若松団地について

[周辺住民さん]

この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/08/05管理担当】

[2567: 若松第二住宅の悩める住人]

ありがとうございます。いつもながらのデベのレスキュー　コメント

[2568: マンション住民さん]

>>2566

建替決議は通ったんだから、デベはやりたい放題！

[2569: マンション住民さん]

いっそ主幹事の野村さんには降りてもらって、三井、旭化成や東京建物などの比較的良心的なデベに交代してもらったほうがよいのでは？　プラウドは確かに強力なブランドだけど、説明会での住民質問者への高圧的な対応を見ると、かなり奢っているように感じます。管理組合理事長さんは非常に誠実な回答をされていたので、対照的でした。逆にいえば、その善意につけ込んで、むちゃくちゃな変更をねじ込んできた感がありますね。せっかく建て替え決議までたどり着いたのに、自らその信頼の土台を根底から覆すなんてね…。先が思いやられます

[2570: 住民でない人さん]

そもそも何で野村なの？三井の街なんだから三井が主幹事やればいいやんけ

[2571: 匿名希望さん]

長文投稿者様たち色々分析ありがとうございます
要約するとこんな感じですか？

安いよって思わせといて、いざ決議が通ったら工事費高騰だって後出しジャンケン持ち出して、本当は分譲価格値上りでチャラに出来るのに、その一部を地権者に押し付けて、自分たちだけガッポリ儲けようって魂胆

地権者全員が反発すると困るから、狭い部屋だけ値上げしないで、追加で負担増のない人たちを味方につけて分断させて押し切ろうとしてる

広めのいい部屋を地権者が買えないように、広くなるほど超割高な闇金みたいな割増し率に変更して、1000万の追加負担で諦めて買えなくなったいい部屋を取り上げて、自分たちで高額分譲して儲けようと企んでる

何かテレビドラマのストーリーチックですねぇ
地権者の中から正直不動産2みたいな人出てきてデベの企みをぶっ潰してくれないかなぁ、ほんとに
カミさんと75m2位のちょっと広めの部屋買いたいねって話してたんだけど、前の値段から260万も値上がりしたら、ちょっと考えちゃうなぁ
頭痛いっつうか、超ムカつく、あのデベたち

[2572: 住民板ユーザーさん4]

ぶっ潰すとかムカつくとかいい年こいたおっさんが言うセリフじゃないだろ。
建築資材と人件費の高騰は事実なんだからある程度は受け入れろよ。

[2573: 地権者さん]

>>2572 住民板ユーザーさん4さん

今回の抜き打ち値上げの最大の問題は、建て替え決議に賛成した良心的な地権者たちを「騙した」ということなんですよ。

これまで建て替え決議成立に協力してきた人たちを、振り向きざまに斬り捨てたってことなんです。　

普段はこういう書き込みサイトにはいっさい書き込みしないんですけど、説明会の質問書を恫喝したデベロッパーの担当者の態度と事前検討が必要な資料を当日まで配布しないという姑息極まりないやり口に憤りが止まりませんでした。

工事費が上がっているのは事実ですから、誠実で合理的な説明と公平な負担があれば、しぶしぶながらも納得できたんですけど

恐らく、この書き込みの後にデベロッパーの息のかかった書き込みで茶化されるでしょうけど、それがさらにむかつく

[2574: 契約者さん2]

なんかデベ担当者の態度の描写がレスを重ねるごとに悪化してませんか？

寄り添う感じがしなかった
→言い方が良くなかった
→ひどくバカにしたような態度
→恫喝した

多分荒らしが混ざり始めていて過激な言葉や煽りを入れてきてるので気をつけた方がいいです。

[2575: 匿名希望さん]

>>2572 住民板ユーザーさん4さん

時々ギｬーギｬー言って、受け入れろとか言う人
出てくんだけど、そちら地権者さんですか？
自分に影響ないからって、影響甚大な他の地権者に
そんなこと言う人いないと思うから、あんた評判の
悪い例のデベさん？

[2576: 匿名さん]

