若松団地について

[周辺住民さん]

この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/08/05管理担当】

[2741: 権利者さん]

>>2737 マンション住民さん
不思議ですね。なぜ案内もないのに開催がわかるのでしょうか。
経済条件変更の議決を経ずして、住居選定の説明会と住戸決定を先行するのは、さすがに法律違反では？　同意していない経済条件で、希望住戸を選ばすようなことはしたら、無効確認訴訟を起こされて建て替え組合は敗訴する可能性大だと思います

[2742: 契約者さん7]

>>2736 匿名さん

旭化成不動産、日鉄興和不動産がこれだけの大規模建て替え出来ると思う？900戸を約6000万円で売るんだよ。三井不動産が、来ると思う？これだけうるさい地権者がいるのに。思っていたら、頭の中が、お花畑だね

[2743: 権利者さん]

2024年3月21日に建替組合が会場で配布した資料によると、建て替え経済条件向上の提案をした2023年1月15日時点で、すでに建築費が著しく高騰していました。グラフを見ると、１年間で8.5ポイントも上昇しています。これは、直近の1年、2023年3月の一括建て替え決議から2024年2月時点までの6.6を上回っています。

しかし、建て替え推進委員会は、建築費高騰については、いっさい資料で触れず、不動産市況が好調という理由で、経済条件を改善して、従前試算評価額を約100万円上乗せしています。それができるのなら、なぜ、いまになって経済条件を一方的に改悪するのでしょうか。

建築費高騰を主張するデベロッパーの論理に従えば、2023年1月15日時点には、経済条件の改善などできなかったはずです。とすれば、100万円は決議を成立させるための「撒き餌」だったということになります。もしそうでないとすれば、今回の経済条件変更は不当ということになります。

この建て替えプロジェクトは、なんというかあまりに姑息なことが多すぎます

[2744: 契約者さん4]

反対だけするよりも、どこかで落とし所を狙った方が良さそう。完全撤退して1番困るのは地権者だったりするのかな。

[2745: 投資家さん3]

１．後出しジャンケンで、地権者を食い物
　　にしようとしてるデベロッパー

２．建替組合からコンサル料もらってるのに
　　お得意様のデベロッパーのため利益誘導
　　に勤しむコンサルタント

３．地権者の利益代表だか、デベロッパーの
　　利益代表だかよくわからない建替組合

４．掲示板で蠢く、地権者になりすました
　　デベロッパーやコンサルの方々

おかしな役者が揃いすぎて、何だかわけが
わかんない建替えプロジェクトになっ
ちゃって、この先どうなるんですかねぇ

[2746: 権利者さん]

>>2706 契約者さん10さん

今回の建て替えプロジェクトの迷走を招いたのは、管理組合が、デザイン力はあるが、デベロッパーの下請けに過ぎなかったNEXTを選んだことが響いています。どうしたって、1回切りでおさらばになる管理組合ではなく、今後も末永くパートナーになるデベロッパーの利益を最大化する方向に力学が働きます。

URリンケージがコンサルタントを努めたブリリアシティ石神井公園アトラス、プロミライズ青葉台は、若松団地を上回る大規模建て替えプロジェクトでした。しかもいずれも駅遠物件ですが大成功を収めて、地権者の満足度も高いプロジェクトになっています。こうしたプロジェクトは、当然のことながら経済条件の変更はありません。

管理組合がURリンケージのような中立的な立場なコンサルタントを依頼し、昔から建て替え事業を手掛けている旭化成や東京建物のようなデベロッパーを選んでいれば、少なくとも建て替え後の一方的な経済条件の変更はまず起きなかったでしょう。

野村不動産が主幹事となる噂される府中日鋼団地、東京都稲城市の平尾住宅の管理組合は、今回の若松住宅で起きている事例を詳細に検討することをオススメします

[2747: 権利者さん]

>>2742 契約者さん7さん

地権者は別に条件変更を求めて騒いでいるのではなく、１年前に決定どおりにやりましょうと当たり前のことを主張しているだけです。

むしろ理に反したことははデベロッパーです。建築費高騰は分譲価格の上昇で十分補えるわけですから。当初条件であれば、誰も文句は言いません。責任転嫁するのはおかしいと思います

[2748: 契約者さん2]

>>2744 契約者さん4さん

野村が完全撤退して違うデベ入れたら、竣工が数年延びたうえに、すべての部屋が今より値上がりしましたとさ。おしまい

[2749: マンション住民さん]

建て替え組合は、何が何でも住戸説明会と住戸確定を強行するようですね。

事態は急を要しますので、>>2732 法律専門家さんにご助言をいただいたとおり、ご指摘の問題がないのか、船橋市に検討してもらう必要がありますね。

船橋市では市長あての要望窓口もあるので、反対派の皆さんはこちらに要望をあげてみてはいかがでしょうか。

https://www.city.funabashi.lg.jp/shisei/shoukai/001/p058907.html
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform010104.html?PAGE_NO=5...

