若松団地について

[周辺住民さん]

この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/08/05管理担当】

[2701: 匿名さん]

>>2699 契約者さん3さん
野村不動産が関わってる建て替え事業には、今後要注意ですね。
「建て替え決議後に経済条件をひっくり返される」という
若松団地のような轍を踏まないように…

[2702: 契約者さん8]

分譲価格高騰は人件費高騰と直結してます。建築に直接関わる職人さんはもちろん資材をつくって運ぶまでに何もかも費用が高騰してるので。
ゴネてる間にもジワジワと上がり続けます。
そして他の団地建て替えにはおそらく影響しません。価格高騰を受け入れなければ資産を目減りさせるだけって気づいてるから。

[2703: 権利者さん]

>>2697 匿名７さん


ありがとうございます！
貴重な試算、助かります。

あいにく、月曜日午前中に、若松第二住宅マンション建替組合に、経済条件見直しの撤回ならびにならび説明会開催を求める「要望書ならびに質問書」を送付申し上げてしまいました。

この問題は地権者全員にかかわる問題となるため、個人への回答ではなく追加説明会での説明とエビデンスとなるよう書面での回答の提出を求めました。

併せて、野村不動産ホールディングス法務部コンプライアンス部には
本件についての、経済条件変更がコンプライアンス面に瑕疵がないが確認を求める要望書を送りました。

船橋市役所　住宅政策課窓口には
若松第二住宅マンション建替組合と野村不動産ホールディングス法務部コンプライアンス部に送った書類の控えを送りました。

併せて独占禁止法の優越的地位の濫用に該当しないか、公正取引委員会にも調査依頼を行いました。

昨日いただいた試算は印刷して建て替え組合に追加資料として送付しております。

本件については、できるだけ多くの地権者が管理組合に意思表示を表明することが大切です。住戸選定説明会なのかそれとも追加説明会なのかはわかりませんが、見直し反対派も賛成派も積極的な意見表明をお願い致します。

[2704: 契約者さん10]

>>2702 契約者さん8さん

総支出増加率　　：工事費値上がり
＋21.2%　(272.8億→円330.7億円)

総分譲収入増加率：
＋32.0%　(212万円→280万円/坪)

あれ、工事費より分譲価格の方が全然
騰ってる、て書き込んでる人いますよ。
建替組合さんの説明と逆ですね

今後、工事費じわじわ上がり続けそうですね

そして、分譲価格は爆上がり続けそうですね。

建替組合さんは、説明会で組合員にどう
説明するんでしょうか？

[2705: 契約者さん1]

建築コストの値上がり以上に利益載せて地権者に請求するのは違くないか？

[2706: 契約者さん10]

何かコンサルのネクストさんの主要顧客
って野村不動産さんって書いてありますよ

https://www.next-aa.co.jp/company/

[2707: 契約者さん10]

１．ネクストさんが先に決まって、
　　野村さんを連れて来た？

２。野村さんが、先に決まって、
　　ネクストさんを連れて来た？

どなたかご存知の方、ご教示下さい

いずれにしても、若松団地の建替えは
1回きりですが、野村さんのマンションは
これからも､どんどん建ってきますよね
やっぱり、主要顧客の意向に沿って
進めて行かないと、今後のビジネスに
影響出るとネクストさんも困りますよね

でも、コンサル料って誰が払ってるん
でしたっけ？

建替組合様

[2708: 匿名さん]

経済的な理由で、転出補償金1300万円を受け取り、住み慣れた場所を離れる苦渋の決断をされた方。
転出手続きせず住戸選定を行い、権利変換後に分譲販売開始のタイミングで
デベロッパー(参加組合員各社)に打診すれば、分譲販売価格に乗じた価格で取引できるかもしれませんよ。
海の見える上層階や広い角部屋を住戸選定しておくだけで、デベロッパーが2500万円以上を提示してくる可能性もあります。
住戸選定の優先権は住民にあるので、デベロッパーの欲する好物件を押さえておくのが肝要です。竣工前のこの時期なら、購入資金は一切不要。
実際、建替事業で横行している盲点なので情報提供させて頂きます。

[2709: 契約者さん4]

>>2704 契約者さん10さん

駅前の三井の新築の坪単価持ち出して分譲価格上がってる主張はさすがに無理でしょう…
駅近のフラグシップマンションと、駅徒歩10分の団地とで坪単価が同じ上昇率のわけがない

[2710: 契約者さん5]

