては大歓迎。

いえいえ、実際には売れ残りが長引けば値引きをしていますよ。

[75: 匿名さん]

物件と時期によりますが
最初は家具付モデルルーム販売で客を引っ掛けます。
その次に家具プラス値引きで勝負します。
値段は3段階位に分けてくるので
焦ってはいけません。
私は最初の段階で買いましたので後悔しています。
まだまだ同じ間取りがあるのに・・・
　

[76: 匿名さん]

去年、住友のマンションを買いましたが、系列の管理会社がダメダメです。
基本的に言い訳ばかりで、同じ担当者でも、日によって言うことがバラバラ。
まともに対応してくれない。
こんな会社を管理会社に指定するなんて、いくら系列だからって、見識を疑います。

[77: 匿名さん]

売れ残り部屋は、頑張れば５％OFFまで値切れましたよ。

[78: 匿名さん]

都内山手線沿線で戸建てに住んでいます。
親の代から築40年になるのですが、マンション開発で住友不動産が地上げに来ています。
ご近所8軒のうち半数が売却に応じたそうです・・・。
現金で買い上げるか、等価交換で新築分譲マンションに入居するかと言う条件を提示されています。
等価交換が条件的には有利なのですが、選択肢がないので同時に住友のマンションの住人になります。

住友の評判が気になります。
等価交換で入居した方、いらっしゃいますか？

[79: 匿名さん]

外部の人間ですが・・・

>住友の評判が気になります。

あきからに高すぎるからなかなか売れないのは事実ですが、
入居した方からの不満は圧倒的に少ないデベだと思いますよ。
野村や三井のような大きく問題になる施工の不具合は出ていないのでは？
等価交換ならよい部屋、有利な条件（駐車場など）を提示されますし、
それについてはご心配にならなくてもよいのではないでしょうか。
もちろんしっかりチェックしなければいけませんが、他のデベよりは
ずっと安心感があると思います。

でも、繰り返し皆に揶揄されてる「売れ残りの多さ」はのちのちいろいろな面で
入居者にかかってくるので、しっかり確認されるといいですよ。
事業協力者が8人とかって、かなりの数ですから、ハッキリ言って、一般の購買者から
は嫌われるパターンです。
売れ残りはデベ所有ですから、管理費や修繕積立金は住友が払ってくれます。
でも、たとえば入居者が少なく（つまり売れ残りが多く）、駐車場収入が
見込みより減ってしまった場合、見込み不足をデベが負担してくれるのは
せいぜい1年ぐらいです。駐車場というのは意外と難しいのです。
駐車場が多く、かつ利用者が多ければ、収入も増えて、住民にメリットがあります。
少ないと入居者同士でもめますし、最初の売れ行きも悪くなります。
でも長い目で見ると、一番入居者が困るのは、
駐車場があるのに余ってしまった場合。機械式ですとメンテナンスもかかります。
都心だと、だんだんクルマを手放す人が増えて、駐車場が余ってしまい
管理組合でもめてるところが多いです。
（駐車料金を上げるとか、他に貸し出すとか）。
またそうした場合、事業協力者が多いマンションは、入居者同士の輪がとりにくい傾向があります。
事業協力者はいろいろな面で優遇されているので、やはり普通の入居者にはおもしろくないわけです。

以上、結論からいえば、住友のマンションは悪くはない。
欠陥などで問題になることはほとんどない。
ただ、マンションの計画をしっかり見極めてからのがよい。
特に住友の場合は売れ残りが多いですから、そのあたり
デベがどう考えているのか質したほうがいいかもしれませんね。

[80: 匿名さん]

>売れ残り部屋は、頑張れば５％OFF

それはうまく交渉しましたね。
近所で、1年半売れ残った物件、住友の提示はやっと10％ＯＦＦでした。

[81: 匿名さん]

79さん
色々教えていただいてありがとうございます。
住友不動産は、特に問題ない比較的良いデベなのですね。
担当者も、あんまり売れ残りを気にしないと言っていました。
といいながら、当初の予想販売価格より少々安価になりそうだと言っていました。
やっぱり企業として色々考えているのでしょう・・。
都心なので十数坪と小さ面積で地権者が8軒プラス大きな月極駐車場という状況なので
他の地権者は単純売却で、全部売却に応じれば多分等価交換で入居するのは2軒だけのようですが、
住民の間で嫌われるかもしれませんね。まあ中古マンションでも
購入した次期によって購入価格に数倍の差があるので
同じようなものでしょうが。
私も別に以前住んでいた中古マンションのローンを払っているので
気持ちは、ある程度わかります。
ただ地権者の立場で言えば、地権者が永年の住居を手放すからある程度の規模のマンションが
建てられる、容積率が確保できるという気持ちもありますが・・。
自宅のの面積が他より大きかったので、棟内で最大の上層階の部屋と、
小さめの部屋2戸室交換することになりそうです。おばあちゃんに住んでもらおうかと思っています。
もちろん不足分は中古マンションを売却して自分で払うつもりです。
ローンの痛みはわかるので、駐車場優先使用権等は辞退するつもりです。
マンションはコミュニティーが大切なのは理解しています。
でも、マンションでどこが地権者住居かわかるものなのですかね？

