コスモスイニシアのマンションについて Part3

[匿名さん]

コスモスイニシア、債務軽減で銀行と調整　再建へ私的整理
　ジャスダック上場のマンション販売大手、コスモスイニシアが債務負担を減らして経営再建をめざす私的整理に踏み切ることで銀行団と調整に入った。事業の縮小や再構築などの再建計画を示す見返りに、三メガバンクや住友信託銀行など約40の取引金融機関に債務の株式化や返済期限の延長を要請する。銀行団と協調して有利子負債を削減し、経営を立て直す。

　コスモスイニシア（旧リクルートコスモス）はＭＢＯ（経営陣が参加する買収）で2005年にリクルートグループから独立した。現在の筆頭株主は投資ファンドのユニゾン・キャピタル。マンション販売が落ち込み、08年4―12月期は327億円の連結最終赤字だった。過去の投資に伴う約2000億円の有利子負債が重荷になっている。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20090426AT2C2500W25042009.html

【管理人です。投稿を一部修正しました。】

[189: 買い換え検討中]

181です
あくまでも低層，中層のマンションの話ね
構造上コンクリ壁に出来るところをコスト圧縮して乾式壁にしとるマンションなぞ
買わんという意味です。
タワー？立地次第だと思うけど，これこそ大手以外は買わんわ

[190: 匿名さん]

コスモポリスは論外ですか？

[191: 匿名さん]

俺はこの会社の新築マンションは今全く欲しいと思うのが無い。
この会社の中古マンションに目を付けてるよ

[192: 匿名さん]

フォルム市谷冨久町の新築未入居で80㎡の部屋が、管理費込みで24.8万円で出ています！
随分安いんですね～
これでは利益出ないんじゃないような？
ただ、これでも借り手が見つからないようですが…。
賃貸でも嫌われるんですかね？

[194: 匿名さん]

評論家っていいよね
人のフンドシで相撲とって
当事者に損害与えても知らん顔
偉そうに言うんなら自分で作って売ってみりゃいいのに

[195: 購入検討中さん]

↑いえてる。榊メゾンを是非みてみたい！

[196: 匿名さん]

>>190

港南4-2-7

[197: 匿名さん]

>>194
できればこいつ(榊)が作った(プロデュース)したマンションを掲示板で批評してみたい

[198: 匿名さん]

>>194さん
評論家って職種自体、ほんとずるいなと思いますね。
マンションはいろんな利害や協力関係があって出来上がるものですから、理想や理屈だけでは現実うまくいかないことがほとんどなはず。

出来上がったマンションを偉そうに批判してるなら、自分でやってみろって思います。
特に消費者にとって何の意味もない「与えた損害額自慢」なんて、エゴ以外の何者でもないし。

[199: 匿名さん]

>>193

通報しました。

[200: 購入検討中さん]

>>156
可能性あります↓参照
http://homepage2.nifty.com/tisan-tutujigaoka/
私はあきらめました。

[201: 匿名さん]

通報って誰が何を？

[202: 匿名さん]

>>200
ないよ
揉めてるのは住民と販売会社

購入するのは第三者なので、法的には影響ありません
但し、転居後の実生活で影響があるかもしれませんが...

マンションが建築許可がちゃんとおりてれば引き渡しにも問題ないよ

法的には所謂「善意の第三者」です

[203: 匿名さん]

>>202
だな。

違法であることが確定している状態を知りつつ購入したなら別だけど、
違法と確定していないことで購入者を訴えることはできないし（訴訟根拠がない）、
購入後に違法と確定しても善意の第三者だからやっぱり訴えられない。
被告はあくまでもデベなので購入者は一切関係しない。

もちろん、そうした隣人がいることを承知で買うわけだから、
良好な近隣関係を築けるわけがない、
ぐらいは覚悟しなきゃならないとは思うけどね

[204: 匿名さん]

基本的に近所付き合いをしない人はほとんど関係ないですね。
隣の部屋の人の事もよく知らない事があるのに近隣住民なら尚更です。
でも幼稚園とか小学生くらいの子供がいる家庭はどうでしょうか？
子供同士が学校などで関わる可能性は考えられるし、近所付き合いが希薄でも子供のPTAなどで親が近隣の方と関わるケースもありえますね。　基本的に学区は一緒ですしね。

[205: 匿名さん]

最近この父さんを隠そうとする人多くないですか？そんなにみっともない父さんかな？勘違いならごめんなさい。

[206: 匿名さん]

父さんなら上場廃止ですよね？今、検討中のマンションは工事中だし。父さんに追加融資しないでしょ。

[207: 匿名さん]

