若松団地について

[周辺住民さん]

この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/08/05管理担当】

[2545: 匿名さん]

>>2543 マンコミュファンさん
現時点での条件も決して悪くはないのは確かなのですが
後出しで条件を変えてきたり、事前精査の時間を与えなかったりと
不審な行動が目につき

「ここで相手方の言い分を黙って呑んだら、今度更にどんどん不利に変えられるのでは？」
という不信感が芽生えてしまってるんですよね。

[2546: 契約者さん6]

>>2545 匿名さん
後出しでの値上げは確かに不信感を抱いてしまいますよね。なので住民側でどう考えるかだと思います。
今後の展開としては下記のイメージでしょうか。

ベスト　：値上げなし、高仕様（不可）
ベター　：値上げあり、高仕様
　　　　　値上げなし、普通仕様（不可）
ノーマル：値上げあり、普通仕様
バッド　：値上げあり、低仕様
ワースト：建て替えが白紙化（避けたい）

[2547: 匿名さん]

>>2543 マンコミュファンさん
三井が南船橋駅前に千葉県初の都心型ブランド「パークリュクス」を持ってきましたしね。
新船橋のプラウドのような街並みもワンチャンありかもです。

[2548: 契約者さん2]

>>2547 匿名さん

三井は南船橋に凄い力入れてますよね！
だからこそ団地建て替えは良いものになってほしいです。
例に出していただいた新船橋なんてそれの代表例みたいなもので、いまだにマンション界隈の方からも評価が高く価値を保ち続けてます。若松団地もそれ以上になれるポテンシャルがあると思います。

[2549: 投資家さん]

>>2544 契約者さん1さん
そう、都内に検討している人々って何処に住んでいるのか？つい最近まで６０００万円もあれば、豊洲、HARUMI FLAGが購入できたのに、今となっては（５年後）南船橋？ホントに購入者いるの？それもD棟合わせて約９００戸近くを６０００万円前後？で売るって、デベロッパーもよくそんなリスク？を取ってまで、この案件を進めるなんて、凄いと私は思いますけどね。撤退しない購入者としては感謝ですね。少し購入者の負担は増えますが。

[2550: 匿名さん]

結構な値上げを提案されて、デベロッパーに感謝する書き込みをする方はどのような属性の方なんでしょうか。最大1000万円近い値上げが一夜にして行われたわけですよ。私は建替え推進には全面的に賛成ですが、このスレには定期的にデベロッパーを賛美する書き込みがあるので非常に気持ち悪く感じています。

ところで野村が作成した資料では、4月に住戸選定説明会、5月に住居確定、事業計画変更の臨時総会が７月～９月に行われる予定ですが、これって順番がおかしくないですか？　推進決議の前提条件となる価格変更が行われたわけですから、まず臨時総会で価格変更を組合員が承認したうえで住戸選定・確定が行われるのが筋なはずです。これを逆転させるって、かなり無理筋のように思えます。　手続き的に瑕疵がありますから、組合員の中に法律知識がある人が差し止め訴訟をするリスクがあります。訴訟で予定されたスケジュールが組めなくなれば、それこそ建替えプロジェクトが頓挫します。あまりに強引で危険な進行だと思います。ある程度の値上げは避けられないにしても、二段階ある値上げを一段階にして値上げ幅を圧縮するなどの譲歩がないと、地権者も納得しないのではないでしょうか。デベは、建替え決議が成立したなら、何でも押し通せると思っているのでしょうが、訴訟リスクについての考えが甘いように思えます。

習志野台団地11街区の建替えでは、建替え決議の有効性をめぐって訴訟になり、プロジェクトが中断中です。若松でもこのようなことにならないのか心配です。地権者を分断するような露骨な懐柔策ではなく、皆が納得できる穏当な妥協案を提案すれば、一丸となって建替えプロジェクトが進行すると思うのですが。

