三郷中央センターマークス 2

[住民さん]

三郷中央センターマークスの住民のためのスレッドを立ち上げました。
情報交換の場として、ご活用下さい。
なお、過去のスレッドは下記を参照してください。
http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=734&disp=1

[82: 入居済み住民さん]

皆さんこんにちわ。
確かにハイルーフ車が常に優先的に上段に止められるのであれば、やはり価格のアップがよろしい
かなと思います。
で、その価格アップした分は敷地内にセキュリティカメラ等を付ける分に回してはいかがでしょう。
そうすれば上段の価格アップに伴うマイナス分への配慮にもなるのかなと思います。

[83: Bert]

ちょっと分からないことがあるのですが、ハイルーフが駐められる上段ではないところって、どのぐらい空いていて、そのほかの稼働率がどのぐらいなのか、それによっても考えられる対応策が決められるんじゃないかと思います。

話は変わりますが、この頃駐車場のあちこちにぶつけられた跡があるのですが、共有の財産なのだから、当て逃げするのではなくきちんと名乗り出て修理をすべきだと思いますが、いかがでしょうか?

[84: 匿名はん]

今中段の1550mmなんですが、現状のままでいい場合はどうなるんでしょう？
変わりたくない人の意見があまりないようなので。
ちなみに私も値上げに賛成です。下段　500円　中段　1500円　上段　7000円
いいと思います。セキュリティカメラ案もGood

[85: ？]

ここに意見を書かれている方は中段、下段利用者
もしくは駐車場を利用してない方なのでしょうか？

値上げや再抽選など上段を利用している方の意見ではなさそうなので。

[86: Bert]

確かに、85番さんのおっしゃるとおり、ここに意見を書いていらっしゃる方は中段や下段の方が多いと思います。上段の方は、今のままであれば、何も問題はないからってこともあるのだろうと思います。
再抽選については、規約に明記して確実に行うべきだと思います。同じ中段と言っても利便性のいいところとそうではないところがあるだろうと思いますので・・・
個人的には値上げをするのであれば、中段や下段もある程度上げ、利便性の良い分上段の上げ幅を大きくするのが、上段に駐められている方にも受け入れやすいのではないかと考えます。
上段の人に無理矢理小さい車に買い換えなければだめだというのではなく、今上段にある中段に移ることができる車を中段に移してもらう、と言うぐらいの買い換えるなどのコストをかけずに済む方法がいいのではないかと考えています。

[87: NO.77]

マンションには居住者が守るべき法律、管理規約及びその付属規程があります。
今回の駐車場問題の難しさは上段・中段・下段、セダン車・ハイルーフ車、駐車場利用者・非利用者の別を問わず、誰も規約違反をしていないところにあります。
全員が善良な住民であり、抽選の結果、たまたま上段・たまたま下段なのです。

もともとマンション購入時の重要事項説明時には「住戸用駐車場の契約期間は1年間とし、それ以降は管理組合の決定に従うこと（P.36）」となっていました。その後、

定められた管理規約（駐車場運営細則第6条）において「（管理組合と使用契約者との）双方から解約の申出がなく、かつ当該使用契約者が使用資格を有する限り、更に1年間この契約を更新するものとし、以後も同様とする。」

この文言はいわゆる自動更新制（ほとんどの大規模マンションで採用されているものですが）と呼ばれるものです。（「解約」第7条〜使用契約者からの希望、あるいは第21条管理組合からの解約においては使用契約者の駐車料金未納等の規定違反としています。）

自動更新制を当マンションが採用した理由は一住戸一台が確保されている為、敷地外に出されるという不公平が発生しないからです。上下段の不公平と敷地内外の不公平とは比較するまでもないと思います。また抽選制による住民間のトラブル（一住戸一台が確保できない・管理組合の事務負担・抽選の都度おこる各種不満）も自動更新制にはありません。

抽選とは勝つか負けるかであり、中立的な立場にある東急主催の抽選においても現在のような問題が発生しています。これをもし今後管理組合主導で再抽選を行うとすると、もっと大変な状況に陥ります。抽選とは一度限りでやり直しが効かないものであり、喜ぶ人がいる一方、大半の人が前の方がよかったと不満をこぼすものだからです。