１１０億円融資されたらしいね。
さすがに老舗だ。。。

[208: 匿名さん]

凄い父さんですね。立派なお友達がたくさんいるんですね。

[209: 購入検討中さん]

民主主義国家としてこのようなかたちで存続する企業はどうなんだろうか。。
詳しい方レス乞う！

[210: 匿名さん]

普通じゃ！
金がないから銀行から謝金。

[211: 買いたいけど買えない人]

父さん前のあがき？

[212: 匿名さん]

潰れるんなら銀行も貸さないんじゃないの？
でも債務免除してもらってまた借りれるのね

[213: 匿名さん]

ここはＧＭと同じですね・・存続前提の債務免除作戦かと。

[214: 購入検討中さん]

一般市民はある程度の年収実績と返済出来るだけの年収予測がないと銀行からはお金は借りれませんよね？
イニシアはその条件を満たしてると考えて良いのでしょうか？

[215: 匿名さん]

融資を受けたといっても、DIPファイナンスだ。
もし父さんでも優先的に返済を受けられるだから、今回の融資だけ見れば
銀行から見るとあまりリスクが高くない。
銀行からしたら、今父さんさせるのと、DIPファイナンスで少し存続させてしばらく
後に父さんさせるのでは、どちらが得なのか？という損得勘定をもとにDIPファイナンスを
実行するかどうかを決めているはずだ。銀行がDIPファイナンスに応じたということは、
もうしばらく存続させたほうが、回収金額が多くなると判断したということであり、
それが半年の存続なのか、１０年の存続なのかはまた別の話だ。
所詮、７月２４日に銀行団のコンセンサスが取れるかどうかが当面の最大の焦点であって、
DIPファイナンスが実行されたから、存続可能性が高くなったとは考えないほうがいい。
まあ、７月２４日までは父さんしないとは思ってもいいかもしれない。

[216: 匿名さん]

>>215
融資を受けたといっても、DIPファイナンス？
銀行から見るとあまりリスクが高くない？

どういう意味ですか？
新聞見た限りでは主要4行から100億円融資受けたって書いてありましたが、銀行からの融資ではないんですか？

[217: 匿名さん]

客観的に見て215さんの言う通りでしょ。
今回のつなぎによって法的父さんの可能性が無くなったと考えるのは検討違い。
それよりも、当初150億の予定が110億に減額されてる意味をよく考えてみよう

[218: 匿名さん]

150億円は極度額。まだ、４０億円借入枠が残っていると
理解しているのですが。

　しかし客観的にみると、150の枠をやっと貰ったけれど、
即日110使い切らなければならない危機的な状況と思えますが。

[219: 匿名さん]

>>215
うん、そう思う。
この資金も7月27日までに使いきっちゃうだろう。
ただ、それまでの間に不当たりを出すことは回避できたな。

[220: 匿名さん]

不渡り、ね。

[221: 匿名さん]

ここ社員の給料高いし、財閥・電鉄系にありがちな上司が親会社の天下りなんてのも少なそうだから、社員は居心地いいんだろうな。昔面接で落とされたことあるわ。社員ざま・・いや頑張ってください。

[222: 匿名さん]

>>216

DIPファイナンスは銀行からの融資だが、健全に運営している会社への
融資とは異なり、民事再生等の再建ステージにある会社への融資の一手法だ。
通常は担保その他の条件で、それまでに融資された貸出金よりも優遇された
条件で実行される。（そうでなきゃ、誰もそんな再建ステージにある会社に
金を貸そうなどと思わない。）
詳しくは検索してみることを勧める。

>>217
>>218

推定だが、極度１５０億に対して１１０億円というのは、おそらく計算づく
だろう。メイン銀行不在のこの会社が、短期間に多数の銀行間の調整を行い
何回もDIPファイナンスのスキームを作り上げるのは困難だろう。
とすれば、７月２４日までに必要な運転資金の最大額が１５０億円、
最小額が１１０億円ということではないだろうか？
（運が良ければ２ヶ月間程度でマンションが４０億円程度売れるのではないか
ということだ。マンションの平均単価を４０００万円とすれば、１００戸
売れば４０億円になる）

IR通り極度額１５０億円であれば、まだ４０億円枠は残っているだろう。
７月２４日までの資金繰りは完全に銀行サイドに把握されていると
考えられるので、即１１０億円使ったことが直ちに危機的な状況とは
思えない。

残りの４０億は、恐らく今後の在庫の販売状況次第で、実行されていく可能性が
高いのではないか？ただし、極度とはいえ、追加の４０億円の実行には何らかの
銀行サイドからの制約または条件がつけられているのではなかろうか？