デベの方がこのスレを見ているならば、いまからでも良いので考え方を改めて、改善案を検討すべきです。建替え決議直後の条件変更というのは、前例のない悪手です。これだけの巨大プロジェクトで悪評を残せば、今後も続く建替え事業で、野村不動産やネクストを選択する管理組合はいなくなると思いますよ。

[2551: 部外者だけどデベの対応に義憤する人]

噂の!東京マガジン
https://bs.tbs.co.jp/uwasa/mail/

[2552: 契約者さん2]

長文で怒ってる人の文章は読んでもらえないよ。

[2553: 同じく義憤を覚える人]

船橋市ホームページ
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform999996.html

週刊現代情報提供
https://wgen.kodansha.ne.jp/info-provision/

[2554: 住民さん2]

>>2543 マンコミュファンさん

本当そう思います。
日当たりも良く緑も多い素敵な場所なのに、ギュッと詰まったファミリーマンション…
場所によっては日当たりも悪くなるし景色も悪い…
今の団地の雰囲気を残した低層のプラウド的にしてたらもっと注目を浴び外部の購入者へも高値で売れたはず。
マンションの設計といい、この場所の良さを生かされてないのを最初から思っていました。

[2555: 契約者さん5]

>>2554 住民さん2さん

今も十分世帯数は多いので低層は難しいかと。
総戸数を減らしたらデベ側の利益が減ってやる意味なくなりますし、地権者住戸の割合が多いとマイナスイメージになって売れにくくなります。
今の配棟計画は決して悪いものではないですよ。

[2556: 匿名さん]

配置計画についてはごく一般的ですね

仕様のグレードを上げてプラウドシティにしてほしいな

[2557: 契約者さん1]

三井の街にプラウドができるはずないでしょ
近隣の地価の値上がり率を反映してない方が問題じゃない？

[2560: 名無しさん]

>>2557 契約者さん1さん
武蔵小杉や豊洲みたいな三井不動産中心の開発地にも普通にプラウドシリーズありますし、十分にあり得るかなと。
むしろ三井が街のブランド高めようとしてるので、そこに乗っかってプラウドシリーズ建てる　の方が主線かなと個人的には思ってます。

[2561: 匿名７]

先日書込んだ文章が改行等、スマホでは読みにくかったので整理して再度書き込みます。
結論から言うと、本当に大幅値上げの必然性があるのか精査・確認したい、との趣旨です。
1件妥当とのコメントを頂きましたが、他の方にも下記試算の妥当性確認をお願いいたします。

１．工事費値上り影響
57.9億円(今回説明会資料)…何らかの方法で埋め合わせが必要な金額

２．想定分譲単価の上昇額
68万円/坪 ＝ 現在280万円(事業協力者発言) - 212万円(23年1月資料)
今回資料には重要な想定分譲単価の記載が無く事業協力者が口頭で270-280と説明
周辺相場：PH南船橋3期 280万円前後 / PL南船橋 300万円位…駅前開発で付加価値急上昇中
　　
３．事業協力者分譲販売分面積の前提 (所有者再取得戸数等 2022年9月資料)
11,067坪以上＝全体占有面積 20,345坪 x 分譲販売想定シェア 54.4%(戸数シェアと同率)　
分譲販売想定戸数：537戸(シェア54.4%) = 全体987戸 - 再取得想定戸数450戸　

４．分譲相場上昇による事業協力者の分譲収入(=利益)の推定増加額　
75.2億円 = 分譲面積 11,067坪 x 販売単価上昇 68万円

５．分譲価格上昇と工事費値上りの差引きインパクト
＋17.3億円(分譲収入増加が大きい) = 分譲価格上昇額 75.2億円 - 工事費値上り額 57.9億円

・疑問点
①事業協力者負担を51.7億円増やしたとの事だが、分譲販売で75.2億円の収入増(=利益)という原資が見込まれる中、所有者に6.2億円もの巨額な追加値上げを迫る論理的根拠を説明いただきたい。

