若松団地について

[周辺住民さん]

この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/08/05管理担当】

[2906: 権利者さん]

昨日の説明会の冒頭でこの掲示板のことが話題になりましたね。
「炎上」で建て替え計画に重大な影響を与えているという説明でしたが、唐突な「値上げ提案」に対しての合理的な疑問点に関する投稿が大部分だと思います。

「炎上」のきっかけは唐突な値上げ案なので「ちょっとなんだかな」という印象です

いずれにしてもデベロッパーの方が常時この掲示板をご覧になっているので、誹謗中傷ではなく建設的な意味で反対意見を表明することは意味があるように思いました

[2907: 匿名さん]

デベロッパーの方、言い方話し方を変えれば
もう少し理解が得られそうなものなのに

[2908: 入居済みさん]

>>2907 匿名さん
身銭を切ったとか恩着せがましい事を言う人が昨日も野村に居ましたね
前回もその人かなり高圧的に話してた方でした。　お嫌ならデベから降りればいいのに

[2909: 契約者さん6]

>2905 入居済みさん
1300万円の保証金で出て行くことこそ野村の思う壺です。こめんとにありましたが、自社販売が増えるだけ彼らの取り分が増えます。地元で融資してくれるところはありますから、一度ご相談されたほうがいいです。

[2910: 権利者さん]

>>2905 入居済みさん


お立場、同情します。ただ、早まった判断をなさる必要はないと思います。

もし60歳以上であれば、まちづくり融資（高齢者向け返済特例）をご利用されてはいかがでしょうか。満60歳以上の方が自ら居住するために購入する場合にご利用できる融資で、。お亡くなりになるまでの間は利息のみのお支払いで毎月の返済額を軽減できます。

https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/machizukuri_revermo.html

適用利率は申込み時点の金利が適用されるので、これから金利が上昇しても負担が減ることはありません。たとえ、値上げされた条件でも含み益が生じると思いますので、いずれかのタイミングで売却するのも悪くありません。特別決議が否決されれば、当初通りの条件で購入できる可能性もあるので早まることはないと思います。

[2911: 権利者さん]

追加です。年収条件も非常に甘いので、年金収入だけでも条件をクリアします。私は年齢の関係で利用できないのですが、もし条件を満たしていれば申し込んでいたぐらいの優遇制度です。本当は建て替えが親身にアドバイスすべきことなんですけどね

[2912: 権利者さん]

>>2910 権利者さん

負担が減るではなく、負担が増えることはない
の間違いでした。

インフレ局面には負担がどんどん小さくなるという美味しい融資です

[2913: 入居済みさん]

>>2910 権利者さん
ご丁寧にありがとうございます。　

[2914: 入居済みさん]

今後さらなる値上げも否定できないそうです。

[2915: 権利者さん]

この制度の申し込みは、早ければ本年度中から可能なはずなので、申し込まれるのならば金利がまだ低い現時点で申し込まれることをお勧めします。よろず相談所にご相談されるとよろしいかと思います

[2916: 入居済みさん]

最大限の努力はするが値上げは否定できないとのこと　
こういう事は質問しなくても言ってほしいですね。

[2917: 権利者さん]

主幹事はぜひ交代していほしいですね。本当に

[2918: 匿名さん]

契約は着工数か月前、来年春頃

長谷工担当者
「見積もりは現時点での金額、努力した数字を提示している
着工まで時間があり、時期が変わると金額が変わる
現時点では予測が難しい、最大限努力する」
急ぎのメモですがこういう感じでしたでしょうか

今後更に値上げの可能性もあると知り不安が大きくなりました

[2919: 契約者さん25]

>>2918 匿名さん

価格って、いつ決まるのでしょうか？これからも変更ってあるのしょうか？

[2920: マンション住民さん]

工事費が高騰すれば、分譲価格を引き上げれば済むことです。他の物件はそうしています

[2921: マンション住民さん]

建築費高騰、賃貸料増加、竣工時期の延期　これらは値上げを呑ませるための材料です。分譲価格の試算を出さないでこうした議論をするのはナンセンスです。

[2922: 匿名]

価格を元に戻せば済む話なんだけどね。
物価高騰してるから値上がりもわからなくはないけど
この建物壊して土地を奪ってこれから儲けようって事なんだから、それこそ身銭切ってくれれば計画通りに日程も進むでしょ！

[2923: 住民です]

すいません
初投稿です
今までの面談で、分譲価格については、最終的に明渡後（当初は2024年6月ごろ）決定しますとの説明を再三受けてきました
ただ、概算の見積額として金額はいただいていて、住戸選定時にはその概算額で考えるつもりだったのですが
建替え決議は、建替え価格を含んだものということになるんでしょうか？