コンサルって第三者的な立場じゃ無いと意味なくね？デベと利害関係にあるなんて最悪だと思うけど。
誰の味方なの？

[2711: 匿名７]

>>2703 権利者さん

ありがとうございます
パーフェクト　ジョブ　ですね

私も建替組合と船橋市役所住宅政策課
に、お手紙書かせて頂きます。

[2712: 新権利者さん]

>>2709 契約者さん4さん
確かに。どうなるのでしょうね。でも、プラウド方南町、小竹向原もこのような議論あったのでしょうかね？野村さんは、どのように対応されるのてしょうか？意外と撤退だったりして！？

[2713: 契約者さん10]

>>2709 契約者さん4さん

ここだけの、耳寄りの情報です

マンション業界に詳しい方によると、

・大化けすること必至です
・スーパーを含んだ三井の駅前再開発
・アリーナ建設による賑わい創出
・ららぽーとやビビットなと大規模
　商業施設へ徒歩圏内
・イオンモールやコストコへのアクセス
　も抜群です
・三井不動産がこのエリアの開発を
　コミット

若松団地建替えマンションは、

・賃貸エリアを抜ければ実質駅徒歩5分
・小中学校へ徒歩1分
・緑豊かな広大敷地でワンちゃんとお散歩
・タワマンにあるフィットネスルームも
　完備した充実の共用施設
・駅近なのに自走式立体駐車場もあり、
　駐車場設置率が格段に高く車持ちには
　大変魅力的です
・70m2台のマンションが1.5億円程と
　坪700万円が当たり前の湾岸エリア
　から、近郊シフトが進んで行くことを
　考えると、東京駅直通30分と利便性が
　高く、1,300戸という超大規模駅近
　物件を半額以下で買えるのは魅力的

エリアの新しいフラッグシップとして、
資産性の高い、広域検討者様にも絶賛
お勧め、お祭り物件になること間違い
ないでしょう。

[2714: 新権利者さん]

>>2713 契約者さん10さん

本当に！？成り行きを見守るしかなさそうですね。デフレでなくて、インフレ・バブル？時期でタイミングが良いかもですね。

[2715: 契約者さん10]

>>2714 新権利者さん

地権者の皆様の大切な資産を安値
（追い金高い=安くデベロッパーに
持って行かれる）で搾取されない
よう，客観的な事実をきちんと把握
した上で判断することが重要です

地権者の意思確認を無視した唐突で
不公平な値上げが、建替えの法的な
プロセスで本当に正しいのか、また
値上げの根拠が本当に正当なのか等
キチンと確認する必要があると
思います。

この点建替組合に、より多くの皆さん
の意思を伝えることが、求められている
と思います

[2716: マンション住民さん]

>>2499 匿名さん

昨年の建て替え決議後に定款とともに配られた事業計画書(案)10ページの資金調達計画の票のことです
2027年に五十六億六千五百万が前払い清算金の形で徴収される計画になっています

～前払い清算金は参加組合員以外の組合員に与えられる施工再建マンションの区分所有権又は敷地利用権の価額と、当該組合員が有する施工マンションの区分所有権又は敷地利用権の価額の差額に応じて公平に定めると国交省の資料に記載されていました～

資料の前払い清算金の説明では
～建て替え後の住戸引き渡し約１カ月前に徴収する清算金(従前評価額と取得する住戸価額との差額)のこと～
と変えられています、意図的かな？

この資料を受けっとた時には建築費高騰分をこの項目を理由に徴収するつもりなのかと思っていたのですが
説明を聞くにどうやらそれとは別物のようですね
前払い清算金は参加組合員のみが該当するもので参加組合員以外の組合員(建て替え参加者以外の購入者)は含まれていないようなので。

色々とこの先もこの建て替えはトラブルが起きそうだなと思っています

ちなみに権利返還後に住戸取得費の十パーセントを支払うことにもなっています
購入する方は手元に現金をご用意なさっておくことが必要です
もうすでに権利変換を希望しない意思表示の期間は過ぎているので購入を辞めることはできませんのでこのまま突き進むしか道はなさそうですね

[2717: 市民]

>>2709 契約者さん4さん
今建設中のマンションの資材発注いつの段階だと思ってるんですか…ゴタゴタしてる間にもう一段階価格跳ね上がりますよ

[2718: 匿名さん]

>>2713 契約者さん10さん
確かに南船橋は今度どんどん伸びる街とは思いますが
ただ、駅前のパークリュクスが若干売れ行き微妙ぽいので
あまり浮かれすぎないように…とは思ってます

