藤和不動産について教えてください

[長男の嫁]

藤和不動産の物件を検討中です。
デベについて、営業マンについて、物件の品質、関連の管理会社について、
その他良い点悪い点どのような情報でも構いません教えて頂けませんでしょうか。
皆様宜しくお願いします。


【以下のリンクは管理人により追加されました】
藤和不動産の企業情報＠株情報コム
http://kabujoho.com/list/8834.html

[522: 匿名さん]

地所も藤和に足引っ張られて大変みたいですね。
切ってしまえまばいいのにｗ

[523: 匿名さん]

そんなに簡単に切るぐらいなら最初から子会社にしないだろ。

[524: 購入検討中さん]

どこも火の車です。ここに限ったことではない。

[525: 匿名さん]

地所は藤和に大恩があるから、そう簡単には切れないでしょうね。

[526: とっくめー]

地所が藤和にある大恩って何ですか？

[527: 匿名さん]

数年前に、大阪の三菱物件で土壌汚染が問題になったことをご存知ですか？
この問題で、国土交通省は三菱地所の免許取り消しを検討していたとのこと。
そこで、経営が悪化していた藤和不動産に目を付け、万が一の時には藤和不動産の免許で
事業を継続することを考えたのです。（三菱地所が自らそう考えたか、銀行などから勧め
られたかはよく分かりませんが・・）
一般的には藤和不動産が三菱地所に助けられたと思われがちですが、事実は逆です。

[528: 匿名さん]

そうなんだ〜　知らなかった…
三菱地所と藤和は、支えあってきた関係なんだー。
三菱地所さん、今回は藤和を支えてあげねー。

[529: 匿名さん]

恩があろうとも藤和のブランド力では現在のマンション市況下、経営は悪化する一方ですから切ったとしても何ら不思議ではないですね。三菱も慈善事業でビジネスをしてるわけではないでしょうから。

[530: 匿名さん]

恩があるんじゃなくて ただ利害が一致しただけでしょ。

[531: 匿名さん by528]

↑528です

＞三菱地所さん、今回は藤和を支えてあげねー。

支えてあげてねー！　　です。

[532: 匿名さん]

へぇ、そんな事情があったんですね。
三菱もそんなことがあったとは。
びっくりです。

[533: 匿名さん]

『支えあってきた』という言葉にすごく違和感を感じるのは私だけですか？

それに>>527さんの話が本当ならば、現在は三菱自社ブランドで問題なく販売できている事ですし
むしろ早く藤和を切りたいと思っているのでは？

[534: 匿名さん]

>>533
527です。
三菱地所はマンション住民と和解し、免許取り消し処分の危機は脱したと思います。
ただ、実情はどうなのか・・

私は某大手管理会社に勤務しています。
かつては全くと言って良いほど、三菱物件から引き合いが来ることはなかったのですが、
最近、三菱物件から管理会社を変更したいとの依頼が多く舞い込んで来ます。
三菱地所藤和コミュニティの三菱出身者に聞いたところでは、藤和出身者に主導権を握
られ、会社がおかしくなっているとのこと。
事実、三菱出身者がどんどん会社を辞めているそうです。

この話は、三菱地所が藤和不動産を引き続き助けるかどうかとは直接関係ないかもしれ
ませんが、合併した子会社では少なからず異変が起きているようです。

[535: 匿名さん]

２度も債権放棄を受けて、また経営危機。

三菱地所は５１％の株式を持っているが、いざとなれば容赦なく切るよ。
（藤○は既に実質債務超過だから、チャラにしたほうが傷が浅くて済む。）

[536: 匿名さん]

先週、以前検討していた藤和の物件から「安くするからもう一度来て見ませんか」との連絡がありました。
一応見に行くといってしまったんですが、ここの経営そんなにマズイ状態だとは…。