[2924: 住民です]

>>2915 権利者さん
私もまちづくり融資の説明は、面談時にネクストさんから何度も説明をいただいておりました
価格リスクを誰が持つかということについては、納得していたつもりでした
金利上昇局面では有利に働くこと、情報ありがとうございます

[2925: マンション住民さん]

リバースモゲージローンを進めているようだけど
このローンは建て替えマンションを担保に融資を受けるもので生存中は利息だけ
亡くなったらマンション売却で返済
ただし気を付けないといけないのはマンションの評価額が
ローンを組んだ時点より落ちた場合その差額を即金で支払わされること
日銀が利上げにかじを切りつつあり今の不動産バブルの行く先が怪しい
デべは今のうちに建てて売り抜けたいという感じで焦っている感がありますが
ローンの利用にもリスクがあることはちゃんと認識しておいたほうがいいでしょ

[2926: 入居予定さん]

>>2925 マンション住民さん


まちづくり融資（高齢者向け返済特例）は固定金利なので、インフレが進行すれば実質負担は減少します。年金受給者であれば、物価にスライドして年金受給額は増えますが、支払利息は増えません。まちつくり融資は元本は減りませんが、余裕があれば繰り上げ返済も可能です。

一方、リバースモーゲージは変動金利なので、インフレ時には怖いローンです。資産評価も変動しますから、こちらは絶対にやらないほうがいいですね。

[2927: 住民です]

>>2925 マンション住民さん
そうなんですね　非常に貴重なご知見です
ありがとうございます
検討しなくてはいけない事項ですね
居住用でリスクを背負うのは抵抗ありますので

[2928: 入居済みさん]

>>2920 マンション住民さん
ではなぜ今回は増額されたですか？ご説明お願い致します。

[2929: 住民です]

>>2926 入居予定さん

みなさんのご見識に圧倒されています

固定金利ということは、利息が増減しない
ということは、自分が住んでいる間は、負担が増えないということですね
子供達もそうであればそれがいいと言ってくれています

いろいろありがとうございます

[2930: 入居済みさん]

>>2919 契約者さん25さん
引き渡しまで油断はできませんよ。あらゆる理由をつけてあげてきます、覚悟しておいたほうが良いです。

[2931: 契約済みさん]

建設業の2024年問題もあります。人件費の急騰、就業時間の制限が厳しくなります。
大阪万博などもあり益々人手不足も加速します。
建設費の高騰はおろか、着工が来年の春というのも怪しいものです。

今日質問にも出ていましたが理事長、長谷工はバツの悪そうな回答でした、最善を尽くすとは言っていましたが…

[2932: 契約者さん3]

>>2908 入居済みさん
私もかなり高圧的に感じましたし、他の方も同じことを仰っていました。あのような言い方は慎むべきです

[2933: 入居予定さん]

補足です。
リバースモーゲージでも固定は選択できますが、まちづくり融資（高齢者向け返済特例）よりもはるかに高くなります。みずほ銀行の場合で、固定20年　年率3.40%です。変動年率でも2.475%になります。

まちづくり融資（高齢者向け返済特例）の場合は、年1.27％（全期間固定金利）です。全期間据え置きだから安心ですし、圧倒的にこちらのほうが有利です。手元資金は温存しておけますし、預金金利が1.27％以上になれば利ざやも出ます。現役世代の住宅ローン変動金利は１％以下ですが、金利変動リスクがありますから、失敗が許されない高齢者が予期せぬリスクを防ぐのであれば、まちづくり融資一択だと思います。

これから長期金利は上昇する一方なので、申し込むのならばできるだけ早めによろしいかと思います

[2934: 匿名]

ちなみに素朴な疑問なんですが
住戸選定で住戸決まる
→完成時にローンおりない

なんてことになった場合、
どうなっちゃうんですか？

わかる方教えて下さい

[2935: 契約者さん16]

野村は元々そういう会社です。

[2936: 匿名]

住戸選択して決定
→引き渡しのときにローンおりない

こうなったらどうなるんですかね？
どなたかわかりますか？

[2937: 契約済みさん]

>>2934 匿名さん
一般に売り出される　終了

[2938: 住民]

この板は協力事業者の方々も見ていると思うので、切なる気持ちを書かせていただきます。
金額はこの時点で確定してもらわないと。更なる負担は無理です。

その上、よくわからない図面を見て、「詳細図面についてはこれから作成」「想像して決めてほしい」と言われる。部屋希望の提出期限も早い。
これはもう追い出しなのかなと。
説明会に参加して、本当に、本当に暗い気持ちになりました。

一体誰のための、何のための建て替えなのでしょうか。

[2939: 契約者さん]

