若松団地について

[周辺住民さん]

この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/08/05管理担当】

[2567: 若松第二住宅の悩める住人]

ありがとうございます。いつもながらのデベのレスキュー　コメント

[2568: マンション住民さん]

>>2566

建替決議は通ったんだから、デベはやりたい放題！

[2569: マンション住民さん]

いっそ主幹事の野村さんには降りてもらって、三井、旭化成や東京建物などの比較的良心的なデベに交代してもらったほうがよいのでは？　プラウドは確かに強力なブランドだけど、説明会での住民質問者への高圧的な対応を見ると、かなり奢っているように感じます。管理組合理事長さんは非常に誠実な回答をされていたので、対照的でした。逆にいえば、その善意につけ込んで、むちゃくちゃな変更をねじ込んできた感がありますね。せっかく建て替え決議までたどり着いたのに、自らその信頼の土台を根底から覆すなんてね…。先が思いやられます

[2570: 住民でない人さん]

そもそも何で野村なの？三井の街なんだから三井が主幹事やればいいやんけ

[2571: 匿名希望さん]

長文投稿者様たち色々分析ありがとうございます
要約するとこんな感じですか？

安いよって思わせといて、いざ決議が通ったら工事費高騰だって後出しジャンケン持ち出して、本当は分譲価格値上りでチャラに出来るのに、その一部を地権者に押し付けて、自分たちだけガッポリ儲けようって魂胆

地権者全員が反発すると困るから、狭い部屋だけ値上げしないで、追加で負担増のない人たちを味方につけて分断させて押し切ろうとしてる

広めのいい部屋を地権者が買えないように、広くなるほど超割高な闇金みたいな割増し率に変更して、1000万の追加負担で諦めて買えなくなったいい部屋を取り上げて、自分たちで高額分譲して儲けようと企んでる

何かテレビドラマのストーリーチックですねぇ
地権者の中から正直不動産2みたいな人出てきてデベの企みをぶっ潰してくれないかなぁ、ほんとに
カミさんと75m2位のちょっと広めの部屋買いたいねって話してたんだけど、前の値段から260万も値上がりしたら、ちょっと考えちゃうなぁ
頭痛いっつうか、超ムカつく、あのデベたち

[2572: 住民板ユーザーさん4]

ぶっ潰すとかムカつくとかいい年こいたおっさんが言うセリフじゃないだろ。
建築資材と人件費の高騰は事実なんだからある程度は受け入れろよ。

[2573: 地権者さん]

>>2572 住民板ユーザーさん4さん

今回の抜き打ち値上げの最大の問題は、建て替え決議に賛成した良心的な地権者たちを「騙した」ということなんですよ。

これまで建て替え決議成立に協力してきた人たちを、振り向きざまに斬り捨てたってことなんです。　

普段はこういう書き込みサイトにはいっさい書き込みしないんですけど、説明会の質問書を恫喝したデベロッパーの担当者の態度と事前検討が必要な資料を当日まで配布しないという姑息極まりないやり口に憤りが止まりませんでした。

工事費が上がっているのは事実ですから、誠実で合理的な説明と公平な負担があれば、しぶしぶながらも納得できたんですけど

恐らく、この書き込みの後にデベロッパーの息のかかった書き込みで茶化されるでしょうけど、それがさらにむかつく

[2574: 契約者さん2]

なんかデベ担当者の態度の描写がレスを重ねるごとに悪化してませんか？

寄り添う感じがしなかった
→言い方が良くなかった
→ひどくバカにしたような態度
→恫喝した

多分荒らしが混ざり始めていて過激な言葉や煽りを入れてきてるので気をつけた方がいいです。

[2575: 匿名希望さん]

>>2572 住民板ユーザーさん4さん

時々ギｬーギｬー言って、受け入れろとか言う人
出てくんだけど、そちら地権者さんですか？
自分に影響ないからって、影響甚大な他の地権者に
そんなこと言う人いないと思うから、あんた評判の
悪い例のデベさん？

[2576: 匿名さん]

マンション建替え円滑化法
(総会の決議事項）
第二十七条　次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
一　定款の変更
二　事業計画の変更
三　借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
四　経費の収支予算
五　予算をもって定めるものを除くほか、組合の負担となるべき契約
六　賦課金の額及び賦課徴収の方法
七　権利変換計画及びその変更
八　第九十四条第一項又は第三項の管理規約
九　組合の解散
十　その他定款で定める事項

[2577: 住民でない人さん]

>>2575 匿名希望さん

全面的に受け入れろとは言ってない。
一方的かつ感情的にデベロッパーを悪者扱いするのはいい年した人間のやることではない。ある程度は受け入れ必要でしょ？って言ってるんだけど。
確かに説明が不十分な面はあったと思うけど、騙したとか恫喝したとかないでしょ。

[2578: 匿名]

>>2577 住民でない人さん

恫喝と書いたものです。表現が強かったかもしれませんが、かなり高圧的な印象を受けました。怒鳴り上げるような意味と捉えられたら申し訳ございません。

正真正銘の権利者で荒らしなどではありません。建設的な議論をしたいと思います。

そのうえで、デベロッパーは、>>2561 さんが作成したリストのような疑問点に答える資料を作成して、もう一度、質疑応答の場を設けるべきです。
前回提示した条件が変更できないのであれば、その根拠を、想定販売坪単価、想定される開発者の利益、権利者の再取得者の見込み数などの具体的な数字をもとに真摯に説明すべきです。
そのうえで変更条件で議決をとったうえで、住戸選定説明会を行うべきです。

建て替え自体と合理的な見直しには賛成ですので、デベロッパーの利益を最大化する案ではなく、権利者が納得できる妥協案を探す努力を探すべきです。
数ヵ月程度、竣工が遅れるかもしれませんが、それは致し方ないことです。

もしこうした住民の真摯な声に応えず、従来案のまま住戸選定説明会を強行するのであれば、法的な対応をとることも致し方ないと淡々と考えております。

[2579: 契約者さん6]

>>2549 投資家さん
豊洲も晴海も1億じゃ効かない世界になってて都内6,000万駅近だと葛飾、足立区の築20年くらいの70平米って感じです。
なのでららぽなどの商業施設が充実してて、保育園幼稚園学校が近隣にまとまってて、アリーナもできて街並みも綺麗になりそう、東京駅まで30分で新築駅近6,000万となると比較的割安なんですよね。
今は若い世代の給与が伸びてきてるし、正社員共働きが増えているので世帯1000万は珍しくないことを考えると売れると踏んだのでしょう。

[2580: 契約者さん3]

ほんと5493が多くて

[2581: 匿名希望さん]

>>2577 住民でない人さん

あのね、私は騙したとか恫喝したとかって言葉一言
も使ってないんですけど
やり方汚いよねーて事は言ってるよ、事実だからね
工事費上がってるのは誰だってよーくわかってる
話しでしょ
でもマンション相場ってもっと高騰してるってテレビ
とかネットでよくやってるの知ってますか？
そこんとこの数字だったり、工事費との関係性を
ちゃんと説明しないで、わけわかんないような
値上げ話をいきなり持ちだすから、みんなが
怒っちゃうんじゃないのかな？
それと「～しろ」とか「受け入れろ」とか知らない
人さんに向かって言うのは感心しませんね
誰もあなたの命令を聞くいわれはないんだから
そう言えば、権利者かどうか回答無かったよね

