若松団地について

[周辺住民さん]

この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/08/05管理担当】

[2801: 匿名]

経済条件見直しの決議を経ることなく、住戸選定を確定させて、既成事実化を図ってから後付で議決を通す、強行突破作戦のようですね。反対派の意見にはいっさい聞く耳を持たないようです。

こうなると、正々堂々と法的な対応をとり、法廷の場で議論をするしかないないように思います。今回のような悪質な事例は、若松第二住宅の地権者のみならず、今後に続く建て替えを検討している住民の利益のためにも黙っているわけにはいきません。

法律専門家さんのような法的な知識がある方がリーダーになって、法的な対応窓口を作っていただけないでしょうか。そうした窓口があれば、私も参加します

価格表を見ると、広い専有面積を増床を断念させて、条件のよい場所はすべてデベロッパーが売却しようという露骨な操作が一目瞭然です。ここまでひどい事例は、過去一度も見たことがありません

[2802: マンション住民さん]

>>2801 匿名さん
まず他人を先頭に立たせる（笑）　
滑稽　滑稽

[2803: 契約者さん3]

>>2801 匿名さん
お前が名乗ってちゃんとやれ

[2804: 契約者さん111]

>>2801 匿名さん

法廷するのも、お金がか懸かるよ。時間も掛かる。時間が掛かれば、よりお金が掛かる。その法廷グループが、敗けたら、賛成派の損害賠償もあるでしょう。今回の価格高くなった部屋もあれば、据え置きの部屋もある。ここで、申し込んだ方が、賢いと思いますけどね。

[2805: マンション検討中さん]

住戸説明会では、価格表をみて愕然とした地権者から大ブーイングでますよ。寝耳に水ですからね。この書き込みにあるようなデベロッパーにやたら理解のある方ばかりじゃないですからね。

特別承認の決議は間違いなく２割以上から反対が出るでしょうから。強行突破作戦は結局失敗するんじゃないでしょうか。

めちゃくちゃ無理あるタイトなスケジュールから見ても、追い込まれているのはデベ側に見えます。解体事業者もスタンバイで準備しているでしょうから、着工が遅れれば、違約金や追加出費が求められる可能性もある。船橋市役所にもクレームが届いているでしょうから、行政も無関心ではいられない。チキンレースだと思います。

少々竣工が遅れても問題のない地権者がたくさんいることをお忘れなく。デベさん

[2806: マンション住民さん]

>>2805 マンション検討中さん
じゃあなたは自分の要求が通るまで住居選定には参加しないんですよね？
頑張ってくださいね　残り物をどうぞ

[2807: 契約者さん2]

>>2805 マンション検討中さん

日を延ばせば、延ばす程、インプレで、建て替え出来なくなる。皆さんの予算が合わなくなる。アメリカのインフレは収まりそうにないからね。

[2808: 契約者さん7]

>>2751 投資家さん３さん

先日デベロッパー方の１人が、足取り軽く誇らしげな顔つきで団地の中を歩いてるのを見かけました。

今こんなに住民たちが、住みたくもない仮住まい先への引越しと家賃発生で出費が嵩み身動きがとれなくなって苦しんでる時に、、
そして今ごろ建替え委員会やN本社にも地権者の皆さんたちからの声が届き始めてる頃でしょうに、何故 彼が嬉しそうに笑みを浮かべてたのか違和感を感じましたが、、、
その理由がわかりました。

その日はコンサルたちが団地で会合を行っていたようで、住戸選定の資料や申込書までを各宅へ配布し終えたところだったのですね。臨時総会もはさまず、これで有無を言わせる時間もおかず一気にこの経済条件の悪変を押し通せると、一致団結でもしてたのでしょうか。

見かけたデベロッパーの方は、以前決議後の住民向け説明会で、高齢の女性が手をあげて質問されたときに、あなたの記憶ちがいです、誰がそんなことを言ったのですか？と小馬鹿にして取り合いませんでした。ここで多くの方から声があがってるように間違いなく高圧的でした。私たちはずっとそういう経緯を見ています。