[82: 匿名さん]

>住友不動産は、特に問題ない比較的良いデベなのですね。

そう思います。周囲の住民との軋轢はときどきありますが・・
「文京音羽」などもその例。結局は日照権・景観破壊などですね。
それはまあ、だいたいどこのデベでもあることです。
札幌では、ちょっとひどく、景観を売り物に高く売りながら、
その後そこの眺めを阻害するマンションを建てたとかで、裁判で
負けました（当然ですね）。
そういうこともありますが、だんだんに気をつけるようになってきてると思います。

＞担当者も、あんまり売れ残りを気にしないと言っていました。

それはおかしな話だと思いませんか？　売れ残っても平気というのは
もともと高く売りつけて売れ残り分もカバーしてるとしか思えません。
それに「気にしてない」わけはないですよ。
売れ残りが長引いてる物件からはやたらと値引きをにおわせるＤＭがきますから。

[83: 匿名さん]

続きです。

＞マンションでどこが地権者住居かわかるものなのですかね？

新築販売のときは当然わかります。
「事業協力者住居」といって、明記されます。
2軒だけなら、それほど問題にならないでしょうね。
「住まいサーフィン」をご存知ですか？　ここの
「パークハウス千石丸山」の掲示板をご覧になると、
検討者が「事業協力者4割は不安だ」というような話で
盛り上がっています。検討者サイドからみた事業協力者のある
マンションの印象がわかりますから、ご覧になってみては？

それと住友は修繕積立金が高いです。10年、20年ごとにドカッと取りながら
月々の支払いも高く予定されています。これについては賛否両論で、
高めに設定しているから逆に良心的ともいえますが、例によって
高めに設定して、不要な修繕までやりそうで怖い、という話もあります。
管理なども系列会社でやりますからね。

私は、住友のマンションに関しては契約寸前まで行ったのですが、
結局維持費が高すぎるので見送り、戸建にしました。
自動車２台もっているというのもマンションにしにくかった理由ではありますから、
これは自動車のない方とは条件が違いますよね。
修繕にお金がかかる、しかも10年、20年先に、
というのは住友に限ったことではなく、どこのマンションも
長年経てばやたらとお金がかかるのかもしれません。
新築で買うときは、それが見えてないだけで・・・

いろいろ見た中では、住友は非常に躯体のシッカリしたマンションを作ってました。
しかし、最近は目に見えるグレードを露骨に落としてます。
いまどき、ペアガラスではないとか、フローリングも質が悪いとか。
これなんかも「住まいサーフィン」の住友物件、「シティハウス本郷弓町」
「目白ガーデンヒルズ」でかなり批判されてますから、現状がわかると思います。
ただ、逆に目に見えるところ（たとえばトイレがタンクレスじゃないとか）は
自分で直そうと思えば直せます。躯体部分は直せません。ですから躯体がしっかりしてる
住友マンションは個人的にはモノとしては好印象です。売り方は下手だと思いますが。
外壁・スラブ圧・天井が自床か二重か、など、躯体にかかわるところは事前に確認できたら
したほうがいいですね。ここに投稿していただければ、他と比べてどのくらいのグレードか
また情報を流しますよ。

[84: 匿名さん]

83さん
＞「パークハウス千石丸山」の掲示板をご覧になると、

色々教えていただいてありがとうございます。
パークハウス、この物件は、地図で見ると元々　丸山町住宅の建て替え工事ですからしょうがないですね。
むしろ、地権者が建て替えによる、容積率の余剰分を売却という意識でしょうか？
地権者も団結しているので、もめそうですね？
以前電話したら、担当者はけっこう不便なのに、文京区特有の強気の発言で、
割安ですよ（？）もうすぐ完売間近みたいなことを言っていました。

私も同意見ですが、区体等の後から手直しできない部分が重要ですよね。
私も経験がありますが、マンションはジャングルジムに、内装を貼っているようなもので
共有部分以外はスケルトンリフォームすると、別物になります。
タンクレストイレなんてせいぜい直しても10万程度でしょう、ガラスは基本的に
共有部分なので、直せませんね。