仮に購入確定後、藤和が破産倒産した場合のデメリットって
・アフターサービスが受けられなくなる
・恐らく管理会社の藤和コミュニティもタダではすまないと思うので管理会社を変更する必要がある
このくらいでしょうか？

あと契約時の預かり金ってどうなるんでしょうか？

[537: 匿名さん]

瑕疵の補償責任はデベでしょう。

１０年後２０年後に手抜き工事発覚・・・なんて時には困りますね。

中古で売るときもデベが倒産しているとマイナス評価です。

[538: 購入検討中さん]

あ〜ここの営業マンはダメですよ
瑕疵担保責任の話したら鼻で笑われましたもん

[539: 匿名さん]

>>538

住宅瑕疵担保履行法に該当する物件かどうか、だよ。

ちゃんと確認した？

[540: 匿名さん]

「特定住宅瑕疵担保責任」とは
住宅品質確保法で定められた１０年間の瑕疵担保責任の事です。
住宅の中で特に重要な部分である構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について責任を持つ部分です。

これらについて、資力確保する為に、お金を供託するか、保険に加入する事によって消費者保護することを決めたのが
「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」です。

この法律は、２００９年１０月１日以降に引き渡す全ての新築住宅に適用されます。
http://archive.mag2.com/0000093941/20081101070000000.html

>>538　マンション営業員も経営難で非常に苦しい立場になっています。

[541: 匿名さん]

536
大事なこと忘れてるよ。倒産時に大量の未入居があった場合の管理費や修繕積立金は誰が払うの？
入居者です。

[542: 匿名さん]

>>541
いやいや。
倒産したら、未販売住戸の所有権が他社（他者）に移り、その人が払うだけ。
所有権が移る前に未収分があったとしても、基本的には新しい所有者に承継されるしね。

[543: 匿名さん]

他社に移るのは手を挙げる他社が存在した場合のみでは？

[544: 匿名さん]

手を挙げる者がなかなかいないかもしれないが、所有者がいないという状況は
あり得ない訳だから、いずれ払われるはずです。
また、多くの場合、施工費を払ってもらえなくなったゼネコンが差し押さえて、
再販されます。

[545: 匿名さん]

クローズアップ現代 急増 荒廃マンション①
http://jp.youtube.com/watch?v=EPT8mGnrCFs&feature=related
クローズアップ現代 急増荒廃マンション②
http://jp.youtube.com/watch?v=9q0oUpD3scM&feature=related

過剰供給で空き家が増えて
空き家が増えたマンションは修繕積立金が滞納され
修繕が出来ず価値が下がる

マンションは空き家が増えたらアウトらしい

[546: 匿名さん]

三菱地所から切られるの?

[547: 匿名さん]

どこからの伝聞ですか？本当ですか？！

誤った情報を書き込んだ時点でそれを鵜呑みにした人がいたら、いくら質問形式であれあなたのその書き込みに対して責任問われますよ？

[548: 匿名さん]

５４７さんの言う通りだと思います。
最後に『？』をつければ何を言ってもいいという訳ではないように思います。

[549: 匿名さん]

しかし、こういう状況になると、ここの物件を買った人はその点が気になるところでしょう
痛手が大きすぎて三菱が藤和を吸収するとは思えないし
そうなると切り離されてしまうのでは？という不安を抱いても何ら不思議ではない

[550: 匿名さん]

確かに憶測で物を言うのは好ましくないですが
三菱が藤和を抱えている理由ってなんでしょうね？

[551: 匿名さん]

三菱地所がマンション事業を強化するためでしょ！？

マンション事業に関しては三井に差をつけられてるからね。

[552: 購入検討中さん]

ここの値引きは結構融通が利くと思うんですがどうですか？他社にないフレキシブルな対応でした。既購入者的にはいかがなことかと思いますが。。

[553: 匿名さん]

>>551
いや、藤和なんて抱えたところで強化できるのか、って話です。
建てれば売れるという状況ならともかく。

[554: 匿名さん]

>>551
527に書かれていることが真実ですよ。

[555: 匿名さん]

