I-linkタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンス【その２】

[前スレ１]

前スレが終わったようなので立てておきます。

市川市　市川駅南口再開発事務所
http://www.city.ichikawa.chiba.jp/net/mati/minami/index.html

契約者の会
http://choby001.hp.infoseek.co.jp/

住民板パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47267/

検討板パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46904/

検討板パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46882/

検討板パート３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46853/

検討板パート４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46852/

検討板パート５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46848/

検討板パート６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46626/

所在地：千葉県市川市市川南1丁目1番（地番）
交通：総武線「市川」駅 徒歩1分

[921: 引越前さん]

＞是正工事も国のお墨付きも、第三者のお墨付きも付いたようですし、
こんなのアテになるか？
もともとタワーであることで、建てるときに国・第三者のお墨付きはついていたのに
このザマなんだからよ。

それに、こんな高い郊外物件を賃貸に出したって、ペイできる賃料設定したら借り手いないよ。
駅から３分歩いてもっと安くて安心できる物件かりるだろ。

[922: 不動産鑑定士]

＞徒歩１分の築数年の分譲マンションの賃貸物件でも７０００円台、少なくとも８０００円以下／＞坪だったかと。
＞すなわち、平均坪単価２６０万円の本物件の表面利回りは、たかだか１０／２６０＝３．８％。
＞ということで、４％を切る本物件は、少なくとも投資物件ではない。

表利で６％〜７％でようやく物件として成立するのを考えると利回り３％は資産価値としてはないに等しい。

６０平米台で最低２０万円以上で貸せないと持っているだけで損してることになる。
となりに新築ＵＲの物件があるのに２０万円以上で借りるひといるのかな。
しかも新新価格のプレミアム分はここ数年で剥げ落ちるリスクもあると、資産価値も今から
１５００万円〜２０００万円くらいは差し引いた価格として考えておくべきだろう。
（いわゆる不動産の鑑定で）

[923: ふ]

このマンションはたくさんのひとに買ってほしいね。

だってたくさんのひとが無理して買ってくれれば、それだけ投売り
の可能性も出てくるんだから、安く買えるという条件であれば
悪くない物件だと思うし。

都心だと７０００万円の物件がすでに
５０００万円とかで出てきてるようだから、投売りは始まってきてる。

ここで無理して狭い部屋を５０００万円も出すよりも同条件の
もっと便利なマンションを選べる選択肢が出てきているのは歓迎すべき
ことだよ。

今後のトレンドは郊外の新築よりも、都心の中古物件なんじゃないかな。

[924: ある]

結論からいうと

「立地としてはある程度魅力的だけど、鉄筋補強という悪材料もあるし、パチンコ屋や地権者はうざいし、賃貸には向かないから定価だととても買わないけど、かなり値引きするというのであれば検討できる」

というのが大半の意見か。

[927: 匿名さん]

＞そんな事言い出したら全てのマンションが国の検査を受けているから、
＞全てのマンションの耐震性がアテにならない事になると思うが。

だから、このマンションの手抜きが発覚したときにそう報道されたじゃん。
そして、いくつかの物件が同様の手抜きで名前がでてきた。
だけど、そのほとんどが手抜き部分の建て替えになっていて、
こんないい加減な是正工事でお茶を濁しているのはこのマンションだけなんとちゃうか？

[930: 匿名]

いずれにしても、これまで皆さんが議論していただいた事を総合評価してみると、次の理由からこの物件は、かなり低い評価となると思われます。

①鉄筋不足の補修工事が全国に知れ渡った。
②新築マンションのはつり工事は前代未聞であり、このマンションが実験マンションである。

③昨年売り出しの物件は、新新価格と言われており、バブル経済並みの高価格となっている。
④最近、施工ミスの物件が表面化しているが、ほとんどの物件は、建替えを選択している。

⑤賃貸にしてもペイ出来ない物件である。
⑥何らかの事情で、転売するとなったら、かなりの赤字を覚悟しなければならない。
⑦永住者向けの物件である。

以上から私なりの結論です。
このマンションに永住しない限りは、白紙撤回して、Ｂ街区のＵＲマンションを賃貸しながら、市場の不動産動向を探ることがベストであると思いました。

[931: 契約済みさん]

人間だれでもミスをする。でも本件は超一流デベ・ゼネコンがやってはいけない有り得ないミス。また、ミスしたら謝罪・補償（リカバリ）をするのは当たり前。
超一流デベ・ゼネコンだから、誰もが納得する補償をすると期待した。
だが、補修工事は建て替えではなく前代未聞の「はつり工事」。金額的な補償があると思いきや、「値引きは絶対にしません」
市川駅直結の立地であれば、建て替えなくても値引きしなくても完売しちゃうさっていう超一流デベ・ゼネコンの驕りなのか。それとも、はつり工事で発生した追加コストで利益がほとんどなくなってしまったのか。
とか、「あの日」からずっと考えていたら疲れちゃいました。

[933: 匿名さん]

横浜ってタワーじゃないでしょ？
お墨付きが必要なタワーとの比較は無理があるような・・・

[936: 契約済みさん]

まっいろいろなリスクを持っているマンションと言うところですね。

以前に「新築タワーマンションのはつり工事」があったかなかったのか、別にどうでもいいことで、この新新価格のマンションに納得いかない方は、キャンセルすれば良いことだし、鉄筋不足で有名なマンションでも良い人は継続契約すればいいのではないでしょうか。

>お陰様で、千葉で平均坪単価260万強のここのマンションは、市場よりお高い物件である理解ができましたよ。

でも、私は、サラリーマンなので永住できないので、悩ましいところ・・・・。
>⑤賃貸にしてもペイ出来ない物件である。
>⑥何らかの事情で、転売するとなったら、かなりの赤字を覚悟しなければならない。

もし、転勤になったら、新新価格で購入したので、購入時価格と比べるとかなりの目減り額を覚悟することになり、莫大な借金を背負うことになる。
転勤しないことを祈るか、莫大な借金を背負っても購入すべきか・・・・？？

[937: 契約済みさん]

>⑤賃貸にしてもペイ出来ない物件である。
元々投資にするマンションでは無いと思っていました。（地権者を除く）

通常のケースでは、転勤族が転売すると赤が出る場合、賃貸で回すことも考えられています。
しかし、この場合⑤の賃貸にしてペイ出来ない物件だと、このマンションは転勤族にとって負の遺産物件であることとなりますね。

[938: 契約済みさんA]

資産価値について賃貸利回りをベースとしたものも議論されていますが、今回の鉄筋不足問題による賃貸価格への影響はかなり少ないと思います。要するに、鉄筋不足問題と「利回りをベースとした資産価値」の議論とは別問題にすべきかと。