本当に住民をばかにして、ウソをならべて、この先も住民と信頼関係なんて築くつもりなんてこれっぽっちもないのがよくわかりました。
こんな非常識で不透明な事業がまかり通るなんて、有り得ません！当初の計画書で指示された建替えスケジュールどおりに、住民はこの計画に協力し、すでに賃貸をはじめて、家賃が発生してるお宅もずいぶん増えてます。そもそも年金生活のお宅が多く人道的に一番守らなければならない部分を犯していて、その状況をよく知ってるはずの立場の人がどうして笑えるの？

この時点で住民に何の説明も了承もなく、掲示板にも音沙汰なしという形で計画を半年近くも遅延してますが、その分で発生してる住民の無駄な出費に対しての責任や補償はどうするつもりでしょう。
これは建築資材の高騰のせいではなく、コンサル側の立てた事業計画の甘さが招いたただの企業ミスですよね。何故企業のミスを住民が背負わなければならないのでしょうか？

投資家さん3が仰るように、私たちもコンサルと主要デベロッパーはこのまま継続してほしくないです。若松は名前のとおり、松や桜をはじめ南国の木や花、日本古来の貴重な植物など大変緑豊かな土地でした。奥のブタ公園の桜の周りにはウグイスの声も響き渡り、後から出来たサザンやグランドホライゾンに住まわれてる近隣のマンションの方ちもたちも、団地の敷地内を散歩したり、子供を公園で遊ばせたり、夏の団地祭りには沢山の人が集まり、本当にいいところと言ってくれてます。

後攻工区は駅から遠いと価値が低く計算されてますが、駅から徒歩10分程度です。駅に近すぎるより、少し離れるだけでこれだけ安全で環境も良い若松団地を好むファミリー層も少なくないはずです。
人があたたかく住みやすかったこの若松団地の良さと価値を上手にを引き継いで、この先もここに住む人に優しい街づくりをしてくれる会社に、私たちの大事な人生とと希望を託したいです。

[2809: 契約者さん3に質問ある人]

>>2803 契約者さん3さん

人の名前を聞くのなら、あなたが先に

名乗るべきだとと思いますが、

いかがでしょう？

[2810: 匿名]

長すぎ。。。
被害妄想が激しすぎませんか？

[2811: 契約者さん3に質問ある人]

>>2803 契約者さん3さん

人の名前を聞くのなら、あなたが先に

名乗るべきだとと思いますが、

いかがでしょう？

[2812: 匿名さん]

自分が希望していた部屋はそんなに広くないのですが一割上がってて
思ってたより上がったな…

[2813: 契約者さん7]

次の説明会で増床単価の関する質問を普通に建設的にしたいと思っているけど、このスレ見ちゃうと会場からの目線が気になるな。。

[2814: 匿名]

>>2813 契約者さん7さん
大丈夫じゃないですか？　ここにいる人たちは匿名性のあるところだと饒舌になる人間なんで　（自分も含めて）　思いっきりやれがいいと思います

[2815: 契約者さん6]

>>2812 匿名さん

確かに。でも、ここで決めないと、負動産になるからね。予算に収まる部屋で、手を打ちます

[2816: 契約者さん111]

>>2813 契約者さん7さん

そうですよ。後悔しないように。その後の個別相談会でも良いのでは?

[2817: マンション住民さん]

特別決議を経る前の住戸確定にどのような法的な意味があるのか質問したいですね

[2818: 匿名]

>>2817 マンション住民さん
法的と言うか選ばざるえない状況にされてますよね
総会を行うのは全員住居選定が終わって一息ついた頃ですから。
その頃には不満も沈静化しているという思惑かと思います。
実際そうなってそうですし。

[2819: 入居済みさん]

もし本気で特別決議でひっくり返すつもりの方がいるなら次の住居選定説明会で
まず特別決議を行うのが筋と本気で訴えるべきかと

[2820: 地権者A]

この板をずっと眺めていましたが、新住戸価格表を受け取り、怒りを感じたので感想を述べます。

建替決議で決定した、認可事項に反対されているのは、建替組合及びコンサルタント，デベロッパーの方々です。

この人達が、建替決議で合法的に決まった地権者の合意事項、法的な権利を脱法的に覆そうと画策している反対者です。
勿論、値上げが合法的に議決されれば私も従います。

円滑化法に基づき、建替決議及び建替組合設立総会で決議され認可された定款・事業計画の変更は、議決権者である地権者の4分の3以上をもって総会で議決する必要があるとのごとです。