530が真実。単なる利害の一致。 藤和は資金力もブランド力もない、自身の二本足では歩けないお子様のよう。

[556: 匿名さん]

真実真実って、あなたがた藤和か三菱の人間ですか？

[557: 匿名さん]

三菱地所グループなら大丈夫ですよね。

[558: 匿名さん]

557
契約済みの方ですか？そうご自身に言い聞かせて自己に安心を与えていれば良いかと。

[559: 匿名さん]

三菱が藤和を抱えているのは
三菱は庶民的なマンションを造れない。
藤和は庶民的なマンションを造れる。
どの市場でも造って売れるってことでは？

[560: 匿名さん]

週刊ダイヤモンド2008/10/04号　「判定！倒産危険度」

■１・２部上場　倒産危険度ワースト３０社　
10位 アゼル(1872)
18位 平和不動産(8803)
19位 ランドコム(8948)　　＜9/28民事再生法の適用を申請
22位 有楽土地(8838)
25位 日本綜合地所(8878)　＜11/28経営危機で内定を全部取り消し(違法行為）
27位 藤和不動産 (8834)　　　
http://job-finding.seesaa.net/category/5702959-1.html

・・・藤和不動産って大手なのに財務体質が酷いな。

[561: 匿名さん]

>>559
藤和は質の悪いマンションを安く売る
三菱は質の悪いマンションも高く売る

ってことですかね。

[562: 匿名さん]

万が一倒産て事になったら、瑕疵担保責任はどうなるのでしょうか。

[563: 匿名さん]

ここの財政状態は相当やばい。下期もこのままだと欠損会社の仲間入り確実。しかも、下期は当初予想は下回るものの利益は確保できるみたいな業績修正している。どんな会社か透けて見える。

[564: 匿名さん]

横浜の物件からメール来てましたが、買う人いるんでしょうか？

[565: 匿名さん]

横浜の物件、安いね。

[566: 匿名さん]

藤和の分譲マンションを賃貸で借りていた事があります。
カビに悩まされ、手抜きしてるな〜と目に付くところが多かったのですが、その後、その部屋の販売価格を知って、その価格なら仕方ないなと納得。かなり安いマンションでした・・・。

[567: 匿名さん]

藤和の物件は全ての造りが安っぽい。
だからあの分譲価格に出来るんだろう。

でも安く造って高く売るほど悪徳業者でもないので、この価格帯でしか購入できない層には必要なデベなんじゃないかな。

…まあ、買おうとは思わないけどね。

[568: 匿名さん]

値段で言えば、ここ結構幅広くつくってないか？
造りもそんな陳腐には感じないが。

…俺だけ？？

[569: 匿名さん]

>>566
築何年？

[570: 匿名さん]

藤和という名前が安っぽい先入観を与えてしまうんでしょう。
三菱でも野村でも最近のマンションは仕様を落として大差ないんだけどね。
悲しいかな、藤和にはブランド力というものが全くない。

[571: 匿名さん]

５７０さんに同感です。歴史だけみれば野村や森ビルとほぼ同い年なのに、ブランド力や知名度が弱い。有能な経営者がいなかったんでしょうね。
ここのマンション嫌いじゃないので頑張って欲しいです。

[572: 匿名さん]

バナナの叩き売りみたいですね。

　不動産競売のアイディーユーは4日、分譲マンションの未入居物件を40戸以上集めたオークションを5日始めると発表した。藤和不動産、東京建物不動産販売などが出展する。居住向け新築物件のオークションは個別に実施するのが通例で、これだけの物件をまとめるのは珍しい。販売不振でマンション業者が多くの在庫を抱えていることに着目した。

　出展物件はアイディーユーのサイトで12月5日から来年1月12日まで公開する。首都圏と関西圏の70—100平方メートルのファミリータイプが中心。新築3年以内の未入居のモデルルームが対象で家具付きも含まれる。マンション業者から依頼があれば、期間中でも出展物件を順次増やす。