今後定期的な抽選を行う度にその時の管理組合役員の方々（駐車場を利用していない方も含めて）は事務負担や住民の苦情の受付・トラブルの解決等今まで以上に大変な思いをすることになります。
また利害関係者である管理組合役員さんが抽選を主管できるかという問題もあります。
万が一、役員の方が運悪く抽選で一番を引いてしまったらどうなることでしょう。

再抽選とした場合の入替方法について。抽選の結果、新しい区画に移動する際、その区画の旧利用者が出庫していなければならず、大規模かつ機械式駐車場である当マンションで、一斉に入れ替える事自体が難しいと思います。外部に駐車場を借り、数日を要します。スケジュール調整の他、不満のある人はなかなか退いてくれないという現象も起き、住民間のトラブルが最高潮に達する事と思います。

マンションでは住民同士の対立を避け、協調・融和の精神が必要です。誰もが規約違反を犯していないこの問題は賛成派・反対派という対立を敢えて喚起しない事が肝要だと思います。

今後の流れは
①アンケート結果の集計
②住民説明会の開催
③意見の集約
④理事会決議　
⑤総会決議（特別決議４分の３の賛成により可決）
　※特別決議は規約変更に当たると解釈した場合。
　　管理組合役員さんの認識不足で普通決議（過半数）で、強行採決し、
　　その後裁判まで至ったケース（判例として３つ）もございます。

というところでしょうか。

この種の問題は③で住民同士の不満が爆発しまとまらず、④で否決になる事が多いようです。

あとは専門委員会を設置し妥協点を図る方法もあります。

・希望者同士の入れ替え制
・高齢者世帯、障害をお持ちの方、妊婦・乳児がいる方等が優先的に選択可能等

皆さんが書かれている通り、金銭による方法もありますがあまりお勧めしません。
妥当な金額を求める事は難しく、結局は住民同士のトラブルに発展するものだからです。
（どちらにしろ将来駐車場の修繕費用が不足し利用者全員で負担しあうようになります。）

大切な事は対立よりも相互扶助の気持ちです。
特に管理組合の役員さんはマンションの様々な問題に囲まれ、大変な苦労をされているものと思います。持ち回り式にて就任時には誰もが管理組合役員1年生です。今回の件もマンションの事を考え、公平な意見に耳を傾け、より良い環境にするため努力をした結果だと思います。その一方でマンションには専門的な知識をお持ちの方も多数いることと思います。専門的な知識を持った方が中立的な立場でアドバイスしていく事が大切だと思います。
以上、私見を述べさせていただきましたが、読まれた方の気に障るような表現がありましたら
ご容赦頂ければと思います。

[88: 入居済み住民さん]

NO.77さんのご意見とても参考になります。
確かにお金で解決できるものでもないですね。
相互扶助の気持ちも大切ですし、なによりトラブルは
ない方がよいですし。でもそれでも納得できない方もいらっしゃる
のも事実ですが。私はこの抽選結果が出たときは、それは決まったものだから
仕方がない、と納得しました。もちろん上段希望でしたが、決まったものは
決まったもの。不満を言っても仕方ありませんから。
みんな上段になりたい気持ちは分かります。でも、それは決まったことですから
そのままか、NO.77さんがおっしゃっている
・希望者同士の入れ替え制
・高齢者世帯、障害をお持ちの方、妊婦・乳児がいる方等が優先的に選択可能等
この案が最適だと思います。
入れ替えの時間だって、忙しくて出来ない方もいらっしゃるでしょう。
みなさん生活も一緒のリズムではありません。だからこそ相互扶助の気持ちで
うまくこの問題が解決することを望んでおります。

とにかくみんなが気持ちよく過ごせるように、いろんな話し合いができたらいいですね。

[89: Bert]

77番さんのご意見、それはもっともなことであると思います。
対立を生むのは生活する上でも好ましい状況を作り出さないと言うことは十分に理解できました。
障害のある方やご高齢の方が上段を利用できるようにするというのは、是非とも実施していただきたいですね。

私は別に抽選の結果が自分の意にそぐわないからと言っている訳ではありません。どのような決め方をしても、誰かしらの不満は残るのは事実だと思います。しかしながら、何もしないというのではなんの改善もありません。