私も投稿するつもりですが、多くの要望があったほうが行政も動いてくれると思います。匿名の投稿も可能なようです

[2750: 契約者さん30]

>>2746 権利者さん

確かに、成功した。でも、違う点が。ブリリア石神井公園は完成した。青葉台も販売してる、って事は取り壊しは始まっている。若松はまだ退去も終わっていない。
だから建築費だって変わってくるから、参考にならないよ

[2751: 投資家さん３]

法律専門家さんによると

（定款又は事業計画の変更に関する特別議決事項）
第十三条　定款の変更のうち法第三十条第一項の政令で定める重要な事項は、次に掲げるものとする。
一　施行マンションの変更
二　参加組合員に関する事項の変更

このニって、4分の３決議で、参加組合員の変更が出来るってことになるんじゃないですか？

野村さんに、建替組合さんから聞いてもらったらどうでしょうか？

6億円払う位だったら、後行工区含めて　400億円のプロジェクトの主幹事降りますかって？
合わせて、三井さんに決議通りの条件で、主幹事になってもらえないですか？って聞いてもらったらどうでしょうか、建替組合さんに。

参加組合員のメンバー変わらなくて、南船橋のメインデベロッパーの三井さんになってもらえたら、船橋市の手前変なことはできないんじゃないでしょうか。
建設業者は、長谷工で変わらないんだから、居抜きでそっくりそのままの設計、施工であれば、スケジュール的にも余り影響出ないのではないかと思ってしまいます。

いずれにしても、こんなタイミングでこんな話になるってことは、最終的に権利変換するまでに、またどんな条件変更が待ってるか分からなくて、すごく不安に思えて仕方ありません。
信頼関係がここまで壊れたんだったら、マジで主幹事チェンジの決議を考えた方がいいように思えてなりません。

[2752: 権利者さん]

確かに時期が違いますからね。

ただ、URリンケージがコンサルだったら、少なくともも建て替え決議の経済条件の変更はしなかっと思いますよ。それぐらいありえないことですから

[2753: 投資家さん３]

多分このまま住戸選定を値上った価格で強行して、合意済みとの理屈で、事後での定款変更に持って行こうという思惑ではないでしょうか？
承諾したから、住戸を選んだんだって理屈にされかねないようで危険です。

マンション投資家としては、取得価格を出来るだけ抑えておかないと、ちゃんとした利回り稼げませんし、ましてや今の経済環境で竣工時の金利が果たしてどれ位のレベルになってるかも不透明です。
でも、それより何より、このやり口が許せません。

どなたか、市役所にアポを取っていただいて、決議通り推進派（決議事項に反対してるのが反対派）の皆さん一緒に市役所に地権者の声を聞いてもらったらどうでしょうか？
こういう話は直接会って話をするに越したことはないと思います。
再来週以降であれば、参加したいと思いますので、どなたか市内在住の方、お願いすることできませんでしょうか？

[2754: 契約者さん30]

>>2753 投資家さん３さん

何で市役所に行くの？民事不介入なのでは？

[2755: 契約者さん8]

駅舎が今の位置のままなのも団地で騒いだからじゃなかった？三井はららぽと直結させたかっただろうに。面倒なのわかってるから野村とチェンジ引き受けるとは思えない。

[2756: 住民でない人さん]

デベですか？デベですか？ってうるせんだよ
だったらなんなんだよここはデベロッパーは書き込み禁止なのかよ？
うぜぇ

[2757: 地権者さん6]

>>2756 住民でない人さん

そんなことはないと思います。
デベロッパーの方は、デベロッパーと
コンサルタントの方は、コンサルタントと
名乗られた上で、ご発言頂いた方が、双方の
主張が明確になり、より議論が深まるのでは
ないかと、推察致します。
なりすましが、一番開けません。

[2758: 契約者さん1]