[573: 匿名さん]

Ⅹデーは12/26です。

[575: 匿名さん]

５６９さん

確か９６年築だったような。
駅徒歩3分以内で、立地は良かったので借りてましたが、販売価格を知って、家賃の高さがバカらしくなった事を覚えています。

[576: 匿名さん]

不動産競売のアイディーユー　
分譲マンションの未入居物件を40戸以上集めたオークションを始めると発表。

藤和不動産、東京建物不動産販売などが出展する。
居住向け新築物件のオークションは個別に実施するのが通例で、これだけの物件をまとめるのは珍しい。販売不振でマンション業者が多くの在庫を抱えていることに着目した。
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008120408954p2

・・・競売

[577: 匿名さん]

http://www.towanet.co.jp/selection/detail.asp?in_tatemono_no=00594&...

こういう億ションも建てた事あったんだぞ。

[578: 匿名さん]

↑↑↑
写真を見る限りでは、とても億ションの風格ではないですね。
ただ、専有面積が広いだけでは？

[579: 匿名さん]

http://www.shimonagaya.jp/

バブル絶頂期の億ションですか、そこは割り引いて。
でも、
・センターイン
・雁行配置
・植栽
等、なかなか良い設計のマンションですよ。
駅からの坂さえきつくなければ住みたいと思ってます。

[580: 匿名さん]

藤和不動産　　江東区２丁目のマンション計画から撤退、管理会社も売却（ 2008年12月12日 ）

　藤和不動産は12日、江東区塩見２丁目のマンション事業計画から撤退することを決めた。第３四半期に土地建物売買契約の解約に伴い４３億９３００万円の特別損失を計上する。
また、三菱地所藤和コミュニティの全保有株式を三菱地所に売却することも決めた。
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=28657

４４億円の損切りですか・・・中堅デベならトンでます。
管理会社を親会社に売らないといけない状況なんですね。

[581: 匿名さん]

俺の持ち株も風前の灯火ってとこですか、は〜。

[582: 匿名さん]

今回の契約解除はポジティブに取って良いと思うけどね。
２１５億円での購入予定だったけど、今の市場環境では購入した時点で既に
評価損の計上は避けられないが、それが２０％なら今回の違約金と同額だし
現実にはそれ以上の可能性が高いしね。
しかも事業化が完了するまでには数年かかり、その間には半額になる可能性
すらある事を考えると、４４億の損失で済ませたのは完全に好材料でしょう。

[583: 匿名さん]

>三菱地所藤和コミュニティの全保有株式を三菱地所に売却

こっちの方がインパクトあると思うけどな
藤和コミュニティは相当数のMS管理やってたわけだから、それを売るとなると…

[584: 匿名さん]

>完全に好材料でしょう。
＊＊＊

[585: 匿名さん]

江東区以外にも撤退しなきゃならないところがあるんじゃないかという気がするが。
今回は売れるもの（管理会社）があったが次に撤退するときはもう売るものもないんじゃないか。

[586: 匿名さん]

>>583

2006年頃の合併によって、いまや藤和にとっては持分30%の関連会社。連結決算
に与える影響は利益ベースで前期末は2.3億、今期は2Q迄の間で1.5億程度の上乗
せですが、比率で言えば1%以下の効果しかないようです。

本当のところは購入の銀行融資が付かずに、違約金を支払う為に仕方なく今回
の売却に至ったのかも知れませんが、契約時の坪単価240万から実勢価格は既に
2割程度は下がってる様ですし、購入してれば即違約金程度の評価損は発生。
長い目で見れば毎年安定したキャッシュを生む会社の売却は痛いですが、まず
は藤和自身が残る事が前提なので、私は明らかにポジティブに考えてます。

もっとも現金になりそうな会社はこれが最後っぽいので、後は本当に親頼みと
なってしまいましたがね。

[587: 匿名さん]