デベさん　？

[2582: 契約者さん1]

誰か5493の意味を説明してください。
ググってもわからなかったよ笑

[2583: 契約者さん6]

>>2582 契約者さん1さん
無視しておきましょう

[2584: 投資用住戸さん]

誰も未来は分かりませんが、10年前に建て替えられていれば、誰もが幸せになれたかなぁ。
地権者の属性と、今の市況とがマッチしていないんですよね。

[2585: 匿名７]

>>2562 権利者さん

お尋ねの取得戸数の根拠は、22年9月11日第2回事業計画説明会資料
15ページの『再取得450戸で想定』となります。
ただ部屋のサイズは色々だし、実際戸数ではなく占有面積が重要です。
1.1万坪を450戸で割ると24.6坪/81㎡になりますが、若松は60㎡未満
希望者が6割超のため、実際の取得面積は当然少なくなって、戸数比率
より減って4割位になるんじゃないですかね。
そうすると計算上の分譲面積は60%位になり、実分譲面積＝収入は
もっと増えるんでしょうね。

想定分譲単価は、3年後300万だと言っても将来の話はわからない
で終わるので、PH南船橋の相場が280万、事業協力者の説明会での
発言も 270～280万位との話だったので、280万円で置きました。
その計算で、分譲収益増で工事費増が吸収できる(値上げ必要無し)し、
それ以上高く売れたとしても、そこまで我々がどうこう言う話では
ないですよね。

私見ですが増床ルール改悪の目的は、狭い部屋を割安にした分を
取り戻すとの側面もありますが、多分分譲面積拡大ですかね。
広くなるほど単価をメチャクチャ上げると所有者が広くて良い部屋を
取得できにくくなり、結果狭い部屋へシフトせざるを得なくなります。
仮に所有者が広い部屋を高値で取得しても、工事費の補填になりますし。
実際、決議時より500万円、1000万円も値上がると言われてしまったら、
躊躇して狭めの部屋にシフトする人が多く出てくると思います。
でも本当にそうだとしたら、所有者をないがしろにする大問題ですね。
そんな話は他の建替えで聞いたことありませんので、累進的な単価設定
については、所有者の平等性観点でも度が過ぎますし、具体的かつ
合理的な理由があるのか確認しておくべきだと思います。
このあたりは、コンサルのネクストさんが組合の側にいるのに、何で
事業協力者にこういいようにされてしまうのか、不思議ですよね。
実際今回の住戸構成を見ると海に向かって抜けるB3の最上階が100㎡台
に変わり、B3とC1の90㎡超の角部屋の数がかなり増えています。
広いのでグロス金額が大きくなり、決議時価格を知ってる我々には、
今回条件では手を出しづらいので、結果所有者取得面積は減少すると思います。
いずれにしろ合理的な範囲で値上額をミニマイズする交渉をやってもらいたい
ですよね、建替え組合には。
その前に質問の場を持ってもらうようお願いしなければなりませんね、

[2586: 投資家さん]

>>2584 投資用住戸さん
お友達になれそうですね。私もそう思っていました。購入層とのギャップは大きいでしょうね。。。
高圧的と書かれている方は、会場参加？ＺＯＯＭ参加？
総会（現地）に行きましたが、不動産会社側がそんな高圧的、恫喝だって全然思いませんでした。だって、あんな音響設備が充実していない体育館で、老人を集めて話をするなら、声も大きくなるでしょう。最後の方に質問した老人（ご自身が検討していた５０ｍ２の住居が７０ｍ２になっていることを訴えていた老人）の方がよっぽど高圧的に私は聞こえましたけどね。
このサイトではすごく総会が感じ悪かったように読めますが、全然そんなこともなく、罵声とか嘘つきとかそんな言葉も出てこなかったし、終了後もこのサイトに書いてあるような言いに、言いがかりを言いに行っている人もいませんでした。私は、終了後管理組合長と長谷工、三井の方とお話して私が最後まで残って話していましたが、言い争う声も聞こえなかったですね。
総会の途中で原価計算が悪化していると質問していた人はいて、言い終わったあと、奥様とお友達が？拍手していましたが、体育館にいる方々に広まりませんでした。
休憩中住んでいる方ともお話しましたが、私が買った前の住民のことをご存じで話が盛り上がり市場価格より３割安く買ったのですね。と言われたので皆さん少々の事は承諾されているように見えました。
５６億円デベロッパが新たに負担することになったと総会で言われていましたが、このことについて騙された派の見解をご説明いただきたいです。
あと騙されたとありますが何が騙されたのか？２０２２年９月の資料の最後には決議で求められる判断は『建替えをせずに維持していくことに合理性があるか』もしくは『建替え計画を進めていくことに合理性があるか』の判断であって、不動産会社が原価や金額を保証したものではないので、訴えても棄却されるのでは？って思いますがこの決議が昨年の２０２３年３月の決議でなかったの？？

[2587: 投資家さん]

>>2585 匿名７さん
貴殿は何Ｍ２の部屋を希望しているの？貴殿の増えた具体的な金額はいくらですか？
わからないですよね。だって住居選定説明会がまだで、それぞれの住居の値段がわからないのだからって思うのですが。
５００万円、１０００万円負担が増えるといわれていますが、これだけの住居があってそれぞれの広さの部屋があるので、そんな架空の金額を書かれるのは、如何なものか？と思います。増えたって、いうけど何ｍ２を希望していて予算はいくらって言わないと、そんな机上の空論いっても仕方ないと思うのですが。

[2588: 口コミ知りたいさん]

建て替えやめて、大規模な修繕したら
いくらかかるのか、こちらのコストも
半端ない上昇ですよ、円安で資材の
価格と労務費がもう下がらない状況です
未来は予測できませんから、
進むしかないでしょうね

[2589: 契約者さん2]

>>2588 口コミ知りたいさん
同意。良い年して貯金もできていないなら引っ越すべき。

広い部屋に住みたいとか言うんだったらなおさら。

[2590: 若松第二住宅の悩める住人]

>>2587　投資家さん

当日の説明会会場のデベロッパーの説明や雰囲気をどう感じたかは主観なので、ここで議論しませんが、私は高圧的だったと感じました。同様な書き込みもありました。

最大で1000万円以上の値上げになると書いた積算根拠は以下のとおりです。
私が取得する希望する住戸ではありませんが、昨年配布された「参考価格表にあるB-1棟　B1504」（専有面先105.86㎡）を例に説明します。

2023年時点ではこの部屋の権利者取得価格は5700万円でした。
細かい計算は記載しませんが、従前の増床ルールから逆算すると、この部屋の権利者取得の坪単価は175.54万円になります。

改悪された増床ルールで、この部屋を取得しようとすると、権利者取得の坪単価は208.894万円になります。
そのため2023年に5700万円で購入できた部屋は、2024年に6701万円に値上げになります。これが1000万円値上げの根拠です。

