若松団地について

[周辺住民さん]

この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/08/05管理担当】

[2567: 若松第二住宅の悩める住人]

ありがとうございます。いつもながらのデベのレスキュー　コメント

[2568: マンション住民さん]

>>2566

建替決議は通ったんだから、デベはやりたい放題！

[2569: マンション住民さん]

いっそ主幹事の野村さんには降りてもらって、三井、旭化成や東京建物などの比較的良心的なデベに交代してもらったほうがよいのでは？　プラウドは確かに強力なブランドだけど、説明会での住民質問者への高圧的な対応を見ると、かなり奢っているように感じます。管理組合理事長さんは非常に誠実な回答をされていたので、対照的でした。逆にいえば、その善意につけ込んで、むちゃくちゃな変更をねじ込んできた感がありますね。せっかく建て替え決議までたどり着いたのに、自らその信頼の土台を根底から覆すなんてね…。先が思いやられます

[2570: 住民でない人さん]

そもそも何で野村なの？三井の街なんだから三井が主幹事やればいいやんけ

[2571: 匿名希望さん]

長文投稿者様たち色々分析ありがとうございます
要約するとこんな感じですか？

安いよって思わせといて、いざ決議が通ったら工事費高騰だって後出しジャンケン持ち出して、本当は分譲価格値上りでチャラに出来るのに、その一部を地権者に押し付けて、自分たちだけガッポリ儲けようって魂胆

地権者全員が反発すると困るから、狭い部屋だけ値上げしないで、追加で負担増のない人たちを味方につけて分断させて押し切ろうとしてる

広めのいい部屋を地権者が買えないように、広くなるほど超割高な闇金みたいな割増し率に変更して、1000万の追加負担で諦めて買えなくなったいい部屋を取り上げて、自分たちで高額分譲して儲けようと企んでる

何かテレビドラマのストーリーチックですねぇ
地権者の中から正直不動産2みたいな人出てきてデベの企みをぶっ潰してくれないかなぁ、ほんとに
カミさんと75m2位のちょっと広めの部屋買いたいねって話してたんだけど、前の値段から260万も値上がりしたら、ちょっと考えちゃうなぁ
頭痛いっつうか、超ムカつく、あのデベたち

[2572: 住民板ユーザーさん4]

ぶっ潰すとかムカつくとかいい年こいたおっさんが言うセリフじゃないだろ。
建築資材と人件費の高騰は事実なんだからある程度は受け入れろよ。

[2573: 地権者さん]

>>2572 住民板ユーザーさん4さん

今回の抜き打ち値上げの最大の問題は、建て替え決議に賛成した良心的な地権者たちを「騙した」ということなんですよ。

これまで建て替え決議成立に協力してきた人たちを、振り向きざまに斬り捨てたってことなんです。　

普段はこういう書き込みサイトにはいっさい書き込みしないんですけど、説明会の質問書を恫喝したデベロッパーの担当者の態度と事前検討が必要な資料を当日まで配布しないという姑息極まりないやり口に憤りが止まりませんでした。

工事費が上がっているのは事実ですから、誠実で合理的な説明と公平な負担があれば、しぶしぶながらも納得できたんですけど

恐らく、この書き込みの後にデベロッパーの息のかかった書き込みで茶化されるでしょうけど、それがさらにむかつく

[2574: 契約者さん2]

なんかデベ担当者の態度の描写がレスを重ねるごとに悪化してませんか？

寄り添う感じがしなかった
→言い方が良くなかった
→ひどくバカにしたような態度
→恫喝した

多分荒らしが混ざり始めていて過激な言葉や煽りを入れてきてるので気をつけた方がいいです。

[2575: 匿名希望さん]

>>2572 住民板ユーザーさん4さん

時々ギｬーギｬー言って、受け入れろとか言う人
出てくんだけど、そちら地権者さんですか？
自分に影響ないからって、影響甚大な他の地権者に
そんなこと言う人いないと思うから、あんた評判の
悪い例のデベさん？