駐車場の稼働率の問題からだと思うのですが、セダン車は初めから上段での抽選権はありませんでした。それは、別にかまわないのですが、今の時点で上段にセダン車が駐車されています。これだけ見ても上段と中段・下段の自由度の違いは明確です。
そこで
①障害のある方など上段を必要とされる方を最優先に、上段の方と場所を変わってもらう。
②上段のセダン車の方と現在中段・下段の希望される方で抽選をする。
③中段・下段でハイルーフ車を購入したい方をリスト化して順番待ちをしてもらい、移動可能な方と変わっていただく。
④金額設定の変更を行う。
など、ライフスタイルに合わせた柔軟性を持たせてもいいのではないかと考えます。
すぐに実行するのではなく、何がこのマンションに最もふさわしいのか、徐々に住民のみなさんの合意形成ができればいいのではないでしょうか?

[90: 元川口]

私も再抽選は、困難と思います。
よって希望者同士の入れ替え制でいいと思いますが、現在の価格差では
流動性は無いでしょう。
下段　500円、　中段　1500円　上段　7000円
にすれば、上段から下に移動希望の方も出ると思います。
また、7000円程度なら上段がいいと、上に移動する方もいると思います。

＞①障害のある方など上段を必要とされる方を最優先に、上段の方と場所を変わってもらう。
ちなみに私の上段は、セダン車でなぜ止められるのだろうと思って良く見たら
‘この車は障害者が乗ってます’とのステッカーの車でした。
納得したのですが、僅か1ヶ月後に、違うセダンに入替わり,ステッカー無し。
あきれてしまいました。
恐らく、上段のハイルーフ優先区画のセダンは、色々な手を使ったんでしょうね。

[91: 一住民さん]

＞元川口さん
下段　500円、　中段　1500円　上段　7000円
は、セダン、ハイルーフ、屋外上段、屋内上段　関係なしにというご意見でしょうか？

[92: oku]

久々の書き込みです。

駐車場については入居後から書き込んだりしていますが
元川口さんが言うように、明確な理由の無いセダンの上段利用者は
強制的に入れ替えリストに載せるようにしていただきたいです。

入居開始の頃と違い、現状では所有者の入れ替わりも数件あると思うので
その方たちにとっても不公平感が出ないようにすることが必要と考えます。

あと、キャリアなどの付属品の取り付けが上段で７〜８台ほど見受けられます。
規約違反ですので早急な取り外しをお願いしたいです。

ペットボトルの回収については、管理人さんの協力もあり
うまくいっているのではないでしょうか。
ただ、自治会による古紙の回収で収益を得ていく為には
現状のスペースでは難しいですね。
パーティールームがほとんど使用されていない現状を考えると
仮置きなども検討すべきなところでしょうか。
ゴミ置き場とは真逆の位置ですが。。。

[94: Bert]

具体的な料金については、今後いくらが妥当であるのかを考える必要があるとは思いますが、そのような方向性を考えている方が何人もいらっしゃることは確かだと思います。

考えがうまくまとまっていないとしても、ここに書くことによっていろいろと意見が出されるので1つ1つ問題点も上がり、また解決していくこともできるのではないでしょうか?

自治会の古紙回収についてですが、事前に集めておくことが妥当なのでしょうか?
パーティールームがほとんど利用されていないから、そこに置くのは個人的にはあまり気乗りがしません。せっかくのパーティールームが使われていないのであれば、そこをより手軽に予約できる予約方法を考えてみるとか他のことを考えてみてからでも遅くないと思います。
古紙の回収は事前に自治会の回収があることを伝えて、そこに出してもらえるようにご協力をお願いするのがいいのではないでしょうか?

[95: 元川口]

>一住民さん
私の価格は、あくまで一つの意見です。もっと価格を細分化するのもありだと思います。
目標は、常に上段から下段への希望者と下段から上段へ希望者数が同じになるように
することだと思います。
今の価格差なら、上段から下段の希望者は、ほとんど無く、逆はかなりの数と
なるのではないでしょうか？
どの価格差だとバランスがよくなるのかと考え、上記の意見をあげてみました。

[96: NO.77]

セダン車の上段利用について
　現在セダン車の上段利用者は3パターンあります。
　①一番最初の抽選会で幸運を掴んだセダン車の方
　　　⇒南側一階の屋根付上段区画を利用（セダン対応14台）
　②ハイルーフ対応区画への移動抽選会に応募し幸運にも上段を獲得されたセダン車の方
　　　⇒規約上問題なし（台数不明）
　③ハイルーフ対応区画へ当初ハイルーフにて登録しその後セダン車に買い替えた方
　　　⇒規約上問題あり（台数不明）