[2719: 販売関係者さん]

>>2718 匿名さん

パークリュクスって単身＋DINKS向けなんだよな。単身＋DINKSが住みたいって思うような街じゃないし、狭い部屋は苦戦しそう。
正直言ってそういう意味でも野村が広い部屋を値上げしたのは仕方ないかなって思う

[2720: 再取得したいけれど]

総会や説明会の進め方にも疑問があります。住民や権利者からの質問はいつも最後の最後で、２～３人質問すれば、いつも「もう時間だからあとは個別に向こうのテーブルで」で終了。
住民や権利者の意向を聞かずに何もかも決められ、問題があっても正してもらう手段も道もないように思います。
私としては希望は１点のみ。決議の時の条件を守って欲しい。

[2721: 口コミ知りたいさん]

またマンションの建築費が過去最高になったってさ。
https://x.com/sumaiyomi/status/1778181274743808386?s=46&t=41f3Mm2Zh3em...

[2722: 契約者さん10]

>>2721 口コミ知りたいさん

一般論では無く、ここで問題になってる
ことは、この物件について、

総支出増加率　　：工事費値上がり
＋21.2%　(272.8億→円330.7億円)

総分譲収入増加率：
＋32.0%　(212万円→280万円/坪)

南船橋駅前再開発による物件付加価値
の向上や、周辺分譲マンション相場の
値上がりという具体的な事実によって
分譲収入が工事費の値上がりに比べて、
10％以上も上回るとの客観的な試算が
提示されている中で、

『分譲マンション相場についても決議
時より上昇していますが、工事費の値上
がりには追い付いていない状況です。』

と具体的根拠を示すこと無く、意図的
かつ誤った情報発信を行い、組合員に
詳細な情報の開示や意見聴取をする場を
設けることも無く、かつ法律的な根拠の
無い理事会の一方的で多大な負担を組合員
に押し付ける値上げ通告が適正、適法で
あるかということを皆が建替組合に問う
ているだけのことでです。

値上げを受け入れない方をゴネている
との意見がありますが、法律に則って
決議されたことを、事実に基づかず、
正しい法律的手順も踏まずに一方的に
値上げするぞ、と言う方がゴネている
のであって、決議通りに進めれば誰も
文句は言わず、スムーズに事が進むと
いうことです。

一体、建替組合は、本当に組合員の利益
を代表して行動しているのか？
あるいは、デベロッパーへの利益誘導を
優先して行動しているのかが問われて
いるということです。

[2723: 契約者さん2]

21日に住居選定説明会
便所の落書きは無視して粛々と進めていきましょう

[2724: 匿名さん]

住戸選定の説明会は4/20ですよね

[2725: 法律専門家さん]

平成十四年法律第七十八号
マンションの建替え等の円滑化に関する法律

（総会の決議事項）
第二十七条　次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
一　定款の変更
二　事業計画の変更
三　借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
四　経費の収支予算

[2726: 法律専門家さん]

（総会の招集）
第二十八条　
２　理事長は、必要があると認めるときは、いつでも、臨時総会を招集することができる。

[2727: 法律専門家さん]

３　組合員が総組合員の五分の一以上の同意を得て、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を組合に提出して総会の招集を請求したときは、理事長は、その請求のあった日から起算して二十日以内に臨時総会を招集しなければならない。

[2728: 法律専門家さん]

（特別の議決）
第三十条　第二十七条第一号及び第二号に掲げる事項のうち政令で定める重要な事項並びに同条第八号及び第九号に掲げる事項は、組合員の議決権及び持分割合の各四分の三以上で決する。

[2729: 法律専門家さん]

平成十四年政令第三百六十七号
マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行令

（定款又は事業計画の変更に関する特別議決事項）
第十三条　定款の変更のうち法第三十条第一項の政令で定める重要な事項は、次に掲げるものとする。
一　施行マンションの変更
二　参加組合員に関する事項の変更
三　事業に要する経費の分担に関する事項の変更

[2730: 法律専門家さん]

平成十四年法律第七十八号
マンションの建替え等の円滑化に関する法律

（定款又は事業計画の変更）
第三十四条　組合は、定款又は事業計画を変更しようとするときは、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けなければならない。

[2731: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2732: 法律専門家さん]