[2576: 匿名さん]

マンション建替え円滑化法
(総会の決議事項）
第二十七条　次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
一　定款の変更
二　事業計画の変更
三　借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
四　経費の収支予算
五　予算をもって定めるものを除くほか、組合の負担となるべき契約
六　賦課金の額及び賦課徴収の方法
七　権利変換計画及びその変更
八　第九十四条第一項又は第三項の管理規約
九　組合の解散
十　その他定款で定める事項

[2577: 住民でない人さん]

>>2575 匿名希望さん

全面的に受け入れろとは言ってない。
一方的かつ感情的にデベロッパーを悪者扱いするのはいい年した人間のやることではない。ある程度は受け入れ必要でしょ？って言ってるんだけど。
確かに説明が不十分な面はあったと思うけど、騙したとか恫喝したとかないでしょ。

[2578: 匿名]

>>2577 住民でない人さん

恫喝と書いたものです。表現が強かったかもしれませんが、かなり高圧的な印象を受けました。怒鳴り上げるような意味と捉えられたら申し訳ございません。

正真正銘の権利者で荒らしなどではありません。建設的な議論をしたいと思います。

そのうえで、デベロッパーは、>>2561 さんが作成したリストのような疑問点に答える資料を作成して、もう一度、質疑応答の場を設けるべきです。
前回提示した条件が変更できないのであれば、その根拠を、想定販売坪単価、想定される開発者の利益、権利者の再取得者の見込み数などの具体的な数字をもとに真摯に説明すべきです。
そのうえで変更条件で議決をとったうえで、住戸選定説明会を行うべきです。

建て替え自体と合理的な見直しには賛成ですので、デベロッパーの利益を最大化する案ではなく、権利者が納得できる妥協案を探す努力を探すべきです。
数ヵ月程度、竣工が遅れるかもしれませんが、それは致し方ないことです。

もしこうした住民の真摯な声に応えず、従来案のまま住戸選定説明会を強行するのであれば、法的な対応をとることも致し方ないと淡々と考えております。

[2579: 契約者さん6]

>>2549 投資家さん
豊洲も晴海も1億じゃ効かない世界になってて都内6,000万駅近だと葛飾、足立区の築20年くらいの70平米って感じです。
なのでららぽなどの商業施設が充実してて、保育園幼稚園学校が近隣にまとまってて、アリーナもできて街並みも綺麗になりそう、東京駅まで30分で新築駅近6,000万となると比較的割安なんですよね。
今は若い世代の給与が伸びてきてるし、正社員共働きが増えているので世帯1000万は珍しくないことを考えると売れると踏んだのでしょう。

[2580: 契約者さん3]

ほんと5493が多くて

[2581: 匿名希望さん]

>>2577 住民でない人さん

あのね、私は騙したとか恫喝したとかって言葉一言
も使ってないんですけど
やり方汚いよねーて事は言ってるよ、事実だからね
工事費上がってるのは誰だってよーくわかってる
話しでしょ
でもマンション相場ってもっと高騰してるってテレビ
とかネットでよくやってるの知ってますか？
そこんとこの数字だったり、工事費との関係性を
ちゃんと説明しないで、わけわかんないような
値上げ話をいきなり持ちだすから、みんなが
怒っちゃうんじゃないのかな？
それと「～しろ」とか「受け入れろ」とか知らない
人さんに向かって言うのは感心しませんね
誰もあなたの命令を聞くいわれはないんだから
そう言えば、権利者かどうか回答無かったよね

デベさん　？

[2582: 契約者さん1]

誰か5493の意味を説明してください。
ググってもわからなかったよ笑

[2583: 契約者さん6]

>>2582 契約者さん1さん
無視しておきましょう

[2584: 投資用住戸さん]