②長年丁寧に積上げ決議の判断材料として提示された一番重要な経済条件を、決議後に極端な条件変更を一方的に通告するやり方は、建替え関連法令の主旨や規定に反していないのか？
…船橋市担当部局へ今回の経済条件大幅変更は報告済みなのか？

③増床負担金坪単価を面積帯別で極端に歪(不平等)な形とした根拠は？、所有者の意見聴取は不要か？　　
決議前(22年9月)提示に対し、今回(24年3月)提示の面積帯別の値上り幅格差が極端に大き過ぎるのではないか？…更に、従来60㎡まで同一単価 → 今回50㎡以上から累進的単価増額
60㎡ 値上り額 +117万円 ～ 100㎡値上り額 +829万円

23年9月資料で50㎡以上取得希望者が全体の76.6% → 所有者の8割弱に影響有り。
決議前から建築費の大幅上昇は継続しており、トレンド継続が容易に想定されたのに、22年22年9月に１度値上げしたものの、結果的には決議前に安値で賛成を誘引し決議成立後になって再度大幅な値上げを迫り、事後的に経済条件の大幅改変をしようとすることは、決議前に一定の負担額を決めておくとの建替え関連法令の主旨や規定に反していないか？
決議前に今回のような大幅変更の可能性があるとは一言の説明もなく、調整の範囲を逸脱した事後での大きな条件改変の可能性があることが事前周知されていたら、決議は果して成立しただろうか？
結果、所有者は広く良い場所の取得をあきらめ、それら高付加価値の部屋は、事業協力者の分譲にまわり、その収益を積み上げることに繋がるのではなか？
改定版住戸計画で、海に面した棟の最上階を100㎡越えに変更したり、角部屋をかなり増やしており、上記事象を誘導するような改変が行われているように思われる。
ビジネスとしては正しい戦略だろうが、建替え・所有者に寄り添うという観点でいかがなものか？
一般的な建替えは、良くも悪くも地権者が分譲前に最上階や角部屋など良い部屋を格安で取得できる場合がほとんどだが(本件の決議前経済条件もそうだった)、このままでは、本件は普通あり得ないその真逆の構造になると思われる。

④掲示板でも賛否が激しく分れる中、追加質問機会も与えず値上げを強行するのか？

事業協力者利益のための建替えではなく所有者全員のための建替えに戻して欲しいと思います。

是非、所有者の皆さんの疑問を確認する対話の場を設けるよう建替え組合にご要請下さい。

[2562: 権利者さん]

詳細な試算ありがとうございます。

試算に間違いはないと思います。
ひとつよくわからなかったのは、再取得想定戸数450戸の積算根拠です。
資料には該当の記述が見つからなかったので。

ご参考までに、ブリリアシティ石神井公園への建替えに成功した石神井公園団地は
従前の490戸から844戸に増やしています。

このうちの543戸が、権利者以外に販売する保留床住戸でした。
つまり実際に戻られたのは301戸（地権者の61.4％）で、全販売戸数の35.6％でした。
この地権者の約6割が再取得というのはかなり良い数字と言われています。

試算の再取得想定戸数450戸は、若松第二住宅576戸の78％に相当します。
これは石神井公園団地の場合より16.5％も高い数字です。

実際のところ、若松第二住宅の再取得戸数はもっと少ないのではないでしょうか。
デベロッパーが販売できる戸数はもっと大きいのであれば、分譲相場上昇による事業協力者の分譲収入増加はさらに大きくなります。

再取得の想定戸数はアンケート結果がわかると思うのでデベロッパー側で情報開示してほしいですね。

[2563: 権利者さん]

現在の想定坪単価280万円(事業協力者発言)ですが、インフレで軒並みマンション価格が上昇していることを考えると、2028年度販売時点では300万円程度になる可能性は十分にありそうです。

