コスモスイニシアのマンションについて Part3

[匿名さん]

コスモスイニシア、債務軽減で銀行と調整　再建へ私的整理
　ジャスダック上場のマンション販売大手、コスモスイニシアが債務負担を減らして経営再建をめざす私的整理に踏み切ることで銀行団と調整に入った。事業の縮小や再構築などの再建計画を示す見返りに、三メガバンクや住友信託銀行など約40の取引金融機関に債務の株式化や返済期限の延長を要請する。銀行団と協調して有利子負債を削減し、経営を立て直す。

　コスモスイニシア（旧リクルートコスモス）はＭＢＯ（経営陣が参加する買収）で2005年にリクルートグループから独立した。現在の筆頭株主は投資ファンドのユニゾン・キャピタル。マンション販売が落ち込み、08年4―12月期は327億円の連結最終赤字だった。過去の投資に伴う約2000億円の有利子負債が重荷になっている。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20090426AT2C2500W25042009.html

【管理人です。投稿を一部修正しました。】

[315: 匿名さん]

初めて気がついたけど、結果からみると、株主や資本家から富を収奪して、
倒産物件でも構わないような庶民・貧民層にそれをばら撒いてる形なんだね。

ほとんど責任追及もなく、自在に借金を踏み倒せる会社更生関係の法規は、
使い方によっては、資本主義制度を根底から覆えせるくらいの破壊力を秘めている。

[316: 匿名さん]

まあね
でも、貸した銀行にも非が無い訳ではないからなあ。
今回の大量デベ破綻で、ようやく分かったんじゃね、アホ銀行も。
まっとうな銀行は、こんなデベ救済することなど考えないだろ、それともまたやられるってか少しは学習しろよな、まじで

[317: 匿名さん]

高度成長終った後の銀行ってホント何なんだろうって思うよね。
銀行員も実はものすごく使えない人種なのかもと思えてしまう。

デベみたいな山師に踊らされて、
度胸も勘もないのに勝負すれば損失出しまくり、
自分でケツ拭けなくなると公的資金で救済とか、
どんだけ無能なのかと。

実体は人間としての逞しさに欠けるガリベンお坊ちゃんだからしかたないのかも。

[318: 匿名さん]

ポジティブに前進しようと試みるのが企業であって
その手法としてとある法律を利用するのになにが悪いの？？
このデベを庇うつもりはさらさらないが、ミスったヤツはシネくらいのお偉い方は
無責任に裁くだけでなにも生み出せない。
あらゆる“結果”に対してはマスコミよろしく誰でも批判称賛できるが
“創造”することが出来ない人材や企業を無能と呼ぶのであって
批判したからといってその人が偉いわけでも勝ったわけでもなんでもない。

銀行・証券・不動産・株主、更には政治までアホ扱いするのであれば
それは社会の動きの仕組みそのものを批判しかねないものであって
つまりはその人はそれら以上の社会貢献力を有した人材でなければおかしい。

また、このデベもここまで言われても仕方がない気もするが
その目的が単に会社存続のみならず購入者や関係業者・株主すべてのために
前進していらっしゃることを願います。

[319: 匿名さん]

なんのペナルティもなく借金踏み倒し、地位保全が出来るとおもって、
はじめから破たん処理でチャラを前提に、
負うつもりもない過大なリスクをとって放漫経営をする輩が居ることが問題なんじゃないの？

失敗してつまづいた人の再チャレンジも大事だけど、
とめどないモラルハザードと引き換えでは害のほうが大きい。
抑止力としてのペナルティはもう少し必要だと思うけどね。

[320: 匿名さん]

株主さん達の承認取れるといいが…

[321: 匿名さん]

誰がこのリーマンショックを予想したのか教えて欲しい？
批判はそれからで良いのでは。

[322: 匿名さん]

おい、このデベはリーマンショック後も他デベが？？と思うよいなアホ経営してるの知っての発言？

[323: 匿名さん]

リーマンショク後まだ８ヶ月で何が出来るのよく考えろ！ア○。

[324: 匿名さん]

