I-linkタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンス【その３】

[契約済みさん]

とんでもないことで有名になってしまいましたが、
入居する人も解約する人も有意義な議論をしましょう。
煽りや荒らしはスルーでお願いします。


市川市　市川駅南口再開発事務所
http://www.city.ichikawa.chiba.jp/net/mati/minami/index.html

契約者の会
http://choby001.hp.infoseek.co.jp/

住民板パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47267/

住民板パート２(前スレ)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47256/

検討板パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46904/

検討板パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46882/

検討板パート３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46853/

検討板パート４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46852/

検討板パート５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46848/

検討板パート６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46626/

所在地：千葉県市川市市川南1丁目1番（地番）
交通：総武線 「市川」駅 徒歩1分

[821: 契約済みさん]

>問題のあるマンションは、資産価値が目減りするのは常識です。
>なお且つ、現在の不動産市場はデベの予想とは逆に、目減りしている状況です。

>不動産市場が低迷している以上、レベルの低い仕様では納得できない気持ちはわかります。
>このような状況を総合すれば、新・新価格で購入した物件は値崩れするのが一般的です。

結局、上記のことが納得できる方は、継続で
納得できない、契約者は、解約することになるのでしょうね。

デベを煽るとか煽らないかなど論外で、納得できない人は解約すれば良いことです。
納得できる方は、継続で良いんじゃないですか。

[822: あほくさ]

■キャンセル１２０戸を突破へ■

５月２３日現在、情報によればとうとう鉄筋不足で日本にその名を知らしめた

「ｉリンクタウン市川タワーズウエスト」

の解約数がボーダーラインの３０％となる１２０戸を超えることになったようだ。

わずか１０日前後で２０件を超える追加キャンセルが発生するという事態に
なってしまった。具体的にどういう住戸がキャンセルされたのかは
「契約者の会」に任せるとして、ここでまた大きな問題が出てきている。

３月完成予定の「駅前広場」が９月以降、完成予定未定というとんでもない
事態に陥ってしまったことだ。

賃貸棟は８月、販売棟は来年３月には居住が開始されるというのに、肝心の
遊歩道がないという珍事態。

下手をすれば、２０１０年もまだ工事しているという事態も出てきた。
永遠に建設途中というまるで「スペインのサグラダファミリア大聖堂」
みたいになるのか。恐ろしい。

契約継続者については、契約継続してまで他の部屋を申し込みしようなどとは
思わないだろうから、実際の住居移動希望者は実は多くないと見る。

市川近辺の不動産関係者も、昨年１１月の問題発覚時点では、
かなり楽観的に構えていたようだが、ここにきて「あきれてる」ようなふしが
出てきた。地権者物件についても「結構な数」が出てきているようなので、
来年の今頃は、キャンセル住戸と合わせてかなりの数の「新築未入居物件」
が出回ることになりそうだ。

デベについては、「値引きしてでも処分したい」のだろうが、地権者と市川市の
兼ね合いが邪魔して、お手上げの状態なんだろう。契約継続者については、
神様仏様という気持ちじゃないのか。

[823: 契約済みさん]

２３日（土）時点で１２２戸解約、ちょうど３０％です（１２２／４０７＝２９．９８％）。

５月の傾向を考慮すると、最終的に＋２０で１４２戸、解約率３５％というところでしょう。

[824: 契約済みさんB+]

２４日(土)ですよね。１２２件とすると、

　５月２４日現在１２２戸（＋　９）
　　　　　　　　　　　　　５日間　１．８０／日
　５月１９日現在１１３戸（＋３７）
　　　　　　　　　　　　１９日間　１．９５／日
　４月３０日現在　７６戸（＋１２）
　　　　　　　　　　　　１４日間　０．８６／日
　４月１６日現在　６４戸（＋１９）
　　　　　　　　　　　　４４日間　０．４３／日
　３月　３日現在　４５戸（＋１２）
　　　　　　　　　　　　２９日間　０．４１／日
　２月　３日現在　３３戸（＋　９）
　　　　　　　　　　　　２４日間　０．３８／日
　１月１０日現在　２４戸（＋　６）
　　　　　　　　　　　　３２日間　０．１９／日
１２月　９日現在　１８戸
　　　　　　　　　　　　１３日間　１．３８／日
１１月２６日解約受付開始