今回の条件変更で目がひん剥くぐらい驚いたのは、再取得の増床ルールの改悪です。

建替え決議時の増床ルールは、60㎡までは決議時の保留床価格約154.6万円/坪、 60㎡超の部分は、1.05倍の約162.4万円/坪で設定していました。

これが今回の説明会で突然
①50㎡以下の部分　→　約154.6万円/坪（保留床価格の1.05倍）
②50㎡超～75㎡以下の部分　→　約193.3万円/坪（上記①×1.25倍）
③75㎡超の部分　→　約231.9万円/坪（上記①×1.5倍）

75㎡超については上乗せ率が5％→50％ですから、10倍の値上げです！

建築価格が上昇しているとはいえ、販売坪単価は上昇しているので十分吸収できるはずです。実際に、これから竣工する建替え物件でも、権利者が再取得条件に変更はなく、デベロッパーが販売価格をあげることで対応しています。

デベロッパーは、長谷工コーポレーションの工事見積額が2022年9月より約23％と上昇したと言っていますが、なぜ建替え決議直前の2023年の3月末に再度見積もりをとらなかったのでしょうか。当時、工事費価格は急騰しており、普通であれば、この時点で見積もりをとるのが常識的対応です。それをやらなかったのは、建て替えの経済条件をこれ以上悪化させると、決議が成立しなくなるので、あえてそれをやらず、決議後に値上げすることを考えていたのでしょう。

仮にそのような悪意がなかったとしたら、それはそれで大問題で、デベロッパーの失態ですね。普通の案件なら担当社員は間違いなくクビが飛びます。

想定以上に工事費があがっているのは事実なので、ある程度の値上げはやむを得ないかもしれませんが、それをやるならば、情報を開示して、建て替え決議の前にやるのが筋です。

建て替え決議後１年も経っていないのに、最大で1000万円以上（最も専有面積が広くて高い部屋）の値上げを行うというのは「騙し討ち」以外の何者でもありません。
「野村さん、それをやっちゃおしまいよ！」ですね。

このようなことがまかり通れば、とりあえず地権者が飛びつくバラ色の提案で建て替え決議を通して、あとから難癖をつけて値上げするという蛮行が繰り返されます

[2564: 若松第二住宅の悩める住人]

こんなに不満が続出しているのに、4月に住戸選定説明会をしれっと強行するんでしょうか？　これは大変なことにありますよ。ホンマに

[2565: 若松第二住宅の悩める住人]

あと野村不動産がやらかしそうなことをもうひとつ。権利者の部屋はクロスやキッチン、トイレなどは、賃貸住宅仕様の低レベル施工。分譲用の標準仕様とは格段にレベルを落とす可能性あり。この部分のコストカットも100万円以上ありそう。もうなんでもありですよ。ホンマに

[2566: 契約者さん2]

>>2565 若松第二住宅の悩める住人 さん

それは麻布台ヒルズでさえ行われてることで普通なのでは。

[2567: 若松第二住宅の悩める住人]

ありがとうございます。いつもながらのデベのレスキュー　コメント

[2568: マンション住民さん]

>>2566

建替決議は通ったんだから、デベはやりたい放題！

[2569: マンション住民さん]

いっそ主幹事の野村さんには降りてもらって、三井、旭化成や東京建物などの比較的良心的なデベに交代してもらったほうがよいのでは？　プラウドは確かに強力なブランドだけど、説明会での住民質問者への高圧的な対応を見ると、かなり奢っているように感じます。管理組合理事長さんは非常に誠実な回答をされていたので、対照的でした。逆にいえば、その善意につけ込んで、むちゃくちゃな変更をねじ込んできた感がありますね。せっかく建て替え決議までたどり着いたのに、自らその信頼の土台を根底から覆すなんてね…。先が思いやられます

[2570: 住民でない人さん]

そもそも何で野村なの？三井の街なんだから三井が主幹事やればいいやんけ

[2571: 匿名希望さん]