生き残るには三菱地所によるかなりの規模の増資しかないだろう。

しかし、過去２度も債権放棄を受けていてまたこの状態。

三菱地所が『もう企業として存続する意味は無い。債務超過だから助けない。うちも苦しいし。』と言い出しかねない。

[588: 匿名さん]

確かに出来の悪い子をいつまで抱える程甘くないよね。

[589: 匿名さん]

経常的な収入を期待できる賃貸物件もない、管理会社をないデベが果たして、この後
生き残れるのか？どのような市場環境でも開発し、売り、また開発し、立ち止まること
は許されない。進む（開発）も地獄、戻る（開発の中止）も地獄。つらいな。

大型の住宅ローン減税で、市場環境が好転するのが唯一の望み。

[590: 匿名さん]

三菱財閥は昔からの風土として「三菱」の冠のある会社が無様に倒産したりすることに強い抵抗があるから、
一部でもそういう名前が入ってる子会社は事前に回収したのでは。

[591: 匿名さん]

管理会社は無傷にしないと混乱するでしょう。

三菱からみれば１年前に買ったばかりの子会社。

[592: 匿名さん]

三菱のお偉方に知り合いがいるけど、今のとこ藤和を切り離す事はないって言ってたけど…。

[593: 匿名さん]

>>580
当社は、平成19年4月20日付「固定資産の譲渡に関するお知らせ」で公表しております、当社所有の潮見商品センター及び潮見ビルの譲渡契約を解除いたしましたので、お知らせいたします。

当初の譲渡契約先である㈱長谷工コーポレーション（現契約持分10%）及びその地位譲渡先である藤和不動産㈱(現契約持分90%）の都合により、契約解除の申し出がありましたので譲渡が中止となりました。

http://www.lnews.jp/2007/04/23016.html

[594: 匿名さん]

>>592 外部の人間にはそう言うしかないだろ。

[595: 匿名さん]

藤和さんは、債権放棄のお代わり３杯目を
どこの旦那さんに、お願いするのかな？
北朝鮮じゃないんだから自分の力で立ち上がってね。

[596: 匿名さん]

595さん

債権放棄って何か根拠あっての書き込みですか？単なる誹謗中傷ならいい加減そのような書き込みやめていただけないですか？
この会社のマンション購入を考えている方達（私も含め）にとってあまりにも無根拠で非建設的すぎる発言は見ていて何の参考にもなりませんし、逆に嫌な気分になります。
同業者の方なんですか？

[597: 匿名さん]

単なる素人の想像では

[598: 匿名さん]

何か個人的な恨みがあるんでしょうね。わざわざくだらないこと書き込むのは。

[599: 匿名さん]

短信見る限りではもともと業績予想では60億円くらいの特損みていたようだね。
そこに44億円の特損を追加して計上せざるを得なくなった。
合わせて100億円を上回る特別損失となるので、虎の子の管理会社を売却した、というところかな。
100億円を超えるような、恐らくは不良資産処理を行わざるをえなくなったわけだが、
問題は果たして不良資産を一掃できたのかということで、恐らくはできていない。
第３四半期、決算に向けて市況はますます厳しくなっていく。
更に不良資産が顕在化するようだと果たしてどうなるか。
株主や投資家に対する責任が強化されているので、地所としても簡単には救済できない。
当分の間は緊迫した状況が続くだろう。

[600: 匿名さん]

まあ、売れてないのは確かだろうね

[601: 匿名さん]

ここ一つでも売れてるって言える物件あるの？
都内の掲示板スレで唯一盛り上がってるのが南千住からの駅遠物件だけど、駐車場の設定料金がおかしいと若干荒れてるだけだし。

[602: 匿名さん]