今週はほぼ２戸／日の予想通りでしたが、来週になってペースが上がるか下がるか？

[825: 住民でない人さん]

鉄筋の不足の原因は

わかったのかな

所長かわいそう

[826: 契約済みさん]

はい、２４日（土）で１２２戸です、２３日ではありません。間違えました。

[827: 契約済みさん]

>契約継続者については、契約継続してまで他の部屋を申し込みしようなどとは
>思わないだろうから、実際の住居移動希望者は実は多くないと見る。

そうですね。設定した追加オプションなどは移動先には引き継げないので（間に合わないので、個人で後付けすることになる。例えばタンクレストイレなど）、契約者の移動希望者は、殆どいない筈。かと言って、戻ってくる解約者も少ない。契約者と解約者への措置は「儀礼的なステップ」。

その後に始まる「一般客向けの再販売」でのトレンドがポイント。常識的に考えるとそうとう苦戦すると思う。

[828: 契約済みさん]

解約は最終的に１５０件を超えそうな勢いですね〜

[829: 匿名さん]

最後の最後に解約って人は多いんじゃないですか？？

[830: 匿名さん]

鉄筋不足は、下の下の下請け業者が抜いて中国に売ってしまったんでしょ。今更だけど、政治力なのか、その辺あやふやにしてるよな。

[831: あほくさ]

■キャンセル１３０戸を突破■

５月２６日現在、情報によればとうとう鉄筋不足で日本にその名を知らしめた

「ｉリンクタウン市川タワーズウエスト」

の解約数がボーダーラインの３０％を大きく超える１３４戸になったもようだ。

やはりこの２日の動きはかなり急だったということか。
ほぼこれで解約の大半は終了したといえるだろうが、最終日までに１４０戸を
超える可能性もある。

今週発売の「東洋経済」で

「逃避連鎖がはじまった！不動産大淘汰」

と題して特集を組んでいるなかで、首都圏沿線マンション坪単価一覧が出ているが、
市川の新築坪単価はなんと

１７６万円となっている。

このマンションの坪単価は

約２６０万円。

最新の平均価格からなんと１５０％も高値で設定されていたことが判明した。

しかも中古物件での平均坪単価相場では

１３９万円

まで下落。リセールバリューは７０％台まで落ちているという現実だ。

８５㎡台だと「４４００万円」程度の価格設定が妥当という計算だ。

さすがに１４０件近いキャンセルが出るのも理解できるというものだろう。

[832: 契約済みさん]

>問題のあるマンションは、資産価値が目減りするのは常識です。
>なお且つ、現在の不動産市場はデベの予想とは逆に、目減りしている状況です。

>不動産市場が低迷している以上、レベルの低い仕様では納得できない気持ちはわかります。
>このような状況を総合すれば、新・新価格で購入した物件は値崩れするのが一般的です。

結局は、上記に納得しない方が解約で、納得した方が継続と言うことですね。

[833: 契約済みさん]

解約数１３４戸、３２．９％。３人に１人がNOという答えを出したということ。

駆け込み解約はないと仮定しても、最終日の３１（土曜日）までにさらに１０戸追加されるとすると１４４戸、３５％突破というところか。とてもまずいね。

[834: 入居前さん]

>>832
同じ書き込みしているようだが、内容おかしくないか？

＞〜常識です。
＞〜目減りしている状況です。

＞〜気持ちは分かります。
＞〜一般的です
これらの用件なら、納得している人が解約して、
納得できない人が継続なんじゃね〜のかい？
工作員やり続けるだけのことはあるね。
この程度の読解力でなけりゃここは擁護できないってか？（笑

[835: 匿名さん]

ここってNO１って言ってた恥ずかしい時期がありましたね・・。

[836: 匿名さん]

プレミアレジデンスの初期のスレを今読むと、自然と顔が赤くなります、今思えばこんな状態で
幕引きを迎えるとは予想も出来ませんでした。恥ずかしい話です！

[837: 匿名さん]

バブル崩壊ですか。　　
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/

[838: 元契約済みさん]