誰も未来は分かりませんが、10年前に建て替えられていれば、誰もが幸せになれたかなぁ。
地権者の属性と、今の市況とがマッチしていないんですよね。

[2585: 匿名７]

>>2562 権利者さん

お尋ねの取得戸数の根拠は、22年9月11日第2回事業計画説明会資料
15ページの『再取得450戸で想定』となります。
ただ部屋のサイズは色々だし、実際戸数ではなく占有面積が重要です。
1.1万坪を450戸で割ると24.6坪/81㎡になりますが、若松は60㎡未満
希望者が6割超のため、実際の取得面積は当然少なくなって、戸数比率
より減って4割位になるんじゃないですかね。
そうすると計算上の分譲面積は60%位になり、実分譲面積＝収入は
もっと増えるんでしょうね。

想定分譲単価は、3年後300万だと言っても将来の話はわからない
で終わるので、PH南船橋の相場が280万、事業協力者の説明会での
発言も 270～280万位との話だったので、280万円で置きました。
その計算で、分譲収益増で工事費増が吸収できる(値上げ必要無し)し、
それ以上高く売れたとしても、そこまで我々がどうこう言う話では
ないですよね。

私見ですが増床ルール改悪の目的は、狭い部屋を割安にした分を
取り戻すとの側面もありますが、多分分譲面積拡大ですかね。
広くなるほど単価をメチャクチャ上げると所有者が広くて良い部屋を
取得できにくくなり、結果狭い部屋へシフトせざるを得なくなります。
仮に所有者が広い部屋を高値で取得しても、工事費の補填になりますし。
実際、決議時より500万円、1000万円も値上がると言われてしまったら、
躊躇して狭めの部屋にシフトする人が多く出てくると思います。
でも本当にそうだとしたら、所有者をないがしろにする大問題ですね。
そんな話は他の建替えで聞いたことありませんので、累進的な単価設定
については、所有者の平等性観点でも度が過ぎますし、具体的かつ
合理的な理由があるのか確認しておくべきだと思います。
このあたりは、コンサルのネクストさんが組合の側にいるのに、何で
事業協力者にこういいようにされてしまうのか、不思議ですよね。
実際今回の住戸構成を見ると海に向かって抜けるB3の最上階が100㎡台
に変わり、B3とC1の90㎡超の角部屋の数がかなり増えています。
広いのでグロス金額が大きくなり、決議時価格を知ってる我々には、
今回条件では手を出しづらいので、結果所有者取得面積は減少すると思います。
いずれにしろ合理的な範囲で値上額をミニマイズする交渉をやってもらいたい
ですよね、建替え組合には。
その前に質問の場を持ってもらうようお願いしなければなりませんね、

[2586: 投資家さん]

>>2584 投資用住戸さん
お友達になれそうですね。私もそう思っていました。購入層とのギャップは大きいでしょうね。。。
高圧的と書かれている方は、会場参加？ＺＯＯＭ参加？
総会（現地）に行きましたが、不動産会社側がそんな高圧的、恫喝だって全然思いませんでした。だって、あんな音響設備が充実していない体育館で、老人を集めて話をするなら、声も大きくなるでしょう。最後の方に質問した老人（ご自身が検討していた５０ｍ２の住居が７０ｍ２になっていることを訴えていた老人）の方がよっぽど高圧的に私は聞こえましたけどね。
このサイトではすごく総会が感じ悪かったように読めますが、全然そんなこともなく、罵声とか嘘つきとかそんな言葉も出てこなかったし、終了後もこのサイトに書いてあるような言いに、言いがかりを言いに行っている人もいませんでした。私は、終了後管理組合長と長谷工、三井の方とお話して私が最後まで残って話していましたが、言い争う声も聞こえなかったですね。
総会の途中で原価計算が悪化していると質問していた人はいて、言い終わったあと、奥様とお友達が？拍手していましたが、体育館にいる方々に広まりませんでした。
休憩中住んでいる方ともお話しましたが、私が買った前の住民のことをご存じで話が盛り上がり市場価格より３割安く買ったのですね。と言われたので皆さん少々の事は承諾されているように見えました。
５６億円デベロッパが新たに負担することになったと総会で言われていましたが、このことについて騙された派の見解をご説明いただきたいです。
あと騙されたとありますが何が騙されたのか？２０２２年９月の資料の最後には決議で求められる判断は『建替えをせずに維持していくことに合理性があるか』もしくは『建替え計画を進めていくことに合理性があるか』の判断であって、不動産会社が原価や金額を保証したものではないので、訴えても棄却されるのでは？って思いますがこの決議が昨年の２０２３年３月の決議でなかったの？？