長文投稿者様たち色々分析ありがとうございます
要約するとこんな感じですか？

安いよって思わせといて、いざ決議が通ったら工事費高騰だって後出しジャンケン持ち出して、本当は分譲価格値上りでチャラに出来るのに、その一部を地権者に押し付けて、自分たちだけガッポリ儲けようって魂胆

地権者全員が反発すると困るから、狭い部屋だけ値上げしないで、追加で負担増のない人たちを味方につけて分断させて押し切ろうとしてる

広めのいい部屋を地権者が買えないように、広くなるほど超割高な闇金みたいな割増し率に変更して、1000万の追加負担で諦めて買えなくなったいい部屋を取り上げて、自分たちで高額分譲して儲けようと企んでる

何かテレビドラマのストーリーチックですねぇ
地権者の中から正直不動産2みたいな人出てきてデベの企みをぶっ潰してくれないかなぁ、ほんとに
カミさんと75m2位のちょっと広めの部屋買いたいねって話してたんだけど、前の値段から260万も値上がりしたら、ちょっと考えちゃうなぁ
頭痛いっつうか、超ムカつく、あのデベたち

[2572: 住民板ユーザーさん4]

ぶっ潰すとかムカつくとかいい年こいたおっさんが言うセリフじゃないだろ。
建築資材と人件費の高騰は事実なんだからある程度は受け入れろよ。

[2573: 地権者さん]

>>2572 住民板ユーザーさん4さん

今回の抜き打ち値上げの最大の問題は、建て替え決議に賛成した良心的な地権者たちを「騙した」ということなんですよ。

これまで建て替え決議成立に協力してきた人たちを、振り向きざまに斬り捨てたってことなんです。　

普段はこういう書き込みサイトにはいっさい書き込みしないんですけど、説明会の質問書を恫喝したデベロッパーの担当者の態度と事前検討が必要な資料を当日まで配布しないという姑息極まりないやり口に憤りが止まりませんでした。

工事費が上がっているのは事実ですから、誠実で合理的な説明と公平な負担があれば、しぶしぶながらも納得できたんですけど

恐らく、この書き込みの後にデベロッパーの息のかかった書き込みで茶化されるでしょうけど、それがさらにむかつく

[2574: 契約者さん2]

なんかデベ担当者の態度の描写がレスを重ねるごとに悪化してませんか？

寄り添う感じがしなかった
→言い方が良くなかった
→ひどくバカにしたような態度
→恫喝した

多分荒らしが混ざり始めていて過激な言葉や煽りを入れてきてるので気をつけた方がいいです。

[2575: 匿名希望さん]

>>2572 住民板ユーザーさん4さん

時々ギｬーギｬー言って、受け入れろとか言う人
出てくんだけど、そちら地権者さんですか？
自分に影響ないからって、影響甚大な他の地権者に
そんなこと言う人いないと思うから、あんた評判の
悪い例のデベさん？

[2576: 匿名さん]

マンション建替え円滑化法
(総会の決議事項）
第二十七条　次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
一　定款の変更
二　事業計画の変更
三　借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
四　経費の収支予算
五　予算をもって定めるものを除くほか、組合の負担となるべき契約
六　賦課金の額及び賦課徴収の方法
七　権利変換計画及びその変更
八　第九十四条第一項又は第三項の管理規約
九　組合の解散
十　その他定款で定める事項

[2577: 住民でない人さん]

>>2575 匿名希望さん

全面的に受け入れろとは言ってない。
一方的かつ感情的にデベロッパーを悪者扱いするのはいい年した人間のやることではない。ある程度は受け入れ必要でしょ？って言ってるんだけど。
確かに説明が不十分な面はあったと思うけど、騙したとか恫喝したとかないでしょ。

[2578: 匿名]

