コスモスイニシアのマンションについて Part3

[匿名さん]

コスモスイニシア、債務軽減で銀行と調整　再建へ私的整理
　ジャスダック上場のマンション販売大手、コスモスイニシアが債務負担を減らして経営再建をめざす私的整理に踏み切ることで銀行団と調整に入った。事業の縮小や再構築などの再建計画を示す見返りに、三メガバンクや住友信託銀行など約40の取引金融機関に債務の株式化や返済期限の延長を要請する。銀行団と協調して有利子負債を削減し、経営を立て直す。

　コスモスイニシア（旧リクルートコスモス）はＭＢＯ（経営陣が参加する買収）で2005年にリクルートグループから独立した。現在の筆頭株主は投資ファンドのユニゾン・キャピタル。マンション販売が落ち込み、08年4―12月期は327億円の連結最終赤字だった。過去の投資に伴う約2000億円の有利子負債が重荷になっている。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20090426AT2C2500W25042009.html

【管理人です。投稿を一部修正しました。】

[451: 匿名さん]

>>448反対運動は少なからずあるでしょう

その態度がよくないんだよね。自分ちがよければ人の迷惑顧みず。マンションに住んでいる人たちにはそんな人たちが少なくないから、トラブルも多発する。

[452: オリックソ]

さあ、アイフルの次を狙うのはここかいな。
もう、資金もつきたし、援護もないしＪＡＬでさえ今年中にいきそうなのに、こんなところが生き残るのがへんでは内科医。

[453: 匿名さん]

>>451
それはお互い様だと思いますが...

[454: 物件比較中さん]

裁判にもなった戸建て地域に建設したマンション。
宣伝文句が「海が見えて見晴らしがいい」って物件みた時は
お互い様って思えなかったけどな。

[455: 匿名さん]

>>448マンション完成してしまえば、周辺環境と違和感無く、受け入れてくれるのではないでしょうか。
あなた、どんだけムシがいいんだ。受け入れてくれるわけないだろ。

[456: 検討者]

明日はのりきるのでしょうか？
情報ふそくです。

[457: 匿名さん]

４５５　言葉遣い悪いですね

[458: 購入検討中]

でも、たしかにムシが良すぎると思います…。そんな、自分だけが良いという思想で建てたマンションに住みたくないです…。そのような考えの人が集まった、マンション内での人間関係も悪そうですし。

[459: 匿名さん]

莫大な借金踏み倒して生き延びようなんて、確かにムシが良すぎる…。

[460: 匿名さん]

では某航空会社はどうなんでしょうね。国の金使おうとしてるでしょ。

[461: 匿名さん]

あれは国が無駄な空港をたくさん作った責任もあるからさ

[462: 匿名さん]

完全にデイトレーダーのおもちゃになっています。
早稲田OB某もここで稼いだのでしょうか。

ADRなどと言って、けじめをごまかしていると、このように社会に大迷惑をかけます。
社歴的にも最初から最後まで埃を撒き散らしています。
こういう会社には本当にいい加減にしてもらいたい。とはいえ許してきたのは我々国民。
自戒も含め、腐った社会を立て直しましょう。

[463: 匿名さん]

で先月末は、結局どうなったんですか？

[464: 匿名さん]

株価を見てね。

[465: 匿名さん]

素人なんで見てもわかりません

[466: 匿名さん]

えらく下がっておりますが。ADRが成立しても、先行きは安心できるものではないからでしょうか？

[467: 匿名さん]

安心出来ると書いてあります。心配は政治？

コスモスイニシアのような不動産業は土地購入資金と建物建築資金を借りてるケースが考えられます。
一般的に法的整理や今回のようなADRにおいては、無担保（担保は評価性の見直し後）の借入れが多額に残ることはありません。そのために債権放棄やDESで支援を受けるからです。
コスモスイニシアの有価証券報告書を見る限り土地購入資金しか借りてないように見えます。
そこに開発期間が長期に亘る総合設計型タワーマンションを手掛けたことから、不動産下落があって、仕入れたマンション開発用地に大穴があいたということのように思います。
更にリーマンショックによりマンション販売価格が下落したことにより人件費や販売管理費等を利益で賄えなかったから大きな赤字や特別損失を計上したと見えます。
借入金は１００８億円になります。
借入金は担保に差し入れてるマンション又は土地が売れれば減少します。
相当額は短期間で実質返済させられるのではないでしょうか？
自己努力として、リストラを行ってコスト削減と企業規模を思い切って小さくすること。今後、資金が回転可能な売上高にすることを表明したのだと思います。
ADRが成立し事業再生に基づいた再建案であれば再生の妥当性は相当高いと言っても良いのではないでしょうか。
実質的に放棄とDESを含む第１号案件です。ここで短期間で失敗させることは債権者を含め無いと考えるが一般的だと思います。

