若松団地について

[周辺住民さん]

この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/08/05管理担当】

[2842: 契約者さん6]

>>2837 匿名さん
同意です。体力的にもしんどいです。

[2843: 契約者さん4]

>>2841 地権者Aさん

まあ、ちりも積もれば山となる。ですから。ただ、具体的な値段を見て想像と違っていた。具体的な値段を見て、自分の資金計画を照らし合わせて、合わないと高いと思うかもしれない。

[2844: 入居済みさん]

20,21日は荒れそうですね

[2845: 契約者さん11]

>>2844 入居済みさん

1部の方は発言するでしょうね。でも前もって資料を見ているので、そんなに荒れないような気がします。3月の総会出席して、そう思いました。前に、進めて欲しい人々の方が多いと思います。

[2846: 匿名さん]

せめて一矢報いるには
①コンサルから、マンションストック長寿命化等モデル
　事業の補助金(2～2.5億円程度)は、募集要領 留意事項
　の記載通り「当該補助対象住宅の購入者に補助金相当額
　を全額還元させる」という念書をとる。
　事業協力者に専有部分への全額還元を確約させる。
②保留敷地は処分金納付まで、建替組合の名義となる。　
　工事ヤード(資材置場)として活用する場合、長谷工に
　無償提供せず賃貸料を課す。
　賃貸料は地主である組合員(住民)に還元させる。
③管理会社候補から野村不動産パートナーズを外す。
　理由は建替決議後の一方的な条件変更。大規模修繕
　工事の際、同じことの繰り返しが懸念されるから。
　
　

[2847: 所有者]

久しぶりに覗いたら盛り上がってますね。
うちのご近所さん達はとにかく早い建て替えを希望し、最終価格に愚痴は言いつつ、このご時世なので仕方ないといった人ばかりです。

皆さん仮住まい先はお決まりですか？
昨年春に100人待ちと言われた賃貸ですが、やっと希望の条件の部屋が空きました。
リノベーションされているので、今の持ち家より水まわりが使いやすいし、新しいフローリングに畳と壁で満足です。
UR賃貸は網戸が無いとのウワサでしたが、契約した部屋にはありました。
若松団地の賃貸希望されている人は諦めないで。

[2848: 地権者A]

>>2839 契約者さん6さん

絶対建替えは止まらないので、ご心配無く。

デベロッパー様が地権者に押し付ける6.2億円は、地権者には途方もない金額ですが、デベロッパー様にとっては誤差の範囲です。

彼らの分譲収入は、先後合計で　520億円です。280万円/坪
利益率 27％ で 利益140億円。
おっと、分譲住戸と貧相な地権者住戸では、設備仕様違いましたね。

4％位下がって、結局利益率　23％位　ですか？

520億円 x 23％　=　利益額　120億円
ここから、6.2億円を差引いて、仕上がりとしては、

利益額　113.8億円　利益率21.9%

[2849: 地権者A]

6.2億円ケチって、114億円の利益をドブに捨てる、そんな勇気のある会社が、果たしてあるんでしようかね？

加えて、この建替え止めちゃったら、このデベロッパー様に建替えを依頼する老朽化した団地は二度と現れないでしょうからね。
地権者が、総会で値上げ案否決したら、6.2億円払って、そのまま建替え決議の条件で先に進むしかなくなります。
それが、建替え決議を尊重し、揉め事なくこのままさっさと先に進める最適解ですがら，一番話しが早いです。
そんなことになっちゃったら、大事な最大のお取引先様に顔向けできなくなって、今後の他の仕事にも影響が甚大です。
だから、総会開かずに、値上げを既成事実化して進めるしかないですよね。

コンサルタント様。

[2850: 地権者A]

理事長様

さっさと総会を招集して、定款・事業計画の採決を実施していただけませんでしょうか？
その上で、皆さん値上げに賛成して議決したら、あなたはハッピー、私は残念と諦めます。

こんな詐欺みたいな話しで、これ以上建替えが遅れてしまったら、一体、誰の責任になるのでしょうか？

理事長様、ご教示お願いいたします。

[2851: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2852: 法律専門家さん]

建替え事業は法律で定められた、都道府県知事の認可事項となります。
県知事、市長、担当部局は、県民や市民からの意見や問い合わせに対応する窓口を設置しております。
本建替え事業が、マンションの建替え等の円滑化に関する法律の趣旨や規定に沿って進められているかの確認、何らかの疑義がある場合の行政から事業者への指導等を求めることができると思われます。

[2853: 契約者さん5]

>>2852 法律専門家さん

なるほど、なるほど、そんな手もあったんですね。
暇だったので、ちょっと調べてみました。

千葉県知事
https://www.pref.chiba.lg.jp/kouhou/goiken/chiji.html

船橋市長
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform010102.html

船橋市住宅政策課
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform110505.html

こんな感じで、間違ってませんか？

[2854: 入居済みさん]

住居選定で全＊＊選したら結局出ていかなきゃならんのですね…
高い部屋しか残ってなかったらとてもじゃないが買えないし

[2855: マンション住民さん]