>>2938 住民さん

野村の為の、野村が儲ける為の建て替えです。住民は利用されただけ。

[2940: マンション住民さん]

>>2938 住民さん

新しい間取りと価格表を３月末にいきなり渡されて、約１カ月で住戸申し込みなんてむちゃくちゃですよね。資金計画を練り直す必要もあり、ライフプランも変更を余儀なくされます。

同意したわけでもない値上げ案に基づいて、希望住戸を強制して書かされる地権者の思いを、協力事業者の方は理解されているのでしょうか。また、こうした思いを抱えた方が特別決議に本当に賛成されると思うのでしょうか。

地権者に残された機会は、特別決議ならびに約款変更の承認しかありません。ここで毅然とした対応を示す必要があります。

事業居力者は、建築費高騰、建て替え計画に伴う賃貸料増加、竣工時期の延期などをチラつかせてくると思います。本来であれば、楽しみである住戸選定をこのような暗い気持ちで迎えるとは想像だにしませんでした。

[2941: マンション住民さん]

>>2940 マンション住民さん

価格表を渡されたのは４月中旬でしたね。それから１カ月も経たないのに申し込みとは…

[2942: マンション住民さん]

通常のマンションの住戸選定では日影などの資料も配布されますが、今回はそれもありません。

まずは特別決議の承認の是非を問うて、その間に住戸選定に必要資料を用意するのが普通のやり方ですね。

とにかく住戸を確定して後戻りできなくさせてから既成事実化を図るというのは、居住者に寄り添った進め方ではないのは明らかです。これでさらなる値上げも否定できないというのですから、信頼関係はもはや崩壊しています

[2943: 所有者]

昨日の説明会は特に問題なく終わりましたね。
疑問に関してはどんどんnextにした方が良いですよ。
明日からのマンション模型の展示、楽しみです。

[2944: 匿名]

土曜、日曜と質問の場は十分設けたのですが。なぜこのような掲示板で後出しジャンケンのように不満を書き込むのでしょうか？　フェアではないと思います。
何か反論できる方いらっしゃいますか？

[2945: 匿名さん]

>>2944 匿名さん
ZOOM勢は質問受け付けてもらってないですよ

[2946: 匿名]

>>2945 匿名さん
ZOOＭを見る余裕があるなら現地に来るべきです　

[2947: 匿名]

予定があって来れなかったと仰る方も居るかもしれませんが
自分の人生を賭けた買い物なんですよ？一日くらいは休みを取るなり対応して然るべきかと。

[2948: 8号棟です]

前々回zoom視聴で、質問等ができなかったので、今回は足を運びました
質問時間もしっかり設けられていましたが、金額のついての質問は1～2件でした

zoomと違って雰囲気も感じることができました

[2949: 匿名]

陰口のようにここで不満を垂れ流し　公の場に出てこない
迷惑です

[2950: 契約者]

デベの反撃。
まあ、デベにとっては迷惑だわな。
ただ、立場的にリードする側が勝手なことやって、反論なければそれで決まりって、そりゃ＊＊＊のやり方ですがな。

[2951: 8号棟です]

デベではないのですが、
流れを見ていますと、説明会等での事実確認と議論の整理なのでは？
追加価格が必要になるであろう話も最初から説明があったと認識しています
価格が安いに越したことはないのですが、それは希望であって、事実認定ではなく、それを踏まえての建替決議だと思っています

ちなみにうちは現在得られている情報を基に住戸再考中ですが、変更も頭に入れて家族で話しています

[2952: 8号棟です]

連続投稿です　すいません

>>2945 匿名さん

質問はよろず相談所で対応してくれますよ

前々回zoom参加でしたが、その時の疑問点には回答をいただいています

[2953: 契約者さん8]

私は建て替えは地権者、デベロッパー、コンストラクターの共同事業だと思います。ここの長文書いてる方、地権者はお客様だと思っていませんか？私は共同事業者だと思っています。コストは払わなきゃいけないし、不動産市場の上昇は取得する住戸の価値上昇で享受します。

[2954: マンション住民さん]

共同事業者であれば、地権者は等しく公平な負担分担をすべきではないでしょうか。

デベロッパーは販売価格の上昇で利益を拡大することができますが、地権者は売却しない限り利益は享受できません。共同事業であっても立場が圧倒的に違うと思います。デベロッパーが販売価格上昇で得られた利益を共同事業者である地権者に還元してくださるのであれば話は違いますが…

[2955: 8号棟です]

>>2953 契約者さん8さん

あっ素晴らしい
言いたいことを、簡潔に表現していただきました

そうなんですよね　チームなんですよね


頭がスッキリしました

ありがとうございました