若松団地について

[周辺住民さん]

この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/08/05管理担当】

[2761: 匿名さん]

なりすましでデベが発言しているとしたら、投稿者は余りにもレベルが低すぎる。
言葉使いが粗暴だし、ちゃんとした会社だったらコンプライアンス部門で問題視されるレベルじゃないか?

[2762: 住民でない人さん]

>>2760 契約者さん6さん
いかにも正義面した正論おっしゃってますが
あなたが契約者という証明もこの掲示板ではできませんよね?
デベロッパーを名乗ろうが名乗るまいがそれだっていくらでも偽装できるんですよ
この掲示板はその程度のレベルの輩の集まりなんです。
いいかげん気づいたらどうですか？　身分証明が無意味なこと

[2763: 匿名さん]

船橋市は「ふなばしメディカルタウン構想」を強行しようと
している自治体です。
洪水の危険がある低湿地の開発に、総事業費634億円のうち
約9割の558億円を市税でまかなう計画です。
先頃、反対する市民団体が「私立医療センターの移転用地と
して洪水リスクの高い土地を税金で買うのは地方自治法の最
小経費原則に反する」と住民監査請求を行う表明をしました。
このような船橋市に訴えても「民間の建替問題は民間で処理」
と見向きもされない気がします。
主幹事にとって不都合なのは、他の参加組合員3社と足並みが
揃わなくなることです。
日鉄興和、旭化成、三井不動産へ訴えれば、良心的な建替を
行っている旭化成が苦言を呈してくれるかもしれません。
大規模な建替事業はリスク回避のため複数社で参画します。
問題あるデベロッパーとはどこも組みたくないでしょう。

[2764: 契約者さん6]

>>2763 さん

6億円負担しても是非主幹事をやりたい
と内心では思われている三井さんに
主幹事交代したらどうですか？
南船橋物件だし、分譲規模520億円超
の大規模物件は、業界NO.1の三井さん
こそ主幹事にふさわしいですよ
事業比率だけ三井さん7割、野村さん
他3社を1割ずつにして、否決される
こと確実な定款変更決議なんか止めて、
法律専門家さんアドバイスの、

二　参加組合員に関する事項の変更

を決議してあげれば、野村さんも三井
さんも地権者さんも皆ハッピーなので
1回三井さんに意思確認していただけ
ませんか？

オハナ南船橋　　　　　　　　より

パークシティ東京ベイ南船橋

なんて名前の方が、ブランドイメージ
も良く資産性の高いマンションになる
こと間違い無しですね
団地住民に押し付けようとした6億円も
あっという間に回収し、それ以上の利益
を三井さんにもたらすこと間違い無し
ですよね

[2765: 親が住んでいます]

今年もブタ公園の?さくら?はキレイでした

亡父は、若松なんだから松の木を植えようと昭和40年代に奔走したんだとよく言っていました

植物が多いいい団地でしたよね（植栽費は嵩んでいたでしょうが）

先日の説明会でお話があったように、これから建つマンションにも、さくら?を植える計画なんですよね
管理費等の問題はあることは承知ですが、生活しやすい住環境を希望します

それが資産価値につながると思いますので

[2766: 契約者さん7]

こないだ発表された三井の長期経営計画では都心の大規模タワマンに注力してく（≒それ以外は建築費高騰で儲からんから縮小する）って書いてるね。
ちなみに↑はマンション界隈追ってる人なら知ってる情報。

[2767: 契約者さん6]

>>2766 さん

確かに 三井さんの成長投資対象として

大規模の中高層

と書いてありますね

若松団地の建替えマンションも
三井さんの長期事業計画に沿う
大規模中層物件として、その戦略
に沿う物件になるということが
確認できました

ここ1件だけで、何とPH南船橋の
6～7件分になりますからとっても
効率的ですよね

大変貴重な情報をありがとう
ございました

[2768: マンション住民さん]

２０，２１日住居選定説明会
完成後をイメージしたジオラマモデルの展示も始まります。楽しみですね。

投資目的の烏合の衆は無視無視

[2769: 契約者さん1]