そもそも立替してもらわなかったら価値すらほとんどないボロ屋なんだから欲出して広い部屋、約束と違うなんて言いなさんなよ。
寧ろ、ボロボロの家をデベが綺麗にしてくれてありがとう。資産持てたって感謝する方じゃないの。
自分の感覚ズレてるのかなぁ

[2759: 契約者さん1]

だったらもう全部帳消しにしますでいいよ、、、。
家賃も勿体無い。うるさい。お金儲けられると思ってワーワー言い過ぎじゃないのかな。

[2760: 契約者さん6]

>>2759 契約者さん1さん

契約者さん１さん

先程申し上げましたが、
あなたは、デベロッパーさんですか？
それともコンサルタントさんですか？
正しい立ち位置を、きちんと名乗って
いただいた上で、ご発言していただいた
方が、議論が深まってよろしいかと
存じます。

[2761: 匿名さん]

なりすましでデベが発言しているとしたら、投稿者は余りにもレベルが低すぎる。
言葉使いが粗暴だし、ちゃんとした会社だったらコンプライアンス部門で問題視されるレベルじゃないか?

[2762: 住民でない人さん]

>>2760 契約者さん6さん
いかにも正義面した正論おっしゃってますが
あなたが契約者という証明もこの掲示板ではできませんよね?
デベロッパーを名乗ろうが名乗るまいがそれだっていくらでも偽装できるんですよ
この掲示板はその程度のレベルの輩の集まりなんです。
いいかげん気づいたらどうですか？　身分証明が無意味なこと

[2763: 匿名さん]

船橋市は「ふなばしメディカルタウン構想」を強行しようと
している自治体です。
洪水の危険がある低湿地の開発に、総事業費634億円のうち
約9割の558億円を市税でまかなう計画です。
先頃、反対する市民団体が「私立医療センターの移転用地と
して洪水リスクの高い土地を税金で買うのは地方自治法の最
小経費原則に反する」と住民監査請求を行う表明をしました。
このような船橋市に訴えても「民間の建替問題は民間で処理」
と見向きもされない気がします。
主幹事にとって不都合なのは、他の参加組合員3社と足並みが
揃わなくなることです。
日鉄興和、旭化成、三井不動産へ訴えれば、良心的な建替を
行っている旭化成が苦言を呈してくれるかもしれません。
大規模な建替事業はリスク回避のため複数社で参画します。
問題あるデベロッパーとはどこも組みたくないでしょう。

[2764: 契約者さん6]

>>2763 さん

6億円負担しても是非主幹事をやりたい
と内心では思われている三井さんに
主幹事交代したらどうですか？
南船橋物件だし、分譲規模520億円超
の大規模物件は、業界NO.1の三井さん
こそ主幹事にふさわしいですよ
事業比率だけ三井さん7割、野村さん
他3社を1割ずつにして、否決される
こと確実な定款変更決議なんか止めて、
法律専門家さんアドバイスの、

二　参加組合員に関する事項の変更

を決議してあげれば、野村さんも三井
さんも地権者さんも皆ハッピーなので
1回三井さんに意思確認していただけ
ませんか？

オハナ南船橋　　　　　　　　より

パークシティ東京ベイ南船橋

なんて名前の方が、ブランドイメージ
も良く資産性の高いマンションになる
こと間違い無しですね
団地住民に押し付けようとした6億円も
あっという間に回収し、それ以上の利益
を三井さんにもたらすこと間違い無し
ですよね

[2765: 親が住んでいます]

今年もブタ公園の?さくら?はキレイでした

亡父は、若松なんだから松の木を植えようと昭和40年代に奔走したんだとよく言っていました

植物が多いいい団地でしたよね（植栽費は嵩んでいたでしょうが）

先日の説明会でお話があったように、これから建つマンションにも、さくら?を植える計画なんですよね
管理費等の問題はあることは承知ですが、生活しやすい住環境を希望します

それが資産価値につながると思いますので

[2766: 契約者さん7]

こないだ発表された三井の長期経営計画では都心の大規模タワマンに注力してく（≒それ以外は建築費高騰で儲からんから縮小する）って書いてるね。
ちなみに↑はマンション界隈追ってる人なら知ってる情報。

[2767: 契約者さん6]

>>2766 さん

確かに 三井さんの成長投資対象として

大規模の中高層

と書いてありますね

若松団地の建替えマンションも
三井さんの長期事業計画に沿う
大規模中層物件として、その戦略
に沿う物件になるということが
確認できました

ここ1件だけで、何とPH南船橋の
6～7件分になりますからとっても
効率的ですよね

大変貴重な情報をありがとう
ございました

[2768: マンション住民さん]

