若松団地について

[周辺住民さん]

この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/08/05管理担当】

[2821: 契約者さん4]

>>2808 契約者さん7さん

流石に荒らしだと思いたいレベルの異常な長文。

[2822: 地権者A]

この板に登場する、契約者や地権者、住民など様々な人になりすましたデベロッパーやコンサルタント、もしかすると建替組合の方もいるかもしれませんが、これらの登場人物の方々の発言レベルには驚き呆れ果てております。

また、地権者全員の大切な財産を、この様な方々の言うがまま、なすがままに従って進めておられる理事長や理事会には、怒りを禁じ得ません。
理事長や理事会に価格変更を決定する権限はなく、あくまで法律の定めに従い地権者全員により議決しなければなりません。

取得住戸選定とそのスケジュールを人質にして，不安を煽り法の定めを無視して脱法的に事を進めようとする姑息な企みが成就するはずがありません。

[2823: マンション住民さん]

>>2808 契約者さん7さん
のお言葉は、非常に心を打ちます。あらしとは無縁の切実なお言葉です。
それを揶揄するあなたはデベさんですね

[2824: 匿名さん]

条件によってはかなり上がってはいるけど
でも普通に新しく買うと今や比べ物にならない価格ですからね…
正直厳しいですが、自分はこのまま行くことに賛成するつもりです

[2825: マンション住民さん]

>>2807 契約者さん2さん

もしあなたが地権者ではなく、デベロッパーさんだとしたら、この発言はゾッとしますね。地権者が同意している建て替え議案を自ら反故にして、無理難題を言い出しているのは、あなたがたですよね

[2826: 権利者9]

>>2824 さん

迷うところですね。建て替えしなければ、長い期間は、もう住めないしね。短期ならいいけどね。為替も円安で円高になりそうも無いから、物価もおちつきそうにないしね。でも、この物件の一般向け新築価格はいくらなんでしょうね。それ考えると安いのでしょうね。地権者価格は。でも、高い。

[2827: 地権者A]

理事会が何故、組合員の利益ではなくデベロッパーの利益代弁者のような判断をし、行動をしているのか、理解できていないのですが、建替組合設立総会別紙資料を見ると処務規定に、

（議事録）
第11条　理事会の議事は、その概要を簡潔に収録するものとする。

との条文が、あることに気が付きました。
議事録を見れば、どのような議論があって今回のような、組合員に値上げを迫る事になったのかがある程度わかるのではないかと考えます。
何らかの相当な理由があったのかもしれません。

私は、先日の値上げ説明会も来週の説明会もweb参加で質問できないため、どなたか来週会場出席の方で、同様疑問をお持ちの方に建替え推進委員会時代含めた議事録開示要請をして頂ければ幸いです。

[2828: 入居済みさん]

>>2827 地権者Aさん
偉そうに御託並べる暇があればご自分で出席なさって発言すればいいのでは？
なぜ出席でいないのですか？人生がかかってるんですよ
ご本人が無理なら代理をたてるなりすればいい話　赤の他人に面倒ごと押し付ける根性が気に食わん

[2829: 住民]

TOC五反田のようになったりして…

[2830: 入居済みさん]

無知で申し訳ないのですが、特別決議というのは必ずおこわなれるものなのでしょうか？　もし否決された場合は建て替え自体が無しになるという解釈でいいのでしょうか？
どなたかご教授ください。

[2831: 契約者さん4]

>>2828 入居済みさん

あなたは、ことの経緯が気になりませんか？

人生掛かってるのに、何でこんなに負担が増えるのか、気になりませんか？
私が希望していた住戸は、75㎡で284万円も値上がりしてましたよ、説明会資料では257万円だったのに。
この他に分譲では付いてる追加設備にあと200万円位掛かるらしいけど、追加費用は、値上がりが無ければ十分賄ってお釣りが来ますよ。

それとこのデベロッパーは、後出しで何を言い出すかわけわからないから、この価格は最終価格じやないよね。
長年掛けて建替え決議が決まったのに、こんな簡単に条件変えられて、決議の意味がないよね。

それと、おたく世の中の誰でも土日が仕事休みだと思ってますか？、
そうじゃない人が沢山いるって知ってますかね？
どこの誰だか知らないけど。

[2833: 匿名さん]

中傷投稿はやめましょうね

[2834: 契約者さん1]

相続を考えると今はキツくても、悪くはない選択として受け入れるしかないかとも思う。
むしろ一般で購入される方よりはずっとお得と思うことで納得しようと思います。
しかしながら、残す相手もなく終の棲家として考えてた人には辛いかな？