>>2766 契約者さん7さん
これ、都心or高額or大規模…ではなく、３つの条件全てに当てはまる必要があるってことですよね？

[2770: 契約者さん3]

>>2769 契約者さん1さん

単価の高い物件を売っていくという主旨なので恐らく全て満たしているという意味だと思います。
何が言いたいかというと三井に頼めばいいじゃんみたいな簡単な話ではないということですね。

[2771: 契約者さん6]

>>2769 契約者さん1さん

都心の高額で大規模な物件という
意味ですか？

では、その上の投資対象は、

オフィスがあり商業施設が入った
物流倉庫の複合ビル開発ってこと
ですかね？

さすが、三井さんともなると、発想が
ユニークで素晴らしい！

ところで、都心で大規模用地が枯渇
してるって、マンション界隈追ってる
人って、知ってますか～
三井さんの戦略は、事業拡大ではなく
事業縮小ってことでしたか？

[2772: 契約者さん2]

主幹事交代とか冗談だよな？
数年遅れる上にそのときに今より安くなってるとは限らないんだぞ。
１から計画やり直して、野村の価格より安くなると本気で思ってるならたいそうなお花畑だな。

[2773: 契約者さん30]

>>2772 契約者さん2さん

その通り。調布市多摩川住宅ハ棟は難航している模樣。ホ棟とニ棟は逃げ切った。そもそも、三井に千葉県でこんな大規模団地を建て替えた実績あるの。この書き込みを読んでいると、南船橋は将来性ある、ららぽーとがあって素晴らしいって、なんて御花畑駅なの。東京の高級住宅地に住む私には、理解できないです。悪いとは、思わないけど、皆さんが言っている程ではないよ。

[2774: マンション住民さん]

>>2773 契約者さん30さん
一部の身の程知らずが夢を見てしまっているだけです。ちゃんと一から説明を受ければそのうち覚めるでしょう　お恥ずかしいかぎり

[2775: 契約者さん6]

>>2774 マンション住民さん

ちょっと残念かもしれませんが、
悲しい事実を教えて差し上げましょう

現時点で合法な事　建替決議の地権者負担額

建替決議の負担額　船橋市経て県知事が認可

その後の環境変化
工事費値上り率　　21%=原価の増加
分譲価格値上がり　32%=収入の増加

デベロッパー様の環境変化影響額
工事費を差引いた先行区利益増加　17億円
同上、後行区利益増加　　　　　　30億円

デベロッパー様の利益増加額合計　47億円

建替組合提案の値上案　地権者負担6億円増

負担増額となる地権者比率　全体の約8割

負担額変更の必要手続き　認可事項の変更

認可事項変更の必要事項　総会特別議決

特別議決に必要な地権者賛成票　4分の3
※負担増額を望む地権者の75％の賛成票

是非沢山のお金をデベロッパー様に
お支払いされたい、

奇特な、夢見る　マンション住民さん様

さぁ、果たして地権者の約8割が大幅な
負担激増となる中、4分の3 賛成票75％
の多数をもつて、地権者負担大幅激増の
定款変更決議を無事議決することが、

果たして、できますでしようか？

ハラハラ・ドキドキてお楽しみですね

[2776: マンション住民さん]

>>2775 契約者さん6さん
恐れ入りますがその８割負担増の希望住戸面積割合を教えていただけますでしょうか？

７０㎡で負担増２１１万円なのでそのあたりまでなら投資目的の人、資産価値アップを考えれば容認する人も中にはいると思いますので必ずしも８割が反対にまわるとは思えないのですが

[2777: 契約者さん6]

結論

工事費値上がり分を差引いても、
デベロッパー様は、47億円も利益が増加
する中、地権者の負担を6億円以上も
増やそうと画策する動きは、わずか
4分の1の反対票を得るだけの特別議決
をもって確実に否決されます
実際には、4分の3以上の反対票による
圧倒的多数での否決が予想されます

仮に6億円負担したとしても、建替え
決議時の条件から、47億円も利益が
増える参加組合員利益の大半を得る
事になる主幹事デベロッパー様が地権者
負担6億円増額要求を撤回して決議通り
に事業を進めるのか、あるいは地権者
負担増額撤回に同意する別の参加組合員
のデベロッパー様に主幹事を譲渡して
建替え事業を進めるのか、いずれかの
選択となります

