若松団地について

[周辺住民さん]

この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/08/05管理担当】

[2701: 匿名さん]

>>2699 契約者さん3さん
野村不動産が関わってる建て替え事業には、今後要注意ですね。
「建て替え決議後に経済条件をひっくり返される」という
若松団地のような轍を踏まないように…

[2702: 契約者さん8]

分譲価格高騰は人件費高騰と直結してます。建築に直接関わる職人さんはもちろん資材をつくって運ぶまでに何もかも費用が高騰してるので。
ゴネてる間にもジワジワと上がり続けます。
そして他の団地建て替えにはおそらく影響しません。価格高騰を受け入れなければ資産を目減りさせるだけって気づいてるから。

[2703: 権利者さん]

>>2697 匿名７さん


ありがとうございます！
貴重な試算、助かります。

あいにく、月曜日午前中に、若松第二住宅マンション建替組合に、経済条件見直しの撤回ならびにならび説明会開催を求める「要望書ならびに質問書」を送付申し上げてしまいました。

この問題は地権者全員にかかわる問題となるため、個人への回答ではなく追加説明会での説明とエビデンスとなるよう書面での回答の提出を求めました。

併せて、野村不動産ホールディングス法務部コンプライアンス部には
本件についての、経済条件変更がコンプライアンス面に瑕疵がないが確認を求める要望書を送りました。

船橋市役所　住宅政策課窓口には
若松第二住宅マンション建替組合と野村不動産ホールディングス法務部コンプライアンス部に送った書類の控えを送りました。

併せて独占禁止法の優越的地位の濫用に該当しないか、公正取引委員会にも調査依頼を行いました。

昨日いただいた試算は印刷して建て替え組合に追加資料として送付しております。

本件については、できるだけ多くの地権者が管理組合に意思表示を表明することが大切です。住戸選定説明会なのかそれとも追加説明会なのかはわかりませんが、見直し反対派も賛成派も積極的な意見表明をお願い致します。

[2704: 契約者さん10]

>>2702 契約者さん8さん

総支出増加率　　：工事費値上がり
＋21.2%　(272.8億→円330.7億円)

総分譲収入増加率：
＋32.0%　(212万円→280万円/坪)

あれ、工事費より分譲価格の方が全然
騰ってる、て書き込んでる人いますよ。
建替組合さんの説明と逆ですね

今後、工事費じわじわ上がり続けそうですね

そして、分譲価格は爆上がり続けそうですね。

建替組合さんは、説明会で組合員にどう
説明するんでしょうか？

[2705: 契約者さん1]

建築コストの値上がり以上に利益載せて地権者に請求するのは違くないか？

[2706: 契約者さん10]

何かコンサルのネクストさんの主要顧客
って野村不動産さんって書いてありますよ

https://www.next-aa.co.jp/company/

[2707: 契約者さん10]

１．ネクストさんが先に決まって、
　　野村さんを連れて来た？

２。野村さんが、先に決まって、
　　ネクストさんを連れて来た？

どなたかご存知の方、ご教示下さい

いずれにしても、若松団地の建替えは
1回きりですが、野村さんのマンションは
これからも､どんどん建ってきますよね
やっぱり、主要顧客の意向に沿って
進めて行かないと、今後のビジネスに
影響出るとネクストさんも困りますよね

でも、コンサル料って誰が払ってるん
でしたっけ？

建替組合様

[2708: 匿名さん]

経済的な理由で、転出補償金1300万円を受け取り、住み慣れた場所を離れる苦渋の決断をされた方。
転出手続きせず住戸選定を行い、権利変換後に分譲販売開始のタイミングで
デベロッパー(参加組合員各社)に打診すれば、分譲販売価格に乗じた価格で取引できるかもしれませんよ。
海の見える上層階や広い角部屋を住戸選定しておくだけで、デベロッパーが2500万円以上を提示してくる可能性もあります。
住戸選定の優先権は住民にあるので、デベロッパーの欲する好物件を押さえておくのが肝要です。竣工前のこの時期なら、購入資金は一切不要。
実際、建替事業で横行している盲点なので情報提供させて頂きます。

[2709: 契約者さん4]

>>2704 契約者さん10さん

駅前の三井の新築の坪単価持ち出して分譲価格上がってる主張はさすがに無理でしょう…
駅近のフラグシップマンションと、駅徒歩10分の団地とで坪単価が同じ上昇率のわけがない

[2710: 契約者さん5]

コンサルって第三者的な立場じゃ無いと意味なくね？デベと利害関係にあるなんて最悪だと思うけど。
誰の味方なの？

[2711: 匿名７]

>>2703 権利者さん

ありがとうございます
パーフェクト　ジョブ　ですね

私も建替組合と船橋市役所住宅政策課
に、お手紙書かせて頂きます。

[2712: 新権利者さん]