これは一番専有面積が大きい部屋ですので、最大値になりますが、大きい部屋を希望していたほど負担が大きくなります。

一方で50㎡の専有面積を希望していた人の負担増はありません。同じ権利者でありながら、追加負担額に1000万円の差がつきます。

本来でなれば、新しい増床ルールに基づく参考価格表を資料に含めれば、一目瞭然なのですが、権利者の反発を恐れたためだと類推します。

建て替え推進や相当の負担増には賛成ですが、累進的な単価設定については、>>2585さんがおっしゃるとおり、所有者の平等性観点でも度が過ぎると思いますし、それを提案するならば、建て替え決議前に行うべきことです。

建て替え決議後の極端な条件変更は、道義的にも法律的にも様々な問題をはらんでいるように感じました。今後の建て替え事例のメルクマールになるはずです。

[2591: 傍観者さん]

傍若無人なデベにやたら理解がある書き込みが反対派をやたら挑発しているけど、あまり地権者を怒らすと本当に裁判になるよ

裁判になれば、間違いなく一年は建て替えは止まるし、ここまで乱暴な条件変更をすれば、デベが勝てるかどうかはわからんよ。おそらく裁判所も和解を進めてくると思うけどね、知らんけどね

[2592: 契約者さん2]

>>2591 傍観者さん

何を勘違いしてるかしらんが、裁判になって1番困るのは地権者だろ…

[2593: 地権者さん]

地権者にもいろいろいるからね。裁判になるのは感情的なもつれだから。反対派は2割近くいるわけだし、今回のデベの強引な条件変更を奇貨として、一人の地権者が反乱を起こせば、大多数の地権者に被害が及ぶ。だからこそ丁寧に議論が必要なんだが…。4月の住戸説明会は大荒れになりそうな予感

[2594: 匿名さん]

良心的でないデベ(野村不動産に限らず)は、
従前資産を内法面積、従後資産を壁芯面積で
算出すると聞きました。
団地評価額を下げ、マンション取得価格を上げ
デベ側の儲けを増やすのが目的らしいです。
3DK 専有面積48.85㎡は壁芯面積で間違いない
でしょうか。

[2595: 契約者さん6]

手放す時にもらえる額は増えて結果得するだろうに。

[2596: 法律専門家さん]

取得面積別、決議前と決議後提示の値上額と値上率
取得m2?面積　　値上げ額　　　値上げ率
50取得　　　　　　　0円　　　　　　0%
60取得　　　　　　117万円　　　　4.2％
70取得　　　　　　214万円　　　　6.5%
80取得　　　　　　366万円　　　　9.7%
90取得　　　　　　577万円　　　　13.5%
100取得　　　　　　788万円　　　16.5%
109.5取得　　　　　893万円　　　18.8%

法律的観点での懸念事項

１．建て替え決議成立時点合意していた経済条件が
　　合意なく変更された

2．変更提案された負担増の条件は権利者の合意が
　　図られておらず、取得する住戸により、権利者
　　間で大きな格差があり、費用負担の公平性観点
　　で疑義が生じている

[2597: 契約者さん7]

>>2593 地権者さん

そうなのよ。デベの対応がアレなのはそうだけど、感情的に騒ぎ立てて裁判だの何だの言うやつは邪魔でしかない。妥協点探るのが最適解ってのは大人ならわかりそうなもんだけど。

って指摘されても「おまえデベだろ？」とかいう始末

[2598: 匿名さん]

マンション建替え円滑化法
(権利変換計画の決定基準)
第五十九条　権利変換計画は、関係権利者間の利害の衡平に
　　　　　　十分の配慮を払って定めなければならない。

「衡平」とは、双方の釣り合いがとれていること。

[2599: 契約者さん3]

>>2597 契約者さん7さん
自分も同意です。多少の値上げはやむなしかと思います。

[2600: 匿名さん]

将来売りに出す予定の人にはたいした値上げじゃないだろうけど、終の棲家にと考える高齢地権者にとってはキツいですね。

[2601: 契約者さん6]

終の住処だとしてもいつかは処分しなきゃいけない時がくるよ。事故物件にする前提なら話は別だけど。

[2602: 匿名さん]

建て替え無効確認訴訟をする方へ

https://kitanaralaw.com/news/reconstruction-resolution2304/

[2603: 匿名さん]

こじれるとこういうことに

https://shirakoba2019.fc2.net/blog-entry-1081.html

[2604: ぴょん吉]

裁判しよーよ

[2605: 住民さん6]

>>2600 匿名さん
相続させる人に負担をお願いするしかないと思うんですよね…古いままの団地を相続しても困るけど建て替え済みの物件相続なら楽勝だし。

[2606: 投資家さん]

>>2590 若松第二住宅の悩める住人さん
なるほど。前の増床ルールは６０ｍ２以上が１．０５倍だったのに、７５ｍ２超の部分は１．５倍に上がったってことですね。でもこれって上がって当然じゃない？上げないと所有者の平等性観点が損なわれます。なぜだか皆さんわかりますか？
抜けていたのです。
デベロッパーがなぜこれをしたのかわかりませんが。まあ、騙したと言えば騙したことになるかもですが、資産的には１０００万円上がって当然です。これがないと無料で差し上げる、無償譲渡になります。私が５０ｍ２専有面積を希望する立場であれば、１．０５倍は平等ではないから反対します。
分かりましたね？

[2607: 不動産関係者]

マンションの建て替え事情に詳しい不動産関係者です。

過去さまざまな建て替えプロジェクトがありましたが、今回のように建て替え決議から1年未満で、このように大幅な条件変更がなされたことは前例がありません（補足　建て替え決議前に、デベロッパーが降りて、プロジェクトが中止になることはありました）。

背景には建築費の急速な高騰が背景にあることは疑問の余地もありません。
ただし、建築費の高騰と同時にマンションの分譲価格も上昇しているため、これまでデベロッパーは、建築費の増加を地権者に負わせることはありませんでした。

都内で竣工予定のある物件では、決議から本体工事着工までの2年間で建築費が17％以上高騰しましたが、地権者の負担増はありませんでした。ちなみに若松の場合、2023年3月一括建て替え決議から、現在まで建築費は6.6％しか上がっていません。

建て替え決議の経済条件は余程のことがない限り、変更できないというのが不動産業界の常識でした。それぐらい建て替え決議の経済条件は「重い」ものなのです。しかし、今回はいとも簡単に経済条件が覆されました。

いろいろと疑問点もあります。主幹事だった野村不動産が前回、長谷工の見積もりを取ったのは2022年9月ですが、一括建て替え決議を通したのは、2023年3月末です。この間も建築費は急騰していましたが、デベロッパーはなぜか長谷工に再度の見積もりを依頼していません。

デベロッパーに、一括建て替え決議の経済条件を本気で実現するつもりがあれば、決議直前に最新の見積もりをとっていたはずです。その時点で、建築費高騰で経済条件が維持できないと判断すれば、決議前に経済条件の修正を権利者に提案できました。しかし、今回はその当たり前のことがなされませんでした。これは推測ですが、決議を通すために、経済条件の悪化につながりかねない見積もりをあえてとらなかったのでしょう。そして、決議可決後に、安心して長谷工の見積もりを取り、新たな経済条件の検討を始めたと思われます。