一番心配なのは現新政権の要人発言で株価下落や円高によって、更なる景気後退が起こることです。これが起きると、計画の前提条件が大きく変わってしまうからです。

イニシアブログから理解出来るところだけコピペしました。

[468: 匿名さん]

銀行が、今販売中のマンションを売らせた方が資金回収できると
はんだんしただけ。

新しい物件のための資金は無い。

[469: マンコミュファンさん]

主力４行が５月２０日に１１０億円のDIPファイナンスを実施しているし、取引先３８金融機関がADRで纏まったということは、再生で合意が出来たのだと思います。
この不況期に表面的にも実質的にも債務超過で無くなったということはコスモスイニシアにとって大きなメリットです。ジャスダック証券取引所に事業再生計画の認定を求めたと９月２８日にIRが出ているので、上場が確保出来れば、早い時期に継続企業の前提の注記も解消するのではないでしょうか。ADRの実質第１号です。安心感は格段にあるでしょう。

[470: 匿名さん]

これで安心してイニシア物件を購入できますね

[472: マンコミュファンさん]

合成の誤謬ですね。
マンションを購入したい人が安心感を持つことは誰にも迷惑も掛けていません。
マンションを購入すれば、対価としてお金を払う必要はあるでしょう。
今回のADRに賛同した債権者が何等かの感情を持つことはあるでしょうが、だからと言って第三者が踏み倒して良いことにはならないでしょう。
たまたま立地的にも価格的にも合致した物件があって、その時に販売している会社の業績が悪化してどうしようかと考えた時に安心感の増す報道が出たということだけではないですか。
手附金は入れて部屋は確保済みですが、今月末に大和ハウス工業とユニゾン・キャピタルから、各１０億円づつ新株発行による増資引受が発表されているので、竣工は１０月下旬１１月入居予定なので、その増資が済めばより安心感が増すので、その後に残額払い込むつもりです。

[473: 匿名さん]

IRきちんと読んだ方がいいよ。
キャッシュがなくて社宅売ったけれど、それにともない特別損失を
どれだけ出したかとか。

銀行は、今の仕掛＆販売中物件を現金化するのには、とりあえず
会社を存続させた方が有利だと考えているだけ。

その証拠に、新規物件は仕込めていないよ。

[474: サラリーマンさん]

一般的に企業再生をする場合、社宅のようなものはまず売るのが常道。
ましてＡＤＲであれば、債権者もりっぱかどうかは知りませんが社宅は不用でしょということになると思います。
売却は再生計画の中に織り込み済みだから、ＡＤＲ成立と同時に３物件ＩＲしたのだと思います。
更に売却に伴う特別損失３２６百万円も２２年３月期２Ｑの業績予想開示に織り込み済みと発表しています。
特損がどれだけ出ようと相場で売ればその分キャッシュフローが捻出されます。キャッシュが足らないから売ったか、売らなければいけないから売ってキャッシュを得たかは似たようなものですが、どちらでも、ＡＤＲがスタートしたばかりで資金繰りが破綻するようなことはまずありえないと思います。特別損失がどれだけでたかは計画に織り込み済みであれば、この際は関係が無いと思います。

[475: 匿名さん]

ＡＤＲ成立したみたいだね
でも、再生方法としては、大きなしこりを残している感じだね
まず、世間一般的に、実質倒産会社に近いダメ会社というレッテルを貼られてしまって、デベとしての評価が低下したこと（債務超過になり、実質破綻状態になったのは事実。ＡＤＲ成立とこの事実は別物）
銀行の信頼を失った。スポンサー不在の中（大和はただの提携先）、新規プロジェクトに融資が付くまで、どのくらいかかるのか
そして、ゼネコン、設計事務所等の関係協力会社の信用が失墜した
ＡＤＲ成立と引き替えに、失ったものはあまりにも大きいと言わざるを得ない