ここまで悪質な手段を用いるような、
デベロッパー様との信頼関係はすでに
破綻している事やこれからも同様な
条件改悪を求めてこないとも限らない
会社の特性、悪質な体質を持っている
デベロッパー様ををそのまま主幹事
として今後も事業を継続して行くこと
は、もはや不可能ではないかという事が、
結論となります

[2778: 入居済みさん]

>>2777 契約者さん6さん
そう簡単になりますかね　相手もプロですからこの掲示板で書かれるようなことは百も承知でやってると思いますよ　

[2779: 匿名さん]

パホームにはなりたくないな。

[2780: 契約者さん2]

>>2777 契約者さん6さん

私、三部屋持ってますが、賛成しますよ。引き渡しが延期されるのが1番嫌です。

[2781: 契約者さん6]

2734 契約者さん10 さんの書き込みが

情報源となります

地権者への取得住戸希望アンケートの
希望面積の集計結果によりますと、

50㎡未満の部屋を取得希望者　23.4%

50㎡以上の部屋を取得希望者　76.6％

ちなみに、今回建替組合様のご提案は、

50㎡超を取得する場合の割増し率は、
5%の割増率から、5倍の25％割増しへ

75㎡超を取得する場合の割増し率は、
5％の割増率から、10倍の50％割増しへ

となりますので、50.1㎡以上の部屋を
ご希望の地権者さんは、全て負担金額が
増加する事になってしまいます

全地権者の 76.6％の方が、値上げの
影響を受ける見込みとのことでした

投資家さんも211万円余計に支払うより
建替決議通り、追加負担が発生しない
方が、利回りが保てて、よろしいと思わ
れているのではないかと思っていますが、
投資家の皆様のご意見はいかがでしょう？

[2782: 入居済みさん]

面積帯　　構成比　　　
30㎡台　　６.9%　　　
40㎡台　　16.5％　　　
50㎡台　　41.6％　　
60㎡台　　9.1% 　　
70㎡台　　21.9%　　
75㎡以上　　　　　　
80㎡台　　3.4% 　　
90㎡以上　0.6% 　　

広い部屋を望む人ほど資産価値目当てなので早く欲しいはず
なので遅れるのは嫌うと思います　多少の増は容認するのが大半だと思いますよ
この掲示板で頑張って一人で何役も演じて必死で書き込みしてる人には申し訳ないですがｗｗｗ

おそらくは心やすらかになんちゃらの輩だと思いますが

[2783: マンション住民さん]

>>2780 契約者さん2さん
同意

[2784: マンション住民さん1]

ごく一部の声がでかい人が喚いてるだけですね。

[2785: 通りがかりの名無し]

>>2773 契約者さん30さん

多摩川住宅ハ棟建替えのデベロッパーは、野村不動産
建替え決議前だが、建設費の値上がりが影響で、地権者負担が増える条件悪化もあり、決議の見通しが立っていない状況との模様。

[2786: 入居済みさん]

>>2785 通りがかりの名無しさん
決議前にそんな状況ならそら反対しますよね？
こちらとは根本的に違う

[2787: 匿名さん]

決議後の経済条件変更というやり方には不信感を覚えますが
建築費高騰は、五反田TOCの建て替え延期などよその件でも影響出てますし本当なんでしょう。
これ以上工期が遅れるのは困りますし、賛成すると思います。

ただこういう決議後変更がまかり通るのは良くないと思うので、他の建替事業ではこういうことが無いように、とは思います。

[2788: 入居済みさん]

価格の変動はあり得るということは　建て替え決議後の個人面談でも言われましてよね？　都合の悪い事はみんな忘れちゃうんですね　どいつもこいつも

[2789: 契約者さん30]