[2835: 契約者さん2]

終の住処でも、更に高く売って
ホームに入ればよい選択ですよ
止まったら全て終わりで、いまの団地では
老人ホーム入居金も厳しいと

新築の最新マンションを味わってからでよい
のでは

[2836: 法律専門家さん]

住戸選定では、単に住戸取得申込書を提出するだけで契約行為にはあたらないと思われる方もあるかと思いますが、事前に住戸位置別の各部屋の価格表を配布し、その前提で希望の住戸番号を記入し署名捺印の上、事業主体である建替組合に申込書を提出する事になります。
その後組合は抽選会等を経て決定した従後施設建物（再建マンション）の棟・部屋番号の決定通知書を各地権者に発出します。
申込書に署名捺印があり、組合からの応諾した旨の決定通知書には組合の記名押印がありますので、この価格での購入契約が成立したとみなすことができると思われます。
よって、本事案についてはやはり定款変更決議で地権者の意思を確認した後に住戸選定へ進まれることが、採否に関わらず双方の納得行く結論になるのではないかと存じます。

[2837: 匿名さん]

いずれにせよ計画通りに進めていかないと、この先建築費など物価はどんどん上がるわけで、工期が伸びれば伸びるほど地権者負担が大きくなっていく

[2838: 法律専門家さん]

この問題への対処としては、

１．臨時総会の招集と定款・事業計画変更の議決を理事長に求めることです。

仮に、理事長が住戸選定以前での定款・事業計画の変更のための臨時総会の招集に応じない場合であつても、総組合員数の5分の1以上の同意により必ず総会を招集しなければならないとの法の定めがあります。
これについては、住戸選定説明会の場等、組合員が集まる場において、臨時総会招集と定款・事業計画変更決議へ賛同するとの趣旨で、氏名、現在所有の現団地の住戸番号等を記入してもらうなどの署名を集めて理事長に提出すれば、開催しなければならないということになります。

マンションの建替え等の円滑化に関する法律

（総会の招集）
第二十八条　
３　組合員が総組合員の五分の一以上の同意を得て、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を組合に提出して総会の招集を請求したときは、理事長は、その請求のあった日から起算して二十日以内に臨時総会を招集しなければならない。

６　第三項の規定による請求があった場合において、理事長が正当な理由がないのに総会を招集しないときは、監事は、同項の期間経過後十日以内に臨時総会を招集しなければならない。

[2839: 契約者さん6]

>>2835 契約者さん2さん

私も止まらないの賛成です。いろいろ思うところありますが、これだけの細かい値段と広さがあるのだから、背伸びしないで身の丈にあった物件を選ぼうと思います。でも、倍率が高くならないか？心配です。これだけ高いと、選択出来る部屋は、限られると思うので。

[2840: 住民の人に質問したいさん]

まんまと故郷を奪い取られた。。。
貧乏人は出ていくように仕向けている

[2841: 地権者A]

>>2839 契約者さん6さん

決議通りで変更無しが、揉めること無く
粛々と建替えを進める最善の方法だと
思いませんか？

元々決議で決まった事を、根拠なくゴネ
て変更しようとするから，おかしくなる。

工事費が上がる以上に分譲価格上がって
いると何度も出てきたの覚えてますか？
デベロッパーの分譲坪当たりの負担増加
額は、わずか3.3万円／坪ですよ。

[2842: 契約者さん6]

>>2837 匿名さん
同意です。体力的にもしんどいです。

[2843: 契約者さん4]

>>2841 地権者Aさん

まあ、ちりも積もれば山となる。ですから。ただ、具体的な値段を見て想像と違っていた。具体的な値段を見て、自分の資金計画を照らし合わせて、合わないと高いと思うかもしれない。

[2844: 入居済みさん]

20,21日は荒れそうですね

[2845: 契約者さん11]

>>2844 入居済みさん

1部の方は発言するでしょうね。でも前もって資料を見ているので、そんなに荒れないような気がします。3月の総会出席して、そう思いました。前に、進めて欲しい人々の方が多いと思います。

[2846: 匿名さん]