経営が危機状態なのは客観的な事実。
１年前に三菱地所の子会社になっているから銀行による債権放棄はないと思う。
あとは三菱地所が増資するしかない。

週刊ダイヤモンド2008/10/04号　「判定！倒産危険度」
■１・２部上場　倒産危険度ワースト３０社　
10位 アゼル(1872)
18位 平和不動産(8803)
19位 ランドコム(8948)　　＜9/28民事再生法の適用を申請
22位 有楽土地(8838)
25位 日本綜合地所(8878)　＜11/28経営危機で内定を全部取り消し(違法行為）
27位 藤和不動産(8834)　　　
http://job-finding.seesaa.net/category/5702959-1.html

[603: 匿名さん]

601

売れてるかどうかの判断がここのスレかよ(笑)

[604: 匿名さん]

売れてるか売れてないか 業績の全てでしょ？

[605: 匿名さん]

日本語で頼む。

[606: 匿名さん]

↑日本語勉強しろ。

[607: 匿名さん]

>>606
お前が日本語に疎いということだけは判った。

[608: 匿名さん]

606

オツム弱いくせに人に勉強しろとか指図してんじゃねえよwww

[609: 匿名さん]

御殿山のメール来たね。
このご時世に億ションですか…

[610: 匿名さん]

608
知性の欠片もないですね。
荒らし行為は反対ですので、ご退出下さい。

[611: 匿名さん]

608
めざわり

[612: 匿名さん]

＞611
見に来なきゃいいじゃんｗ

[613: 匿名さん]

そんなことより藤和の経営状態を把握するための新しい情報がほしい。

[614: 匿名さん]

経理の知識があれば、ディスクロ見りゃだいたいわかると思うが。
ステージ２ってところかな。
あと２０億円損が出たら危ないと見る。
ただ、ここは不良資産の処分をしてきていないように思われるので、
きちんとやってきた会社に比べれば危険な感じ。
12/8の特損も突飛な出方だ。
監査に指摘されてやむを得ず処理した可能性が高いと思う。
とすれば、今期中にさらに２０億円の可能性も無きにしも非ず。
結局、活かすも殺すも地所次第という月並みな結論になるが、
はたして地所にとってここを活かして何のメリットがあるのだろう。

[615: 匿名さん]

これまで２回も債権放棄を受けている。
（借金を踏み倒している。）
３度目に地所が救済しても４度目・５度目があるだろう。

やるなら吸収か。しかし、財務が病んでるここを吸収できるのか？

[616: 匿名さん]

逆にここを存続させるメリットは何かあるのか？

[617: 匿名さん]

自分のところ、友人たちのところ、を見ると
悪くないデべだと思ってます。

つまりデベとして超優良というわけではないけど
そこそこの物件を提供していると思ってます。

自分の選んだ物件によって評価は様々かと思いますが。

[618: 匿名さん]

ここ読んでいると。
藤和の中古物件、考えていたけど。
止めた方がよいのかなと思えてきた。

[619: 匿名さん]

ここは、いい物件造ってると思うけどな。オープンスペースも含めて。
個人の好き嫌いがあるからこんな話は不毛なだけだけどさ。

[620: 物件比較中さん]

藤和不動産の全てを存じている訳ではありませんので、
一概に言えませんが、先日倒産された某デベの営業マンに比べ、
素晴らしい営業の方々が沢山いらっしゃいます。

私も顧客満足度を追求する営業職ですが、非常に関心しました。
みなさまのご参考までに。

[621: 契約済みさん]

自分は城東地区の藤和の物件を契約しました。

藤和物件だけでも複数のＭＲを回りましたが、ひどい営業もいればとても優秀な営業がいました。最終的に決めた物件で担当になってくれた男性営業は説明も丁寧でわかりやすく、こちらの質問メールに対する回答メールからも一生懸命さが伝わってきて、気持ちよく購入することができました。

ただ、同じＭＲで違うお客を接客していた女性営業は、はたから見てもひどいもんでした。。。
営業を変えてもらうことで本気で検討している意思を伝えることにもなるので、物件を気に入ったのならば担当は変えてもらうべきですね。