　②の方と③の方との見分け方については管理組合との駐車場契約書に登録されている車かどうかを
　みればわかります。
　③の方は（届出を出していない場合）規約違反にて管理組合からの解約が可能です。
　ただし、③の方でも管理組合にセダン車に買い替えた旨を届け出て、管理組合が承諾すれば規約上　何ら問題はありません。

　移動抽選会の話が今まで一度も出ていませんが皆さんご存知でしたか？
　マンション契約後に東急から駐車場の利用についてヒアリングがあったと思います。
　その際ハイルーフ対応区画104台よりもハイルーフ利用者が若干少なかった為、
　東急側の判断で前述した重要事項説明（管理組合の決定に従うから）⇒管理規約（自動更新）と
　なりました。
　つまり、敷地内に一住戸一台確保が可能が最優先事項であった為、あとあと確保できないケースが
　でる再抽選制ではなく自動更新制が採用されたのです。
　もしこの時点でハイルーフ対応の方が多い場合には外部駐車場となる方が出てくることから、不公
　平感是正の為再抽選制が採用され一定期間での入替えが必要になったと思います。
　
　ハイルーフ区画に若干の空きが出た（＝セダン車の方が全員敷地内に確保できない可能性がある）　ことから、最初の抽選が終わった後、移動抽選会の募集（駐車場の抽選結果が最初に郵送された時　に募集の案内が一緒に入っていたと思います。）が行われ、セダン車の方でハイルーフ対応
　区画を希望した方が応募し、ハイルーフ対応の上段あるいは下段の空いている区画に収まりまし
　た。この抽選は数が少なくハイリスクハイリターン（上段か下段か）であり、上段を獲得できた方　はかなりの幸運の持ち主といえます。

[97: Bert]

No.77さんのおっしゃっている②についてですが、空きが出た場所はハイルーフ車が止められる区画のうち下段の一部だけで上段の空きはありませんでした。
私も気になって移動抽選会の資料を見たところ、移動できる箇所の図も添付されていました。
このことも、考慮に入れていただければと思います。

[98: NO.77]

Bert様
確認して頂いてありがとうございました。

今回の問題点がよくわかりました。

　①以外のセダン上段の方は②の方がほとんどと思っていましたが、ご指摘の通りならハイルーフ対応区画のセダン上段者は③（買い換えた方）に当たるかと思います。
　・・・という事は届出が出されていない場合規約違反にあたりますので管理組合にてきちんと対処する必要が出てきます。
　
　今回の騒動はまずハイルーフ区画上段に全てハイルーフ車が止まっていれば起こらなかった問題と思います。ハイルーフ対応のはずなのに何でセダン車がいるのという疑問が発端になり、特にセダン車の中下段の方で上段を強く希望していた方から不満が出た。

　この場合、管理組合は規約に則り駐車場契約書に登録されていない車への個別の注意喚起を行い、再三の注意にも拘らず、是正に応じない場合にはその方へ解約といった処置をするべきであり、
その後空いた区画に補充リスト登録者1台目ハイルーフ優先を行えばよかった。そして掲示板等で規約違反車両なしの安全宣言を行えば良かったのではないでしょうか。

　それを優先せずに（規約を守っている善良なセダン屋内上段・ハイルーフ上段利用者含め）上段利用について不公平だから自動更新制から再抽選制にすべきといった議案の採択について記名式アンケートという形で全住戸に配布した。通常アンケートは記名式では行わないものであり、今回のようなアンケートは駐車場未利用者にも賛成か反対かを求め、かつ、賛成の場合は期間が何年かといった総会決議前の票読みを行うようなものであった。それが今回の議論の発端となっています。
　
　買い換えについては（面倒ですが）管理組合へ事前に届け出て承諾を得る事が必要です。入居後1年が経ち買い換えた方も増えているかと思います。出していない方はきちんと買い換えの届け出をだしましょう。もちろん皆さんきちんと届け出て管理組合の承諾を得て買い換えているかもしれませんが・・・。届け出をきちんと出していますという管理組合適格マークを車に貼ればいいかも知れません。（恥ずかしくて貼れないという方もいるでしょうが）