以上の経緯を考えると、若松団地建て替えのデベロッパーは、決議の前から、建て替え決議の経済条件を見直すつもりだったと推測できます。地権者の方が「騙された」と思われるのも致し方ないことと感じます。



一方、若松団地とほぼ同時に建て替え決議が予定されていた都内案件では、建築費高騰もあり、経済条件を見直すため決議を延期しています。これは、確実に議決を通すという理由に加えて、決議後の経済条件の変更は困難であるため、実現できる経済条件を詰めているためです。

[2608: 契約者さん3]

反対、聞いてた話と違う。
条件変更は仕方ないところはあるかもしれないけど説明責任を果たしてない。

デベが偉いという態度で接してくるのも気に食わない。
大反対。建て替えなんてしなくても困らないし。

[2609: 投資家さん２]

>>2606 投資家さん

あなたホントに投資家さんですか？
投資家って、できるだけ安く買って、できるだけ
高く貸したり、高く売ったりするのが基本中の
基本って知ってます？
高く買っても，安く買っても、ここの物件の
資産価値変わらないのに高く買いたい投資家さん

それとも、あんたここで評判のデベソさんですか？

[2610: 不動産関係者]

建て替え案件に限らず、マンション販売には工事費や金利の変動がつきものす。土地を仕入れた後に建築費が高騰することは当然ありますが、だからといって購入した土地の値引きを地主に要求することはできません。代金を受け取った地主さんが応じるはずがないからです。

昨今の建築費高騰で、土地を高値で購入したマンション業者は悲鳴を上げていますが、だからといってその責任を他者に転嫁できません。専有面積を調整してグロスを下げたり、設備仕様を変更したり、新たな付加価値を加える努力をしています。

しかし、建て替え案件の場合は、地主が地権者であるため、その無理がまかり通ってしまいます。特に建て替え決議成立後は、過半数さえ確保できれば、経済条件の大幅な変更も可能です。建て替え案件は８割の合意が必要ですが、決議後は５割で済むからです。この差は大きいです。今回は建て替え法のグレーゾーンを巧妙に利用した方法です。

理屈のうえでは、工事費の高騰を理由にしたさらなる値上げも可能です。50㎡以下の専有面積しか購入しない地権者には引き続き優遇された条件を維持すれば過半数は確保できます。実際には難しいとは思いますが、急激な金利変動やリーマンショックのような大不況があれば、あながち絵空事とは言えません。

今回デベロッパーが開発した、建て替え決議後のしれっと経済条件の変更という超絶テクニックは、建て替え法を骨抜きする核弾頭なみのパワーを持っています。その意味でも業界注目のプロジェクトといえますね。

[2611: 不動産関係者]

今回のコンサルティング会社はNEXT ARCHITECT&ASSOCIATESです。旭化成と数々の建て替え案件を手掛けた建築設計・監理会社です。優れたデザイン力に定評がある会社です。主幹事の野村不動産とは、小竹向原第二住宅（東京・板橋）建て替え事業でパートナー関係にあります。

建て替え後のプラウドシティ小竹向原は、建築費高騰直前に滑り込んだ幸運な物件で、マンション価格の高騰の恩恵を得ることができました。野村不動産は、想定坪単価が300万円未満だった物件を、平均坪単価420万円の高級物件に仕上げ、竣工前にほぼ完売（先着順１件のみ）しました。このプロジェクトで、同社は莫大な利益を得たと言われています。このマーケティング力はさすがだと思います。

若松では、NEXT ARCHITECT&ASSOCIATESが管理組合のコンサルティングを担当していますが、もともとこの会社はコンサルというより設計業務に定評があります。言葉は悪いのですが、いわゆるマンション販売会社の下請けなので、管理組合というよりは建築会社の利益を最大化するように動くのはある意味仕方がないことかもしれません。

しかしながら、建て替え決議後の大幅な経済条件の変更という、ある意味、これまで業界でタブーとされてきたことを唯々諾々と実行するのはさすがにいかがなものだと思います。

強引に権利者に条件変更を呑ませることはできるかもしれませんが、若松の建て替え事業に参画したデベロッパーとコンサルの悪評は世に広く広まるでしょうね。噂を聞いた、建て替えを検討している管理組合が躊躇するのは仕方ないでしょう。

今後、建て替えを検討されている組合は、URの関連会社URリンケージや横浜市住宅供給公社などの第三セクターなど、比較的ニュートラルなコンサルと相談し、比較的良心的な建て替え事業をしている旭化成や東京建物などをパートナーに選ばれると良いかもしれません。ただし、これからもずっと良心的である保証はありませんが…

[2612: 怒りの！!！90m2]

>>2561 さん

分譲値上75.2億円 - 工事費値上57.9億円=17.3億円

工事費持ってもデベ 17億も儲け増えるってんなら

何で.俺の90m2 爆上してんだよー？？？？？

詐欺商法に引っかかったってことかー？？？？？

悪どい商売のプラウドなんか絶対変えなきゃこの先

どんな話に持ってかれるか分かんネェぞー！!！!！

儲かってるのに6億ケチッて、長年かかってやっと

こさ、建替えに辿りついた団地住人に押付けてる

約束守んない悪徳プラウド抜けても、三井がついて

から問題無し、絶対大丈夫！!！!！

てか、だいたい何で南船橋でプラウドがやって

んだよー、ここ三井の街だろー！!！!！

[2613: 匿名さん]

>2611 不動産関係者さん
詳しいご説明ありがとうございます。マンション管理士や管理業務主任者等の資格をお持ちの方と推察します。
しからば泣き寝入りせず、デベの不都合な建替えの進め方に対抗するには区分所有者のみなさんは今後どのような手段対応を取れば良いでしょうか。
私は昨年管理業務主任者試験に合格しましたが、まだ実務経験がゼロなので今後の参考のためお聞かせいただければ有難いです。

[2614: 契約者さん6]

インフレ基調の中で先延ばしにして安くなることってあるんか？素直に疑問。

[2615: 契約者さん5]

>>2614 契約者さん6さん
そうなんですよね。うまいやり方です。

[2616: 不動産関係者]

>>2613さん
お役に立てるかわかりませんが、私見を申し上げます。

おそらく管理組合は、清算金を受け取るだけ退去予定者、条件の変わらない50㎡以下住居を購入する地権者の投票数を考えて、５割を確保できるという見込みがあるのだと思います。

だとしたら、仮に追加の説明会があっても単なるガス抜きに終わります。それよりは今回の決議が、マンション建替円滑化法の法令違反がないかを感情的にならずに追求するのが有効だと思います。

少なくとも、現時点では、権利者からは経済条件変更の同意は得られていませんから、この段階で、住居選定を行うのは先走りで、マンション建替円滑化法の手続き上も疑義があります。組合員が同意していない条件を既成事実化しようとしているからです。

これは、経済条件の変更が強行された後の話になりますが、建て替え決議の有効性が問題になります。デベロッパーが精査すべき建築費の調査を怠って、実現するつもりのない経済条件を誘引したと解釈される余地は十分あります。ただし、訴訟になっても勝訴する保証はありません。あくまでもグレーゾーンだからです。

