明豊エンタープライズについて

[購入検討中さん]

あまりこのデベロッパーの話題を見ないんですが、
情報や意見をお伺いできれば幸いです。
今、こちらのデベロッパーの物件を考えています。
よろしくお願いします。

[279: イチヤ]

今月は第一四半期です
前期は評価損により大幅な赤字になりましたが評価損は続くものではないので
少しでも黒字なら素晴らしいです
純資産が26億で現金も少ないので早く増資をして10億くらい調達すれば継続疑義もとれるでしょう

アスコットみたいに。

最近の株価はシテ株みたいですので博打化してますが・・・・

[281: イチヤ]

https://www.release.tdnet.info/inbs/140120091211074564.pdf

第一四半期決算出ました　　営業　経常　純利益ともに全て黒字
自己資本比率10％超え　経費削減　負債削減順調

しかし現金が頼りない・・・・

[282:]

ＨＰのトップページに前まであった子会社へのリンクがなくなったけど、
子会社売却とかあるんだろうか？
もしそうなら、少しは資金に余裕でのかな？

[283: イチヤ]

確か吸収したと思います

まだまだ現金は２億なのできついです

[284: 購入検討中さん]

> まだまだ現金は２億なのできついです

２月下旬にシェルゼ王子神谷が引き渡されると、
何億円か入りますよね。

ttp://www.s-oji.com/outline.html

[285: 匿名さん]

アメリカ経済が底を打って上昇するのは、２０１１年とも２０１３年とも観測されています。
でも日本に好影響が表れるのはそのあとですから、不動産業界はそこのところまでもつでしょうか。
明豊さんも然りです。

まだまだ固定費を圧縮しなければならないのでしょう。

[286: イチヤ]

王子神谷のを売ったとしても全て借入金返済に向かいます 明豊の計画では後30億円債務圧縮してから仕入れをして反転していく予定です

統計によるとオフィス空室率が底を打つのが来年末で2011年から反転と言われてます

不動産の中でも回復の早い戸建(アーネストワン、飯田産業など)はもうかなり業績が回復してます

回復の早さが戸建＞マンション＞オフィス なので次はマンション系ですが今期の下期までには用地を仕込まないと来来期の飛躍は不可能になり今仕込み始めた他社に遅れます

中間決算ではおよそ自己資本比率12％程度でしょうから
この財務ですとリスクを取りづらいので財務強化も兼ねて
５～１０億程度増資して用地を買い始めるべきだと思います

希薄化してもこの財務なら株主も了承せざるを得ないでしょう

[287: 入居済み住民さん]

公認会計士の異動は明豊エンタープライズの今後について何か示唆しているでしょうか？


http://pdf.irpocket.com/C8927/j6qw/r4Hi.pdf

[288: サラリーマンさん]

公認会計士の異動の理由は、支払経費の削減とは記載されていました。

表向きか真実か？？

私は、真実と受け取りました。

[289: イチヤ]

今までのあずさ監査は４大監査ですからね

明豊の規模なら必要ないですし割高です

年間2000万弱の経費削減効果ですね

新しい監査もまあまあですよ

[290:]

中間決算

[291: 不動産購入勉強中さん]

今後　どうなるのでしょうかねえ。


はっきりしないと　なかなか考えにくいです。

[292: イチヤ]

資産圧縮も進んでますし
まあ倒産懸念は薄れましたね
と言うよりここより倒産すべきところが沢山あります EX　総和 セイクレスト プロパスト アルデプロ ゼクス

銀行も相次ぐ増資により財務が強化されて潰すより様子見と言う感じになってます

中間決算が予定通りの黒字の場合で継続注記も取れたら存続確定と判断して良さそうです
マンション業者はかなり好調になってます (関東)

私は中間決算の数日前に株を買います 予定通りなら150から300良ければまた450まで狙えそうです(笑)

[293: 匿名さん]

取引先としては何とかこの不況の波を乗り切ってもらいたいと思います。

[294: イチヤ]

私感では95％は生き残るかと

債務超過はなさそうですしまだ増資というカードが残って増すしね

[296: イチヤ]

梅木社長も１０万株持ってますから必死でしょう

生き残れば2000は数年後に行くでしょうから２億♪

[297: イチヤ]

株価暴騰 流石に下がりすぎでしたか
140えんで1万株買いたかった・・・・

[298:]