　Bertさん、ちなみにその資料では何台の空きが出ていました？104台からその数を引けば抽選当初のハイルーフ台数がわかるのでNO.83でBertさんが書かれていたハイルーフ車の稼働台数のおおよそがわかるかと思います。

　規約違反については厳しく対応する事が本来ではありますが、同じマンションに住んでいる人同士
円満な解決が一番ですので対処方法については管理組合理事会でよく話し合って頂ければと思います（もちろんここまで問題が大きくなっているので既に十分話合っていることと思います。）
　ただし違反しているからといって、最低限の配慮は必要だと思います。例えばどこの誰が違反をしているといった、他の一般の組合員にわかってしまう様な追求はしてはいけないものです。これまでもいろんな規約違反がありましたが、注意の喚起あるいは管理会社からの配慮ある個別の忠告によって上手くいっているのだと思います。

　余談ですが、管理組合役員でない方が理事会でどのような議論が行われているかを確認したい場合には管理規約第60条第2項の理事会議事録の請求により閲覧が可能です。もしかしたらこの間のアンケート結果についても既に議論されているかもしれません。

　私は再抽選制には問題が多いと思っている為、今回は敢えて推進派と思われる管理組合役員さんに批判的な意見を書きましたが、他意はありませんのでお許し頂ければと思います。
　
　本当の問題点はハイルーフ上段の方がセダン車に買い替える場合の規約が詳しく定められていないことだと思います。ハイルーフ上段の方がセダンに買い替えたいという届け出を出した場合、実際に管理組合が拒否できるかという事です。セダン対応区画に入りたいといっても空きがないので入る所がない。買い替えて解約に至った場合、規約上の解釈では解約された車は3ヶ月待って1台目区画を申請し古くから2台目を所有している方に出てもらう、また空いた上段には順番待ちの他の車に入ってもらう。そんなことは実務上難しい。現在ハイルーフ上段のセダンの方は届け出を出せばおそらくそのまま受理されたのではないのでしょうか。もちろん今年度の管理組合役員さんに変わって方針が変わった可能性もあります。
　今後の買い替えに備え規約を整備し、例えば買い替え希望をする場合には買い替え希望の方同士（セダン⇔ハイルーフ）を抽選等で行うというような形はいかがでしょうか。

　Bertさんのおかげで問題点が分かったような気がします。

[99: 元川口]

ぜんぜん、話は変わりますが
ようやく、駅前マンション販売開始ですね。
http://www.bz-misatochuo.com/

[100: Bert]

駐車場の空きは13台でした。
これから先、どういう風な展開になるのか、大きな問題とならずにできるだけ多くの人が自由に乗りたい車を選択できる自由が与えられるようになるといいですね。
気になるのは、駐車場の収支や修繕計画ってどうなっているんでしょうか?どうやってみても下段の500円では、電気代にもならないように思うのですが・・・
一時負担金とかそうなるのであれば、あらかじめそれに見合った金額を請求された方が個人的には望ましいと思うのですが・・・

＞元川口さん
早速、資料請求しちゃいました。
買い換える余裕も全くないんですけどね。
あそこの駐車場は、タワー型の駐車場のようですね。車を出し入れするのは、うちのところよりも大変そうですね。

[101: モンブラン]

こんにちは。
ずっと気になってるのですが、一階の店舗「決まった」って
掲示板に報告があってからどうなったんでしょうか。
楽しみにしてるのにガラ〜ンとしたままで、覗くたび寂しくなります。

キャノンの社屋もずいぶん出来てきましたね。
三郷中央駅も賑やかになりそうです。
電車が混むのは嫌ですけどネ

[102: おくさん]

今日、駐車場についてのアンケート結果がポストに投函されていました。
それぞれ思っていることを記入し提出したと思うんですが、
意見・考えの開きに集合住宅での生活の難しさ、ルール作りの必要性を
痛感しました。

この掲示板では割と再抽選賛成派が多かったと思いますが
それぞれの駐車区画での意見もあるようで・・・
それでも上段の普通車はおかしいという意見は多かったですね。。。

店舗駐車場に駐車してある車は最近越してきた方のものなのかどうかは
わかりませんが、今現在居住している方達にとって
公平な駐車区画の割り当てが出来ればと思います。

管理組合の方、頑張って下さい！！（資料がちょっと見にくかったデス）