ささやかな抵抗かもしれませんが、こうした掲示板やブログで、現在起きている事実関係やデベロッパーの対応への感想を記録するのもよいかもしれません。デベロッパーの意を組んだ煽りは無視して、誹謗中傷などはぜず、どのような法律的な問題や道義的な問題があるか、皆さんが書き込みをするのです。

優良な建築用地が不足する昨今、デベロッパー各社は建て替え事業に力を入れています。現在、建て替えを検討している管理組合は多数ありますから、こうした管理組合が今回の事案を参考にするでしょう。建築費高騰が続くいま、同様な問題は今後も起きる可能性があるので、こうした情報提供は有効ですし、デベロッパー側とのあるべき関係も見えてくるはずです。

デベロッパーも悪評が立ててば、大きな機会損失になります。今回の値上げで得られる僅かな利益よりも、将来発生する損失が大きいと判断すれば合理的な対応をとるでしょう。

権利者も一方的な主張をするのではなく、予期せぬ建築費の高騰があった場合にどのような譲歩をなすべきか考えるべきでしょう。

より具体的なアドバイスをすると、船橋市の苦情処理窓口や野村不動産の法務部にコンプライアンス的な問題がないのか検討してもらうのもよいかもしれません。

参考までに下記に連絡先を記載します。今回の条件変更はツッコミどころ満載なので、複数の投書があれば、コンプライアンス上の問題がないのか検討ぐらいはしてくれると思います。

〒163-0576
東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル
野村不動産ソリューションズ株式会社
野村不動産ホールディングス
法務コンプライアンス部　
https://www.nomura-solutions.co.jp/financial/complaint.html

いずれにしても、皆さんの試算で、建築費の高騰は、想定分譲価格の値上げで対応できそうなので、本件については、昨年の一括建て替えの条件に戻すのが、一番納得の行く解決策になると思います。中途半端な値下げ交渉や条件交渉、裁判は竣工時期のさらなる延期になり、権利者やデベロッパー双方にとってあまり利益があるとは思えません。

[2617: 匿名さん]

>2616 不動産関係者さん
ありがとうございます。大変参考になりました。

[2625: 匿名さん]

>>2616 不動産関係者さん
ありがとうございます！

[2626: 匿名さん]

どうも以下の書き込みをひと目に触れないようにするために無意味な投稿をしているようですね。パニックを起こしているように見えます。

もしかすると、条件変更に反対されている方が、コンプライアンス上の疑問点を、船橋市役所や野村不動産法務部に質問されると、事態が急に動くかもしれませんね。面白い展開になってきました。

>>2613さん
お役に立てるかわかりませんが、私見を申し上げます。

おそらく管理組合は、清算金を受け取るだけ退去予定者、条件の変わらない50㎡以下住居を購入する地権者の投票数を考えて、５割を確保できるという見込みがあるのだと思います。

だとしたら、仮に追加の説明会があっても単なるガス抜きに終わります。それよりは今回の決議が、マンション建替円滑化法の法令違反がないかを感情的にならずに追求するのが有効だと思います。

少なくとも、現時点では、権利者からは経済条件変更の同意は得られていませんから、この段階で、住居選定を行うのは先走りで、マンション建替円滑化法の手続き上も疑義があります。組合員が同意していない条件を既成事実化しようとしているからです。

これは、経済条件の変更が強行された後の話になりますが、建て替え決議の有効性が問題になります。デベロッパーが精査すべき建築費の調査を怠って、実現するつもりのない経済条件を誘引したと解釈される余地は十分あります。ただし、訴訟になっても勝訴する保証はありません。あくまでもグレーゾーンだからです。

ささやかな抵抗かもしれませんが、こうした掲示板やブログで、現在起きている事実関係やデベロッパーの対応への感想を記録するのもよいかもしれません。デベロッパーの意を組んだ煽りは無視して、誹謗中傷などはぜず、どのような法律的な問題や道義的な問題があるか、皆さんが書き込みをするのです。

優良な建築用地が不足する昨今、デベロッパー各社は建て替え事業に力を入れています。現在、建て替えを検討している管理組合は多数ありますから、こうした管理組合が今回の事案を参考にするでしょう。建築費高騰が続くいま、同様な問題は今後も起きる可能性があるので、こうした情報提供は有効ですし、デベロッパー側とのあるべき関係も見えてくるはずです。

デベロッパーも悪評が立ててば、大きな機会損失になります。今回の値上げで得られる僅かな利益よりも、将来発生する損失が大きいと判断すれば合理的な対応をとるでしょう。

権利者も一方的な主張をするのではなく、予期せぬ建築費の高騰があった場合にどのような譲歩をなすべきか考えるべきでしょう。

より具体的なアドバイスをすると、船橋市の苦情処理窓口や野村不動産の法務部にコンプライアンス的な問題がないのか検討してもらうのもよいかもしれません。

参考までに下記に連絡先を記載します。今回の条件変更はツッコミどころ満載なので、複数の投書があれば、コンプライアンス上の問題がないのか検討ぐらいはしてくれると思います。

〒163-0576
東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル
野村不動産ソリューションズ株式会社
野村不動産ホールディングス
法務コンプライアンス部　
https://www.nomura-solutions.co.jp/financial/complaint.html

いずれにしても、皆さんの試算で、建築費の高騰は、想定分譲価格の値上げで対応できそうなので、本件については、昨年の一括建て替えの条件に戻すのが、一番納得の行く解決策になると思います。中途半端な値下げ交渉や条件交渉、裁判は竣工時期のさらなる延期になり、権利者やデベロッパー双方にとってあまり利益があるとは思えません。

[2627: 匿名さん]

デベ書き込みさんへ

令和5年10月1日からステルスマーケティングは景品表示法違反となります。

https://www.caa.go.jp/policies/policy/representation/fair_labeling/ste...

※インターネット上の表示(SNS投稿、レビュー投稿など)だけでなく、テレビ、新聞、ラジオ、雑誌等の表示についても対象です。

[2632: 法律専門家さん]

論点整理

マンション建替えは、マンションの建替え等の円滑化に関する法律法令に則って
進められている。

１．建替組合を設立するためには、定款及び事業計画を作成しなければならない
　　(円法9条1項)
　　定款は組合運営の規範であり、以下の事項を記載しなければならない(円法７条)
　　六 　事業に要する経費の分担に関する事項

２．当建替組合の定款の定め　～建替推進委員会資料 2023年6月24日配布
　　定款（案）について
　　主な内容　～事業に要する経費の分担に関する事項
　　　　　　　　事業費をどの様に賄うかを記載します。
　　　　　　　　※参加組合員負担金(保留床負担金)増床負担金～現時点は決議時価格
　　　　　　　　組合設立の認可申請(円法9-1)の際に、組合はこの定款も含め行政に
　　　　　　　　申請書を提出し審査を受けた上で設立認可を受けております。

３．建替組合の権限
　　総会の権限は、重要事項についての建替組合としての意思決定を行うこと
　　であり、業務の執行は理事の過半数で決せられ、理事長が最終的な責任を負
　　う（円法 24 条）。

　　よって、今回の値上げの通告については、事業協力者及び建設業者からの条件
　　提示を受け、建替組合が判断し、『ご理解、ご協力のお願い』として組合員に
　　発出された金額との位置づけとなりますので、事業協力者ではなく建替組合に
　　対して、意見や異論を申し述べることが適当かと思われます。