>>2777 契約者さん6さん

だから、言っているじゃないですか。この団地の高齢化率は高い。階段がのぼれない、先行きが見えている、健康不安を抱えている人々には建て替えは切実な問題。それに、今の高齢者はこれくらいの負担を出せるお金を持っているよ。意外とね。だから賛成すると思うよ。お金じゃないの。時間なの。ここまで来たらね。先月の説明会でも貴殿のような発言あったけど、拍手が少なかった

[2790: 契約者さん30]

>>2788 入居済みさん

やっぱり、あったんだ。そうですよね。昨年の資料に、確定の文字が、無いのに何でこんなに騒ぐ方々がいるのか？不思議に思っていました。

[2791: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2792: 匿名さん]

意見が異なる相手でも、尊重は忘れずにいきましょう…罵り合っても仕方ないんですから

[2793: 住民]

>>2788 入居済みさん
忘れてませんよ。
私が個人面談の時は「物価が上昇してますが、いくらくらい価格は上がってしまいますか？」と尋ねたら、「保留分があるので上がりません」ときっぱり言われましたよ。
面談した人によって違うという事でしょうか？

[2794: 入居済みさん]

住居選定説明会の資料が届きましたね。
１LDKの部屋を希望していたのに１LDｋの部屋が無くなってますね、、、何だこりゃ

否応なしに抽選のスケジュールが組まれていますね。

[2795: 契約者さん2]

>>2794 入居済みさん

届きました。確かに高くなってる。今って高いんですね。見ていると楽しいです。

[2796: 契約済みさん]

住居選定後に総会を開催すれば反対派を黙らせる事ができるという魂胆でしょうか？

[2797: 契約者さん5]

>>2796 契約済みさん

確かに。価格が出たので、決める方も多くなるでしょう。だって、希望している部屋先に要望書だされたら、不利になりますからね

[2798: 匿名さん]

>>2794 入居済みさん
2DKを無償メニュープランのリビング拡張で1LDKにできるのでは
別添資料p26にあります

[2799: 契約済みさん]

なるほど　ありがとうございます_(._.)_

[2800: 契約済みさん]

わかりやすく静かになりましたねw

[2801: 匿名]

経済条件見直しの決議を経ることなく、住戸選定を確定させて、既成事実化を図ってから後付で議決を通す、強行突破作戦のようですね。反対派の意見にはいっさい聞く耳を持たないようです。

こうなると、正々堂々と法的な対応をとり、法廷の場で議論をするしかないないように思います。今回のような悪質な事例は、若松第二住宅の地権者のみならず、今後に続く建て替えを検討している住民の利益のためにも黙っているわけにはいきません。

法律専門家さんのような法的な知識がある方がリーダーになって、法的な対応窓口を作っていただけないでしょうか。そうした窓口があれば、私も参加します

価格表を見ると、広い専有面積を増床を断念させて、条件のよい場所はすべてデベロッパーが売却しようという露骨な操作が一目瞭然です。ここまでひどい事例は、過去一度も見たことがありません

[2802: マンション住民さん]

>>2801 匿名さん
まず他人を先頭に立たせる（笑）　
滑稽　滑稽

[2803: 契約者さん3]

>>2801 匿名さん
お前が名乗ってちゃんとやれ

[2804: 契約者さん111]

>>2801 匿名さん

法廷するのも、お金がか懸かるよ。時間も掛かる。時間が掛かれば、よりお金が掛かる。その法廷グループが、敗けたら、賛成派の損害賠償もあるでしょう。今回の価格高くなった部屋もあれば、据え置きの部屋もある。ここで、申し込んだ方が、賢いと思いますけどね。

[2805: マンション検討中さん]

住戸説明会では、価格表をみて愕然とした地権者から大ブーイングでますよ。寝耳に水ですからね。この書き込みにあるようなデベロッパーにやたら理解のある方ばかりじゃないですからね。

特別承認の決議は間違いなく２割以上から反対が出るでしょうから。強行突破作戦は結局失敗するんじゃないでしょうか。

めちゃくちゃ無理あるタイトなスケジュールから見ても、追い込まれているのはデベ側に見えます。解体事業者もスタンバイで準備しているでしょうから、着工が遅れれば、違約金や追加出費が求められる可能性もある。船橋市役所にもクレームが届いているでしょうから、行政も無関心ではいられない。チキンレースだと思います。