[2587: 投資家さん]

>>2585 匿名７さん
貴殿は何Ｍ２の部屋を希望しているの？貴殿の増えた具体的な金額はいくらですか？
わからないですよね。だって住居選定説明会がまだで、それぞれの住居の値段がわからないのだからって思うのですが。
５００万円、１０００万円負担が増えるといわれていますが、これだけの住居があってそれぞれの広さの部屋があるので、そんな架空の金額を書かれるのは、如何なものか？と思います。増えたって、いうけど何ｍ２を希望していて予算はいくらって言わないと、そんな机上の空論いっても仕方ないと思うのですが。

[2588: 口コミ知りたいさん]

建て替えやめて、大規模な修繕したら
いくらかかるのか、こちらのコストも
半端ない上昇ですよ、円安で資材の
価格と労務費がもう下がらない状況です
未来は予測できませんから、
進むしかないでしょうね

[2589: 契約者さん2]

>>2588 口コミ知りたいさん
同意。良い年して貯金もできていないなら引っ越すべき。

広い部屋に住みたいとか言うんだったらなおさら。

[2590: 若松第二住宅の悩める住人]

>>2587　投資家さん

当日の説明会会場のデベロッパーの説明や雰囲気をどう感じたかは主観なので、ここで議論しませんが、私は高圧的だったと感じました。同様な書き込みもありました。

最大で1000万円以上の値上げになると書いた積算根拠は以下のとおりです。
私が取得する希望する住戸ではありませんが、昨年配布された「参考価格表にあるB-1棟　B1504」（専有面先105.86㎡）を例に説明します。

2023年時点ではこの部屋の権利者取得価格は5700万円でした。
細かい計算は記載しませんが、従前の増床ルールから逆算すると、この部屋の権利者取得の坪単価は175.54万円になります。

改悪された増床ルールで、この部屋を取得しようとすると、権利者取得の坪単価は208.894万円になります。
そのため2023年に5700万円で購入できた部屋は、2024年に6701万円に値上げになります。これが1000万円値上げの根拠です。

これは一番専有面積が大きい部屋ですので、最大値になりますが、大きい部屋を希望していたほど負担が大きくなります。

一方で50㎡の専有面積を希望していた人の負担増はありません。同じ権利者でありながら、追加負担額に1000万円の差がつきます。

本来でなれば、新しい増床ルールに基づく参考価格表を資料に含めれば、一目瞭然なのですが、権利者の反発を恐れたためだと類推します。

建て替え推進や相当の負担増には賛成ですが、累進的な単価設定については、>>2585さんがおっしゃるとおり、所有者の平等性観点でも度が過ぎると思いますし、それを提案するならば、建て替え決議前に行うべきことです。

建て替え決議後の極端な条件変更は、道義的にも法律的にも様々な問題をはらんでいるように感じました。今後の建て替え事例のメルクマールになるはずです。

[2591: 傍観者さん]

傍若無人なデベにやたら理解がある書き込みが反対派をやたら挑発しているけど、あまり地権者を怒らすと本当に裁判になるよ

裁判になれば、間違いなく一年は建て替えは止まるし、ここまで乱暴な条件変更をすれば、デベが勝てるかどうかはわからんよ。おそらく裁判所も和解を進めてくると思うけどね、知らんけどね