リーマンショック後にとれるべき処置はいくらでもあったろが。
なにをしたか言ってみろや、タ○。
素地売りで、ダメージを軽くするチャンスは無かったのか？
支払い免除通知受けてるゼネコンは激怒してるぞ
納得いく答えしろや、従○員

[325: 匿名さん]

＞３２２
ここの批判するより、自分の会社の心配したら？

[326: 匿名さん]

【管理人です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[327: 匿名さん]

>>318
>>その手法としてとある法律を利用するのになにが悪いの？？

「法律を利用」ってどんな意味ですか。

（３２６の訂正です）

[328: 匿名さん]

>>324
支払い免除を要請されてるゼネコンってあるのか？
債務減免は銀行だけじゃなくて？
いよいよ追いつめられてきたな。

実現可能そうな再生計画なんて無理無理無理。
こうなりゃ民事再生でも事業再生ADRでも正直大して変わらんし、
どっちに転ぶかは銀行団の考え方次第。
どっちにしてもゾンビであることにゃ変わらん。
エンドは上場が維持されようとされまいと、
知ったこっちゃないから、とっとと在庫の
大バーゲンセールやってくれ。

そうすりゃ、他のゾンビも倒れるとか、財閥系も
あきらめて安売りするとかで、そのうち適正水準の
価格と在庫に収まるだろ。

とっととハードランディングさせちまえばいいんだよ。
長い目で見りゃそのほうが日本のためだ。
ゾンビが蠢く社会よりも、人数が少なくても未来ある
子供がいる社会のほうがましだぜ。

[329: ご近所さん]

＜３２８　貴方、何様？

[330: 匿名さん]

>>329

一市民だが、何か違っているか？
もし違っていると思うのであれば、
具体的に指摘してくれたまえ。

[331: 匿名さん]

>>329
う～ん
あのコメントにこのリアクション、とっても不可解で、上から目線このうえないな
世間の正直なリアクションと思ってないところ、既に違う世界を生きている、終わってる人々なのになあと感じてしまうよ
あんた何様という前に、あんた何様？イニシアさん

[332: コ○モうざい]

支払いができないなら、つぶれて欲しい。そして、再生も認めないでほしい。借金チャラで、一から出直している会社があるけど、すごくゆるせない。再生するなら、債権者に継続して返してゆくのが筋だと思うし、そういう法律を
作ってほしい。ある意味、借りたもん勝ち・つぶしたもん勝ちでしょ？

[333: 契約済みさん]

正直、ゼネコンへの支払いがどうなろうと、
知ったこっちゃないし、デベがつぶれようと関係ない。

エンドに対して、適正価格で物件が提供されて、
かつ価格に見合った適正なアフターが提供されるのであれば、
デベがつぶれようと借金を棒引きにしようとどうでも良い。

適切な価格であれば買い、そうでなければ見送る。
それが市場メカニズムに基づく資本主義じゃあないのかね？

そこに、デベの信用力とか、施行の水準とか、情報の非対称性
が問題になるようなものが出てくるからややこしくなる訳で。

株とか社債とから、買った証券会社がつぶれようと
関係ないだろ？買い主は保護されるだろ？

それがなんで住宅だと保護されないんだ？なんで自己責任なんだ？
金額は株の比じゃないだろ？
デベがつぶれようと何しようと、当該物件の販売とメンテには
関係ない仕組みを同して国は作らないんだ？

[334: 匿名さん]

ろくな政治家がいないからだろ。都議選も良さそうな人がいないので選挙行きたくない。

[335: 購入検討中さん]

イニシア蓮根建築中断・・・

[336: 匿名さん]

>株とか社債とから、買った証券会社がつぶれようと
>関係ないだろ？買い主は保護されるだろ？

買った株の会社が潰れたら株なんて紙くずだよ。
仲介業者が潰れてもデベが潰れてなければ保護されてるでしょ？全く同じ構図だが。


>それがなんで住宅だと保護されないんだ？なんで自己責任なんだ？
>金額は株の比じゃないだろ？

それはあなたの場合でしょ。小額取引だけが株取引だとでも思っているのか？

>正直、ゼネコンへの支払いがどうなろうと、
>知ったこっちゃないし、デベがつぶれようと関係ない。

何でこんな自己中な奴のために税金使って国が仕組みを作る必要がある？

[337: 匿名さん]

