若松団地について

[周辺住民さん]

この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/08/05管理担当】

[2681: 匿名さん]

>2673
ご苦労様。「では?」の使い方の可否を一生懸命検索したんだね。4年前の「Yahoo!知恵蔵」なのが笑えるけど。

>2674
ご指摘ありがとうございます。でも一応私も常識人なので社内や取引先にこんな表現は使いません。たかがマンションのスレで言葉の使い方について(しかも取るに足らない)長々と正論を述べるあなたには違和感を感じます。(異常とは言いませんので安心してください)

[2682: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2683: 権利者さん]

>>2669 権利者さん

不動産会社が儲けてどこがいけないの？？

あなた、反対したあとどうするの？反対派の人は早く振り込まれた２００万円を返した方がいいよ。もう、反対しても修繕とかできないよ。修繕積立金とか返してしまったのだから。今から賛成派の人たちが管理費・修繕積立金を払うと思う？２００万円返金すると思う？反対派の人たちだけで集めて住んでね。
賛成派の人たちのお金をあてにして管理しないでね。
『増床ルールで負担増になる地権者（推定で３～４割）の相当数が反対に回る』って、3月31日の説明会ではそうは感じなかったけど。そのくらいのお金で、もめるなんて、若松団地の層は違いますね。そのお金を用意しないで、ボロボロの団地に住み続けるなんて素敵です。反対派の人とか、何人か売却していると思うよ。

建替え計画は5分の４以上でギリギリ成立したって言ってたけど、法律改正されて4分の３に緩和されるから、2～3年たてばまた、成立するんだよ。せいぜい頑張って！！

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA153260V11C23A1000000/

建替え条件は延ばせばどんどん悪くなるよ。

[2684: 契約者さん8]

>>2683 権利者さん　じゃないけどこれもデベロッパーの手先とか言われるんだろうな。
学生運動みたいなノリで喧嘩腰になるのはやめてくれ本当に。

[2685: 権利者さん]

>>2684 契約者さん8さん
いいじゃない。説明会で会うぜ。賛成派と反対派。みんな頑張ろう！！
どっちにしろもめるなら。とことんもめて、ボロ団地に住もう！

[2686: 契約者さん2]

>>2680 契約者さん6さん
それができないからこまってるのでは？ｗｗｗ

[2687: 権利者さん]

提出資料から客観的に計算できるシミュレーションでは、マンション価格の高騰で、40億円以上の増益が見込めるのには、権利者には最大1000万円の負担増というのは納得いかないですね。しかもマンション事業者は増収増益で来季も史上最高益を確実視されていますから、そこまで利益追求しなくてもよい経済状況です。

デベロッパーによる禁じ手のてのひら返し、建て替え後のここまで露骨な条件変更は前例がなく、これが知れわたれば、主幹事の野村不動産にブランドイメージを深刻なダメージがでそうですね。社会的な影響も大きいでしょうから、マスコミもこぞって取り上げるでしょう。

都内では700戸以上の大型団地、神奈川では1300戸以上の超大型団地の管理組合が建て替えを検討しているといわれますが、経済条件を１年未満で反故にするデベロッパー各社にはお声がかからないでしょう。ブランドイメージの毀損だけではなく、将来的に失われる経済的損失も計り知れないものになりそうです。

[2688: 契約者さん3]

この程度は受け入れて、早く建て替えすすめませんか？
揉めたら更に、建築コスト、家賃かかります
もう、建て替えは永遠にできずに、
朽ち果てて資産価値なくなります
2000万で売却できるから、売ったらどうですか？建て替え頓挫したら、500万ですよ。
よく考えて下さい。

[2689: 権利者さん]

デベロッパーは、分譲価格高騰で、建築高騰を差し引いても投書よりも40億円以上増益する可能性があるのに、さらに地権者に６億円程度の負担は強いるのは、さすがに強欲すぎますよ。

マンション価格は想定以上に高騰しており、当初想定利益から相当の上乗せが期待できます。うまくいけば100億円近い収益が得られるのですから、もったいですよ。建替えが頓挫したら、100億円どころか持ち出し分が赤字になるだけですからね。

また、建替えが中止になれば、今回のデベロッパーさんの評判は地に落ちて、今後建替え事業を依頼する管理組合は皆無でしょうから、将来の逸失利益は甚大なものがあります。

私がデベロッパーだっら、無理筋の見直し案はいさぎよく撤回して、一括建て替え決議時点の経済条件に戻します。それでも十分に儲かるのですから。

下手な条件変更もやらないほうがいいですね。経済条件の変更はいずれにせよ4分の３以上の特別決議が必要なので、問題の解決になりません。唯一の解決策は、見直しの撤回のみです。