せめて一矢報いるには
①コンサルから、マンションストック長寿命化等モデル
　事業の補助金(2～2.5億円程度)は、募集要領 留意事項
　の記載通り「当該補助対象住宅の購入者に補助金相当額
　を全額還元させる」という念書をとる。
　事業協力者に専有部分への全額還元を確約させる。
②保留敷地は処分金納付まで、建替組合の名義となる。　
　工事ヤード(資材置場)として活用する場合、長谷工に
　無償提供せず賃貸料を課す。
　賃貸料は地主である組合員(住民)に還元させる。
③管理会社候補から野村不動産パートナーズを外す。
　理由は建替決議後の一方的な条件変更。大規模修繕
　工事の際、同じことの繰り返しが懸念されるから。
　
　

[2847: 所有者]

久しぶりに覗いたら盛り上がってますね。
うちのご近所さん達はとにかく早い建て替えを希望し、最終価格に愚痴は言いつつ、このご時世なので仕方ないといった人ばかりです。

皆さん仮住まい先はお決まりですか？
昨年春に100人待ちと言われた賃貸ですが、やっと希望の条件の部屋が空きました。
リノベーションされているので、今の持ち家より水まわりが使いやすいし、新しいフローリングに畳と壁で満足です。
UR賃貸は網戸が無いとのウワサでしたが、契約した部屋にはありました。
若松団地の賃貸希望されている人は諦めないで。

[2848: 地権者A]

>>2839 契約者さん6さん

絶対建替えは止まらないので、ご心配無く。

デベロッパー様が地権者に押し付ける6.2億円は、地権者には途方もない金額ですが、デベロッパー様にとっては誤差の範囲です。

彼らの分譲収入は、先後合計で　520億円です。280万円/坪
利益率 27％ で 利益140億円。
おっと、分譲住戸と貧相な地権者住戸では、設備仕様違いましたね。

4％位下がって、結局利益率　23％位　ですか？

520億円 x 23％　=　利益額　120億円
ここから、6.2億円を差引いて、仕上がりとしては、

利益額　113.8億円　利益率21.9%

[2849: 地権者A]

6.2億円ケチって、114億円の利益をドブに捨てる、そんな勇気のある会社が、果たしてあるんでしようかね？

加えて、この建替え止めちゃったら、このデベロッパー様に建替えを依頼する老朽化した団地は二度と現れないでしょうからね。
地権者が、総会で値上げ案否決したら、6.2億円払って、そのまま建替え決議の条件で先に進むしかなくなります。
それが、建替え決議を尊重し、揉め事なくこのままさっさと先に進める最適解ですがら，一番話しが早いです。
そんなことになっちゃったら、大事な最大のお取引先様に顔向けできなくなって、今後の他の仕事にも影響が甚大です。
だから、総会開かずに、値上げを既成事実化して進めるしかないですよね。

コンサルタント様。

[2850: 地権者A]

理事長様

さっさと総会を招集して、定款・事業計画の採決を実施していただけませんでしょうか？
その上で、皆さん値上げに賛成して議決したら、あなたはハッピー、私は残念と諦めます。

こんな詐欺みたいな話しで、これ以上建替えが遅れてしまったら、一体、誰の責任になるのでしょうか？

理事長様、ご教示お願いいたします。

[2851: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2852: 法律専門家さん]

建替え事業は法律で定められた、都道府県知事の認可事項となります。
県知事、市長、担当部局は、県民や市民からの意見や問い合わせに対応する窓口を設置しております。
本建替え事業が、マンションの建替え等の円滑化に関する法律の趣旨や規定に沿って進められているかの確認、何らかの疑義がある場合の行政から事業者への指導等を求めることができると思われます。

[2853: 契約者さん5]

>>2852 法律専門家さん

なるほど、なるほど、そんな手もあったんですね。
暇だったので、ちょっと調べてみました。

千葉県知事
https://www.pref.chiba.lg.jp/kouhou/goiken/chiji.html

船橋市長
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform010102.html

船橋市住宅政策課
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform110505.html

こんな感じで、間違ってませんか？

[2854: 入居済みさん]

住居選定で全＊＊選したら結局出ていかなきゃならんのですね…
高い部屋しか残ってなかったらとてもじゃないが買えないし

[2855: マンション住民さん]

>>2852 法律専門家さん
船橋市に照会したところ下記のような回答がありました。

・今後の事業のスケジュールについて
４月２０日、２１日の住戸選定の説明会を経て、事業計画の変更及び定款の変更について総会で議決（特別の議決を含む。）することとなりまして、事業計画の変更、定款の変更に係る認可申請を市に提出することとなります。
その後に権利変換計画を総会での議決を経て、権利変換計画に係る認可申請を市に提出する予定であることを聞いております。