[2592: 契約者さん2]

>>2591 傍観者さん

何を勘違いしてるかしらんが、裁判になって1番困るのは地権者だろ…

[2593: 地権者さん]

地権者にもいろいろいるからね。裁判になるのは感情的なもつれだから。反対派は2割近くいるわけだし、今回のデベの強引な条件変更を奇貨として、一人の地権者が反乱を起こせば、大多数の地権者に被害が及ぶ。だからこそ丁寧に議論が必要なんだが…。4月の住戸説明会は大荒れになりそうな予感

[2594: 匿名さん]

良心的でないデベ(野村不動産に限らず)は、
従前資産を内法面積、従後資産を壁芯面積で
算出すると聞きました。
団地評価額を下げ、マンション取得価格を上げ
デベ側の儲けを増やすのが目的らしいです。
3DK 専有面積48.85㎡は壁芯面積で間違いない
でしょうか。

[2595: 契約者さん6]

手放す時にもらえる額は増えて結果得するだろうに。

[2596: 法律専門家さん]

取得面積別、決議前と決議後提示の値上額と値上率
取得m2?面積　　値上げ額　　　値上げ率
50取得　　　　　　　0円　　　　　　0%
60取得　　　　　　117万円　　　　4.2％
70取得　　　　　　214万円　　　　6.5%
80取得　　　　　　366万円　　　　9.7%
90取得　　　　　　577万円　　　　13.5%
100取得　　　　　　788万円　　　16.5%
109.5取得　　　　　893万円　　　18.8%

法律的観点での懸念事項

１．建て替え決議成立時点合意していた経済条件が
　　合意なく変更された

2．変更提案された負担増の条件は権利者の合意が
　　図られておらず、取得する住戸により、権利者
　　間で大きな格差があり、費用負担の公平性観点
　　で疑義が生じている

[2597: 契約者さん7]

>>2593 地権者さん

そうなのよ。デベの対応がアレなのはそうだけど、感情的に騒ぎ立てて裁判だの何だの言うやつは邪魔でしかない。妥協点探るのが最適解ってのは大人ならわかりそうなもんだけど。

って指摘されても「おまえデベだろ？」とかいう始末

[2598: 匿名さん]

マンション建替え円滑化法
(権利変換計画の決定基準)
第五十九条　権利変換計画は、関係権利者間の利害の衡平に
　　　　　　十分の配慮を払って定めなければならない。

「衡平」とは、双方の釣り合いがとれていること。

[2599: 契約者さん3]

>>2597 契約者さん7さん
自分も同意です。多少の値上げはやむなしかと思います。

[2600: 匿名さん]

将来売りに出す予定の人にはたいした値上げじゃないだろうけど、終の棲家にと考える高齢地権者にとってはキツいですね。

[2601: 契約者さん6]

終の住処だとしてもいつかは処分しなきゃいけない時がくるよ。事故物件にする前提なら話は別だけど。

[2602: 匿名さん]

建て替え無効確認訴訟をする方へ

https://kitanaralaw.com/news/reconstruction-resolution2304/

[2603: 匿名さん]

こじれるとこういうことに

https://shirakoba2019.fc2.net/blog-entry-1081.html

[2604: ぴょん吉]

裁判しよーよ

[2605: 住民さん6]

>>2600 匿名さん
相続させる人に負担をお願いするしかないと思うんですよね…古いままの団地を相続しても困るけど建て替え済みの物件相続なら楽勝だし。

[2606: 投資家さん]