再生計画が箸にも棒にもかからんレベルのもので、銀行に見向きもされなければ
７月２４日を待たずに法的整理に移行する可能性がある。また、粉飾や違法行為が
ある場合も同様だ。

今の段階でいえるのは、７月２４日ぎりぎりまでは、恐らく法的整理はないだろう
ということだけだ。

[223: 匿名はん]

でも、逝ったデベも資金調達できて一安心　

と思った　翌週に　お父さん　というパターンも良くありますが。

[224: 匿名さん]

>>222

マンションが100戸「売れる」ではなく、100戸「引渡し」をしないと資金回収にならないから、厳しいと思うなぁ…。

[225: プッチーニンニク]

父さんになったらイニシア物件購入者に何か不利益でもあるんですか?

[226: 匿名さん]

>>223

その可能性は否定しないが、仮に今週父さんなら、DIPファイナンス
を実行した銀行のメンツは丸つぶれだろう。

>>224

言葉足らずだったが、単純に売買契約が締結されただけでは
基本的に保全措置の必要な頭金しか入ってこないので、
資金繰りには引き渡しまで行って売買代金が入金にならないと
効果がないのは、その通り。
百戸販売云々はあくまで勝手な推測の話だが、ギリギリで
余裕がない状態なのは間違いないだろう。

[227: 匿名さん]

>>219
あまい。S建設が施工してる大型物件はその物件ひとつで110億ぐらいじゃ全然足りてない。
まぁ売ってから払うスケジュールだろうけど。

[228: 匿名さん]

向台３丁目のＳ建設の現場
全業者撤収したっていう話を聞いたが
真偽のほどは？

[229: 匿名さん]

Ｓ建設の現場の事実関係はまだ把握していないが、葛飾のT建設の350戸大型タワーは8月下旬の引き渡しとか。丸紅をかませている。

[230: 匿名さん]

ここの向台３丁目のマンション掲示板に以下の記述あり
箝口令出されてる？「工事ストップですよ。
５月２７日の会議後、再開するか否かの決定があるようです。
清水建設の上層部の命令らしいです。

業者は工事のストップを誰にも言うなと言われています。

多少の業者はまだいるかも・・・ですが、ほとんどの業者は本日から工事していません。
コジマ電気のＰからなかをのぞくと閑散としていて、この規模の現場としての活気がないことがわかるはずです」

[231: 匿名さん]

よくそんな嘘がつけるなぁ
これは逆説的に、評判を下げて安く買おうとしてる人なんだろうな。

[232: 匿名さん]

資金調達の件ですが、今売り出しをしている晴レジですが先行で222戸、第一期の2次も含めて98戸売り出しをしました。当然、全部は売れていないので、現在先着順ということで48戸販売中です。（HPによる）
よって、今まで売り出した総戸数が320戸で今現在売り出しているのが48戸なので、少なくとも272戸は売れていることになります。
また、その大半が6月末に引渡しになります。
先の方の計算から行くと、4000万円掛ける272戸では100億円を超える売り上げになります。
当然その金額は見込んでいると思います。
したがって、7月までは何とかなるのではないでしょうか？
晴レジは2期販売をやろうにも6月末に向けても200以上の引渡しで、営業はパニックになっているようです。
引渡し手続きが一段落する来月くらいからは、第2期販売が始まるのではないでしょうか？
そうすれば、また資金回収の目途が立つのでもう少し希望が見えてくるのでは？

[233: 匿名さん]

先日、川口のイニシアに行ってきましたが、逝ってしまいそう
等の話は特にありませんでしたがこのスレを見て結構ショックでした。
最近マンションズに沢山載っているので好調なのかと思っていました…

[234: 匿名さん]

233さんへ
私もイニシアのマンションを検討していますがスレ見ると確かに不安なったりします。でも疑問などがあればイニシアの方や第三者に聞いてみるのが一番だと思います。他社もいくつか検討しましたがどこも必死のようです。財閥系から電話が来たこともあります。今はマンションが売れない時なので焦らないのがいいとアドバイスを受けました。

[235: 匿名さん]

>>232

晴海がそんなに売れているなら、イニシアも一息ついているだろう。
ただ、HPでの販売戸数は当てにならないことが多い。
今俺が検討中の物件は、マンションズやHPでの販売戸数と営業が
教えてくれる販売戸数がバラバラだ。

[236: 匿名さん]

イニシアの営業も適当だな。

ハルレジの掲示板では「東武鉄道も入っているから安心」と言いながら、売れたら自分たちの売り上げにするのですね…。

[238: 匿名さん]