>>2709 契約者さん4さん
確かに。どうなるのでしょうね。でも、プラウド方南町、小竹向原もこのような議論あったのでしょうかね？野村さんは、どのように対応されるのてしょうか？意外と撤退だったりして！？

[2713: 契約者さん10]

>>2709 契約者さん4さん

ここだけの、耳寄りの情報です

マンション業界に詳しい方によると、

・大化けすること必至です
・スーパーを含んだ三井の駅前再開発
・アリーナ建設による賑わい創出
・ららぽーとやビビットなと大規模
　商業施設へ徒歩圏内
・イオンモールやコストコへのアクセス
　も抜群です
・三井不動産がこのエリアの開発を
　コミット

若松団地建替えマンションは、

・賃貸エリアを抜ければ実質駅徒歩5分
・小中学校へ徒歩1分
・緑豊かな広大敷地でワンちゃんとお散歩
・タワマンにあるフィットネスルームも
　完備した充実の共用施設
・駅近なのに自走式立体駐車場もあり、
　駐車場設置率が格段に高く車持ちには
　大変魅力的です
・70m2台のマンションが1.5億円程と
　坪700万円が当たり前の湾岸エリア
　から、近郊シフトが進んで行くことを
　考えると、東京駅直通30分と利便性が
　高く、1,300戸という超大規模駅近
　物件を半額以下で買えるのは魅力的

エリアの新しいフラッグシップとして、
資産性の高い、広域検討者様にも絶賛
お勧め、お祭り物件になること間違い
ないでしょう。

[2714: 新権利者さん]

>>2713 契約者さん10さん

本当に！？成り行きを見守るしかなさそうですね。デフレでなくて、インフレ・バブル？時期でタイミングが良いかもですね。

[2715: 契約者さん10]

>>2714 新権利者さん

地権者の皆様の大切な資産を安値
（追い金高い=安くデベロッパーに
持って行かれる）で搾取されない
よう，客観的な事実をきちんと把握
した上で判断することが重要です

地権者の意思確認を無視した唐突で
不公平な値上げが、建替えの法的な
プロセスで本当に正しいのか、また
値上げの根拠が本当に正当なのか等
キチンと確認する必要があると
思います。

この点建替組合に、より多くの皆さん
の意思を伝えることが、求められている
と思います

[2716: マンション住民さん]

>>2499 匿名さん

昨年の建て替え決議後に定款とともに配られた事業計画書(案)10ページの資金調達計画の票のことです
2027年に五十六億六千五百万が前払い清算金の形で徴収される計画になっています

～前払い清算金は参加組合員以外の組合員に与えられる施工再建マンションの区分所有権又は敷地利用権の価額と、当該組合員が有する施工マンションの区分所有権又は敷地利用権の価額の差額に応じて公平に定めると国交省の資料に記載されていました～

資料の前払い清算金の説明では
～建て替え後の住戸引き渡し約１カ月前に徴収する清算金(従前評価額と取得する住戸価額との差額)のこと～
と変えられています、意図的かな？

この資料を受けっとた時には建築費高騰分をこの項目を理由に徴収するつもりなのかと思っていたのですが
説明を聞くにどうやらそれとは別物のようですね
前払い清算金は参加組合員のみが該当するもので参加組合員以外の組合員(建て替え参加者以外の購入者)は含まれていないようなので。

色々とこの先もこの建て替えはトラブルが起きそうだなと思っています

ちなみに権利返還後に住戸取得費の十パーセントを支払うことにもなっています
購入する方は手元に現金をご用意なさっておくことが必要です
もうすでに権利変換を希望しない意思表示の期間は過ぎているので購入を辞めることはできませんのでこのまま突き進むしか道はなさそうですね

[2717: 市民]

>>2709 契約者さん4さん
今建設中のマンションの資材発注いつの段階だと思ってるんですか…ゴタゴタしてる間にもう一段階価格跳ね上がりますよ

[2718: 匿名さん]

>>2713 契約者さん10さん
確かに南船橋は今度どんどん伸びる街とは思いますが
ただ、駅前のパークリュクスが若干売れ行き微妙ぽいので
あまり浮かれすぎないように…とは思ってます

[2719: 販売関係者さん]

>>2718 匿名さん

パークリュクスって単身＋DINKS向けなんだよな。単身＋DINKSが住みたいって思うような街じゃないし、狭い部屋は苦戦しそう。
正直言ってそういう意味でも野村が広い部屋を値上げしたのは仕方ないかなって思う

[2720: 再取得したいけれど]

総会や説明会の進め方にも疑問があります。住民や権利者からの質問はいつも最後の最後で、２～３人質問すれば、いつも「もう時間だからあとは個別に向こうのテーブルで」で終了。
住民や権利者の意向を聞かずに何もかも決められ、問題があっても正してもらう手段も道もないように思います。
私としては希望は１点のみ。決議の時の条件を守って欲しい。