若松団地について

[周辺住民さん]

この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/08/05管理担当】

[2524: 匿名さん]

100平米以上の住戸を購入する場合は、推定で値上げ額は1000万円以上になります。決議後１年足らずで、この値上げ額は異常で、これを騙し討ちと言わずして何をか況んやです。あきれはてました

[2525: 住民さん8]

騙された
まあ、仕方ないから払うけど

[2526: 匿名７]

工事費の値上り影響は、本当のところどうなんでしょうね？　
マンション販売価格もそれ以上に騰がってるってよく聞くけど、トータルでどうなるのか・・・
皆さん、昨日の説明でほんとに理解できましたか？
私は理解できなかったので、ちょっと頭の体操をやってみました。

・工事費値上り影響　：　57.9億円…昨日の資料・・・何らかの方法で埋め合わせが必要な金額
・周辺分譲価格相場　：　決議時資料 212万円/坪 → 現在 280万円/坪位…昨日の事業協力者発言。
　　　　　　　　　　　　280 - 212 = 68万円 = 決議時から現在の上昇幅 = 事業協力者の分譲収入増
・建物占有面積 　　 ：　 20,345坪…Ⅰ工区予定戸数 987戸、内現所有者に最大577戸分の権利
　　　　　　　　　　　　 現所有者は狭い住戸の取得も多いし、一定数の転出者もいるので、
　　　　　　　　　　　　 分譲 vs 非分譲(団地所有者の取得権)の面積比を最大50:50と仮定すると、
　　　　　　　　　　　　 事業協力者の分譲販売面積は所有者の取得分を除いて少なくとも10,173坪
　　　　　　　　　　　　はあると想定される。
・相場上昇での収入増：　69.2億円…事業協力者分譲収入(=利益)増加 (10,173坪 x 単価上昇68万円)
・ﾌﾟﾗｽとﾏｲﾅｽ要因の差：　11.3億円…トータルでは分譲価格上昇のプラス要因の方が大きい。
　　　　　　　　　　　　　(分譲収入増加 69.2億円 - 工事費値上り 57.9億円）
大枠で計算すると、上記のように工事費高騰のマイナス要因より分譲価格高騰による収入増のプラス要因の方が大きいので、事業協力者の分譲収入増加分で工事費増加分をまかなっても余りある計算になるのに、団地所有者に過大な値上げを迫る具体的根拠は、どの辺にあるんでしょうかね？・・・たいしたQ＆Aの時間も取らずに説明会はお開きになりました。
事業協力者がこっちも負担を増やしてるって言ってたけど、具体的に何をいくら追加負担するのか、その負担のおかげで所有者が一体いくら位負担軽減となっているのか数値的な根拠を明確にして欲しいですよね。…最低値は影響0だけど、それを超えると異常な負担増。
長年積上げて決議した際に提示された一番重要な経済条件をいとも簡単に、たった1回の説明会で突然一方的に大幅値上げするって、そんな乱暴なやり方って普通にまかり通るんですかね？？？
建替え組合も、時間がないから理解してくれと言ってましたが、値上げの必然性がキチンと理解できる明確で具体的な根拠と不透明な部分をキチンと確認できるQ&Aの場がもう一度必要ですよね。
なにしろ、取得しようと考えてた住戸が一晩で数百万円単位で値上ってしまったわけだから。
事業協力者の利益のための建替えじゃなく、団地所有者のための建替えに戻して欲しいと思います。
本来、この土地を所有する我々が駅前開発や駅近大規模マンションの付加価値を享受すべき権利があるわけだから。

長くなってしまいましたが、上記の計算がほんとに正しいか、どこか間違ってないか、どなたか検証をしていただけると助かります。

[2527: 契約者さん1]

コストが上がってるのは事実なんだから受け入れろよ
うるせーな
こっちは仮住まいで家賃がかさんでるんだよ
文句あるやつは売り渡して早く出ていってくれ
これ以上延期されたらたまったもんじゃない

[2528: 契約者さん7]

野村の考えは2527が全てでしょ
地権者の半数以上が高齢者で戻って来る人数と等価交換をする人数で秤をかけて今の条件でも押し通せると思ったから今回の議案なんだと思う。既に引っ越しをしている人にとっては事業を、早く進めて欲しいからね。
事業計画変更の臨時総会が地権者の最後の反抗場だけどそれを差引いても早く進めて欲しい人数が多いから野村はムチャクチャな進め方をしてると思う。
それでも利益は出るんだから黙ってろってのが野村の意見じゃない。

[2529: 匿名さん]

ありがとうございます。上記の試算でほぼ間違いないと思います。

説明会では、デベロッパーの質疑応答も非誠実で、地権者の増床費用の値上げでどれだけ工事費の値上がりをカバーできるのかについての納得のゆく説明はありませんでしたね。

唯一の判断材料となる資料も、ツッコミどころ満載なので、事前配布せず、説明会直前に配布するという姑息さです。地権者の不満が大勢を占めないように、居住者ごとに条件面で格差をつけるなど、きわめて用意周到な対応です。デベロッパー担当者に傲岸不遜な対応を見ても、地権者と一緒に歩むというより、我々を「養分」を見なしているようできわめて不愉快でした。