最近顔色さえないなウメキ

[299: 匿名さん]

いまどき、マンション屋が増資できますかね？
この会社、散々、第三者割当増資して割当先に損害を与えてるじゃないですか。
公募だって、物好きでもなきゃ買わんでしょう。

[300:]

銀座を何うろついてんだ

[301: イチヤ]

サブプライム以前の増資はご愁傷様ですがこの株価なら生き延びればリターンは高いです

マンション会社で最近増資したのは大京 日本エスコン アスコット等々
ここは債務超過でないのが強みです
額によりますが明豊が増資出来ないという事は有り得ないと思います
最低でも新株予約権なら引き受けてはたくさんいます

[302: 匿名さん]

> 銀座を何うろついてんだ

社長が銀座をうろついているのなら、倒産の心配は当分なくなったのかも知れません。
２月中に２５０円まで上がりませんか？

[303: イチヤ]

それは分かりませんが３月の中間決算付近で動く可能性は非常に高いです

[304: イチヤ]

新規事業ＩＲ出ましたね
明日は200越えそうです

[305: 匿名さん]

新規事業…
間に合うのかな？
強烈な事業改革が先のような気がします。

[306: 匿名さん]

外断熱に興味あるビギナーでございますが、今度はどこにシェルゼマンション建てて頂けるのですか？
うちの近くに建ててほしいですなぁ。
まだ気が早すぎですかい？

[307: 匿名]

304さんは儲かりました？

新規事業とかよりはとにかく売らないと借金返せないと思う。

[308: イチヤ]

私は1ヶ月後の中間決算前に買うので今はもってません ちなみに昨日は大損しました(笑)

借金返済は中間までで終わりです 目標の借金170億までもう少し

中間か第三四半期までに継続注記も取れて株価は300台に定着するかと

その前に２月は日本エスコンの決算が有ります

[309: サラリーマンさん]

よく　持ちこたえていますね。


ひょっとしたら　　生きるのじゃないかな。

[310: イチヤ]

明豊は95%は生き残ると思います
今日はフージャースが上方修正しました

一年前は私も確実に債務超過で倒産するだろうと思っていましたが非常に上手く棚卸しを売却して スリムになりました

まあほぼ生き残ると思っていい状態かと

[311: サラリーマンさん]

辞めさせられた人、辞めていった人、給料を大幅カットされた従業員とこれを実行した経営者のお陰ですね。


皆、悪影響を受けた人達の涙のお陰です。


こういう仕事を一生やりたかった人も居ました。


会社が助かっても、給料が回復するには時間がまだ掛かりますね。

[312: 匿名さん]

銀行が金貸さなきゃ、新規事業も絵に描いた餅でしょ。

第三者割り当て増資で、第三者に莫大な損害を与えてるし、増資の引受けをする相手もいないんじゃないか？

ま、期待しないほうがいいだろ。

[313: イチヤ]

経費削減も凄い幅ですね
経営陣の年俸も安いですし大変な痛みでしたでしょうね
生き残りを決めたのはやはり非常に上手く棚卸を捌けたことで運も良かったです 普通なら潰れてもおかしくなかったです

増資についてですがサブプライム前はここに限らずどこでも引き受け手に損失を与えてます
数年前4000円ありましたからね 長谷工とGEは1000円で引き受けてました
ただ今は170円と言う超低株なので2年後3年後に損害を与えてる可能性は低いかと はっきり言って倒産織り込み株価ですから

債務超過のところでさえ引き受け手はいますから増資ができないことはないです
気付いた方もいるでしょうが前期本決算から今期第一四半期決算の継続注記事項が変化してます

前期の大幅な赤字決算で開発物件における借入金４５億円の期限の利益の喪失が切れました
これを理由に一括返済を求められて倒産する可能性が有りましたが 第一四半期決算では原契約中は期限の利益の喪失をしないと銀行から確約を得られました
これは大きいです

中間に予想通りまたはそれ以上なら継続注記が外れる可能性は高いと思います
2年前900億あった借入金も中間決算で180億程度になり今度は逆に売るものが無くなるくらいになると思います(笑)

[314: 買い換え検討中]

ほうとうに　起死回生なるんですか。

[315: イチヤ]

中間決算で継続注記解消するとおもいます

フージャースも継続注記解消しました
ここまで棚卸しを圧縮、リスクを圧縮できたので100％ではないですがほとんど大丈夫です

[316:]