定款、事業計画は、行政の認可事項となっており、建替組合設立認可時に、両事項も審査を受けた上で、認可されていると思われます。
認可後の変更についても、同様に行政の認可手続きが必要となります。
今回事案については、訴訟や裁判というお話の前に建替え決議に至る過程やその後の経緯、内容を整理された上で、円滑化法の主旨や法的な手続き､手順等において問題や瑕疵がないかを、まず行政の方にご相談にされることをおすすめいたします。

[2733: 契約済みさん]

もううんざりだ　いままで通りの面積の部屋なら負担増無しなんだからさっさと進めてほしい　広い家に住みたいなら負担も容認してくださいよ

[2734: 契約者さん10]

>>2733 契約済みさん

2022年9月11日
第2回建替え事業計画説明会資料 15頁

住戸面積帯別、住戸取得希望 面談調査

面積帯　　構成比　　　増床割増率
30㎡台　　６.9%　　　0％　　0倍
40㎡台　　16.5％　　　0%　　0倍
50㎡台　　41.6％　　5%→25%　5倍
60㎡台　　9.1% 　　5%→25%　5倍
70㎡台　　21.9%　　5%→25%　5倍
75㎡以上　　　　　　5%→50%　10倍
80㎡台　　3.4% 　　5%→50%　10倍
90㎡以上　0.6% 　　5%→50%　10倍


上記が、今年1月調査でどう変わったのか、
是非、知りたいですね。

あなたは、何とラッキーな全体のうちの
たった　23.4％　該当者だったんですね。

50㎡以上取得する人は、増床取得単価か
上がりますから、その他全体の　76.6％ の人
が、今回の不合理な値上げ、総額　6.2億円　
を分担して支払うことになるんですね。

さぁ、例えば消費税が、ある日突然、
法律の改正も無く、

5% から　5倍の　25％　になったり、
10倍の　50％ になると一方的に通告
された時に、

他の組合員の　約8割　の方々は、喜んで

支払ってくれると、あなたは考えているん

ですよね?

自分さえ負担しなければ　OK　という

超ポジティブシンキングな人って本当に
いいですよね、

羨ましい限りです

[2735: 名無しさん]

パークホームズ購入者やパークリュクス検討者、既存近隣物件保有者は建て替えて欲しくてしょうがないのだろう。負担なしで自身の物件評価が上がりあるから。

[2736: 匿名さん]

日鉄興和不動産
マンション建替え/再生　お問い合わせフォーム
https://www.nskre.co.jp/inquiry/

旭化成不動産レジデンス　
お客さまページ/お問い合わせ
https://form.afr-web.co.jp/homes/pub/tatekae-lab/online-sodan?

三井不動産レジデンシャル
マンション建替えに関するお問い合わせ
https://lp.31sumai.com/QF_tatekae_toiawase_01_.html

[2737: マンション住民さん]

>>2723 契約者さん2 さん
NEXTかディベロッパーの関係の方ですか？

[2738: 契約済みさん]

>>2734 契約者さん10さん
誰が高い金払って買ってくださいって頼んでるんですか？
身の丈に合った部屋にすれば済む話　貧乏人が欲の皮突っ張らせて今までより広い家買おうとしたら値上げされてびっくりしちゃったんだねかわいそうに

[2739: 契約者さん2]

>>2734 さん

それは貴殿にも言えること。高齢者が多いこの団地。体力、健康不安、寿命が、見えている方々に階段がある、バリアフリーでない団地に、住み続けることを当然と思う貴方の考えに賛同しない人は沢山いると思います。

[2740: 契約者さん20]

>>2738 契約済みさん

その金額実際は価格を見て見ないと分からないよね。一律値上げでは無いだろうから。値段見てから騒げばいいのに

[2741: 権利者さん]

>>2737 マンション住民さん
不思議ですね。なぜ案内もないのに開催がわかるのでしょうか。
経済条件変更の議決を経ずして、住居選定の説明会と住戸決定を先行するのは、さすがに法律違反では？　同意していない経済条件で、希望住戸を選ばすようなことはしたら、無効確認訴訟を起こされて建て替え組合は敗訴する可能性大だと思います

[2742: 契約者さん7]

>>2736 匿名さん

旭化成不動産、日鉄興和不動産がこれだけの大規模建て替え出来ると思う？900戸を約6000万円で売るんだよ。三井不動産が、来ると思う？これだけうるさい地権者がいるのに。思っていたら、頭の中が、お花畑だね

[2743: 権利者さん]