>>2852 法律専門家さん
船橋市に照会したところ下記のような回答がありました。

・今後の事業のスケジュールについて
４月２０日、２１日の住戸選定の説明会を経て、事業計画の変更及び定款の変更について総会で議決（特別の議決を含む。）することとなりまして、事業計画の変更、定款の変更に係る認可申請を市に提出することとなります。
その後に権利変換計画を総会での議決を経て、権利変換計画に係る認可申請を市に提出する予定であることを聞いております。

・マンションの建替え等の円滑化に関する法律第３０条に規定する特別の議決について
特別の議決は、同条の「第２７条第１号及び第２号に掲げる事項のうち政令で定める重要な事項」について必要とされております。
「組合員の追加負担が生じる経済条件の変更」それ自体については、マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行令第１３条に該当しないため、特別の議決は必要ありませんが、上記のとおり今後若松二丁目住宅マンション建替組合の定款の変更が伴うことになりますので、その際に総会の特別の議決を要することとなります。

・特別の議決を経ることなく住戸の決定を行うことについて、マンションの建替え等の円滑化に関する法律に反するかについて
上記のとおり、定款の変更の際には特別の議決が必要であると解しておりますが、住戸の決定との先後関係は規定されていないことから、ただちに同法に反するものとは考えておりません。

・上記事項に対する市からの行政指導について
以上のことから、若松二丁目住宅マンション建替組合に対する行政指導を実施することは考えておりません。

船橋市の回答から、定款変更の「特別の議決」を否決すれば、建替組合の提案を拒否できることがわかります。「特別の議決」成立には議決権の四分の三の賛成が必要なので、25％が反対すれば否決できます。

恐らく建替組合は、住戸選定まで強行して、値上げを既成事実化して、定款変更の同意の特別議決を求めると思われます。

法律に疎い地権者は、「定款変更」＝「値上げに同意」と同義とわからないので、あっさりと賛成する可能性があります。建替組合は、十分な説明をすることなく、事務的に定款変更を提案する可能性が大なので、よくよく注意しなければなりません。

そのため、この定款変更が「値上げを認める」ことに直結することを広く周知する必要があります。また、住戸申し込みをしたからといって、値上げに同意したことにならないことも知ってもらう必要があります。

現在、若松第二住宅に居住者している地権者に対して、定款変更に反対さえすれば値上げが回避できる可能性が高いことを、住戸説明会の場で訴えたり投函ビラなどを配布するなどの方法で周知する必要がありそうです。

建替組合は定款変更が成立しなければ、「建替が中止になる」と脅すでしょうが、事業者が撤退する可能性はきわめて低いです。

分譲価格上昇で40億円の増益が見込まれるのですから、6億円程度の負担増は痛く痒くもありません。建替えプロジェクトが中止になれば、100億円以上の利益を喪失、赤字のみが残るので、建替計画が中止になることはまずないでしょう。

いずれにしても定款変更に反対することが重要で、これを広く告知する必要があります

船橋市の「ただちに同法に反するものとは考えない」という表現に、今回の手続きが限りなく脱法的行為であることが伺えます。

[2856: 契約者さん2]

>>2855 マンション住民さん
もう少し詳しく教えて頂けると幸甚です。
「建替組合の定款の変更が伴うことになりますので、その際に総会の特別の議決を要することとなります。」と説明頂きましたが、今回のケースにおいて具体的にどのような点が約款の変更に該当するのでしょうか？

[2857: 契約者さん6]

>>2855 マンション住民さん

詳細なフィードバック、ありがとうございます。
私も、一連の経緯に不信感を強くする地権者で、
ここで展開されている議論を注視してきました。
確認ですが、この回答は市の住宅担当部門の
回答ですよね？

これまでの経緯等を振り返ると
・建替え決議直前に経済条件を改善し成立を期す。
・昨年末の住戸選定を明確な情報開示なく延期し、
　竣工遅延の不安を煽る。
・突然、工事費上昇を理由に価格を大幅改定し
　決議で決めた条件を無きものにする。
　実際は工事費より分譲相場が10％超上昇
・負担影響がない地権者を作り地権者分断を図る
・法的裏付けない値上価格で住戸選定し既成事実化
・定款、事業計画変更決議を後倒し、ここで否決す
　ると建替自体が無くなる又は竣工が遅れで工事費
　が更に増大し負担が更に増えると煽り賛成を促す

という悪代官的ストーリーのようですね。

ご指摘通り、いずれにせよ特別議決は必要と
いうことで、25％以上の変更反対により否決
することはできますね。
行政も、杓子定規な物言いですから、脱法でも
違反はしていないので、介入しないとの事の
様ですね。
であれば、法律専門家さんのアドバイスに従い
政治の見解を確認してみることにしましょうか。
市長や県知事は、役人ではなく政治家ですので、
明らかな脱法行為に、もしかしたら役人さんとは
違う観点を持たれていないか確認してみます。
いずれにしても、複層的な取り組みが必要という
ことになりますね。

[2859: 管理担当]

[NO.2858と本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2860: 権利者さん]

>>2857 契約者さん6さん

船橋市　建設局　建築部
住宅政策課の回答です

[2861: 権利者さん]

担当者の個人名もわかりますが、個人情報ですので回答を控えます

[2862: 契約者さん6]

>>2861 権利者さん

了解いたしました。
ありがとうございます。