マンション建替え円滑化法
(総会の決議事項）
第二十七条　次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
一　定款の変更
二　事業計画の変更
三　借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
四　経費の収支予算
五　予算をもって定めるものを除くほか、組合の負担となるべき契約
六　賦課金の額及び賦課徴収の方法
七　権利変換計画及びその変更
八　第九十四条第一項又は第三項の管理規約
九　組合の解散
十　その他定款で定める事項

[2577: 住民でない人さん]

>>2575 匿名希望さん

全面的に受け入れろとは言ってない。
一方的かつ感情的にデベロッパーを悪者扱いするのはいい年した人間のやることではない。ある程度は受け入れ必要でしょ？って言ってるんだけど。
確かに説明が不十分な面はあったと思うけど、騙したとか恫喝したとかないでしょ。

[2578: 匿名]

>>2577 住民でない人さん

恫喝と書いたものです。表現が強かったかもしれませんが、かなり高圧的な印象を受けました。怒鳴り上げるような意味と捉えられたら申し訳ございません。

正真正銘の権利者で荒らしなどではありません。建設的な議論をしたいと思います。

そのうえで、デベロッパーは、>>2561 さんが作成したリストのような疑問点に答える資料を作成して、もう一度、質疑応答の場を設けるべきです。
前回提示した条件が変更できないのであれば、その根拠を、想定販売坪単価、想定される開発者の利益、権利者の再取得者の見込み数などの具体的な数字をもとに真摯に説明すべきです。
そのうえで変更条件で議決をとったうえで、住戸選定説明会を行うべきです。

建て替え自体と合理的な見直しには賛成ですので、デベロッパーの利益を最大化する案ではなく、権利者が納得できる妥協案を探す努力を探すべきです。
数ヵ月程度、竣工が遅れるかもしれませんが、それは致し方ないことです。

もしこうした住民の真摯な声に応えず、従来案のまま住戸選定説明会を強行するのであれば、法的な対応をとることも致し方ないと淡々と考えております。

[2579: 契約者さん6]

>>2549 投資家さん
豊洲も晴海も1億じゃ効かない世界になってて都内6,000万駅近だと葛飾、足立区の築20年くらいの70平米って感じです。
なのでららぽなどの商業施設が充実してて、保育園幼稚園学校が近隣にまとまってて、アリーナもできて街並みも綺麗になりそう、東京駅まで30分で新築駅近6,000万となると比較的割安なんですよね。
今は若い世代の給与が伸びてきてるし、正社員共働きが増えているので世帯1000万は珍しくないことを考えると売れると踏んだのでしょう。

[2580: 契約者さん3]

ほんと5493が多くて

[2581: 匿名希望さん]

>>2577 住民でない人さん

あのね、私は騙したとか恫喝したとかって言葉一言
も使ってないんですけど
やり方汚いよねーて事は言ってるよ、事実だからね
工事費上がってるのは誰だってよーくわかってる
話しでしょ
でもマンション相場ってもっと高騰してるってテレビ
とかネットでよくやってるの知ってますか？
そこんとこの数字だったり、工事費との関係性を
ちゃんと説明しないで、わけわかんないような
値上げ話をいきなり持ちだすから、みんなが
怒っちゃうんじゃないのかな？
それと「～しろ」とか「受け入れろ」とか知らない
人さんに向かって言うのは感心しませんね
誰もあなたの命令を聞くいわれはないんだから
そう言えば、権利者かどうか回答無かったよね

デベさん　？

[2582: 契約者さん1]

誰か5493の意味を説明してください。
ググってもわからなかったよ笑

[2583: 契約者さん6]

>>2582 契約者さん1さん
無視しておきましょう

[2584: 投資用住戸さん]

誰も未来は分かりませんが、10年前に建て替えられていれば、誰もが幸せになれたかなぁ。
地権者の属性と、今の市況とがマッチしていないんですよね。

[2585: 匿名７]

>>2562 権利者さん

お尋ねの取得戸数の根拠は、22年9月11日第2回事業計画説明会資料
15ページの『再取得450戸で想定』となります。
ただ部屋のサイズは色々だし、実際戸数ではなく占有面積が重要です。
1.1万坪を450戸で割ると24.6坪/81㎡になりますが、若松は60㎡未満
希望者が6割超のため、実際の取得面積は当然少なくなって、戸数比率
より減って4割位になるんじゃないですかね。
そうすると計算上の分譲面積は60%位になり、実分譲面積＝収入は
もっと増えるんでしょうね。