経済条件の変更、すなわち値上げ改定への反対者ではなく、議決権者の75%以上が値上げ議案に賛成しなければ、定款・事業計画の変更、すなわち値上げは、法律上成立しないことになっているとのごとですので、私はその決議が成立するとはとうてい考えておりません。

[2821: 契約者さん4]

>>2808 契約者さん7さん

流石に荒らしだと思いたいレベルの異常な長文。

[2822: 地権者A]

この板に登場する、契約者や地権者、住民など様々な人になりすましたデベロッパーやコンサルタント、もしかすると建替組合の方もいるかもしれませんが、これらの登場人物の方々の発言レベルには驚き呆れ果てております。

また、地権者全員の大切な財産を、この様な方々の言うがまま、なすがままに従って進めておられる理事長や理事会には、怒りを禁じ得ません。
理事長や理事会に価格変更を決定する権限はなく、あくまで法律の定めに従い地権者全員により議決しなければなりません。

取得住戸選定とそのスケジュールを人質にして，不安を煽り法の定めを無視して脱法的に事を進めようとする姑息な企みが成就するはずがありません。

[2823: マンション住民さん]

>>2808 契約者さん7さん
のお言葉は、非常に心を打ちます。あらしとは無縁の切実なお言葉です。
それを揶揄するあなたはデベさんですね

[2824: 匿名さん]

条件によってはかなり上がってはいるけど
でも普通に新しく買うと今や比べ物にならない価格ですからね…
正直厳しいですが、自分はこのまま行くことに賛成するつもりです

[2825: マンション住民さん]

>>2807 契約者さん2さん

もしあなたが地権者ではなく、デベロッパーさんだとしたら、この発言はゾッとしますね。地権者が同意している建て替え議案を自ら反故にして、無理難題を言い出しているのは、あなたがたですよね

[2826: 権利者9]

>>2824 さん

迷うところですね。建て替えしなければ、長い期間は、もう住めないしね。短期ならいいけどね。為替も円安で円高になりそうも無いから、物価もおちつきそうにないしね。でも、この物件の一般向け新築価格はいくらなんでしょうね。それ考えると安いのでしょうね。地権者価格は。でも、高い。

[2827: 地権者A]

理事会が何故、組合員の利益ではなくデベロッパーの利益代弁者のような判断をし、行動をしているのか、理解できていないのですが、建替組合設立総会別紙資料を見ると処務規定に、

（議事録）
第11条　理事会の議事は、その概要を簡潔に収録するものとする。

との条文が、あることに気が付きました。
議事録を見れば、どのような議論があって今回のような、組合員に値上げを迫る事になったのかがある程度わかるのではないかと考えます。
何らかの相当な理由があったのかもしれません。

私は、先日の値上げ説明会も来週の説明会もweb参加で質問できないため、どなたか来週会場出席の方で、同様疑問をお持ちの方に建替え推進委員会時代含めた議事録開示要請をして頂ければ幸いです。

[2828: 入居済みさん]

>>2827 地権者Aさん
偉そうに御託並べる暇があればご自分で出席なさって発言すればいいのでは？
なぜ出席でいないのですか？人生がかかってるんですよ
ご本人が無理なら代理をたてるなりすればいい話　赤の他人に面倒ごと押し付ける根性が気に食わん

[2829: 住民]

TOC五反田のようになったりして…

[2830: 入居済みさん]

無知で申し訳ないのですが、特別決議というのは必ずおこわなれるものなのでしょうか？　もし否決された場合は建て替え自体が無しになるという解釈でいいのでしょうか？
どなたかご教授ください。

[2831: 契約者さん4]

>>2828 入居済みさん

あなたは、ことの経緯が気になりませんか？

人生掛かってるのに、何でこんなに負担が増えるのか、気になりませんか？
私が希望していた住戸は、75㎡で284万円も値上がりしてましたよ、説明会資料では257万円だったのに。
この他に分譲では付いてる追加設備にあと200万円位掛かるらしいけど、追加費用は、値上がりが無ければ十分賄ってお釣りが来ますよ。