少々竣工が遅れても問題のない地権者がたくさんいることをお忘れなく。デベさん

[2806: マンション住民さん]

>>2805 マンション検討中さん
じゃあなたは自分の要求が通るまで住居選定には参加しないんですよね？
頑張ってくださいね　残り物をどうぞ

[2807: 契約者さん2]

>>2805 マンション検討中さん

日を延ばせば、延ばす程、インプレで、建て替え出来なくなる。皆さんの予算が合わなくなる。アメリカのインフレは収まりそうにないからね。

[2808: 契約者さん7]

>>2751 投資家さん３さん

先日デベロッパー方の１人が、足取り軽く誇らしげな顔つきで団地の中を歩いてるのを見かけました。

今こんなに住民たちが、住みたくもない仮住まい先への引越しと家賃発生で出費が嵩み身動きがとれなくなって苦しんでる時に、、
そして今ごろ建替え委員会やN本社にも地権者の皆さんたちからの声が届き始めてる頃でしょうに、何故 彼が嬉しそうに笑みを浮かべてたのか違和感を感じましたが、、、
その理由がわかりました。

その日はコンサルたちが団地で会合を行っていたようで、住戸選定の資料や申込書までを各宅へ配布し終えたところだったのですね。臨時総会もはさまず、これで有無を言わせる時間もおかず一気にこの経済条件の悪変を押し通せると、一致団結でもしてたのでしょうか。

見かけたデベロッパーの方は、以前決議後の住民向け説明会で、高齢の女性が手をあげて質問されたときに、あなたの記憶ちがいです、誰がそんなことを言ったのですか？と小馬鹿にして取り合いませんでした。ここで多くの方から声があがってるように間違いなく高圧的でした。私たちはずっとそういう経緯を見ています。

本当に住民をばかにして、ウソをならべて、この先も住民と信頼関係なんて築くつもりなんてこれっぽっちもないのがよくわかりました。
こんな非常識で不透明な事業がまかり通るなんて、有り得ません！当初の計画書で指示された建替えスケジュールどおりに、住民はこの計画に協力し、すでに賃貸をはじめて、家賃が発生してるお宅もずいぶん増えてます。そもそも年金生活のお宅が多く人道的に一番守らなければならない部分を犯していて、その状況をよく知ってるはずの立場の人がどうして笑えるの？

この時点で住民に何の説明も了承もなく、掲示板にも音沙汰なしという形で計画を半年近くも遅延してますが、その分で発生してる住民の無駄な出費に対しての責任や補償はどうするつもりでしょう。
これは建築資材の高騰のせいではなく、コンサル側の立てた事業計画の甘さが招いたただの企業ミスですよね。何故企業のミスを住民が背負わなければならないのでしょうか？

投資家さん3が仰るように、私たちもコンサルと主要デベロッパーはこのまま継続してほしくないです。若松は名前のとおり、松や桜をはじめ南国の木や花、日本古来の貴重な植物など大変緑豊かな土地でした。奥のブタ公園の桜の周りにはウグイスの声も響き渡り、後から出来たサザンやグランドホライゾンに住まわれてる近隣のマンションの方ちもたちも、団地の敷地内を散歩したり、子供を公園で遊ばせたり、夏の団地祭りには沢山の人が集まり、本当にいいところと言ってくれてます。

後攻工区は駅から遠いと価値が低く計算されてますが、駅から徒歩10分程度です。駅に近すぎるより、少し離れるだけでこれだけ安全で環境も良い若松団地を好むファミリー層も少なくないはずです。
人があたたかく住みやすかったこの若松団地の良さと価値を上手にを引き継いで、この先もここに住む人に優しい街づくりをしてくれる会社に、私たちの大事な人生とと希望を託したいです。

[2809: 契約者さん3に質問ある人]

>>2803 契約者さん3さん

人の名前を聞くのなら、あなたが先に

名乗るべきだとと思いますが、

いかがでしょう？

[2810: 匿名]

長すぎ。。。
被害妄想が激しすぎませんか？