・マンションの建替え等の円滑化に関する法律第３０条に規定する特別の議決について
特別の議決は、同条の「第２７条第１号及び第２号に掲げる事項のうち政令で定める重要な事項」について必要とされております。
「組合員の追加負担が生じる経済条件の変更」それ自体については、マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行令第１３条に該当しないため、特別の議決は必要ありませんが、上記のとおり今後若松二丁目住宅マンション建替組合の定款の変更が伴うことになりますので、その際に総会の特別の議決を要することとなります。

・特別の議決を経ることなく住戸の決定を行うことについて、マンションの建替え等の円滑化に関する法律に反するかについて
上記のとおり、定款の変更の際には特別の議決が必要であると解しておりますが、住戸の決定との先後関係は規定されていないことから、ただちに同法に反するものとは考えておりません。

・上記事項に対する市からの行政指導について
以上のことから、若松二丁目住宅マンション建替組合に対する行政指導を実施することは考えておりません。

船橋市の回答から、定款変更の「特別の議決」を否決すれば、建替組合の提案を拒否できることがわかります。「特別の議決」成立には議決権の四分の三の賛成が必要なので、25％が反対すれば否決できます。

恐らく建替組合は、住戸選定まで強行して、値上げを既成事実化して、定款変更の同意の特別議決を求めると思われます。

法律に疎い地権者は、「定款変更」＝「値上げに同意」と同義とわからないので、あっさりと賛成する可能性があります。建替組合は、十分な説明をすることなく、事務的に定款変更を提案する可能性が大なので、よくよく注意しなければなりません。

そのため、この定款変更が「値上げを認める」ことに直結することを広く周知する必要があります。また、住戸申し込みをしたからといって、値上げに同意したことにならないことも知ってもらう必要があります。

現在、若松第二住宅に居住者している地権者に対して、定款変更に反対さえすれば値上げが回避できる可能性が高いことを、住戸説明会の場で訴えたり投函ビラなどを配布するなどの方法で周知する必要がありそうです。

建替組合は定款変更が成立しなければ、「建替が中止になる」と脅すでしょうが、事業者が撤退する可能性はきわめて低いです。

分譲価格上昇で40億円の増益が見込まれるのですから、6億円程度の負担増は痛く痒くもありません。建替えプロジェクトが中止になれば、100億円以上の利益を喪失、赤字のみが残るので、建替計画が中止になることはまずないでしょう。

いずれにしても定款変更に反対することが重要で、これを広く告知する必要があります

船橋市の「ただちに同法に反するものとは考えない」という表現に、今回の手続きが限りなく脱法的行為であることが伺えます。

[2856: 契約者さん2]

>>2855 マンション住民さん
もう少し詳しく教えて頂けると幸甚です。
「建替組合の定款の変更が伴うことになりますので、その際に総会の特別の議決を要することとなります。」と説明頂きましたが、今回のケースにおいて具体的にどのような点が約款の変更に該当するのでしょうか？

[2857: 契約者さん6]

>>2855 マンション住民さん

詳細なフィードバック、ありがとうございます。
私も、一連の経緯に不信感を強くする地権者で、
ここで展開されている議論を注視してきました。
確認ですが、この回答は市の住宅担当部門の
回答ですよね？

これまでの経緯等を振り返ると
・建替え決議直前に経済条件を改善し成立を期す。
・昨年末の住戸選定を明確な情報開示なく延期し、
　竣工遅延の不安を煽る。
・突然、工事費上昇を理由に価格を大幅改定し
　決議で決めた条件を無きものにする。
　実際は工事費より分譲相場が10％超上昇
・負担影響がない地権者を作り地権者分断を図る
・法的裏付けない値上価格で住戸選定し既成事実化
・定款、事業計画変更決議を後倒し、ここで否決す
　ると建替自体が無くなる又は竣工が遅れで工事費
　が更に増大し負担が更に増えると煽り賛成を促す

という悪代官的ストーリーのようですね。

ご指摘通り、いずれにせよ特別議決は必要と
いうことで、25％以上の変更反対により否決
することはできますね。
行政も、杓子定規な物言いですから、脱法でも
違反はしていないので、介入しないとの事の
様ですね。
であれば、法律専門家さんのアドバイスに従い
政治の見解を確認してみることにしましょうか。
市長や県知事は、役人ではなく政治家ですので、
明らかな脱法行為に、もしかしたら役人さんとは
違う観点を持たれていないか確認してみます。
いずれにしても、複層的な取り組みが必要という
ことになりますね。