>>831さん
その坪単価平均176万の市川は「市川駅」ですか？それとも「市川市」ですか？

市川市ならまあそんなもんでしょうけど、
市川駅なら深刻ですね。

[839: 契約済みさん]

>>838さん
>その坪単価平均176万の市川は「市川駅」ですか？それとも「市川市」ですか？

JR総武線の「市川」のデータとして書いてあります。すぐ下の行に本八幡のデータが出ていますので「市川市全域」をターゲットにしていないのは明らかです。ですので、やはり市川駅のことでしょう。

[840: 元契約済みさん]

>>839さん
なるほど。少なくとも市川駅に関係する物件のようですね。

ただし、最寄り駅市川駅の物件となるとかなり南北に広がるので、
（特に北から来るバスが多いので）
調査内容によってはこれまたまあ普通な内容になるのかもしれません。

＃この手の調査はわざと数字が悪くなる（良くなる）ように操作するので、
＃どういう内容をどういう見方で検分したのかちゃんと見ないとあっさり騙されます。

[841: 契約済みさん]

住まいサーフィンの「相場価格」にある表で見たほうが、より公平な比較結果でしょう。「総武線　駅８分」での各駅ごとの比較結果が出ています。ただ、ちゃんとアップデートされているかどうか不明ですが。

https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=12

設定条件 → [分譲75㎡8分] [賃貸75㎡8分]
駅名　　分譲価格　　坪単価　　賃料　　利回り
市川 　　　3,938　　 174　 　148,000　 4.5 %
本八幡 　　3,969　 　175　　 146,000 　4.4 %

上のように、東洋経済の坪単価データ（176万円）と極めて近い数字です。東洋経済の数字、ここから持ってきてるだけだったりして、、、

ところで駅８分で174万円ということは、駅１分ならいったいいくらくらいが妥当なのだろうか？

[842: 匿名]

賃貸坪単価
徒歩８分　８０００円
徒歩０分　８３００円

賃貸で３００円くらい変わります（笑）

利回り４％というのは表利ですね。
実質利回りは２％台まで落ちます。

もっとも表利でも４％なんて賃貸には向かないですね。

この市川のマンションは新築で坪単価２６０万円→中古になると坪単価１３９万円

資産価値では買った途端に資産価値が５０％近くも消失するということか。

[843: 匿名]

実際駅前だとしてもプレミアムを加味しても坪単価は

２００万円程度

が妥当だろう（それでも１７４万円からは１割以上も高い）

そして中古になると坪単価

１３９万円

買値は１割高。売値で３０％安。

高値買いの安値売りになるね。

[844: 元契約済みさん]

>賃貸坪単価
>徒歩８分　８０００円
>徒歩０分　８３００円

分譲価格と賃貸価格は連動してる訳だから、上の賃貸比率をそのまま当てはめると、市川駅直結での坪単価は181万円。

　　　　　　　徒歩８分　　徒歩０分　　上昇率
賃貸坪単価　　8000円　　　8300円　　　1.0375
分譲坪単価　　174万円　　180.5万円　　1.0375

なおEAST棟の賃貸坪単価は8000円前後が妥当ということですね。

[845: 契約済みさん]

>問題のあるマンションは、資産価値が目減りするのは常識です。
>なお且つ、現在の不動産市場はデベの予想とは逆に、目減りしている状況です。

>不動産市場が低迷している以上、レベルの低い仕様では納得できない気持ちはわかります。
>このような状況を総合すれば、新・新価格で購入した物件は値崩れするのが一般的です。

結局は、上記に納得しない方が解約で、納得した方が継続と言うことですね。
それにしても、市川の坪単価176万円は低いですね。

[846: 匿名さん]

だって、千葉だよ。隣が東京っていってもねー。

[847: 契約済みさん]

ツボ単価なんて内装のグレード次第だろ？
論点間違ってるよ・・・

[848: 契約済みさん]

場所＝坪単価。
そんなに単純じゃないよ・・

[849: 匿名]

場所＝坪単価。
単純だよ。
不動産屋は周辺平均坪単価によって価格を設定するからね。
平均坪単価から明らかに高値物件は貸せないし売れない。

[850: 匿名さん]