イニシア蓮根はコスモダイレクトのホームページから消えてますね。

[338: 匿名さん]

>>335
336に同意。
マンションじゃなくても、例えば車買って販売会社潰れたら国がその車の代金や不具合がでた場合の修理費を負担するか？
マンションといえどもただの商取引です。
金額的な問題ではない。
潰れそうな会社の物件を買うのが悪いし、潰れるとは思わなかったならば、調査能力が乏しい。

[339: 契約済みさん]

問題１
マンションと株の価格形成における透明性について比較しなさい。

問題２
マンションにおける品質保証のあり方と、株における監査法人による個別株の決算状況の
正確性を保証する役割について比較しなさい。

問題３
問題１、２を踏まえた上で、マンション含めた不動産が一般の買い手にとって年収の
数倍に当たる取引であることを考慮した上で、マンションの買い手の保護の必要性について論じなさい。

問題４
仮に、マンションの販売において買い手保護が何ら必要ない場合、マンションの価格や
ゼネコンによる工事の品質などについて、どのような情報があらかじめ買い手に提供される
べきか、株におけるEDINETなどの情報公開状況などと比較して論じなさい。

[340: 匿名さん]

大手ゼネコンに見切られ、中小ゼネコンからもあいそをつかされ、ADRがうまくいく訳ないと思うけど、その後はどうなるんでしょうね？売れ残りや、建てかけの物件はどうなるのでしょう？
コスイニとは間接的ながら関わりがあるのでかなり心配なのですが。

[341: 匿名さん]

>>333

>適切な価格であれば買い、そうでなければ見送る。
>それが市場メカニズムに基づく資本主義じゃあないのかね？

>そこに、デベの信用力とか、施行の水準とか、情報の非対称性
>が問題になるようなものが出てくるからややこしくなる訳で。

非対称性なんかないのよ。ここでデベの信用力とか施工の水準とかを
言ってる人は、それも含めた価格が適切かどうかをみてるのよ。
同じ物件をここが売れば2000万なら買いだけど、財閥系なら3000万
でも買いってこと。

株でも債権でも、同規模・同業種でも会社によって株価に違いがあるようにね

>株とか社債とから、買った証券会社がつぶれようと
>関係ないだろ？買い主は保護されるだろ？

しかもこれは決定的な間違。コスモスイニシアの仲介物件を購入してるなら
この例えは正しいけれど、コスモスイニシアが売主物件の購入するのであれば
株式の発行会社が潰れるかどうかで考えるべき問題。

[343: 匿名さん]

なんか空気悪くなってきたな。

[344: 匿名さん]

株価も雲行き悪くなってきましたね。

[345: 匿名さん]

事業再生ＡＤＲ手続きの元で会社再建中のコスモスイニシア (8844) がＡＤＲ手続きの申し立てを理由にマンション工事を中止したのは不当だとして工事の施工を請け負ったハザマ (1719) に対して、工事再開と40億円の損害賠償を求める訴訟を起こしたことが 17日、明らかとなった。

訴訟を起こしたことに関してコスモスイニシア側は何も発表は行っていないが、ハザマ側は「コスモスイニシアの主張は根拠はない」とした上で「当社が損害賠償責任を負う理由はないと考えております。

[346: ビギナーさん]

それと、コスモスイニシアの動きが「微妙」になっていますね。
7月24日の再生計画決定が、8月末から9月に延びて・・・・
さらに、各現場で建築工事が止まったり、動いたり。
ゼネコンの入れ替えが噂されたり・・・

実は榊への購入相談もかなり多くなってきました。

こういう場合、事態の推移を見守るのが一番です。
一生に1度か2度の大きな買い物をギャンブルにするような
軽率な行動は厳に慎むべきだと、私は思っています。
すでに竣工したマンションであるならまだしも、
まだ建築中であるのなら、ひとまず様子見です。

約半年前、その後倒産する日本綜合地所が、
「３０％の値引き」とか「1500万円の値引き」
などと、派手派手しく「投売り」をしていたとき、
その魅力に負けて契約した方はどうなったか・・・・