かんぽの宿問題でも名前が上がりましたからね…。

[239: 匿名さん]

>>231

この人倒産したこと知らないんじゃないの？

[240: 匿名さん]

おまえさんは知っているのかい？いつ倒産したの？会社更生や民事再生手続きでもとられたのかい？はたまた破産手続きでも始まったのかい？聞かしてもらおう。

[241: 匿名さん]

また、その話か(笑)
銀行に｢債務超過で支払い出来ません。私的整理で再建計りたいので、それまで支払い勘弁｣ていう通知を出した時点で実質破綻してるから、お父さんって言いたいんじゃないの。
父さんの明確な定義がないからややこしい。
逆に私的整理が父さんでない根拠示してみればいいのでは

[242: 匿名さん]

普通の私的整理じゃないからまたややこしいね
政府のお墨付きでの事業再生ADRだから上場廃止も当然無い。
少なくとも来年三月まではこのままでしょう。
秋には住宅瑕疵担保履行法も始まるので、
お手頃価格でお買い得感は高いですね。

[243: 匿名さん]

地価も下げ止まりつつあるとの報告と、15兆円という無駄の多い補正予算の恩恵がこの業界にも救いの神となりつつあり、コスモスイニシアの株は以前は30〜40円をうろついていたのに、今日は61円をつけている。実際、最悪だったリート業界も息を吹き返しそう。

買い手市場もそう長くは続かない雰囲気。今以上に下がるのか、はたまた現状維持か、あるいは来年あたり上がったりして。待ちか、買いか、迷う時期かも。

[244: 匿名さん]

５月２５日のIRを見たが、
労働者派遣が定款に追加されている。
子会社で人材派遣をするというのか？
余剰人員の派遣を子会社でやる予感。

[245: 匿名さん]

私的整理は立派な父さん。父さんの定義に書いてあんだろ～が。

[246: 匿名さん]

>>240

馬鹿丸出しwww

[247: 匿名さん]

やたらと、私的整理が父さんという書き込みに、過敏反応している人がいるよね
この会社の関係者か従業員かな
もしそうだとしたら
その反応の仕方が、やたら上から目線だから叩かれるのがわからんのかね
市況の読みを大幅に読み違えて、関係各位に大迷惑をかけているのは紛れもない事実

本来は「これは実質お父さんです。でも、余計な風評被害を受けて、在庫処分にも悪い影響を及ぼすので、すみませんが、皆さん、お父さん、お父さんと色々なところで言ったり、書き込みするのはやめてくださいね」と謙虚な姿勢にでてしかるべき

それとヴィーガーデンとかいう８００戸規模の現場が最低２ヶ月止まってしまうとの書き込みも見たが
今期の命綱のこの物件の入金が来期にずれ込んだら
上場廃止どころか、私的整理もおじゃんになるのではと危惧しております。

[248: 匿名さん]

本業は才能ないが、人の認識をコントロールすることについてはすごい才能だなと思う。
その才能でどこまで引っ張ることができるかが見ものです。

[249: マンコミュファンさん]

口先だけの旧態然とした投資ファンドのやり口で、どんな延命装置を付けようがダメなものはダメかと。

既に不全不随が全身に蔓延済み。

[250: 匿名さん]

コスモスイニシアの株、また上がっているね。実際、マンション作りすぎでにっちもさっちも行かない企業だと思うのだが、ここ1週間､株に関しては上り調子、なぜだろう？

[251: 匿名さん]

イニシアバブル？
買っときゃよかった
まだ上がるかな？

[252: 匿名さん]

>>251

そうやって後から乗り込んだ人たちが突然梯子を外されて路頭に迷うのがいつものパターン。

[254: 匿名はん]

ジョイントも株価上げましたな・・

ついに逝きましたが。

イニシアも来週末か？？

[255: 投資家もどき]

バカいちゃあいけないよ！おれは１８円で仕入れて、半分は３８円で売ったが今でも
イニシアの株を所有してるが、これから７月の末にはおおばけしますよ、
ここでイニシアを煽って遊んでなで、イニシアの株でも買えば。

[256: 匿名さん]

>>255

株より先に日本語の勉強した方がいいよ。

[257: 匿名さん]

>>256
おまえはアホか！

[258: 匿名さん]

ですね。

[259: 匿名さん]

昨夜、ニュースでコスモスイニシアは私的整理と公的整理の間と言ってました。
一般の人は単純にヤバイ会社と思ったのでは？

[260: 匿名さん]

>>255=257=258

＊＊＊ww

[261: 匿名さん]

>>259

どのニュース番組？

[262: 匿名さん]