４．定款又は事業計画の変更　～経済条件の変更は、定款変更に該当する
　　組合は、定款又は事業計画を変更しようとするときは、国土交通省令で定める
　　ところにより、都道府県知事等の認可を受けなければならない(円法 34 条)。

５．経費の賦課徴収
　　組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の
　　組合員に対して金銭を賦課徴収することができる。
　　賦課金の額は、組合員の有する施行マンション（権利変換期日以後においては、　
　　施行再建マンション）の専有部分の位置、床面積等を考慮して公平に定めなけれ
　　ばならない(円法 34 条)。

６．法律で定められた特別議決を要する事項
　　４分の３以上で議決する必要がある事項（円法 30 条 1 項、円政 13条）
　　①定款の変更で重要な事項（施行マンションの変更、参加組合員に関する事項の　
　　　変更、事業に要する経費の分担に関する事項の変更、総代会の新設または廃止）

この規定により、今回のような定款の重要事項となる、経費の分担に関する事項の
変更(権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変等)について
は、特別決議を経るのが適当ではないかと思われます。

一般的に建替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例
はほとんど耳にしたことはありません。
それは、仮に４分の３以上で定款変更の特別決議を乗り切ったとしても、権利変換
計画の総会議決で５分の４以上の賛成(特別多数議決)を得るという高いハードルがあ
り、建替え自体の頓挫を孕む大きなリスクとなるからです。

[2633: 管理担当]

[NO.2618～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2634: 匿名さん]

荒らし投稿は淡々と削除依頼していきましょう

[2635: 匿名さん]

現時点で説明はありませんが、
権利者住戸を分譲住戸の設備仕様にすると
170～200万円(差異は床暖房面積による)の
追加費用が発生すると思います。
参考価格表の権利者取得価格＋200万円＋
値上げ分が実質価格になるでしょう。

建替え後の一番おいしい管理会社という利権を、
野村不動産パートナーズ(株)が握っています。
この規定路線を住民が拒絶し、別の管理会社
(例えば東京建物アメニティサポート、三井不動産
レジデンシャルサービス、日鉄コミュニティ、
長谷工コミュニティ等)を推せば、
親玉の野村不動産にとって大誤算です。
管理会社の決定は総会決議が必要なので、
交渉材料の一つになるのではと思います。

[2636: 匿名さん]

>>2632　法律専門家様

建替組合に異議を申し立てる場合にはどのような形式の書状を送ればよいでしょうか。

仮に異議申立をしたとしても無視されるリスクもあろうかと思います。
何からの対応が取らざるを得なくなるような効果的な書状の作り方をご教示いただけますと幸いです。

[2638: 権利者さん]

法律専門家さんのご指摘　非常に参考になりました。
それにしても建て替え組合は本当に危険な提案をしたものです。

一般的に建替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例
はほとんど耳にしたことはありません。
それは、仮に４分の３以上で定款変更の特別決議を乗り切ったとしても、権利変換
計画の総会議決で５分の４以上の賛成(特別多数議決)を得るという高いハードルがあ
り、建替え自体の頓挫を孕む大きなリスクとなるからです。

これだけの負担を強いる唐突な提案をして、75％と80％の賛成が確保できると考えたのでしょうか。見込みが非常に甘いか、建て替え計画自体を頓挫させても構わないと自暴自棄になっているのか。かなり厳しい状況になってきましたね

[2639: 契約者さん8]

>>2638 権利者さん
この後２回も決議があるってことですか？

[2640: 権利者さん]

普通は揉めることはないので、書面で賛成票を提出するだけのシャンシャン総会です。しかし、今回のように建て替え決議後に経済条件を唐突に変更すると反対者も相当出るので、票読みはかなり難しいと推察します。

過去の建て替え事案では前例がない異常な事態です。着工前に建て替え計画が頓挫するリスクもあります。そのような事態にならないように、普通は経済条件は徹底的に精査するのですが、今回のデベは違ったようです

[2641: 契約者さん4]

>>2638 権利者さん

従来のままであればほとんど利益が出ないので建て替え計画頓挫してもいい、というデベの判断かもしれん。

[2642: マンション住民さん]

>>2639 契約者さん8さん
3/31配布資料の事業全体スケジュールによれば
7～9月に
「事業計画変更 臨時総会」
「権利変換計画 臨時総会」があります

[2643: 契約者さん8]

>>2637 契約者さん7さん
ビョーキかよ

[2644: 契約者さん1]

２０日位にやると言っていた住戸説明会のお知らせが来ないんだけど延期なのかな？
２週間前には届いてないと予定が組めないんだけど
ゴールデンウイーク明けに変更になったらこの間の事業全体スケジュールでは進めないよな

[2645: 権利者さん]

>>2642　マンション住民さん

住戸選定説明会、住戸選定を先行して、既成事実を作った後に、事業計画変更と権利変換計画に進めるという計画ですね。いずれにしても順番がデタラメです。

まず①「事業計画変更の説明会」、②「事業変更　臨時総会」③住戸選定　④権利変換計画　臨時総会という順番でしょう。

事業計画書の配布は先日の説明会当日に配ったので、資料を読み込むことすらできませんでした。これではまともな質問などできるわけがありません。再度の説明会が必要です。ほんと何から何まで、めちゃくちゃです

[2646: 契約者さん1]

>>2645 さん
普通はその流れですよね
お知らせが来ないのは向こうも慎重になっているのかなと思ってます
それか早く建替て欲しい人達を味方に付けるのに時間を使ってる？？

[2647: 権利者さん]

>>2632　法律専門家さん

１点ご教示ください。

今回のような定款の重要事項となる、経費の分担に関する事項の
変更(権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変等)について
は、特別決議を経るのが適当ではないかと思われます。

確かにその通りですが、過半数で成立する総会の議事で済ませるという可能性はないでしょうか？

（総会の議事等）
第二十九条　総会は、総組合員の半数以上の出席がなければ議事を開くことができず、その議事は、この法律に特別の定めがある場合を除くほか、出席者の議決権の過半数で決し、可否同数のときは、議長の決するところによる。

法律の細部がよくわからないものですからご教示いただけますと幸いです

[2648: 契約者さん4]

>>2647 権利者さん

過半数なら余裕ですね 価格変更なしは過半数以上ですから

[2649: 住民]

お前らいいかげんにあきらめろ
もう引っ越しした人達が大半なんだぞ
金が払えないならランクをさげて狭い部屋にしろ
今の状況で値下げはありえない そんなことわかってるだろ

家賃が余分にかかる方が痛い出費だよまったく
これ以上迷惑かけるな

[2650: 契約者さん4]

>>2649 住民さん

わかるわー。デベの言いなりはムカつくが、竣工が伸びるのは嫌だし、ましてや計画頓挫とか勘弁してほしい。

[2651: 権利者さん]

>>2650 契約者さん4

ご助言ありがとうございます、来週早々に野村不動産法務部にコンプライアンス上のも問題を指摘する書面を第一弾として送付します。

[2652: 採決賛成さん]