>>2590 若松第二住宅の悩める住人さん
なるほど。前の増床ルールは６０ｍ２以上が１．０５倍だったのに、７５ｍ２超の部分は１．５倍に上がったってことですね。でもこれって上がって当然じゃない？上げないと所有者の平等性観点が損なわれます。なぜだか皆さんわかりますか？
抜けていたのです。
デベロッパーがなぜこれをしたのかわかりませんが。まあ、騙したと言えば騙したことになるかもですが、資産的には１０００万円上がって当然です。これがないと無料で差し上げる、無償譲渡になります。私が５０ｍ２専有面積を希望する立場であれば、１．０５倍は平等ではないから反対します。
分かりましたね？

[2607: 不動産関係者]

マンションの建て替え事情に詳しい不動産関係者です。

過去さまざまな建て替えプロジェクトがありましたが、今回のように建て替え決議から1年未満で、このように大幅な条件変更がなされたことは前例がありません（補足　建て替え決議前に、デベロッパーが降りて、プロジェクトが中止になることはありました）。

背景には建築費の急速な高騰が背景にあることは疑問の余地もありません。
ただし、建築費の高騰と同時にマンションの分譲価格も上昇しているため、これまでデベロッパーは、建築費の増加を地権者に負わせることはありませんでした。

都内で竣工予定のある物件では、決議から本体工事着工までの2年間で建築費が17％以上高騰しましたが、地権者の負担増はありませんでした。ちなみに若松の場合、2023年3月一括建て替え決議から、現在まで建築費は6.6％しか上がっていません。

建て替え決議の経済条件は余程のことがない限り、変更できないというのが不動産業界の常識でした。それぐらい建て替え決議の経済条件は「重い」ものなのです。しかし、今回はいとも簡単に経済条件が覆されました。

いろいろと疑問点もあります。主幹事だった野村不動産が前回、長谷工の見積もりを取ったのは2022年9月ですが、一括建て替え決議を通したのは、2023年3月末です。この間も建築費は急騰していましたが、デベロッパーはなぜか長谷工に再度の見積もりを依頼していません。

デベロッパーに、一括建て替え決議の経済条件を本気で実現するつもりがあれば、決議直前に最新の見積もりをとっていたはずです。その時点で、建築費高騰で経済条件が維持できないと判断すれば、決議前に経済条件の修正を権利者に提案できました。しかし、今回はその当たり前のことがなされませんでした。これは推測ですが、決議を通すために、経済条件の悪化につながりかねない見積もりをあえてとらなかったのでしょう。そして、決議可決後に、安心して長谷工の見積もりを取り、新たな経済条件の検討を始めたと思われます。

以上の経緯を考えると、若松団地建て替えのデベロッパーは、決議の前から、建て替え決議の経済条件を見直すつもりだったと推測できます。地権者の方が「騙された」と思われるのも致し方ないことと感じます。



一方、若松団地とほぼ同時に建て替え決議が予定されていた都内案件では、建築費高騰もあり、経済条件を見直すため決議を延期しています。これは、確実に議決を通すという理由に加えて、決議後の経済条件の変更は困難であるため、実現できる経済条件を詰めているためです。

[2608: 契約者さん3]

反対、聞いてた話と違う。
条件変更は仕方ないところはあるかもしれないけど説明責任を果たしてない。

デベが偉いという態度で接してくるのも気に食わない。
大反対。建て替えなんてしなくても困らないし。

[2609: 投資家さん２]

>>2606 投資家さん

あなたホントに投資家さんですか？
投資家って、できるだけ安く買って、できるだけ
高く貸したり、高く売ったりするのが基本中の
基本って知ってます？
高く買っても，安く買っても、ここの物件の
資産価値変わらないのに高く買いたい投資家さん

それとも、あんたここで評判のデベソさんですか？

[2610: 不動産関係者]

建て替え案件に限らず、マンション販売には工事費や金利の変動がつきものす。土地を仕入れた後に建築費が高騰することは当然ありますが、だからといって購入した土地の値引きを地主に要求することはできません。代金を受け取った地主さんが応じるはずがないからです。