[2859: 管理担当]

[NO.2858と本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2860: 権利者さん]

>>2857 契約者さん6さん

船橋市　建設局　建築部
住宅政策課の回答です

[2861: 権利者さん]

担当者の個人名もわかりますが、個人情報ですので回答を控えます

[2862: 契約者さん6]

>>2861 権利者さん

了解いたしました。
ありがとうございます。

[2863: 親が住んでいます]

建替えを進めましょう

高齢者も多いですし、前に進める前提での妥協も致し方ないと思います

[2864: マンション住民さん]

>>2863 親が住んでいますさん

建て替え推進に賛成です。前に進める前提でデベロッパーの皆さんは値上げを断念するのも仕方ないと想います

[2865: 住民さん1]

話しが違うのでこのままの案なら大反対です。
隣近所の友人たちも同じ意見。
建て替えを見越して最近入居した人は残念でしたね。

[2866: 契約者さん25]

>>2865 住民さん1さん

本当にその方を信じているの？分からないよ。フタ開けて見たらね。貴方に合わせいるだけかもしれないし。新しいマンションライフを楽しんでいたりして

[2867: 契約者さん1]

どうせ建替組合は、明日、明後日の説明会ても、部屋選びの説明を時間一杯かけてやって、質問は2-3で打ち切り、後は個別に相談って言うんですよね、前回みたいに。
webの人は、質問さえ許されてませんしね。

[2868: 権利者さん]

住戸説明会がいよいよ土日に迫ってきました。建て替え組合にぜひ聞いてみたいことをまとめてみました。質問される方の参考になれば幸いです。
?
●質問　今回の唐突な値上げに反対したいが、地権者はいつどのような形で意思表示すればよいのか？
?
●デベロッパーさまの想定回答
　7月に予定されております。事業計画臨時総会の場で反対票を投じることができます。この際に地権者の反対票が半数を上回れば、今回の提案は無効となります。ただし、その場合は、事業計画を再度見直す必要があり、竣工時期がさらに遅れます。家賃費用もさらに膨らむため、ぜひ今回の提案でご了解をお願いします
?
●ツッコミ
住戸選定の前に意思決定を問うのが筋。順番が逆。
今回の混乱は、デベロッパーの事業見積の甘さと唐突な提案が招いた。費用負担はすべて開発者が負うべき。家賃負担増大や竣工時期の遅れを提案への同意を強制するのは、地権者に対する事実上の脅迫ではないか

[2869: 権利者さん]

●質問　
今回の住戸説明会で配布された値上げ価格は、いまだ地権者が合意していない「法的な裏付けがない提案」にすぎない。なぜ、住戸決定の前に、地権者の賛否を問わないのか。既成事実化を図って強行突破するつもりではないか？
?
●デベロッパーさまの想定回答
　事業計画が大幅に遅れており、予定されている竣工時期を守るためです。既成事実化の意図はありません。7月に予定されております事業計画臨時総会で地権者の皆様からの合意をとりつける予定です
?
●ツッコミ
7月に事業計画の臨時総会を前倒ししてもスケジュールは遅滞しない。むしろ地権者の意思が早期に確定するので、竣工時期を前倒しできるはず。説明は論理矛盾しており、地権者が反対しにくい状況を作り出すための意図が明確にある
船橋市に質問したところ「ただちに法律に反するものとは考えない」というもの。脱法行為であり、グレーゾーンというニュアンスが強い。

[2870: 権利者さん]

●質問　
今回の経済条件見直しの根拠は？　一部、地権者の試算では、分譲価格上昇により、建築費高騰分を補い、40億円の増益が見込まれるが？
?
●デベロッパーさまの想定回答
　それは憶測に一部の方の想像にすぎません。いまなお工事費は高騰しており、分譲価格の上昇ではそれを補うことはできません。経済状況は変動しており、工事費のさらなる高騰が予想されます。想定されている分譲価格では売れないリスクもあります
?
●ツッコミ
分譲価格の想定以上上振れも予想できる状況。経済条件の変動を理由にした値上げを許容したら、さらなる値上げの根拠とされてしまう。さらなる追加負担の可能性がある
?
口頭での回答では何とでも言える。事業計画変更の臨時総会に先立つ時期に書面にて、分譲価格の想定坪単価、工事費用、今回の地権者の負担増による収支改善額、デベロッパーの想定売上高、利益見込み額を提示すべし。検討の時間がない、当日配布はNG