コスモスイニシアのマンションについて Part3

[匿名さん]

コスモスイニシア、債務軽減で銀行と調整　再建へ私的整理
　ジャスダック上場のマンション販売大手、コスモスイニシアが債務負担を減らして経営再建をめざす私的整理に踏み切ることで銀行団と調整に入った。事業の縮小や再構築などの再建計画を示す見返りに、三メガバンクや住友信託銀行など約40の取引金融機関に債務の株式化や返済期限の延長を要請する。銀行団と協調して有利子負債を削減し、経営を立て直す。

　コスモスイニシア（旧リクルートコスモス）はＭＢＯ（経営陣が参加する買収）で2005年にリクルートグループから独立した。現在の筆頭株主は投資ファンドのユニゾン・キャピタル。マンション販売が落ち込み、08年4―12月期は327億円の連結最終赤字だった。過去の投資に伴う約2000億円の有利子負債が重荷になっている。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20090426AT2C2500W25042009.html

【管理人です。投稿を一部修正しました。】

[459: 匿名さん]

莫大な借金踏み倒して生き延びようなんて、確かにムシが良すぎる…。

[460: 匿名さん]

では某航空会社はどうなんでしょうね。国の金使おうとしてるでしょ。

[461: 匿名さん]

あれは国が無駄な空港をたくさん作った責任もあるからさ

[462: 匿名さん]

完全にデイトレーダーのおもちゃになっています。
早稲田OB某もここで稼いだのでしょうか。

ADRなどと言って、けじめをごまかしていると、このように社会に大迷惑をかけます。
社歴的にも最初から最後まで埃を撒き散らしています。
こういう会社には本当にいい加減にしてもらいたい。とはいえ許してきたのは我々国民。
自戒も含め、腐った社会を立て直しましょう。

[463: 匿名さん]

で先月末は、結局どうなったんですか？

[464: 匿名さん]

株価を見てね。

[465: 匿名さん]

素人なんで見てもわかりません

[466: 匿名さん]

えらく下がっておりますが。ADRが成立しても、先行きは安心できるものではないからでしょうか？

[467: 匿名さん]

安心出来ると書いてあります。心配は政治？

コスモスイニシアのような不動産業は土地購入資金と建物建築資金を借りてるケースが考えられます。
一般的に法的整理や今回のようなADRにおいては、無担保（担保は評価性の見直し後）の借入れが多額に残ることはありません。そのために債権放棄やDESで支援を受けるからです。
コスモスイニシアの有価証券報告書を見る限り土地購入資金しか借りてないように見えます。
そこに開発期間が長期に亘る総合設計型タワーマンションを手掛けたことから、不動産下落があって、仕入れたマンション開発用地に大穴があいたということのように思います。
更にリーマンショックによりマンション販売価格が下落したことにより人件費や販売管理費等を利益で賄えなかったから大きな赤字や特別損失を計上したと見えます。
借入金は１００８億円になります。
借入金は担保に差し入れてるマンション又は土地が売れれば減少します。
相当額は短期間で実質返済させられるのではないでしょうか？
自己努力として、リストラを行ってコスト削減と企業規模を思い切って小さくすること。今後、資金が回転可能な売上高にすることを表明したのだと思います。
ADRが成立し事業再生に基づいた再建案であれば再生の妥当性は相当高いと言っても良いのではないでしょうか。
実質的に放棄とDESを含む第１号案件です。ここで短期間で失敗させることは債権者を含め無いと考えるが一般的だと思います。

一番心配なのは現新政権の要人発言で株価下落や円高によって、更なる景気後退が起こることです。これが起きると、計画の前提条件が大きく変わってしまうからです。

イニシアブログから理解出来るところだけコピペしました。

[468: 匿名さん]

銀行が、今販売中のマンションを売らせた方が資金回収できると
はんだんしただけ。

新しい物件のための資金は無い。

[469: マンコミュファンさん]

主力４行が５月２０日に１１０億円のDIPファイナンスを実施しているし、取引先３８金融機関がADRで纏まったということは、再生で合意が出来たのだと思います。
この不況期に表面的にも実質的にも債務超過で無くなったということはコスモスイニシアにとって大きなメリットです。ジャスダック証券取引所に事業再生計画の認定を求めたと９月２８日にIRが出ているので、上場が確保出来れば、早い時期に継続企業の前提の注記も解消するのではないでしょうか。ADRの実質第１号です。安心感は格段にあるでしょう。

[470: 匿名さん]

これで安心してイニシア物件を購入できますね

[472: マンコミュファンさん]