>>2649 さん

他の地権者の財産に関わることを、同じ地権者
であっても、横からどうこう口出しする話では
ないと思います。
これは、個人の財産に関わる問題です。
一度法律に沿って決議した条件を正当な手続きなく
なし崩し的に変えることには反対します。
多少の期間的なことより、個人の財産権の方が比較
にならない位重要だと思います。
変えるのであれば、ちゃんと法律の手続きに従って
採決して決めることに賛成します。
その時に、あなたは値上げに賛成すれば良いだけの
話ではありませんか？

[2653: マンション住民さん]

値上げそのものより、騙し討ち、脱法のようなやり方に不信感を抱いてるわけで
ここで黙って呑んだら、次にどんな更なる騙し討ちが来るかわからない
そっちの方が怖いけどな

[2654: eマンションさん]

清水建設が人件費の高騰で巨額の赤字を出してるのでここもその影響でしょうね。
物件の金額が上がってデベはその分儲かるじゃないか！という意見も分かりますが、それって上手く売れればの話であって、上手く売れなければ損を丸かぶりな訳で、上手くいった場合のみを反論の材料にするのは筋が悪いと思います。
デベの人間ではないのであしからず。

[2655: 投資家さん]

>>2638 権利者さん

なぜ、１．０５倍が、７５ｍ２以上は１．５倍になったのか？答えは簡単です。住居が広いのであれば土地を使うからです。
一般的に公団の昔の団地は1戸あたり８０ｍ２～１００ｍ２と土地の権利を持っています。
若松団地の1戸建物は４８ｍ２ですが土地は８０ｍ２持っていたとする（何ｍ２持っているか知らないので８０とします）と２４坪になります。でもこのマンションの容積率は２００％（先日の説明会では220％と言われていましたが計算しやすいので200％とします）ですので、土地が８０ｍ２あれば、１６０ｍ２（４８坪）の建物が建てられます。このマンションの従前資産評価額は約1300万円ですが、これは新しい建物代金に充当となります。土地代金は含まれていません。今回の建て替えは、現状と同じ広さ（４８ｍ２）に建て替えることを基準にしています（事実５０ｍ２までは増額なし）ので区分所有者には現在と広さ（建物５０ｍ２）を与えると必要な土地の広さは２５ｍ２（７．５坪）。８０ｍ２から２５ｍ２を引いた５５ｍ２（１６坪）の土地を１３００万円で売却したことになります。一坪あたり８１万円です。よって現在の若松団地の価格（評価）は７．５坪×８１万円＝６００万円と１３００万円合わせた数字１９００万円と推察されます。
初めのアンケートでは広い住居を望む人が少なかったと伺っています。よって、デベロッパーは、広い住居を求める人が少ないのであれば６０ｍ２以上の住居を求める人に対しては１．０５倍にしたのでしょう。希望が少ないのであれば影響なので。
でも多くの人が広い住居を求めるなら話は別です。広い住居には１．０５倍ではすまないのです。広い住居であればもちろん土地も必要になります。１．０５倍には土地代が２５ｍ２（７．５坪）しか入っていないと思わるので。かつ建設費の高騰のあり、増床を求める方々の土地代を１．０５倍では吸収できなかったのでしょう。よって、この新しい倍率にしたのだと推察しています。

では、第３回、事業計画説明会資料のＰ１１にある差額についての妥当性を検証してみましょう。皆さんの新しいマンションの土地権利は２５ｍ２（７．５坪）基準にして計算します。

◎６０ｍ２（土地は３０ｍ２）は約１１７万円ＵＰ
３０m2－２５m2＝５m2（１．５坪）１．５坪×８１万円＝１２１万円
１２１万円ー１１７万円＝４万円お得
◎７０ｍ２（土地は３５ｍ２）は約２１１万円ＵＰ
３５ｍ２－２５ｍ２＝１０ｍ２（３坪）３坪×81万円＝２４３万円
２４３万円ー２１１万円＝３２万円お得
◎８０ｍ２（土地は４０ｍ２）は３６３万円ＵＰ
４０ｍ２ー２５ｍ２＝１５ｍ２（４．５坪）４．５坪×81万円＝３６４万円
３６４万円ー３６３万円＝1万円お得
◎１００ｍ２（土地は５０ｍ２）
５０ｍ２ー２５ｍ２＝２５ｍ２（7.5坪）７．５坪×８１万円＝６００万円
になります。
１．０５倍でないと公平でないとのご意見がありますが、それは違います。
１．０５倍だと土地代はほぼ無料となり、広い住居を買った人が土地代をほぼただ同然で入手できることになるので、受益者負担の観点から言えば公平ではありません。
何でこんなことがおこるのか？
このマンションを全体で見ています。地権者全員に使う土地の広さ、住居面積を計算する際、事前にアンケートを参考に想定した結果、この１．０５倍としたのでしょう。でも、物価の高騰と予定より広い住居を求める人が多かったので倍率を変えざる得なかったのだと思います。

いろいろご意見はあるでしょうし、お気持ちもあると思いますが、決して損な建て替え計画ではないです。もし、ストップしたら若松団地の市場価格は1900万円ではなく、800万円くらいになると思います。
採決の順番が違うとのご意見もありますが、実際に住居選定説明会で、住居の価格を見るのが1番だと思います。
７０ｍ２であれば、全ての住居の価格が一緒な訳ではありません。階数や眺望、日当たりによって変わってきます、少々高くなっているかもしれませんが、デベロッパーもバカではないので安い住居の価格設定をしています。なぜか？このプロジェクト全体で資金回収するので、少々安い部屋があったっていいんですよ。あとマンションコミュニティを見ていると思うので。

ちなみに私は、デベではないです。よく間違われますが、商社の人事が仕事です。ご参考まで。皆様と総会でお会いできる日を楽しみにしています。

[2656: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2657: 契約者さん1]

広い部屋に住むんだからそれなりに値上がりするのは当然だと思います。狭い部屋に同等の負担を望むのは筋違いだと思います。

[2658: 権利者さん]

>>2655 権利者さん

詳細なご試算ありがとうございます。
ただ、これは、商社の人事担当者様の解釈であって建替組合の説明ではありません。建替組合からは、過去もそして今回もそのような説明は一切ありませんでした。

いずれにしましても住戸選定会の前に経済条件変更に関する全体説明会の開催が必要なようです。私は、来週、建替組合に、住戸選定会に先立つ全体説明会ならびに、定款変更の特別決議を行う臨時総会の開催を求める要望書を提出します。

経済条件変更に同意される方々のお立場も尊重します。ただし、私は、最大で1000万円以上の追加負担を簡単を受けいることは到底できないので反対します。

私と同様なお考えをお持ちの方は、建替組合に、反対意見と説明会と定款変更の特別決議を求める要望書を提出しましょう。こうした意見が多ければ多いほど、建替組合も乱暴なことができなくなります。建替プロジェクトを遅滞させないためにも早急な意見集約が必要と考えます。

展開次第では外部の法律専門家へのご助言も求めたいと思っております

[2659: 権利者さん]

来週、建て替え組合に提出する追加説明会開催の要望書に記載する予定の質問事項です。反対される皆さんの意見を参考にしました

質問事項
●2023年３月の一括建て替え決議時点で、すでに建築費は高騰していたが、なぜ、この時点で長谷工コーポレーションに見積もりをとらずに、2022年9月第1回見積もりを経済条件算定の前提条件としたのか