住友のマンション、維持費はマンションのグレードによって違うみたいです。
ガーデンヒルズ、グランドヒルズシリーズは、シティハウスシリーズに比べると
2倍近いです。
問題は管理費の高さですね、これはあんまり下がる要素は少ないですから。
修繕積立金は、物価の件もあって将来のことは誰にもわかりませんから。
以前のマンションで管理組合の理事を何年かしていましたが、
分譲でデベの手を離れてしまえば、管理組合の運営さえしっかりしていれば
いくらでも見直せますから。
修繕積立金を1000円でも値上げするのに、労力がいるので当初から高めの方が、安心だと思います。
積立金の余剰は、いくらでも使い道があるし、融資を受けて修繕するマンションもあるくらいですから。

以前のマンションでも、管理会社を管理組合で途中で変えました。
ずいぶん対応が良くなりました。

[85: 匿名さん]

83さん、
すでにマンション住まいの経験がおありなんですね。
それなら管理組合の運営や、管理会社との折衝もなれていらっしゃいますね。
管理費は、考えようのところもあると思います。
管理人は掃除とゴミ捨てだけと割り切って、通いにすれば人件費はずいぶん安くあがるはず・・・
とはいえ、戸数の少ないマンションだとやっぱり割高でしょうか。
躯体の部分に口出しができるなら、やはりチェックして、
あとは、ガラスはせめてペアにしてもらうとか提案してみるなどいいかもしれません。
最近の住友はペアガラスをやめてしまったみたいです。コストコンシャスだと思いますけど。
良いマンションになるといいですね。

[86: 匿名さん]

代官山ガーデンヒルズ？
http://toshin-tanhou.jugem.jp/?eid=73

[87: 匿名さん]

>>83
>「パークハウス千石丸山」の掲示板をご覧になると、検討者が「事業協力者4割は不安だ」というような話で盛り上がっています。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38208/res/50-60

[88: 匿名さん]

８７さんへ
＞>「パークハウス千石丸山」の掲示板をご覧になると、検討者が「事業協力者4割は不安だ」

この掲示板は、誤解してますね。
事業協力者は、4割の旧住民ではなくてデベと分譲購入者でしょう。
都内では、1970年前後のマンションは5割ぐらいが容積率オーバーの違法建築だそうです。
当時の建築費の関係か、公立の分譲住宅（＝団地）は、容積率が緩和された地域では、
その余剰分を、新規分譲者に売却して自分達の建て替え費用を軽減もしくは、無料ににしているのでしょう。
当初分譲時の住民全員に大きな経済力があるとは考えにくいです。
都内のマンションでは数年前に調べた時点で、建て替えられたのは、
わずか５０カ所程度、その中で建て替え費用を全て住民の持ち出して建て替えられたのは
数カ所だったと記憶しています。
都内にいくつかあった、同潤会アパート（飯田橋とか原宿、渋谷）と同じ方式でしょう。
つまり、購入者側から見れば旧住民が「事業協力者」ですが、本質はデベと新規住民が
「建て替えの事業協力者」になります。
今回のように、容積率の余剰分を分譲する場合もあるし、余剰住戸を管理組合の所有にして賃貸にして
建て替え費用をまかなうのでしょう。
現在築30年以上のマンションは全国で100万戸以上、その大半は大都市、特に都内都心部に
集中しているようです。年を追うごとに増加するのは当たり前です。
現在の新築分譲マンションの遠い将来の姿です。
区体は100年持つかもつかもしれませんが、生活様式も変わる可能性は否定できません。
（同潤会原宿アパートはお風呂がなかったみたいです、当時としては最新設備だったのですが）

ただ、考えられるのは40年前の竣工なので、旧住民は現在では年金生活者か相続後の2世だと予測されます。
５〜8000万円の物件を購入できる、経済力（ローン余力？）のある住民とは多少しっくりいかないでしょうね。
オイルショック以前のマンションは、当時の分譲価格も1000万円未満だったので
同じような状況が、外部からは予測されるでしょうが。平成を除くと、インフレが通常でしたから。

ただ体験的に言うと、新規購入者の心配事は全く問題ないと思います。
戸建てだって、古くからのおじいちゃん、おばちゃんの町内に、新婚さんが家を購入することが
ありますが。おばあちゃん達が子供を可愛がり、若い人が年寄りをいたわり、
良いコミュニティーが形成されます。
むしろ、昔の団地、現在の分譲マンションの方が、同程度の経済力で、同年代が集まるので
住民間の競争心等で、若干のハレーションが生まれるのではないでしょうか？？

[89: 匿名さん]

８８です。
訂正
この掲示板は、誤解してますね。→「パークハウス千石丸山」のことです。

[90: 匿名さん]

>事業協力者は、4割の旧住民ではなくてデベと分譲購入者でしょう。

丸山町住宅の跡地のようですが、旧丸山町住宅住人が事業協力者ではない、
という意味でしょうか？
「デベと分譲購入者が事業協力者」というのは意味がわかりませんが？
旧丸山町住宅の土地所有者が事業協力者、というのならわかりますが。