合成の誤謬ですね。
マンションを購入したい人が安心感を持つことは誰にも迷惑も掛けていません。
マンションを購入すれば、対価としてお金を払う必要はあるでしょう。
今回のADRに賛同した債権者が何等かの感情を持つことはあるでしょうが、だからと言って第三者が踏み倒して良いことにはならないでしょう。
たまたま立地的にも価格的にも合致した物件があって、その時に販売している会社の業績が悪化してどうしようかと考えた時に安心感の増す報道が出たということだけではないですか。
手附金は入れて部屋は確保済みですが、今月末に大和ハウス工業とユニゾン・キャピタルから、各１０億円づつ新株発行による増資引受が発表されているので、竣工は１０月下旬１１月入居予定なので、その増資が済めばより安心感が増すので、その後に残額払い込むつもりです。

[473: 匿名さん]

IRきちんと読んだ方がいいよ。
キャッシュがなくて社宅売ったけれど、それにともない特別損失を
どれだけ出したかとか。

銀行は、今の仕掛＆販売中物件を現金化するのには、とりあえず
会社を存続させた方が有利だと考えているだけ。

その証拠に、新規物件は仕込めていないよ。

[474: サラリーマンさん]

一般的に企業再生をする場合、社宅のようなものはまず売るのが常道。
ましてＡＤＲであれば、債権者もりっぱかどうかは知りませんが社宅は不用でしょということになると思います。
売却は再生計画の中に織り込み済みだから、ＡＤＲ成立と同時に３物件ＩＲしたのだと思います。
更に売却に伴う特別損失３２６百万円も２２年３月期２Ｑの業績予想開示に織り込み済みと発表しています。
特損がどれだけ出ようと相場で売ればその分キャッシュフローが捻出されます。キャッシュが足らないから売ったか、売らなければいけないから売ってキャッシュを得たかは似たようなものですが、どちらでも、ＡＤＲがスタートしたばかりで資金繰りが破綻するようなことはまずありえないと思います。特別損失がどれだけでたかは計画に織り込み済みであれば、この際は関係が無いと思います。

[475: 匿名さん]

ＡＤＲ成立したみたいだね
でも、再生方法としては、大きなしこりを残している感じだね
まず、世間一般的に、実質倒産会社に近いダメ会社というレッテルを貼られてしまって、デベとしての評価が低下したこと（債務超過になり、実質破綻状態になったのは事実。ＡＤＲ成立とこの事実は別物）
銀行の信頼を失った。スポンサー不在の中（大和はただの提携先）、新規プロジェクトに融資が付くまで、どのくらいかかるのか
そして、ゼネコン、設計事務所等の関係協力会社の信用が失墜した
ＡＤＲ成立と引き替えに、失ったものはあまりにも大きいと言わざるを得ない

どうして法的整理（民事再生）をして、借金チャラにして、銀行融資受けられるまで、スポンサーつけて、再出発をはかろうとしなかったのか、不思議でしょうが無い。

株主保護？関係協力会社のため？

[477: 匿名さん]

借金踏み倒して健全だなんて勝手なもんだ。
無茶な開発、無茶な投資をして、稼げ時には
社員は散々稼いで、その挙句し越し傾けば、踏み倒し。
再建計画が承認されたも何も、踏み倒しただけじゃん。
都合の悪い書き込みは勝手に削除して。
踏み倒すような会社、世の中になくても困らないし。
まともに頑張っている会社に失礼だ。
借金の踏み倒しは犯罪だ。

[478: 匿名さん]

今回はリーマンショックの影響ですので許してね！！！

[479: 匿名さん]

特損だして社宅を売ってキャッシュを必要としているということは、
完成在庫のバーゲンセールが必要な状況ってことですよね。

[480: マンコミュファンさん]

マンションの購入を希望しているものには、そうなる（バーゲン）と良いですが、そう簡単な展開にはならないと思います。
平成２２年３月期第１四半期の決算短信が既に発表されています。
連結貸借対照表による現金及び預金は２１，８５１百万円あると記載されています。
再建計画ではコスモスイニシア個別の２３年３月の現金及び預金予想は１６８億円と開示しています。キャッシュがないという結論に持ち込もうとすると・・・B/S、P/L、CFの関係が・・・・
ADRの再建計画で決めた売出し価格が、近隣の他社の価格より安くなる可能性は否定しません。
だから私も今が買い時と判断した次第です。
23年４月以降になれば普通の価格になる可能性はありますから、バーゲンと言うのも当たっているかも知れませんが、いわゆるバーゲン価格にはならないと思いますよ。現在の市況で売れる適正価額だと思います。