>>261
テレ東WBS

[263: 匿名さん]

>>259
勝手に話をはしょるなよ…。
WBSでは「公的整理と私的整理のいいとこどり」って解説してるんだぞ…。

http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/news/n1_2.html

まあ、イニシアのおっちゃんの話だからアレだけどな。
私的整理（余裕がある状態での整理）以外は即公的整理な現状に比べれば、
確かにメリットあるんだろうけど。

[264: 匿名さん]

>>263

WBSで事業再生ADRは、会社更生・民事再生の前段階であり、アメリカの事前調整型の法的整理に近くなる可能性が高いと解説しているが…

[265: 匿名さん]

会社が倒産すると瑕疵担保保証はどうなるのかな？

[266: 匿名さん]

265さんへ
ジョイントのスレ見ると色々書いてありますよ。

[267: 匿名さん]

瑕疵担保責任の気になる人は今年の10月1日以降に引き渡しとなる新築住宅を購入するとそれは保証される。まあしかし、如何に保証してくれると云っても、瑕疵の出そうな建物は造りも粗雑であろうから、安かろう､悪かろうという、そんな物件を相手にはしたくはない。保険を逆手にとって、粗雑な物件を造る業者も出てくるかも。

[268: 匿名さん]

菓子タンポは一応建設段階で保険会社がチェックを行うので、ある程度安心できるのでは？

菓子はすべてのマンションが、供託か保険か選んでやるものだったと思われ。

供託制度は何もなければ十年後にお金が戻ってくるから保険制度より良いが、それなりに資金が必要なことから、供託と保険のどちらを選ぶかで、その会社の体力が分かりそう。

[270: 匿名さん]

鳩弟がこの会社にどうつながるのか
詳しく教えてくださいませんか？

[271: 匿名さん]

官舎転売で儲けまスた

[272: 匿名さん]

コスモスイニシア かんぽの宿でググってみ
野党がかなり気合い入ってるな民主党が政権とったら...
この会社に債務免除検討してる某メガバンも損得勘定だけで結論出せなくなるだろな
こんなエグいやり方で利ざやを抜いたデベをADRという大義名分の元、救うのは本末転倒という考えが世間に浸透したらどうなるんだろね

[273: 匿名さん]

↑　拍手　拍手　拍手

[274: 匿名さん]

でも民主じゃ政権とれない

[275: 匿名さん]

コスモスイニシア

[276: 匿名さん]

最近書き込み少ないね

[279: 匿名さん]

西東京市のモデルルームに行ってきたよ。
約800世帯の大型プロジェクトだけど、
現在工事中断中！もう1か月近くも。
6月25日の債権者会議で今後の工事日程が決まるとか。

ゼネコン清水、ナリフリ構わず工事放り出すか？
営業のおばさんの顔が引きつってた。

[280: 匿名さん]

ぶはははは
そりゃ引きつるだろうよｗ
せめて完成してりゃよかったんだがなあ

[281: 匿名さん]

ところで、今この会社で販売に携わっている人は物件無くなったら、どうすんの？

[282: 購入検討中さん]

もうすぐ竣工されるマンションのモデルルームに行ってきました。
まったく値下げをする気がないようなのですけど。
こちらから聞かなければ、会社状況についての説明もするつもりがないようでしたし。
誠意が感じられませんでした。残念。

[283: 匿名さん]

イニシアは通常、個別には値引き交渉はしないよ。そのかわり、下げるときは全体を下げる方式をとっている。このあいだ交渉した物件でもそうだった。まあその方がはっきりしていていいけどね。ある人は２００万のみ、ある人は７００万引きなんて、後で聞くと嫌なものだ。

[284: 匿名さん]

>>282

単に買う気のある客と見られなかっただけじゃない？

もしくは売上好調な物件で無理する必要がないか、
価格改定したばかりか。
値引きしないデベだとは思わないから、
本当に欲しいなら所得証明でも見せて指し値してみれば？

[285: 匿名さん]

事業再生ADRを申請したラディアHD（旧グッドウィル）が100％減資しちゃったみたいですね・・。
ここの動向も気になる所です。

http://jp.reuters.com/article/companyNews/idJPnTK027392520090623

[286: 匿名さん]

日本エスコン

[287: 土地勘無しさん]

いってもよかよ。

[288: 匿名さん]

竣工前でまだ余裕がある時期だから個別値引きに応じなかったんでしょうね。
私が交渉した物件は竣工後に何度か全体的に価格を下げていましたが、
それでも最後は個別対応していましたよ。
余裕がなくなれば当然のごとく、個別対応をする。実に分かりやすいもんです。