昨今の建築費高騰で、土地を高値で購入したマンション業者は悲鳴を上げていますが、だからといってその責任を他者に転嫁できません。専有面積を調整してグロスを下げたり、設備仕様を変更したり、新たな付加価値を加える努力をしています。

しかし、建て替え案件の場合は、地主が地権者であるため、その無理がまかり通ってしまいます。特に建て替え決議成立後は、過半数さえ確保できれば、経済条件の大幅な変更も可能です。建て替え案件は８割の合意が必要ですが、決議後は５割で済むからです。この差は大きいです。今回は建て替え法のグレーゾーンを巧妙に利用した方法です。

理屈のうえでは、工事費の高騰を理由にしたさらなる値上げも可能です。50㎡以下の専有面積しか購入しない地権者には引き続き優遇された条件を維持すれば過半数は確保できます。実際には難しいとは思いますが、急激な金利変動やリーマンショックのような大不況があれば、あながち絵空事とは言えません。

今回デベロッパーが開発した、建て替え決議後のしれっと経済条件の変更という超絶テクニックは、建て替え法を骨抜きする核弾頭なみのパワーを持っています。その意味でも業界注目のプロジェクトといえますね。

[2611: 不動産関係者]

今回のコンサルティング会社はNEXT ARCHITECT&ASSOCIATESです。旭化成と数々の建て替え案件を手掛けた建築設計・監理会社です。優れたデザイン力に定評がある会社です。主幹事の野村不動産とは、小竹向原第二住宅（東京・板橋）建て替え事業でパートナー関係にあります。

建て替え後のプラウドシティ小竹向原は、建築費高騰直前に滑り込んだ幸運な物件で、マンション価格の高騰の恩恵を得ることができました。野村不動産は、想定坪単価が300万円未満だった物件を、平均坪単価420万円の高級物件に仕上げ、竣工前にほぼ完売（先着順１件のみ）しました。このプロジェクトで、同社は莫大な利益を得たと言われています。このマーケティング力はさすがだと思います。

若松では、NEXT ARCHITECT&ASSOCIATESが管理組合のコンサルティングを担当していますが、もともとこの会社はコンサルというより設計業務に定評があります。言葉は悪いのですが、いわゆるマンション販売会社の下請けなので、管理組合というよりは建築会社の利益を最大化するように動くのはある意味仕方がないことかもしれません。

しかしながら、建て替え決議後の大幅な経済条件の変更という、ある意味、これまで業界でタブーとされてきたことを唯々諾々と実行するのはさすがにいかがなものだと思います。

強引に権利者に条件変更を呑ませることはできるかもしれませんが、若松の建て替え事業に参画したデベロッパーとコンサルの悪評は世に広く広まるでしょうね。噂を聞いた、建て替えを検討している管理組合が躊躇するのは仕方ないでしょう。

今後、建て替えを検討されている組合は、URの関連会社URリンケージや横浜市住宅供給公社などの第三セクターなど、比較的ニュートラルなコンサルと相談し、比較的良心的な建て替え事業をしている旭化成や東京建物などをパートナーに選ばれると良いかもしれません。ただし、これからもずっと良心的である保証はありませんが…

[2612: 怒りの！!！90m2]

>>2561 さん

分譲値上75.2億円 - 工事費値上57.9億円=17.3億円

工事費持ってもデベ 17億も儲け増えるってんなら

何で.俺の90m2 爆上してんだよー？？？？？

詐欺商法に引っかかったってことかー？？？？？

悪どい商売のプラウドなんか絶対変えなきゃこの先

どんな話に持ってかれるか分かんネェぞー！!！!！

儲かってるのに6億ケチッて、長年かかってやっと

こさ、建替えに辿りついた団地住人に押付けてる

約束守んない悪徳プラウド抜けても、三井がついて

から問題無し、絶対大丈夫！!！!！

てか、だいたい何で南船橋でプラウドがやって

んだよー、ここ三井の街だろー！!！!！

[2613: 匿名さん]