>だって、千葉だよ。隣が東京っていってもねー。

昔からこの辺に住んでいる人だったら小岩や平井に住むんだったら市川のほうがナンボかマシだと思っていると思われます。
このマンションの住人でそういう発想で市内から移り住んでいる人が相当数いる模様。あんまり世間評価と違う感覚で購入している人が多いような気がするな。

ただでさえ市川や八幡の不動産屋はここに訪れる人の必要要件の細かさ（そして、一般の若い世代の考える要件との違い）に驚くそうだから。

[851: 解約済み]

↑実は私もそうでした。
市川の北口側に住んでいました。
市川市の特に菅野、東菅野、真間、八幡辺りに住んでいる人たちは
「何県にお住いですか？」と尋ねられても「市川です。」と答える人が
多いのです。

行徳やJR総武線の線路より南側はあり得ないと思っている人が
結構いました。

もう東京都内のマンションに住み替えました。
小岩や平井ではありませんが、やっぱり２３区内の方が
今は良かったと思っています。

[852: 解約解約さん]

坪単価１７６万円の低〜い市川を先日解約しましたよ。
ものの５分で終了。
あっけない幕切れ。
評価の低い、問題あるマンションを解約できて良かった。

[853: 契約済みさん]

住民板と縁が切れてよかったですね。

[854: 元契約済みさん]

もう解約したのでどうでも良いですけど、、、

３０％越えの解約率、とにかくデベさんの対応が、全てでしたね。金銭補填は行いません、と11月に早々決定した取締役、責任取りなさいよ。社内でも浮いてしまっているんでしょ？　皆さんの責任ではありませんよ、ひとえに「あなただけ」の責任です。

皆さん、口に出せないだけです。あなた、皆さん願っています、辞めなさい。

[855: ご近所さん]

本当に責任をとらなければいけない黒幕は別にいる。

[856: 匿名さん]

市川市には住みたくないですね。

[857: 匿名さん]

これからは、やはり２３区内が無難な選択でしょう。

[858: 契約済みさん]

菅野や真間に愛着を持って住んでいる人を否定はしませんが、
自分は南口に長く住んでいるので、都内との格差を感じる事が多いですよ。
たぶんこのマンションの購入者はそれを解っていて購入していると思いますが。
まず目につく所では道路事情の悪さ。

[859: 解約済みさん]

ここを白紙解約できて、良かったよ〜
市川が坪単価１７６万円とは・・・・。。

[860: 匿名さん]

ここを直ぐにキャンセルして
代わりに本八幡タワーを契約した人は
東洋経済の記事を読んでどう思ってるのかなぁ

[861: 匿名さん]

本八幡もきついですが、ここほどではないかもしれませんね。なんにしても、市川という響きがいやなので、最近は家を聞かれても市川でなく本八幡と表現しています。市川全体のイメージダウン・・。なんか取材してるっぽいですよね？！

[862: 地元民]

いちかわタワーと本八幡タワーはコンセプトが違うから移らないって以前誰かが言っていたような。そして、本八幡の方が坪単価高いっすね

[863: 匿名さん]

本八幡は内装も設備も全然違うから比較しても…

[864: 匿名さん]

追記
本八幡は天井高さも低いし、内廊下幅も狭いので、小規模タワーマンションって感じで、高級感がないですね・・。まぁ、市川はそれ以下というか比較すらされないインパクトをもっていますからね。市川駅利用者としては毎日みるので、悲しい・・。

[865: 匿名さん]

解約率４０％は行かないんですかね？

[866: 匿名さん]

今日の日経で、首都圏で初めて下落の３箇所として千葉の新浦安と本八幡がでていましたが、
この辺も先行きやばいでしょう。いくら駅前でも、街そのものに力がないとダメですからね。

[867: マンション投資家さん]

>>866
毎日新聞の朝刊では　下落の代表例として千葉の市川市が挙げられていましたよ。

[868: 契約済みさん]

このマンションが下落のきっかけになってるんでね？

[869: 契約済みさん]

本日で146件の解約だそうです。明日が最終日。未練があるが解約に行きます。

[870: 契約済みさん]

必死に抽選してる姿、想像すると滑稽だな・・