>>2577 住民でない人さん

恫喝と書いたものです。表現が強かったかもしれませんが、かなり高圧的な印象を受けました。怒鳴り上げるような意味と捉えられたら申し訳ございません。

正真正銘の権利者で荒らしなどではありません。建設的な議論をしたいと思います。

そのうえで、デベロッパーは、>>2561 さんが作成したリストのような疑問点に答える資料を作成して、もう一度、質疑応答の場を設けるべきです。
前回提示した条件が変更できないのであれば、その根拠を、想定販売坪単価、想定される開発者の利益、権利者の再取得者の見込み数などの具体的な数字をもとに真摯に説明すべきです。
そのうえで変更条件で議決をとったうえで、住戸選定説明会を行うべきです。

建て替え自体と合理的な見直しには賛成ですので、デベロッパーの利益を最大化する案ではなく、権利者が納得できる妥協案を探す努力を探すべきです。
数ヵ月程度、竣工が遅れるかもしれませんが、それは致し方ないことです。

もしこうした住民の真摯な声に応えず、従来案のまま住戸選定説明会を強行するのであれば、法的な対応をとることも致し方ないと淡々と考えております。

[2579: 契約者さん6]

>>2549 投資家さん
豊洲も晴海も1億じゃ効かない世界になってて都内6,000万駅近だと葛飾、足立区の築20年くらいの70平米って感じです。
なのでららぽなどの商業施設が充実してて、保育園幼稚園学校が近隣にまとまってて、アリーナもできて街並みも綺麗になりそう、東京駅まで30分で新築駅近6,000万となると比較的割安なんですよね。
今は若い世代の給与が伸びてきてるし、正社員共働きが増えているので世帯1000万は珍しくないことを考えると売れると踏んだのでしょう。

[2580: 契約者さん3]

ほんと5493が多くて

[2581: 匿名希望さん]

>>2577 住民でない人さん

あのね、私は騙したとか恫喝したとかって言葉一言
も使ってないんですけど
やり方汚いよねーて事は言ってるよ、事実だからね
工事費上がってるのは誰だってよーくわかってる
話しでしょ
でもマンション相場ってもっと高騰してるってテレビ
とかネットでよくやってるの知ってますか？
そこんとこの数字だったり、工事費との関係性を
ちゃんと説明しないで、わけわかんないような
値上げ話をいきなり持ちだすから、みんなが
怒っちゃうんじゃないのかな？
それと「～しろ」とか「受け入れろ」とか知らない
人さんに向かって言うのは感心しませんね
誰もあなたの命令を聞くいわれはないんだから
そう言えば、権利者かどうか回答無かったよね

デベさん　？

[2582: 契約者さん1]

誰か5493の意味を説明してください。
ググってもわからなかったよ笑

[2583: 契約者さん6]

>>2582 契約者さん1さん
無視しておきましょう

[2584: 投資用住戸さん]

誰も未来は分かりませんが、10年前に建て替えられていれば、誰もが幸せになれたかなぁ。
地権者の属性と、今の市況とがマッチしていないんですよね。

[2585: 匿名７]

>>2562 権利者さん

お尋ねの取得戸数の根拠は、22年9月11日第2回事業計画説明会資料
15ページの『再取得450戸で想定』となります。
ただ部屋のサイズは色々だし、実際戸数ではなく占有面積が重要です。
1.1万坪を450戸で割ると24.6坪/81㎡になりますが、若松は60㎡未満
希望者が6割超のため、実際の取得面積は当然少なくなって、戸数比率
より減って4割位になるんじゃないですかね。
そうすると計算上の分譲面積は60%位になり、実分譲面積＝収入は
もっと増えるんでしょうね。

想定分譲単価は、3年後300万だと言っても将来の話はわからない
で終わるので、PH南船橋の相場が280万、事業協力者の説明会での
発言も 270～280万位との話だったので、280万円で置きました。
その計算で、分譲収益増で工事費増が吸収できる(値上げ必要無し)し、
それ以上高く売れたとしても、そこまで我々がどうこう言う話では
ないですよね。