>2611 不動産関係者さん
詳しいご説明ありがとうございます。マンション管理士や管理業務主任者等の資格をお持ちの方と推察します。
しからば泣き寝入りせず、デベの不都合な建替えの進め方に対抗するには区分所有者のみなさんは今後どのような手段対応を取れば良いでしょうか。
私は昨年管理業務主任者試験に合格しましたが、まだ実務経験がゼロなので今後の参考のためお聞かせいただければ有難いです。

[2614: 契約者さん6]

インフレ基調の中で先延ばしにして安くなることってあるんか？素直に疑問。

[2615: 契約者さん5]

>>2614 契約者さん6さん
そうなんですよね。うまいやり方です。

[2616: 不動産関係者]

>>2613さん
お役に立てるかわかりませんが、私見を申し上げます。

おそらく管理組合は、清算金を受け取るだけ退去予定者、条件の変わらない50㎡以下住居を購入する地権者の投票数を考えて、５割を確保できるという見込みがあるのだと思います。

だとしたら、仮に追加の説明会があっても単なるガス抜きに終わります。それよりは今回の決議が、マンション建替円滑化法の法令違反がないかを感情的にならずに追求するのが有効だと思います。

少なくとも、現時点では、権利者からは経済条件変更の同意は得られていませんから、この段階で、住居選定を行うのは先走りで、マンション建替円滑化法の手続き上も疑義があります。組合員が同意していない条件を既成事実化しようとしているからです。

これは、経済条件の変更が強行された後の話になりますが、建て替え決議の有効性が問題になります。デベロッパーが精査すべき建築費の調査を怠って、実現するつもりのない経済条件を誘引したと解釈される余地は十分あります。ただし、訴訟になっても勝訴する保証はありません。あくまでもグレーゾーンだからです。

ささやかな抵抗かもしれませんが、こうした掲示板やブログで、現在起きている事実関係やデベロッパーの対応への感想を記録するのもよいかもしれません。デベロッパーの意を組んだ煽りは無視して、誹謗中傷などはぜず、どのような法律的な問題や道義的な問題があるか、皆さんが書き込みをするのです。

優良な建築用地が不足する昨今、デベロッパー各社は建て替え事業に力を入れています。現在、建て替えを検討している管理組合は多数ありますから、こうした管理組合が今回の事案を参考にするでしょう。建築費高騰が続くいま、同様な問題は今後も起きる可能性があるので、こうした情報提供は有効ですし、デベロッパー側とのあるべき関係も見えてくるはずです。

デベロッパーも悪評が立ててば、大きな機会損失になります。今回の値上げで得られる僅かな利益よりも、将来発生する損失が大きいと判断すれば合理的な対応をとるでしょう。

権利者も一方的な主張をするのではなく、予期せぬ建築費の高騰があった場合にどのような譲歩をなすべきか考えるべきでしょう。

より具体的なアドバイスをすると、船橋市の苦情処理窓口や野村不動産の法務部にコンプライアンス的な問題がないのか検討してもらうのもよいかもしれません。

参考までに下記に連絡先を記載します。今回の条件変更はツッコミどころ満載なので、複数の投書があれば、コンプライアンス上の問題がないのか検討ぐらいはしてくれると思います。

〒163-0576
東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル
野村不動産ソリューションズ株式会社
野村不動産ホールディングス
法務コンプライアンス部　
https://www.nomura-solutions.co.jp/financial/complaint.html

いずれにしても、皆さんの試算で、建築費の高騰は、想定分譲価格の値上げで対応できそうなので、本件については、昨年の一括建て替えの条件に戻すのが、一番納得の行く解決策になると思います。中途半端な値下げ交渉や条件交渉、裁判は竣工時期のさらなる延期になり、権利者やデベロッパー双方にとってあまり利益があるとは思えません。