南船橋駅前のポテンシャル向上、ララアリーナ開業、ららぽーと北棟の竣工などで、南船橋駅前の大規模開発は、若松団地の建替え事業は鉄板案件になりましたら、野村不動産が撤退してももっと良心的なデベロッパーがすぐに引き継いでくれますよ。それこそ三井さんに主幹事になってもらえばよいのでないでしょうか。建替え事業で評判のよい旭化成さんや東京建物さんもいらっしゃいますし

[2690: 契約者さん6]

>>2683 権利者さん、じゃなくってデベの方

どうして法律通り決まった事を一方的に
反故に出来るのって言ってんじゃない？
法律通り決議した通りに進めりゃ、誰も
文句言えないんだから、決まった通り
さっさと進めろって言うのが、真っ当
じゃネｪ？
デベの言うがまま、他人に金払えって
神経分かんないけど

[2691: 権利者さん]

説明会では、マンション分譲価格もあがっているが、建築費高騰に追いついていないと一言で済まされていましたが、それが本当にそうなかという話ですよね。

決議時、想定販売坪単価　212万円/坪というが相当控えめな数字だったので、現在の市場価格280万円／坪との差額で、じゅうぶん建築高騰を補ってあまりがある状況のはずです。デベはこのあたりを、具体的な数字や試算で詳らかにする必要があります。

それと問題になるのは、先のスレにあるとおり、居住者に修繕積立金200万円を支払い、引越し後の住宅の家賃の支払いが発生し、もとの住居に事実上戻れない状態になって、唐突に経済条件の変更を持ち出している点です。

条件変更を断れない状況になって条件変更を持ち出すのは、独占禁止法が禁じる「優先的地位の濫用」です。

https://www.jftc.go.jp/houdou/panfu_files/yuuetsu.pdf

通常は企業間の取引を想定していますが、公正取引委員会は、個人への適用もあうりると話しています。こちらに相談してみるのもありかもしれませんね。

いずれにしても、コンプライアンス的にも問題ありありで、訴訟になれば、間違いなく裁判官はかなり厳しく追及してくるはずです。

発表会当日になって資料配布、権利者の同意なき状態での住戸決定、一括建て替え決議時点で工事費見直しの事実上の「サボタージュ」など、ツッコミどころ満載です

[2692: 権利者さん]

優越的地位の濫用の問題は、公正取引委員会に御相談ください
https://www.aaal.jp/assets/files/yuuetsu.pdf

[2693: 匿名さん]

野村の再開発(西新宿三丁目)に反対するグループ
「最近の再開発状況」

https://www.nishi3saikaihatsu.com/

[2694: 契約者さん8]

なんか法律的には住民側に正当性有り！みたいな論調になってるけど、デベがこういうリスクを織り交ぜない文言で組んでるとは思えないんだよね。

[2695: 入居予定さん]

>>2694 契約者さん8さん
「変更になる可能性があります」は以前からしっかり書いてあるんですよね
多少の変更は覚悟していました

ただ決議後に経済条件や工期に、ここまで大きな変更があるとは思ってなかったので
最終的に呑むことになるにしても
今後建て替えを検討されてる方々には、ここの例をしっかり参考にしていただいて
決議後に不利にならないよう、細かいところまでしっかり詰めていただきたいです

[2696: 契約者さん4]

そうなんですよねー。プロですよ。
流石に社内で法務整理はずですよね

[2697: 匿名７]

若松団地建替事業全体での決議後の環境変化影響
建替決議時/2023.3月　vs　現在/2024.3月時点


※事業全体把握のため後行工区保留敷地売却分含め試算
　数値は、基本組合提示資料をベースに算出　

～全体まとめ版～

結論：
分譲収入の利益増加が総事業費増加を大きく上回る。
先行＋後行 合計の差引利益増加見込み額：　47.8億円
利益増加額：17.0万円/坪 =47.8億円 / 全体面積28,057坪
　
駅前商業施設開発やアリーナ建設等の恩恵で南船橋の
新築マンション市況が大幅上昇している恩恵ですね。

先行工区 (現在 - 決議時点)
影響額②-①：　17.3億円④の見込み利益増加
算式：分譲利益増加 75.2億円② - 工事費増加 57.9億円①
※注１．② = (280万円-212万円) x 11,067坪
※注２．① = 24/3/31 第3回説明会資料 12頁

後行工区　(現在 - 決議時点)
影響額⑥-⑤　：30.5億円の見込み利益増加
算式：分譲利益増加 52.4億円⑥ - 工事費増加 21.9億円⑤
※注１．⑥ = (280万円 - 212万円) x 7,712坪
※注２．⑤ = 先行工区工事費増57.9億円x面積比37.9%③
※注３．③ =後行 7,712坪 / 先行 20,345坪 x 100

・総支出増加率　　：＋21.2%(272.8億→円330.7億円)
・総分譲収入増加率：＋32.0%(212万円→280万円/坪)