経済条件もデベロッパーに有利に設定されています。決議時資料 212万円/坪がそもそも低めに設定されています。４年後の物価上昇を考えると、320万円程度の坪単価での販売もあり得ると思っています。おそらく工事費の上昇は販売価格の上昇でほぼカバーできるはずです。これから竣工する、ある団地の建て替え事業でも同様に工事費上昇に見舞われましたが、建て替え決議後に区分所有者の負担増はいっさい求められませんでした。建設費の上昇は分譲価格の引き上げでカバーしています。

昨年の決議時点で、すでに工事費は上昇していたのですから、デベロッパーはこの時点で経済条件を見直すことができました。それをあえてせず、建て替え決議が成立した直後から、突如として見直し作業を進めて、最大で1000万円以上の値上げをするというのですから相当悪質です。地権者の大半はすでに引っ越しを済ませているのですから、戻る家はすでになく、条件変更には従わざる得ません。マスコミや国土交通省などにも報告すべきような悪質事案だと思います。

[2530: 匿名さん]

こんなやり方を押し通されたら
たとえば今回の条件をのんだとしても
次に何をされるかわからないという不信感がある。

[2531: 契約済みさん]

マスコミや週刊誌が好きそうな話題だけど、どこか取り上げてくれないですかね？
Twitterで愚痴れば食いついてくるかな？

[2532: 契約者さん1]

ここでぎゃーぎゃー言ってる人なんで建て替え決議賛成したの？

[2533: 契約者さん5]

やっぱり分断作戦でしたねー
値上がり影響0円の人、数百万円影響受ける人

建替え組合、「一丸となり協力して」

人によって影響度が全く違うのに
この状況で「一丸」になれますかね・・・

[2534: 契約者さん]

みなさん、ここは一丸となって建て替え決議の無効化を焦点に争いましょう！

[2535: 契約者さん3]

>>2534 契約者さん

デベロッパーは良く撤退しなかったなと思いました

[2536: 投資家さん]

>>2535 契約者さん
デベロッパーもよく撤退しなかたなと思いました。リーマンショック直後、市況環境が悪くなったと豊中市新千里北町団地の建て替えを撤退した不動産会社（東急不動産）があった（経験した）ので、まだ撤退しなっただけよかったと思います。（その後阪急不動産が建替えました。ジオ千里中央）高く売れるはず（値段が付く）とは言うがこの南船橋駅周辺の所得層を想像するとこの価格（６０００万円）で買える方々が、多く住んでいるようには思えないし（中古物件が安いのも多い）、デベロッパーブランド力でしか売れないエリアであるのも事実なのである程度はお任せしたほうがいいと思いますし、デベロッパーに賛成です。結局、出費はあるけどその分資産は増えるのも事実なので

[2537: 匿名さん]

一番の問題は、デベロッパーは、建替え決議時点で経済条件を変更すべきだったのに、それを怠り、決議後に騙し討ちのような変更を行ったことです。企業にとって一番大事な商道徳に反する行為です。

「建替え決議に賛成したのに、文句をいうな」という人がいますが、建替え決議賛成の前提条件の経済条件が短期間で変更されたのですから、これに異議を申してるのは理にかなっています。

このような条件なら賛成しなかった人が多数いたはずで、薄氷を踏んだ建替え決議は間違いなく成立しなかったでしょう。臨時総会での反対票が仮に過半数に届かなくても、賛成票が決議成立に必要な有効得票数にかなり不足すれば（おそらく過半数の賛成はあるでしょうが……）、法的に建替え決議の無効性が問われる状況になります。臨時総会での反対票が、建替え決議時点で反対票に投じられたことの裏付けになることです。つまり、建替え決議が不成立だった傍証になります。

こういうことは今後の建替え事業の悪しき前例となるので、行政やマスコミが知っておくべきことです。特に認可を出した船橋市には通報すべき事案と考えます。こういう騙し討ちを行う平然と行うデベロッパーは、さらにインフレが進むと計画から平気で撤退することをやりかねないと危惧します。

[2538: 契約者さん8]

>>2537 匿名さん

あなた、地権者？

[2539: 匿名さん]

地権者です

[2541: 匿名さん]

>2531
TVなら「噂の!東京マガジン」、週刊誌なら「週刊現代」が食いつきそう。デベが実名で報道されればダメージは受けそうだけどね。

[2542: 契約者さん5]

>>2535 契約者さん3さん

ほんとですね！
大赤字出すなら、今の時点で撤退する方が損失少ないかもしれませんね。
もしそうなると私は困りますが。

[2543: マンコミュファンさん]

別の南船橋物件を購入した者です。
資材は3割～2倍くらい高騰してるし、人件費もただでさえ人手不足の建築業界なのに国策で給料も上げていく方針で高止まりなんで仕方ないんじゃないですかね。

正直、南船橋のポテンシャルならこの団地もプラウドブランドに建て替えてもらえる可能性も全然あると思っていて、そんな中下手にケチって仕様の良くないノンブランドになったら勿体無いなとは思います。
なので金額を上げることは呑む代わりに高仕様のプラウドブランドにしろとかそういう交渉した方が最終的な利益になりそうな気がしました。

[2544: 契約者さん1]

>>2536 投資家さん

＞南船橋駅周辺の所得層を想像するとこの価格（６０００万円）で買える方々が、多く住んでいるようには思えない

これから売られる物件はここに住んでる人をターゲットにしてないですよ。
今までは都内を検討してたような層が住むことになります。中古も駅遠になれば安いですがサザン・グランドホライゾンはいまだに坪200くらいで売れてます。