どうして法的整理（民事再生）をして、借金チャラにして、銀行融資受けられるまで、スポンサーつけて、再出発をはかろうとしなかったのか、不思議でしょうが無い。

株主保護？関係協力会社のため？

[477: 匿名さん]

借金踏み倒して健全だなんて勝手なもんだ。
無茶な開発、無茶な投資をして、稼げ時には
社員は散々稼いで、その挙句し越し傾けば、踏み倒し。
再建計画が承認されたも何も、踏み倒しただけじゃん。
都合の悪い書き込みは勝手に削除して。
踏み倒すような会社、世の中になくても困らないし。
まともに頑張っている会社に失礼だ。
借金の踏み倒しは犯罪だ。

[478: 匿名さん]

今回はリーマンショックの影響ですので許してね！！！

[479: 匿名さん]

特損だして社宅を売ってキャッシュを必要としているということは、
完成在庫のバーゲンセールが必要な状況ってことですよね。

[480: マンコミュファンさん]

マンションの購入を希望しているものには、そうなる（バーゲン）と良いですが、そう簡単な展開にはならないと思います。
平成２２年３月期第１四半期の決算短信が既に発表されています。
連結貸借対照表による現金及び預金は２１，８５１百万円あると記載されています。
再建計画ではコスモスイニシア個別の２３年３月の現金及び預金予想は１６８億円と開示しています。キャッシュがないという結論に持ち込もうとすると・・・B/S、P/L、CFの関係が・・・・
ADRの再建計画で決めた売出し価格が、近隣の他社の価格より安くなる可能性は否定しません。
だから私も今が買い時と判断した次第です。
23年４月以降になれば普通の価格になる可能性はありますから、バーゲンと言うのも当たっているかも知れませんが、いわゆるバーゲン価格にはならないと思いますよ。現在の市況で売れる適正価額だと思います。

[481: 匿名さん]

ここの建設途中のマンションたちは工事再開してるのですか？

[482: サラリーマンさん]

コスモアベニュー　蘇我はどうですか？

[483: 匿名さん]

[東京 5日 ロイター] 投資ファンドのユニゾン・キャピタル（東京都千代田区）は５日、共同経営者（パートナー）だった元幹部が、公開されていない情報をもとに不正な株式の売買をした金融商品取引法違反（インサイダー取引）の疑いで、証券取引等監視委員会の強制捜査を受けていたと発表した。ユニゾンによると、監視委による強制捜査が行われたのは１０月２７日。（中略）同幹部は翌２８日に死去したとしている。（後略）

死人に口無し。。。怖い怖い。

[484: 匿名さん]

最近、イニシアの株価が「ー」となっていて、これは「出来ず、または、比較なし」ということなのだそうですが、
株に素人の私にはこの意味が分りません。
やはり、イニシアは再建中だけれども状態がよくないということを意味しているのでしょうか。
どなたか、株に詳しい方の説明をお願いします。

[485: 匿名さん]

10株を1株にして8株分の株価にしたようですよ。

[486: 匿名さん]

それは株主が大損こいたということですか？

[487: 匿名さん]

ただの株式併合で、損も得もありません。
｢住宅｣の話をしましょうや。

[488: 匿名さん]

会社の状態は置いといて、ここのマンションはどうなの？

[489: 入居済みさん]

入居して間がないが、住みごごちはいいよ作りがしっかりしてる感じです我が家の場合は。

[490: 購入検討中さん]

会社の状態さえ除いたら、他はいいとおもうのですが。

[491: 匿名]

耐震基準2でもあり建物としては最高

[492: 匿名さん]

いいマンション作るのにな～、リーマンショックが悔しいよね、会社は小さくなっちゃたけど
頑張ってまたモトのような会社に早く戻してくださいね、マンション買っちゃたので応援出来ないけど！

[493: 匿名さん]

リーマンショックだけが原因じゃないよ この会社

[494: 匿名さん]

他にあるんですか？

[495: 匿名]

↑
ほんとほんと
他に何かあるの？

[496: 匿名]