予定通り引渡しが受けられずに、
不安と焦燥にさいなまれる地獄の日々が待っていたのです。

昨日の相談でも、イニシアのマンションを
持ってこられた方がいらっしゃいました。
最近売り出したマンションは、換金を急いでいるのか
「市場価格」に近い値付けが多くなりました。
エンドユーザーには、そこが魅力に映ります。
でも、その裏にはリスクが隠れている場合が多々あります。

以上、榊淳司氏のブログよりコピペ

[347: 匿名さん]

>>345

清水建設も訴えられるのかな？

[348: 匿名さん]

淺沼組は？

[349: 匿名さん]

初めて投稿させて頂きます。
現在、母とおばの為に中古マンションの購入を検討中なのですが‥
私はまだ内覧していないのですが、母が気に入った物件を調べていてこの掲示板を見つけました。
物件は
西馬込
2480万円　1985年築
施主　㈱リクルートコスモス
施工　沖島工業㈱
管理　　㈱コスモライフ
なのですが‥


①欠陥があることは素人目に見ても分かるものなのでしょうか？（ネットにあるチェックリストなどで）

②リクルートコスモスがダメになってしまった場合の影響は？

③管理のコスモライフはリクルートコスモスのグループなので飛んでしまった場合、管理はどうなるのでしょうか？
今まで積み立てられていた管理費・修繕費などは？

④借地権の物件なのですが(25年更新）、影響はないのですか？

⑤値段は適度でしょうか？

⑥そもそもこの物件・リクルートコスモスって事もありますが購入は微妙ですか？


全くの素人で分からない事だらけですので、皆様のアドバイスをお願い致します。

[350: 匿名はん]

>>345のハザマの対応は当然起きると思ってたよ。

いくらＡＤＲです！新手法です！倒産じゃありません！とか強弁しても、
借金期限内に返せないという手形不渡り同様の事態では信用ゼロで、
倒産と同じ応対しかしてもらえるわけないし。
結果何をやるにも先ずは先立つものをどうぞと言われて、
運転資金をドンドン減らすか、事業を停滞させるか。
再建策が完全にまとまらないと完成物件も販売が振るわず、
ＡＤＲ宣言後の銀行からの金も底ついて完全にジエンドの可能性も。
この裁判はまるで最近の自民党や読売の押し紙裁判みたい。
トチ狂って滅亡のスピード早めたな。

[351: 匿名さん]

とりあえず裁判起こして、お金もらえたらラッキーって感じなのかな？

[352: 匿名さん]

ハザマはどこの物件なんだ？
IRによると工事金額は13億円程度。
仮にこれが物件価格の１／３だとすると、物件としての販売総額は40億円。
１戸４千万円とすると、100戸。
中規模なクラスだ。
訴訟金額ともピッタリ一致する。
工事中止したから、物件の販売がストップしたから、その分全額保証しろよ？ってことか。

コスイニダイレクトによれば、販売中の新築マンションは３９物件。
そのうちの１物件に過ぎん。

西東京市のヴィーガーデンのほうがよっぽど大規模。
あそこは清水のはず。
じゃあなんで清水を訴えねーんだ？
表に出てきてこねーだけか？

最初に中止したのがハザマなのか？
そこから、他ゼネコンも中止が相次いだとか？
それならまだわかる。

工事中止したゼネコンの中でも、ハザマの対応が格段に冷たかったとか。
中小含めたゼネコンのおめーら、追従して工事中止したら訴えてやる！！！的な脅しのつもりとか。
でも、コスイニってそんな強気に出れる状態にねーよと思うが？
逆効果になんねーのか？

ゼネコンにも助けてもらわねーと、事業再生なんてできないんじゃねーか？
頭を下げてでも協力をお願いしなきゃいけねー大事な取引先に、拳を振り上げてどうすんだ？
それとも、裏で協力を約束してくれるゼネコンがあって、ハザマは切り捨てても
大丈夫な絵になってるのか？