以下、具体的な計算根拠　　

分譲専有面積前提：
先工区 20,345坪 ～24/3/31 第3回説明会資料 7頁
　地権者取得占有面積　9,278坪～全体の45.6%を想定
　分譲販売専有面積　 11,067坪～地権者取得後残の想定
　※取得者の実希望面積合計を確認し変更が必要

後工区専有面積：
　分譲専有面積 7,712坪～22/9/11説明会資料 13頁
　権利者が取得予定ないため、100%分譲となる
　
総専有面積：～地権者取得見込み + 事業協力者分譲分
　28,057坪(A)～先行20,345坪＋後行7,712坪

総事業費の値上り影響：
　先工区全体総事業費値上り 57.9億円①(面積20,345坪)
　　～24/3/31 第3回説明会資料 12頁
　後工区想定工事費値上り　 21.9億円⑤(7,712坪)
　　～先工区値上57.9億円x37.9%③(7,721坪/20,345坪)
　　　※先工区と同率での値上り前提にて試算
　更なる工事費値上り=更なる分譲単価値上りにて相殺前提

先行区 総事業費 の値上り：
　建替決議時事業費　約272.8億円～24/3/31 第3回資料12頁
　今回提示の事業費　約330.7億円～24/3/31 同上
　値上り額　　　　　約 57.9億円～330.7億円-272.8億円
　総支出上昇率　　　＋21.2% (B)～57.9億円 / 272.8億円

分譲相場坪単価：
　建替決議時点　212万円/坪 LaLa南船橋の 当時売出前提
　　　　　　　　～23/1/15 手続き説明会資料3頁
　今回値上時点　280万円/坪 PH南船橋3期 売出価格レベル
　　　　　　　　～24/3/31 説明会時 事業協力者様の発言
　分譲相場の坪単価上昇額　68万円/坪(280万円-212万円)
　　　　　　　　　上昇率 +32.0%(C) (68万円/212万円)

先工区の環境変化影響額 (決議時点→今回値上通告時点)
　工事費増加　 　57.9億円①～24/3/31 第3回資料12頁
　分譲利益増加　 75.2億円②～（280-212）x11,067坪
　影響額②-①　　17.3億円④ 事業協力者様利益の増加額

後工区の影響変化影響額 (現在 - 決議時点)
　工事費増加　　21.9億円⑤～57.9億円x面積比37.9%　
　分譲利益増加　52.4億円⑥～（280-212）x7,712坪
　保留敷地売却　 0.0億円⑦～24/3/31 第3回資料12頁
　影響額⑥-⑤-⑦ 30.5億円⑧ 事業協力者様利益の増加
　事業協力者への保留敷地売却額は、値上げ無く据置き
　
建替事業全体の環境変化影響額(先工区+後工区合計)
　総工事費増加①+⑤ 79.8億円⑨～先57.9億円+後21.9億円 　
　分譲利益増加②+⑥ 127.6億円⑩～先75.2億円+後52.4億円 　
　保留敷地廃却　　　 0.0億円⑪～影響後工区のみ0億円

　事業全体影響⑩-⑨-⑪　47.8億円⑫＝事業協力者利益の増加

言える事～決議時資料(23.1.15) → 現在(24.3.31)
・総支出増加率　　　　　　　　　： ＋21.2% (B)
・総分譲収入増加率　　　　　　　： ＋32.0% (C)
・総分譲収入上昇率-総支出上昇率 ： +10.8% (C)-(A)

分譲収入の伸び率が総支出伸び率を 10.8%上回る。

[2698: 匿名7]

>>2659 権利者さん

権利者さま

先程、先行，後行合算での事業全体の
試算結果をUPしましたので、ご自身にて
一度ご確認頂き、プリントして質問書に
加えて頂ければ幸いです。

確認事項は以下の通りです

・この試算数値や算式に誤認、誤りあるか？
・あれば、具体的な誤り部分と正しい答え
・説明会では、工事費の値上がりのみ説明し
　分譲価格上昇とそのインパクトの説明が
　無かった理由。
・販売価格上昇で賄うシミュレーションは
　行ったのか？

質問書には，理事長様若しくは理事会名で
書面での回答を求められた方が、よろしい
思われます

お手数ですが、よろしくお願いいたします

[2699: 契約者さん3]

3月31日の説明会はzoom参加だった者です。建替え条件の幾らかの変更は想定していたものの、決議時の増床ルールである 60㎡超の部分から1.05倍の設定を、50㎡超1.25倍、75㎡超1.5倍への変更には愕然としました。これは公平なルール変更ではなく、反対者を少なくする為の策と勘ぐってしまいます。府中日鋼団地も所有しており、そこも野村不動産が主体で建て替えが検討されていますが、同じ轍は踏まないように決議前の質問にしっかりと取り組んでいきたいと感じました。もちろん、若松団地の件もこのまま賛成するつもりはありません。

[2700: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]