２０，２１日住居選定説明会
完成後をイメージしたジオラマモデルの展示も始まります。楽しみですね。

投資目的の烏合の衆は無視無視

[2769: 契約者さん1]

>>2766 契約者さん7さん
これ、都心or高額or大規模…ではなく、３つの条件全てに当てはまる必要があるってことですよね？

[2770: 契約者さん3]

>>2769 契約者さん1さん

単価の高い物件を売っていくという主旨なので恐らく全て満たしているという意味だと思います。
何が言いたいかというと三井に頼めばいいじゃんみたいな簡単な話ではないということですね。

[2771: 契約者さん6]

>>2769 契約者さん1さん

都心の高額で大規模な物件という
意味ですか？

では、その上の投資対象は、

オフィスがあり商業施設が入った
物流倉庫の複合ビル開発ってこと
ですかね？

さすが、三井さんともなると、発想が
ユニークで素晴らしい！

ところで、都心で大規模用地が枯渇
してるって、マンション界隈追ってる
人って、知ってますか～
三井さんの戦略は、事業拡大ではなく
事業縮小ってことでしたか？

[2772: 契約者さん2]

主幹事交代とか冗談だよな？
数年遅れる上にそのときに今より安くなってるとは限らないんだぞ。
１から計画やり直して、野村の価格より安くなると本気で思ってるならたいそうなお花畑だな。

[2773: 契約者さん30]

>>2772 契約者さん2さん

その通り。調布市多摩川住宅ハ棟は難航している模樣。ホ棟とニ棟は逃げ切った。そもそも、三井に千葉県でこんな大規模団地を建て替えた実績あるの。この書き込みを読んでいると、南船橋は将来性ある、ららぽーとがあって素晴らしいって、なんて御花畑駅なの。東京の高級住宅地に住む私には、理解できないです。悪いとは、思わないけど、皆さんが言っている程ではないよ。

[2774: マンション住民さん]

>>2773 契約者さん30さん
一部の身の程知らずが夢を見てしまっているだけです。ちゃんと一から説明を受ければそのうち覚めるでしょう　お恥ずかしいかぎり

[2775: 契約者さん6]

>>2774 マンション住民さん

ちょっと残念かもしれませんが、
悲しい事実を教えて差し上げましょう

現時点で合法な事　建替決議の地権者負担額

建替決議の負担額　船橋市経て県知事が認可

その後の環境変化
工事費値上り率　　21%=原価の増加
分譲価格値上がり　32%=収入の増加

デベロッパー様の環境変化影響額
工事費を差引いた先行区利益増加　17億円
同上、後行区利益増加　　　　　　30億円

デベロッパー様の利益増加額合計　47億円

建替組合提案の値上案　地権者負担6億円増

負担増額となる地権者比率　全体の約8割

負担額変更の必要手続き　認可事項の変更

認可事項変更の必要事項　総会特別議決

特別議決に必要な地権者賛成票　4分の3
※負担増額を望む地権者の75％の賛成票

是非沢山のお金をデベロッパー様に
お支払いされたい、

奇特な、夢見る　マンション住民さん様

さぁ、果たして地権者の約8割が大幅な
負担激増となる中、4分の3 賛成票75％
の多数をもつて、地権者負担大幅激増の
定款変更決議を無事議決することが、

果たして、できますでしようか？

ハラハラ・ドキドキてお楽しみですね

[2776: マンション住民さん]

>>2775 契約者さん6さん
恐れ入りますがその８割負担増の希望住戸面積割合を教えていただけますでしょうか？

７０㎡で負担増２１１万円なのでそのあたりまでなら投資目的の人、資産価値アップを考えれば容認する人も中にはいると思いますので必ずしも８割が反対にまわるとは思えないのですが

[2777: 契約者さん6]

結論

工事費値上がり分を差引いても、
デベロッパー様は、47億円も利益が増加
する中、地権者の負担を6億円以上も
増やそうと画策する動きは、わずか
4分の1の反対票を得るだけの特別議決
をもって確実に否決されます
実際には、4分の3以上の反対票による
圧倒的多数での否決が予想されます

仮に6億円負担したとしても、建替え
決議時の条件から、47億円も利益が
増える参加組合員利益の大半を得る
事になる主幹事デベロッパー様が地権者
負担6億円増額要求を撤回して決議通り
に事業を進めるのか、あるいは地権者
負担増額撤回に同意する別の参加組合員
のデベロッパー様に主幹事を譲渡して
建替え事業を進めるのか、いずれかの
選択となります