銀行へのポーズ？
物件が売れないのは、ゼネコンが協力してくれねーからだよ的な、
事業再生計画がうまくいってねー言い訳？

次回の債権者会議の１週間前に公表するってタイミングがまた微妙。
でも、これはハザマの側のIRで、コスイニの側じゃねーんだ？
ハザマの側のアリバイ作り？
協力したくても、コスイニから訴えられちゃあ、協力なんかできませんぜ的な。
一般債権のカットに踏み込んだら、わかってるだろう的な。

仮に４０億取れても、債務超過解消の足しぐらいにはなっても、
根本的な解決にはちっともなんねーし。
裁判起こしたくらいじゃ、中止物件にかかる売上をそのまま売上に乗っけといたら
監査法人からどつかれるだろうし。

足りねー頭で考えたけど、正直、よくわかんねー。
なんか事情はあんのかもしんねーけど、
金と人と時間かけて訴訟なんてする前に、物件売れよ!
と思うぜ、ホント。

[353: 匿名さん]

大きな問題になりそう～
大丈夫なのか、本当に？

[354: 匿名さん]

建設業界にいるほうからしたらハザマのほうがよっぽど危ないと思うんですけどね。
ハザマはつぶれる前にちゃんと物を作れよｗ

[355: 匿名さん]

>No.349さん
ここのスレはまともな方のくるスレではありませんので、別のスレへ移られた方が賢明かと思います。

なお一般的なことですが、中古住宅物件は個人所有者が売るので値段は高止まりのケースが多いです。このケースも築約25年も経っているのに2,500万近い価格。今は新築が売れなくて困っている丁度よい時代ですので、新築物件を当たってもいいのでは？東京圏であれば
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/23ku/
で主だったマンションのうわさ話が出ています。全スレッド表示にして検索で地域名､例えば「西馬込」で検索すると関連するマンションのスレが見られます。本気にしないで、参考程度に読む分にはいいと思います。

もう一つ、物件の善し悪し、それも中古であれば、専門家（1級建築士）の助けが必要です。そのようなサービスがあります。最大、10万円出すとほぼ満足な調査をしてくれます。半額コースもあり、その場合は部屋の中だけをチェックしてくれます。それでも十分丁寧にチェックしてくれるので、部屋の善し悪し、疲弊度は間違いなく分かります。

[356: 匿名さん]

ハザマの物件は、イニシア菊名桜山公園だ。

http://www.cosmos-direct.jp/do/mnsNew/obj/outline?objCd=A02193

物件概要にハザマって書いてあるぜ。
58戸か、予想よりちと小さかったな。
40億円÷58戸＝6千9百万円って、どんだけ強気なんだよ。

現時点で確定した工事中断物件はこんだけだ。
ヴィーガーデン（清水建設）
蓮根（川村工営）
菊名桜山公園（間組）

あと、武蔵浦和（前田建設）も中断の噂が出ているな。

[357: 匿名さん]

>>金と人と時間かけて訴訟なんてする

こうやって社外に資金を流出させるのが目的だったりして。

[358: 匿名さん]

ヤフーニュースによれば、「私的整理の新手法「事業再生ADR（裁判外紛争解決手続き）」による再建を目指しているマンション分譲大手、コスモスイニシア<8844>は24日、再生計画を決める債権者会議を9月28日に開くと発表した。」と報道がありました。どんどん先送りです。

[359: 匿名さん]

経営が順調なデベなんか今はないですよ。
確かに先送りはネガティブな情報ですが、
大騒ぎする事案ではないでしょう。。。。

[360: 匿名さん]

>>359

ではあなたが定価でドーンと１棟丸ごと買ってやってください。
そしたら債権者会議も順調に行くかもしれませんよ。

[361: 匿名はん]

>>360
なんでそーなるの？by欽ちゃん。

[362: 匿名さん]

武蔵浦和はブルーシートで柱を養生してたからストップしてるんじゃね

[363: 匿名さん]

>>361

再生計画がお話にならないから揉めてるんでしょ？
ここらで一気に200億とか入ってきたら、再生計画の信憑性も上がるってもんだww

[364: 匿名さん]

イニシア購入者にはＡＤＲの件は逐一報告が手紙でありますよ。