想定分譲単価は、3年後300万だと言っても将来の話はわからない
で終わるので、PH南船橋の相場が280万、事業協力者の説明会での
発言も 270～280万位との話だったので、280万円で置きました。
その計算で、分譲収益増で工事費増が吸収できる(値上げ必要無し)し、
それ以上高く売れたとしても、そこまで我々がどうこう言う話では
ないですよね。

私見ですが増床ルール改悪の目的は、狭い部屋を割安にした分を
取り戻すとの側面もありますが、多分分譲面積拡大ですかね。
広くなるほど単価をメチャクチャ上げると所有者が広くて良い部屋を
取得できにくくなり、結果狭い部屋へシフトせざるを得なくなります。
仮に所有者が広い部屋を高値で取得しても、工事費の補填になりますし。
実際、決議時より500万円、1000万円も値上がると言われてしまったら、
躊躇して狭めの部屋にシフトする人が多く出てくると思います。
でも本当にそうだとしたら、所有者をないがしろにする大問題ですね。
そんな話は他の建替えで聞いたことありませんので、累進的な単価設定
については、所有者の平等性観点でも度が過ぎますし、具体的かつ
合理的な理由があるのか確認しておくべきだと思います。
このあたりは、コンサルのネクストさんが組合の側にいるのに、何で
事業協力者にこういいようにされてしまうのか、不思議ですよね。
実際今回の住戸構成を見ると海に向かって抜けるB3の最上階が100㎡台
に変わり、B3とC1の90㎡超の角部屋の数がかなり増えています。
広いのでグロス金額が大きくなり、決議時価格を知ってる我々には、
今回条件では手を出しづらいので、結果所有者取得面積は減少すると思います。
いずれにしろ合理的な範囲で値上額をミニマイズする交渉をやってもらいたい
ですよね、建替え組合には。
その前に質問の場を持ってもらうようお願いしなければなりませんね、

[2586: 投資家さん]

>>2584 投資用住戸さん
お友達になれそうですね。私もそう思っていました。購入層とのギャップは大きいでしょうね。。。
高圧的と書かれている方は、会場参加？ＺＯＯＭ参加？
総会（現地）に行きましたが、不動産会社側がそんな高圧的、恫喝だって全然思いませんでした。だって、あんな音響設備が充実していない体育館で、老人を集めて話をするなら、声も大きくなるでしょう。最後の方に質問した老人（ご自身が検討していた５０ｍ２の住居が７０ｍ２になっていることを訴えていた老人）の方がよっぽど高圧的に私は聞こえましたけどね。
このサイトではすごく総会が感じ悪かったように読めますが、全然そんなこともなく、罵声とか嘘つきとかそんな言葉も出てこなかったし、終了後もこのサイトに書いてあるような言いに、言いがかりを言いに行っている人もいませんでした。私は、終了後管理組合長と長谷工、三井の方とお話して私が最後まで残って話していましたが、言い争う声も聞こえなかったですね。
総会の途中で原価計算が悪化していると質問していた人はいて、言い終わったあと、奥様とお友達が？拍手していましたが、体育館にいる方々に広まりませんでした。
休憩中住んでいる方ともお話しましたが、私が買った前の住民のことをご存じで話が盛り上がり市場価格より３割安く買ったのですね。と言われたので皆さん少々の事は承諾されているように見えました。
５６億円デベロッパが新たに負担することになったと総会で言われていましたが、このことについて騙された派の見解をご説明いただきたいです。
あと騙されたとありますが何が騙されたのか？２０２２年９月の資料の最後には決議で求められる判断は『建替えをせずに維持していくことに合理性があるか』もしくは『建替え計画を進めていくことに合理性があるか』の判断であって、不動産会社が原価や金額を保証したものではないので、訴えても棄却されるのでは？って思いますがこの決議が昨年の２０２３年３月の決議でなかったの？？