はじめまして(^^)
・・・なのかな？(^^;)。なんとなく、お名前には覚えがあるような気がしますが・・・。
　最近は、この世界についてのホームページもずいぶんと増えましたから、
かな見応えがある事と思います(^^)。私達に必要な情報を、もっともっと
共有できるようになるといいですね（あぁ、私ももっと頑張らねば ^^;）。

[317: 匿名さん]

そうそう、売らないとクビでしょ？

[319: 匿名さん]

なんか　頑張れそうか





仕入れが出来なければ





次のプロジェクトが・・・・。

[320: かー]

住宅エコポイントって追い風になるのかな。

イチヤさんの話だと先に回復するのは戸建てメーカーでしたっけ。

[321: イチヤ]

戸建は土地の仕入れ→建築→売却のサイクルが最も短いので直近の地価が反映されます
マンションですと土地の仕入れから完成まで２年くらいかかりますので２年前に高値で仕入れた土地になります

その分評価損を前期計上しました

住宅エコは効果はそこそこあると思います

明豊と企業再生が成功した日本エスコンは注目です

[322: かー]

なるほど、言われてみれば戸建ては完成するまで早いですよね。

日本エスコン、評価損計上で出尽くしって感じなのかな。

明豊、私も期待してるのですが現金がないのが気になります。。

[323: イチヤ]

明豊は確かに現金が少ないですその面はリスクでしょう しかし明豊にとって今は運転資金以外特に現金は要らないです
早く借金を返済して金利負担を少なくして経常利益を上げることです

ただ財務のスリム化は中間で終わりです
目標の借金１７０億をほぼ達成してるでしょう

ここらで新しく土地を仕込み 来期の収益に繋げたいです

中間決算で自己資本比率も１３％くらいに回復してるでしょう
継続注記が外れれば400くらいに行くかも知れませんね

[324: 匿名さん]

銀行が融資しないんじゃないですか。
財閥系以外の中堅不動産デベはファイナンス厳しいですよ。
業界再編もあると思います。

[325: サラリーマンさん]

なるほど　　そうなんですか。

[326: イチヤ]

確かに不動産のファイナンスは厳しいですがメインバンクの三井住友の２度に渡る増資成功により去年の底よりかなりマシになったと思います 最近上場企業の倒産は殆んどないですよね

ここは去年巨額の資産評価損を出したものの財務圧縮が上手く進んだおかげで自己資本比率も１０％を越えております
プロパスト(ここは今月持たないかと) アルデ 総和 ゼクス セイクレストなどが倒産しない 銀行が様子見をしている状況でここが倒産することは考えにくいです 現金の少なさは心配ですけどね

マンション買う方もここが倒産する可能性は無くはないですが過度に心配する必要はないかと

http://www2.ezbbs.net/08/beginer3/

[327: イチヤ]

第一四半期は1,6億の営業利益
中間決算会社予想は営業4億

第二四半期はまず第二四半期初日から本社移転してます
渋谷道玄坂の賃貸ビルから自社のマンションモデルルームの一角に
社員のリストラも進行中です　
監査をあずさ→アークに変更して監査費用年間削減
経費削減は相当がんばってますね

経常利益面では借入の返済による金利負担の低下があります

私は第二四半期は売り上げがそんなに変わらないと思うので第一四半期＋経費削減効果＋金利負担の低下効果という感じだと思います
仮に物件売却が進んでれば上方もありえますが・・・
とりあえず中間決算で財務圧縮はほぼ終了です
第二四半期を仮に2億としたら中間3.6億あたりです
　
ちょっと予想より下振れるか着地くらいと思います
黒字化と監査も変えたことですしここらで疑義解消して
景気良く株価を上げて5億～10億程度の増資をしてマンション用地を仕入れに行ってほしいですね　増資はしなくても大丈夫では有りますが確実に出遅れます　

[328: 匿名さん]

たぶん用地を新たに仕入れるのはかなり難しいと思います。
明○地所でさえ、月に30億の売上を半年達成しなければ、銀行から融資つかなかったみたいですし、この会社に売り物そんなにあるんでしょうか。。。
タカラレーベンは買い取り再販とかで売上立ててますが、この会社は仕入→作る→売るのサイクルが循環するか疑問が残ります。
ただし、銀行も倒産されても貸倒損で債権回収額が下ブレするので、延命してるだけの気がします。