マンションだけを見ると、評判は悪くなさそうだね。

会社が持ち直してくれたらね。

まぁ、俺もこれ以上買えないから、応援は出来ないが。

[497: 匿名]

ここのマンションは、リーズナブルなのに作りがしっかりしていて信頼感があると思いますよ。質を落とさず頑張ってほしいですね。

[498: 匿名さん]

確かに。うちもつい最近入居したが、隣の子供さんの足音や声はまったく聞こえない。
耐震等級も2です。会社が微妙な時期で迷ったりもしたがよかったと思ってるよ。

[499: 匿名さん]

会社がもっとしっかりしてくれればねぇ…。作りは財閥系よりいい物件もあるのだが。経営がしっかりして信用を取り戻さないと今は手を出せない。

[500: 匿名さん]

応援は口先だけちか出来ないが、早く立ち直っていつも通りの安くて質の良いマンションを
提供してください。

[501: 匿名]

株価もそこそこ安定してきたし、大和との提携などプラス要素はあるので期待してます。

[502: 匿名]

↑株価に関しては、前よりは、です。失礼しました。

[503: 匿名]

俺はここのマンション買った。

営業マンも感じ良かったし、他みたいに強引でもなく心地良かったよ。

もうすぐ、引渡し。もし、倒産しても買った事には、後悔しないが頑張って立て直してね。

[504: 匿名]

当面は大丈夫でしょうね。
まあ、今はどこのデベも、いつ突然倒産するかわかりませんが。
今回イニシアが生き残らされたのは、市場においてそれなりの価値が認められたからかと、私は理解しました。しっかりした物を作っているのか、消費者はみていくと思うので、頑張って欲しいですね。

[505: 匿名さん]

↑
社員が半分リストラされたのに？？

[506: 匿名]

されたのにじゃなくて、されたからだよ。

[507: 住まいに詳しい人]

だから生き残れた！５０６さんこれでいいのですね。

[508: 匿名さん]

コスモアベニューはどうですか？

[509: 匿名さん]

ADRが通ったのに早速潰れる訳がない

[510: 匿名さん]

>>503さん


私も全く同意見です！
購入しました…色々言われてるマンションデベロッパですが、私も納得して購入し、今は非常に良い買い物をしたと満足してます。
この市況でトントン拍子で事業が上向きになるとは思えませんが、再建の道を頑張って歩んで欲しいものです。

[511: 匿名さん]

このスレでコスモスイニシアが散々たたかれていた時期に、私も購入した１人です。場所にも寄るでしょうが、私のところは立地よしで、何といっても造りが抜群に丁寧な仕上げで、装備もかなりよく、それがリーマンショックでドーンと価格の再々設定で買いやすくなりましたのでね。実際住んでみて、予想以上に快適です。

503さんのおっしゃるように営業マンはホントに感じが良かったですね。彼らの何割かがリストラにあったとすれば気の毒なことです。

[512: 匿名さん]

耐震強度２だしフローリングもLL40だし作りはしっかりしてそうだね

[513: 匿名さん]

いい物が安く買えれば結構な話ですな
どこかのメーカーみたいにいい材料を使ってるからって、「本当にそんなに高いの？」って疑問感じるものよりはいいんじゃないの

[514: 匿名さん]

ご参考までにみなさんどこをお買い上げで？？

[515: 契約済みさん]

私はイニシア瑞江です！価格安かったです。

[516: 契約済みさん]

私はイニシア新座です。駅近、価格、利便性です。

[517: 匿名さん]

私は金町のタワーレジデンスです。設備及び共用部分が豪華ですが以外と割安でした。

[518: 匿名さん]

私は千住曙町です。理事長が変わりものです。

[519: 匿名さん]

穴吹が倒産しました。これからの不動産業界が気になります。イニシアは大丈夫か？

[520: ご近所さん]

AERAに出ていた違法状態のマンションってここの物件のことじゃないですか？

[521: 匿名]

イニシアはしばらくは大丈夫でしょうね。ADRが成立してすぐどうにかなるのは考えられないですよ。

[522: 匿名]

最初担当してた営業の男性の方がリストラされてた。すごく感じの良い方で、頑張ってたので、聞いた時さみしくなりました。
イニシアにはホントに頑張ってほしいと願う、来月入居のものでした。

[523: マンコミュファンさん]