2024年3月21日に建替組合が会場で配布した資料によると、建て替え経済条件向上の提案をした2023年1月15日時点で、すでに建築費が著しく高騰していました。グラフを見ると、１年間で8.5ポイントも上昇しています。これは、直近の1年、2023年3月の一括建て替え決議から2024年2月時点までの6.6を上回っています。

しかし、建て替え推進委員会は、建築費高騰については、いっさい資料で触れず、不動産市況が好調という理由で、経済条件を改善して、従前試算評価額を約100万円上乗せしています。それができるのなら、なぜ、いまになって経済条件を一方的に改悪するのでしょうか。

建築費高騰を主張するデベロッパーの論理に従えば、2023年1月15日時点には、経済条件の改善などできなかったはずです。とすれば、100万円は決議を成立させるための「撒き餌」だったということになります。もしそうでないとすれば、今回の経済条件変更は不当ということになります。

この建て替えプロジェクトは、なんというかあまりに姑息なことが多すぎます

[2744: 契約者さん4]

反対だけするよりも、どこかで落とし所を狙った方が良さそう。完全撤退して1番困るのは地権者だったりするのかな。

[2745: 投資家さん3]

１．後出しジャンケンで、地権者を食い物
　　にしようとしてるデベロッパー

２．建替組合からコンサル料もらってるのに
　　お得意様のデベロッパーのため利益誘導
　　に勤しむコンサルタント

３．地権者の利益代表だか、デベロッパーの
　　利益代表だかよくわからない建替組合

４．掲示板で蠢く、地権者になりすました
　　デベロッパーやコンサルの方々

おかしな役者が揃いすぎて、何だかわけが
わかんない建替えプロジェクトになっ
ちゃって、この先どうなるんですかねぇ

[2746: 権利者さん]

>>2706 契約者さん10さん

今回の建て替えプロジェクトの迷走を招いたのは、管理組合が、デザイン力はあるが、デベロッパーの下請けに過ぎなかったNEXTを選んだことが響いています。どうしたって、1回切りでおさらばになる管理組合ではなく、今後も末永くパートナーになるデベロッパーの利益を最大化する方向に力学が働きます。

URリンケージがコンサルタントを努めたブリリアシティ石神井公園アトラス、プロミライズ青葉台は、若松団地を上回る大規模建て替えプロジェクトでした。しかもいずれも駅遠物件ですが大成功を収めて、地権者の満足度も高いプロジェクトになっています。こうしたプロジェクトは、当然のことながら経済条件の変更はありません。

管理組合がURリンケージのような中立的な立場なコンサルタントを依頼し、昔から建て替え事業を手掛けている旭化成や東京建物のようなデベロッパーを選んでいれば、少なくとも建て替え後の一方的な経済条件の変更はまず起きなかったでしょう。

野村不動産が主幹事となる噂される府中日鋼団地、東京都稲城市の平尾住宅の管理組合は、今回の若松住宅で起きている事例を詳細に検討することをオススメします

[2747: 権利者さん]

>>2742 契約者さん7さん

地権者は別に条件変更を求めて騒いでいるのではなく、１年前に決定どおりにやりましょうと当たり前のことを主張しているだけです。

むしろ理に反したことははデベロッパーです。建築費高騰は分譲価格の上昇で十分補えるわけですから。当初条件であれば、誰も文句は言いません。責任転嫁するのはおかしいと思います

[2748: 契約者さん2]

>>2744 契約者さん4さん

野村が完全撤退して違うデベ入れたら、竣工が数年延びたうえに、すべての部屋が今より値上がりしましたとさ。おしまい

[2749: マンション住民さん]

建て替え組合は、何が何でも住戸説明会と住戸確定を強行するようですね。

事態は急を要しますので、>>2732 法律専門家さんにご助言をいただいたとおり、ご指摘の問題がないのか、船橋市に検討してもらう必要がありますね。

船橋市では市長あての要望窓口もあるので、反対派の皆さんはこちらに要望をあげてみてはいかがでしょうか。

https://www.city.funabashi.lg.jp/shisei/shoukai/001/p058907.html
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform010104.html?PAGE_NO=5...

私も投稿するつもりですが、多くの要望があったほうが行政も動いてくれると思います。匿名の投稿も可能なようです

[2750: 契約者さん30]

>>2746 権利者さん

確かに、成功した。でも、違う点が。ブリリア石神井公園は完成した。青葉台も販売してる、って事は取り壊しは始まっている。若松はまだ退去も終わっていない。
だから建築費だって変わってくるから、参考にならないよ