●一括建て替え決議後に行われた経済条件の見直しは、どの事業体の発意によって、いつ行われ、どのような経緯をたどったのか

●2023年３月の一括建て替え決議時点の経済条件算定の根拠とした建て替え物件の一般分譲価格の想定坪単価（平均）と2024年4月時点の想定坪単価

●マンション価格の高騰で、販売収入の大幅な増加が見込めるはずだが、建築費上昇を吸収できない積算根拠

●今回の地権者の増床ルール変更によって生じる事業収支の改善見込額

●増床面積により負担額に極端に差が出る計算式は不公平ではないのか

●権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変は、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律法令」に定める、定款の重要事項の変更となるため、まず特別決議を経るべきではないか

●変更された経済条件を承認する特別会議が成立する前に、住居選定説明会と住戸確定を行うのは、コンプライアンス的に問題はないのか

●船橋市には今回の経済条件変更を行うこととの説明を行ったのか

●一括建て替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例は過去にないはずだが、法律的ならびに道義的に問題はないのか、参加事業体のコンプライアンス部門に事前相談しているのか否か

●長谷工コーポレーションが提示した最新の工事費見積額は減額交渉を行う前のものか、もしそうであれば、減額交渉はいつ行うのか、工事契約が締結され、工事費が確定するのはいつ頃か

●権利者住戸を分譲住戸の設備仕様の差異と、同一の設備使用にする追加費用

●事業計画見直し説明会の資料をなぜ当日配布したのか。事前に検討する時間を与えないためではないのか

[2660: 権利者さん]

経済条件を変えなければ、定款変更の特別決議を求める必要はないですね。
失礼しました。

もし経済条件変更を行う姿勢を変えないのであれば、住居選定の前に定款変更の特別決議を求めるという二段構えになりますね、

[2661: 匿名７]

事業協力者の収益影響による値上げであれば、今回の建替事業
全体の影響把握が必要なので、後工区影響を試算しました。

試算の前提条件

分譲専有面積：
　先工区 20,345坪 ～24/3/31 資料 7ﾍﾟｰｼﾞ
　後工区　7,712坪 ～22/9/11 資料 13ﾍﾟｰｼﾞ

分譲単価相場影響：
　分譲相場上昇 52.4億円 ～相場上昇(280-212)x7,712坪①
　　決議時212万円/坪 LaLa南船橋 ～23/1/15資料 3ﾍﾟｰｼﾞ
　　今回　280万円/坪 PH南船橋3期 説明会時デベ発言

工事費上昇影響：
　後工区工事費増 21.2億円～先工区増加57.9億円x37.9%②
　　後工区と先工区全体の面積比率で試算
　　後工区7,712坪 / 先工区全体20,345坪=面積比37.9%
　　１工区の工事費値上り額 57.9億円～24/3/31 資料12ﾍﾟｰｼﾞ

保留敷地売却： 影響 0億円～決議時 約27.5億円 - 今回 約27.5億円 ③
　　　　　　　 24/3/31資料 12ページ　　　　　　　

後工区の、決議時 → 今回 の環境変化影響額
　分譲相場上昇による収入(=利益)の増加額　　　 ：　52.4億円①
　工事費上昇による原価の増加額　　　　　 　　 ：　21.2億円②
　保留敷地上昇の影響額　　　　　　　　　　　　：　 0.0億円③

　事業協力者の環境変化の利益増加額/①-②-③　 ：　31.2億円

結論：
　事業協力者の後工区事業利益は、建替決議時想定より31.2億円増加

　影響試算から言える事

　１．先工区で6.2億円の権利者負担増額を求める事業協力者の
　　　本建替事業の利益額は、２工区だけで31.2億円増加する。

　２．建設用地の付加価値上昇(分譲相場上昇)で見込める上記
　　　利益増加に対し、今回保留敷地売却額は据置きの0円。

上記は、全て建替組合からの配布資料及び前回説明会時にて
事業協力者が発言された数値を基に試算しておりますのが、
念のため、試算の検証をよろしくお願いいたします。
　　　　　　　

[2662: 匿名さん]

マンション建替え円滑化法
（役員の職務）
第二十四条　
３　監事の職務は、次のとおりとする。
一　組合の財産の状況を監査すること。
二　理事長及び理事の業務の執行の状況を監査すること。
三　財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは
　　定款に違反し、又は著しく不当な事項があると認める
　　ときは、総会又は都道府県知事等に報告をすること。
四　前号の報告をするため必要があるときは、総会を招集
　　すること。

　実は建替組合で一番権限を有しているのは監事です。
　収支報告書は監事の署名捺印がなければ、議案に諮る
　こともできません。
　事業協力者･建替組合理事会･都道部県知事･国交省等に、
　個々で要望書を提出するより、監事を通して一本化し
　協議に持ち込む方が合理的かもしれません。

　


　

[2663: 契約者さん5]

こんな便所の落書き見て投票する人はいません

[2664: 権利者さん]

>>2661 匿名７さん

後工区の試算ありがとうございます。工事費高騰で後工区のほうが収益環境が厳しいと思い込んでおりましたが、驚くような結果になりましたね。

前回の前工区の試算では、17.3億円の利益増加が見込めるという結果でしたが、後工区の分譲収入の増加を含めると、48.5億円の増益となりますね。むしろ権利者に還元してほしいような数字です。

もちろん後工区は2031年竣工となるため、さらなる工事費高騰や市況悪化などのリスクもありますから、その程度の糊代はほしいというのが開発者の理屈でしょうが。とはいえ、マンション価格のさらなる高騰も当然予想されるわけで、影響はニュートラルと見るべきでしょう。

>>2661 匿名７さんの試算結果から見えるのは、権利者に増床負担増によって捻出される6.8億円程度（正直この数字の根拠もよくわかりませんが…）は全く必要ないという「不都合な事実」です。説明会ではこのあたりを厳しく追求したいですね。

これだけの数字が積み上がっているのに、建替組合は住戸選定説明会を強行するのででしょうか。もしそうであれば、説明会の後の質疑応答の場で疑問点ならび追加説明会の開催を求めるしかないですね。

経済条件変更に反対意見の方は、Zoomではなく、会場に参加してはっきり意見を述べる必要がありそうです。すでに住民は退去して分散している状態なので、反対意見の集約も簡単ではありません。匿名さんの監事を通じた交渉が有効というご助言を実現するためにも、次回説明会では反対派の参加と意見表明と今後の交渉への組織化ががきわめて重要と考えます。

本当は、建て替え組合が自主的に元の経済条件に戻すのが、雨降って地固まるでよいと思うのですが…

[2665: 管理担当]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[2666: 匿名7]

>>2665 契約者さん2 さん

もし、根拠とする数値や計算に不審な点が
ありましたら、事実に基づき定量的な数値を
持ってご指摘、ご批判を是非頂けるよう、
よろしくお願い致します。

この後、先行、後行合わせた、建替事業
全体のまとめ版をお示しさせて頂きます

このアジェンダは、地権者全員の財産に
関わる重大問題ですので皆さんが100%
納得出来る結論を得る必要あると考えます