それとこのデベロッパーは、後出しで何を言い出すかわけわからないから、この価格は最終価格じやないよね。
長年掛けて建替え決議が決まったのに、こんな簡単に条件変えられて、決議の意味がないよね。

それと、おたく世の中の誰でも土日が仕事休みだと思ってますか？、
そうじゃない人が沢山いるって知ってますかね？
どこの誰だか知らないけど。

[2833: 匿名さん]

中傷投稿はやめましょうね

[2834: 契約者さん1]

相続を考えると今はキツくても、悪くはない選択として受け入れるしかないかとも思う。
むしろ一般で購入される方よりはずっとお得と思うことで納得しようと思います。
しかしながら、残す相手もなく終の棲家として考えてた人には辛いかな？

[2835: 契約者さん2]

終の住処でも、更に高く売って
ホームに入ればよい選択ですよ
止まったら全て終わりで、いまの団地では
老人ホーム入居金も厳しいと

新築の最新マンションを味わってからでよい
のでは

[2836: 法律専門家さん]

住戸選定では、単に住戸取得申込書を提出するだけで契約行為にはあたらないと思われる方もあるかと思いますが、事前に住戸位置別の各部屋の価格表を配布し、その前提で希望の住戸番号を記入し署名捺印の上、事業主体である建替組合に申込書を提出する事になります。
その後組合は抽選会等を経て決定した従後施設建物（再建マンション）の棟・部屋番号の決定通知書を各地権者に発出します。
申込書に署名捺印があり、組合からの応諾した旨の決定通知書には組合の記名押印がありますので、この価格での購入契約が成立したとみなすことができると思われます。
よって、本事案についてはやはり定款変更決議で地権者の意思を確認した後に住戸選定へ進まれることが、採否に関わらず双方の納得行く結論になるのではないかと存じます。

[2837: 匿名さん]

いずれにせよ計画通りに進めていかないと、この先建築費など物価はどんどん上がるわけで、工期が伸びれば伸びるほど地権者負担が大きくなっていく

[2838: 法律専門家さん]

この問題への対処としては、

１．臨時総会の招集と定款・事業計画変更の議決を理事長に求めることです。

仮に、理事長が住戸選定以前での定款・事業計画の変更のための臨時総会の招集に応じない場合であつても、総組合員数の5分の1以上の同意により必ず総会を招集しなければならないとの法の定めがあります。
これについては、住戸選定説明会の場等、組合員が集まる場において、臨時総会招集と定款・事業計画変更決議へ賛同するとの趣旨で、氏名、現在所有の現団地の住戸番号等を記入してもらうなどの署名を集めて理事長に提出すれば、開催しなければならないということになります。

マンションの建替え等の円滑化に関する法律

（総会の招集）
第二十八条　
３　組合員が総組合員の五分の一以上の同意を得て、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を組合に提出して総会の招集を請求したときは、理事長は、その請求のあった日から起算して二十日以内に臨時総会を招集しなければならない。

６　第三項の規定による請求があった場合において、理事長が正当な理由がないのに総会を招集しないときは、監事は、同項の期間経過後十日以内に臨時総会を招集しなければならない。

[2839: 契約者さん6]

>>2835 契約者さん2さん

私も止まらないの賛成です。いろいろ思うところありますが、これだけの細かい値段と広さがあるのだから、背伸びしないで身の丈にあった物件を選ぼうと思います。でも、倍率が高くならないか？心配です。これだけ高いと、選択出来る部屋は、限られると思うので。

[2840: 住民の人に質問したいさん]

まんまと故郷を奪い取られた。。。
貧乏人は出ていくように仕向けている

[2841: 地権者A]

>>2839 契約者さん6さん

決議通りで変更無しが、揉めること無く
粛々と建替えを進める最善の方法だと
思いませんか？

元々決議で決まった事を、根拠なくゴネ
て変更しようとするから，おかしくなる。

工事費が上がる以上に分譲価格上がって
いると何度も出てきたの覚えてますか？
デベロッパーの分譲坪当たりの負担増加
額は、わずか3.3万円／坪ですよ。

[2842: 契約者さん6]