私見ですが増床ルール改悪の目的は、狭い部屋を割安にした分を
取り戻すとの側面もありますが、多分分譲面積拡大ですかね。
広くなるほど単価をメチャクチャ上げると所有者が広くて良い部屋を
取得できにくくなり、結果狭い部屋へシフトせざるを得なくなります。
仮に所有者が広い部屋を高値で取得しても、工事費の補填になりますし。
実際、決議時より500万円、1000万円も値上がると言われてしまったら、
躊躇して狭めの部屋にシフトする人が多く出てくると思います。
でも本当にそうだとしたら、所有者をないがしろにする大問題ですね。
そんな話は他の建替えで聞いたことありませんので、累進的な単価設定
については、所有者の平等性観点でも度が過ぎますし、具体的かつ
合理的な理由があるのか確認しておくべきだと思います。
このあたりは、コンサルのネクストさんが組合の側にいるのに、何で
事業協力者にこういいようにされてしまうのか、不思議ですよね。
実際今回の住戸構成を見ると海に向かって抜けるB3の最上階が100㎡台
に変わり、B3とC1の90㎡超の角部屋の数がかなり増えています。
広いのでグロス金額が大きくなり、決議時価格を知ってる我々には、
今回条件では手を出しづらいので、結果所有者取得面積は減少すると思います。
いずれにしろ合理的な範囲で値上額をミニマイズする交渉をやってもらいたい
ですよね、建替え組合には。
その前に質問の場を持ってもらうようお願いしなければなりませんね、

[2586: 投資家さん]

>>2584 投資用住戸さん
お友達になれそうですね。私もそう思っていました。購入層とのギャップは大きいでしょうね。。。
高圧的と書かれている方は、会場参加？ＺＯＯＭ参加？
総会（現地）に行きましたが、不動産会社側がそんな高圧的、恫喝だって全然思いませんでした。だって、あんな音響設備が充実していない体育館で、老人を集めて話をするなら、声も大きくなるでしょう。最後の方に質問した老人（ご自身が検討していた５０ｍ２の住居が７０ｍ２になっていることを訴えていた老人）の方がよっぽど高圧的に私は聞こえましたけどね。
このサイトではすごく総会が感じ悪かったように読めますが、全然そんなこともなく、罵声とか嘘つきとかそんな言葉も出てこなかったし、終了後もこのサイトに書いてあるような言いに、言いがかりを言いに行っている人もいませんでした。私は、終了後管理組合長と長谷工、三井の方とお話して私が最後まで残って話していましたが、言い争う声も聞こえなかったですね。
総会の途中で原価計算が悪化していると質問していた人はいて、言い終わったあと、奥様とお友達が？拍手していましたが、体育館にいる方々に広まりませんでした。
休憩中住んでいる方ともお話しましたが、私が買った前の住民のことをご存じで話が盛り上がり市場価格より３割安く買ったのですね。と言われたので皆さん少々の事は承諾されているように見えました。
５６億円デベロッパが新たに負担することになったと総会で言われていましたが、このことについて騙された派の見解をご説明いただきたいです。
あと騙されたとありますが何が騙されたのか？２０２２年９月の資料の最後には決議で求められる判断は『建替えをせずに維持していくことに合理性があるか』もしくは『建替え計画を進めていくことに合理性があるか』の判断であって、不動産会社が原価や金額を保証したものではないので、訴えても棄却されるのでは？って思いますがこの決議が昨年の２０２３年３月の決議でなかったの？？

[2587: 投資家さん]