ここまで悪質な手段を用いるような、
デベロッパー様との信頼関係はすでに
破綻している事やこれからも同様な
条件改悪を求めてこないとも限らない
会社の特性、悪質な体質を持っている
デベロッパー様ををそのまま主幹事
として今後も事業を継続して行くこと
は、もはや不可能ではないかという事が、
結論となります

[2778: 入居済みさん]

>>2777 契約者さん6さん
そう簡単になりますかね　相手もプロですからこの掲示板で書かれるようなことは百も承知でやってると思いますよ　

[2779: 匿名さん]

パホームにはなりたくないな。

[2780: 契約者さん2]

>>2777 契約者さん6さん

私、三部屋持ってますが、賛成しますよ。引き渡しが延期されるのが1番嫌です。

[2781: 契約者さん6]

2734 契約者さん10 さんの書き込みが

情報源となります

地権者への取得住戸希望アンケートの
希望面積の集計結果によりますと、

50㎡未満の部屋を取得希望者　23.4%

50㎡以上の部屋を取得希望者　76.6％

ちなみに、今回建替組合様のご提案は、

50㎡超を取得する場合の割増し率は、
5%の割増率から、5倍の25％割増しへ

75㎡超を取得する場合の割増し率は、
5％の割増率から、10倍の50％割増しへ

となりますので、50.1㎡以上の部屋を
ご希望の地権者さんは、全て負担金額が
増加する事になってしまいます

全地権者の 76.6％の方が、値上げの
影響を受ける見込みとのことでした

投資家さんも211万円余計に支払うより
建替決議通り、追加負担が発生しない
方が、利回りが保てて、よろしいと思わ
れているのではないかと思っていますが、
投資家の皆様のご意見はいかがでしょう？

[2782: 入居済みさん]

面積帯　　構成比　　　
30㎡台　　６.9%　　　
40㎡台　　16.5％　　　
50㎡台　　41.6％　　
60㎡台　　9.1% 　　
70㎡台　　21.9%　　
75㎡以上　　　　　　
80㎡台　　3.4% 　　
90㎡以上　0.6% 　　

広い部屋を望む人ほど資産価値目当てなので早く欲しいはず
なので遅れるのは嫌うと思います　多少の増は容認するのが大半だと思いますよ
この掲示板で頑張って一人で何役も演じて必死で書き込みしてる人には申し訳ないですがｗｗｗ

おそらくは心やすらかになんちゃらの輩だと思いますが

[2783: マンション住民さん]

>>2780 契約者さん2さん
同意

[2784: マンション住民さん1]

ごく一部の声がでかい人が喚いてるだけですね。

[2785: 通りがかりの名無し]

>>2773 契約者さん30さん

多摩川住宅ハ棟建替えのデベロッパーは、野村不動産
建替え決議前だが、建設費の値上がりが影響で、地権者負担が増える条件悪化もあり、決議の見通しが立っていない状況との模様。

[2786: 入居済みさん]

>>2785 通りがかりの名無しさん
決議前にそんな状況ならそら反対しますよね？
こちらとは根本的に違う

[2787: 匿名さん]

決議後の経済条件変更というやり方には不信感を覚えますが
建築費高騰は、五反田TOCの建て替え延期などよその件でも影響出てますし本当なんでしょう。
これ以上工期が遅れるのは困りますし、賛成すると思います。

ただこういう決議後変更がまかり通るのは良くないと思うので、他の建替事業ではこういうことが無いように、とは思います。

[2788: 入居済みさん]

価格の変動はあり得るということは　建て替え決議後の個人面談でも言われましてよね？　都合の悪い事はみんな忘れちゃうんですね　どいつもこいつも

[2789: 契約者さん30]

>>2777 契約者さん6さん

だから、言っているじゃないですか。この団地の高齢化率は高い。階段がのぼれない、先行きが見えている、健康不安を抱えている人々には建て替えは切実な問題。それに、今の高齢者はこれくらいの負担を出せるお金を持っているよ。意外とね。だから賛成すると思うよ。お金じゃないの。時間なの。ここまで来たらね。先月の説明会でも貴殿のような発言あったけど、拍手が少なかった

[2790: 契約者さん30]

>>2788 入居済みさん

やっぱり、あったんだ。そうですよね。昨年の資料に、確定の文字が、無いのに何でこんなに騒ぐ方々がいるのか？不思議に思っていました。