友人はイニシア板橋区役所前です。なんにしても価格が相場より安いのと最新の防音サッシが決め手だったそうです。

[524: 匿名]

知り合いはイニシア京都一乗寺ですが、やはり価格面と、造りが丁寧で、仕様が高齢者に対しても配慮が行き届いているとのことで満足しているようです。

[525: 匿名]

イニシアは何で価格が安いんですかね？

[526: 匿名さん]

↑
他が高いだけです。

[527: 匿名さん]

↑そうだ。他は名ばかりで高いだけ。ブランドが価格に入っているから。

[528: 匿名さん]

購入マンションがみんな片寄ってないね。
いろいろなところからの満足度が高いから物はちゃんとしてるみたいだ。
会社自体がもう少し頑張ってほしい。

[529: 匿名さん]

>>523
そりゃ、防音サッシが必要な立地でしょ。別に自慢じゃない。
自慢どころか、サッシを開けりゃ、騒音・排気ガス・・・

[530: 匿名さん]

自分とこが販売してるマンションが売れないのか、はたまた個人的に営業成績が悪いのか知りませんが、人が購入しようってマンションにケチをつけるもんじゃないですよ
そんな事ばかりするから売れないんだよ

[531: サラリーマンさん]

つぶれた会社のマンションだから、安くてあたりまえ。
つぶれた会社のものなんて普通買いたくないよね。
つぶれるだけの仕事の進め方なんだから、ろくなものあるはずないね。
所詮つぶれた会社だからね。
安くて当たり前。安くても買いたくないけどね。

[532: 匿名]

つぶれてないですし。そんな事書き込んで大丈夫ですか？

[533: 匿名]

規約読んでますか？

[534: 匿名さん]

イニシアってだけで俺はパス。

[535: 匿名]

私は大丈夫ですが。

[536: 匿名]

オレもイニシアはパス

[537: 匿名]

534.536さん。自作自演はそれほどにして頂いて、他を買えばいいんでない？買えるのならね。
いちいちそんな書き込みをした所で、何にもならないよ。まったくもって労力の無駄ですよ。


少なくとも、ここの対応は良かったのは事実だし、このスレ見てると評判もそう悪くないような感じですね。
もっと広い視野を持たないと、仕事無くなる一方ですよ。

[538: 匿名さん]

安くて良ければ俺は買うよ。

[539: 契約済み]

来年入居ですが、建設現場を建設途中で見学させてもらうなどしてくれていますよ。　価格安く、つくりも悪くなさそうですし、大丈夫だと思います。

[540: 匿名]

一生で一度きりの大きな買い物 テレビ買うのとは違うんです ギャンブルはできません

[541: 匿名]

無理して高い会社の買うのもある意味ギャンブルですけどね。

[542: 匿名さん]

安いのはそれなりの理由があるのですよ
将来不安折り込み済みのイニシアはとにかく今値段で勝負しないと売れないので他より割安感を出しているでしょうね
将来不安あってもとにかく安いが一番ならば悪い選択ではないと思いますよ
全く聞いた事のないデベロッパ買うよりはまだ良いでしょう
もちろんお金があれば三井 三菱 野村 住友辺りが良いのはわかっているけど

[543: 匿名]

実際入居したかたの評判はいいですよ。安くても悪ければだめですが、イニシアは悪くないですよ。

[544: 匿名さん]

安くて良いものを追求していけばいいと思います。百貨店が苦戦している時代ですから。イニシアの物件は高級感は劣るかもしれませんがシンプルで良かったですよ。穴吹ショックとかあると尻込みはしてしまうけど。

[545: 匿名]

ここの会社の経営は大丈夫でしょうか？

[546: 匿名さん]

10年間は保証が義務付けされてるし、そう不安になる事もないだろう
ここの場合はADRも成立してるし、いきなり潰れる事はないし

[547: 匿名]

いきなりはなくても売れなきゃあぶないっしょ

[548: 匿名]

どこのデベにも言えることです。

[549: 匿名さん]

どこのデベもそうだが場所のいいところは売れている。また見た限りのイニシアの建物は、実際かなり出来がよい。多分、たくさんのマンション建築で、筑後の入居評判等から現場監督を取捨選択出来て、けっこう精選出来ている点が大きいと思われる。

[550: 匿名さん]

大丈夫？