>>2585 匿名７さん
貴殿は何Ｍ２の部屋を希望しているの？貴殿の増えた具体的な金額はいくらですか？
わからないですよね。だって住居選定説明会がまだで、それぞれの住居の値段がわからないのだからって思うのですが。
５００万円、１０００万円負担が増えるといわれていますが、これだけの住居があってそれぞれの広さの部屋があるので、そんな架空の金額を書かれるのは、如何なものか？と思います。増えたって、いうけど何ｍ２を希望していて予算はいくらって言わないと、そんな机上の空論いっても仕方ないと思うのですが。

[2588: 口コミ知りたいさん]

建て替えやめて、大規模な修繕したら
いくらかかるのか、こちらのコストも
半端ない上昇ですよ、円安で資材の
価格と労務費がもう下がらない状況です
未来は予測できませんから、
進むしかないでしょうね

[2589: 契約者さん2]

>>2588 口コミ知りたいさん
同意。良い年して貯金もできていないなら引っ越すべき。

広い部屋に住みたいとか言うんだったらなおさら。

[2590: 若松第二住宅の悩める住人]

>>2587　投資家さん

当日の説明会会場のデベロッパーの説明や雰囲気をどう感じたかは主観なので、ここで議論しませんが、私は高圧的だったと感じました。同様な書き込みもありました。

最大で1000万円以上の値上げになると書いた積算根拠は以下のとおりです。
私が取得する希望する住戸ではありませんが、昨年配布された「参考価格表にあるB-1棟　B1504」（専有面先105.86㎡）を例に説明します。

2023年時点ではこの部屋の権利者取得価格は5700万円でした。
細かい計算は記載しませんが、従前の増床ルールから逆算すると、この部屋の権利者取得の坪単価は175.54万円になります。

改悪された増床ルールで、この部屋を取得しようとすると、権利者取得の坪単価は208.894万円になります。
そのため2023年に5700万円で購入できた部屋は、2024年に6701万円に値上げになります。これが1000万円値上げの根拠です。

これは一番専有面積が大きい部屋ですので、最大値になりますが、大きい部屋を希望していたほど負担が大きくなります。

一方で50㎡の専有面積を希望していた人の負担増はありません。同じ権利者でありながら、追加負担額に1000万円の差がつきます。

本来でなれば、新しい増床ルールに基づく参考価格表を資料に含めれば、一目瞭然なのですが、権利者の反発を恐れたためだと類推します。

建て替え推進や相当の負担増には賛成ですが、累進的な単価設定については、>>2585さんがおっしゃるとおり、所有者の平等性観点でも度が過ぎると思いますし、それを提案するならば、建て替え決議前に行うべきことです。

建て替え決議後の極端な条件変更は、道義的にも法律的にも様々な問題をはらんでいるように感じました。今後の建て替え事例のメルクマールになるはずです。

[2591: 傍観者さん]

傍若無人なデベにやたら理解がある書き込みが反対派をやたら挑発しているけど、あまり地権者を怒らすと本当に裁判になるよ

裁判になれば、間違いなく一年は建て替えは止まるし、ここまで乱暴な条件変更をすれば、デベが勝てるかどうかはわからんよ。おそらく裁判所も和解を進めてくると思うけどね、知らんけどね

[2592: 契約者さん2]

>>2591 傍観者さん

何を勘違いしてるかしらんが、裁判になって1番困るのは地権者だろ…

[2593: 地権者さん]

地権者にもいろいろいるからね。裁判になるのは感情的なもつれだから。反対派は2割近くいるわけだし、今回のデベの強引な条件変更を奇貨として、一人の地権者が反乱を起こせば、大多数の地権者に被害が及ぶ。だからこそ丁寧に議論が必要なんだが…。4月の住戸説明会は大荒れになりそうな予感

[2594: 匿名さん]

良心的でないデベ(野村不動産に限らず)は、
従前資産を内法面積、従後資産を壁芯面積で
算出すると聞きました。
団地評価額を下げ、マンション取得価格を上げ
デベ側の儲けを増やすのが目的らしいです。
3DK 専有面積48.85㎡は壁芯面積で間違いない
でしょうか。