>>2837 匿名さん
同意です。体力的にもしんどいです。

[2843: 契約者さん4]

>>2841 地権者Aさん

まあ、ちりも積もれば山となる。ですから。ただ、具体的な値段を見て想像と違っていた。具体的な値段を見て、自分の資金計画を照らし合わせて、合わないと高いと思うかもしれない。

[2844: 入居済みさん]

20,21日は荒れそうですね

[2845: 契約者さん11]

>>2844 入居済みさん

1部の方は発言するでしょうね。でも前もって資料を見ているので、そんなに荒れないような気がします。3月の総会出席して、そう思いました。前に、進めて欲しい人々の方が多いと思います。

[2846: 匿名さん]

せめて一矢報いるには
①コンサルから、マンションストック長寿命化等モデル
　事業の補助金(2～2.5億円程度)は、募集要領 留意事項
　の記載通り「当該補助対象住宅の購入者に補助金相当額
　を全額還元させる」という念書をとる。
　事業協力者に専有部分への全額還元を確約させる。
②保留敷地は処分金納付まで、建替組合の名義となる。　
　工事ヤード(資材置場)として活用する場合、長谷工に
　無償提供せず賃貸料を課す。
　賃貸料は地主である組合員(住民)に還元させる。
③管理会社候補から野村不動産パートナーズを外す。
　理由は建替決議後の一方的な条件変更。大規模修繕
　工事の際、同じことの繰り返しが懸念されるから。
　
　

[2847: 所有者]

久しぶりに覗いたら盛り上がってますね。
うちのご近所さん達はとにかく早い建て替えを希望し、最終価格に愚痴は言いつつ、このご時世なので仕方ないといった人ばかりです。

皆さん仮住まい先はお決まりですか？
昨年春に100人待ちと言われた賃貸ですが、やっと希望の条件の部屋が空きました。
リノベーションされているので、今の持ち家より水まわりが使いやすいし、新しいフローリングに畳と壁で満足です。
UR賃貸は網戸が無いとのウワサでしたが、契約した部屋にはありました。
若松団地の賃貸希望されている人は諦めないで。

[2848: 地権者A]

>>2839 契約者さん6さん

絶対建替えは止まらないので、ご心配無く。

デベロッパー様が地権者に押し付ける6.2億円は、地権者には途方もない金額ですが、デベロッパー様にとっては誤差の範囲です。

彼らの分譲収入は、先後合計で　520億円です。280万円/坪
利益率 27％ で 利益140億円。
おっと、分譲住戸と貧相な地権者住戸では、設備仕様違いましたね。

4％位下がって、結局利益率　23％位　ですか？

520億円 x 23％　=　利益額　120億円
ここから、6.2億円を差引いて、仕上がりとしては、

利益額　113.8億円　利益率21.9%

[2849: 地権者A]

6.2億円ケチって、114億円の利益をドブに捨てる、そんな勇気のある会社が、果たしてあるんでしようかね？

加えて、この建替え止めちゃったら、このデベロッパー様に建替えを依頼する老朽化した団地は二度と現れないでしょうからね。
地権者が、総会で値上げ案否決したら、6.2億円払って、そのまま建替え決議の条件で先に進むしかなくなります。
それが、建替え決議を尊重し、揉め事なくこのままさっさと先に進める最適解ですがら，一番話しが早いです。
そんなことになっちゃったら、大事な最大のお取引先様に顔向けできなくなって、今後の他の仕事にも影響が甚大です。
だから、総会開かずに、値上げを既成事実化して進めるしかないですよね。

コンサルタント様。

[2850: 地権者A]

理事長様

さっさと総会を招集して、定款・事業計画の採決を実施していただけませんでしょうか？
その上で、皆さん値上げに賛成して議決したら、あなたはハッピー、私は残念と諦めます。

こんな詐欺みたいな話しで、これ以上建替えが遅れてしまったら、一体、誰の責任になるのでしょうか？

理事長様、ご教示お願いいたします。