センチュリーつくばみらい平

[A棟高層階のT子さん]

みどりに囲まれながらも、TXみらい平駅から徒歩１分、秋葉まで直通40分、、、
ついにお引っ越しです。

新生活開始ってことで購入者のみなさん、意見交換できれば幸いです☆
よろしくお願いします。

[547: マンション住民さん]

今、４階以下の区画使用してる人が住宅を売却すると、駐車場使用権は消滅し契約も終了する。
だから「この住宅は屋根付き区画の駐車場が利用出来ます」とは言えないわけで、少しでもアドバンテージを付けて高く売ろうとしてもだめである。
その住宅を買った人は、駐車場区画はもらえるが屋根無し屋上区画になる可能性が高い。なぜなら屋根付き区画の空きはウェイティング登録者に優先的に割り当てられるから。
これは「駐車場運営細則」で決まっている。

だから「屋上の屋根」は駐車場の資産価値を高めるために全住民にとって必要なのである。

ところで、賃貸に出した場合は駐車場区画を賃貸人に使用させることが出来るのか？
「駐車場運営細則」を読んだ限り、出来ないような感じ。誰か解説願う。

[548: マンション住民さん]

失礼

×賃貸人
○賃借人

[549: マンション住民さん]

これは分かり易い例で説明すると、
住んでたけど転勤になって家族ごと引っ越した。
それで住んでた家を賃貸に出して、借りた人に自分の駐車場区画を利用させる。
これが「駐車場運営細則」上ＯＫなのかどうか。

[550: 匿名さん]

>パンフとかに「駐車場は先着順」て大々的に書いてあった？
パンフとかに「駐車場は全戸入居後に再抽選」て大々的に書いてあった？

[551: 匿名さん]

駐車場をフリーアドレス式にしたらいいじゃん。

[552: 住民さんＢ]

>このような質問があること自体が問題である。
すべての住民が正しく理解することは理想ですが、現実的には無知な住民や意識の低い住民も存在することを理解してください。人間、複数集まればある程度の割合でそういった人がいることは必然です。

>これは住民が徴収されたお金がどこに行ってるのかを知らないってことである。
>回答は避けるが、このことを突き詰めていくとおかしなことに気付くであろう。
何故回答を避けるのでしょう。こういうときこそ説明をしてあげましょうよ。コツコツ住人の意識を改善していかなければ、ずっと低レベルな人たちの集まりのままになってしまいますよ。

マンション法では、
「各共有者は、その持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」
となってます。

駐車場は共用部分なので、その場所を使う人は使わない人と比べて何らかの負担をしないと不公平になります。固定資産税は駐車場を使う人も使わない人も公平に負担しますので当然の結果です。

駐車場の使用料は、駐車場施設を管理するための費用に充当し、剰余がでれば修繕積立金に充当します。
駐車場使用料金がそのまま管理会社へ支払われるわけではありません。

使用料金はもちろん管理組合の収入になります。この収入がもし無い場合は管理費や修繕積立金が現在より高く設定せざるを得なくなるので、適正な運営に基づく駐車場使用料は組合にとって財政面を助けている部分があります。

組合員から徴収している管理費と駐車場をはじめとする使用料の
総計から、管理会社へ管理委託料を支払っているわけです。

[553: 住民さんＢ]

>ベランダや庭は共有部？

共有部です。区分所有者に専用使用権が与えられているのでその権利で利用できているというわけです。


コツコツ

[554: 匿名さん]

>所有権と使用権。
>全く異なります。

それぞれの権利を得るにあたり、どう異なるのか説明してください。

[555: 入居済みさん]

>>552
544は口座名義人のことを言ってると思われる。


>パンフとかに「駐車場は先着順」て大々的に書いてあった？
駐車場運用細則附則第２条に、引渡開始時に売主が抽選等により順位を決定することが出来る、と書いてあった。


＞駐車場をフリーアドレス式にしたらいいじゃん。
駐車場使用料の徴収が大変だわ。日々料金変わるってことだから。
それなら一層のこと各階毎にコインパーキング????

[556: 匿名さん]

>駐車場使用料の徴収が大変だわ。日々料金変わるってことだから。

頭固いね。なんで今の料金形態前提なのよ。
月額の駐車場利用料は一律にすればいいだけの話でしょ。
商業施設の立体駐車場と同じ考え方だよ、どこの階に駐めても金額一緒。違うのは月額で徴収することだけ。

[557: 入居済みさん]

>>556
お前こそ頭柔らかすぎてメチャクチャなこと言ってんな。
今理事会が苦労してること少しは酌めよ。
お前のフリーアドレス方式だと、区画毎に使用者・車種が契約で固定化できないから、

違法駐車、区画取り放題！

だわ。

[558: 匿名さん]

>>515
あんたは何を頓珍漢なことばかり言ってんの？

>はじめから潰れることが分かり切ってますから、理事会は検討しません。無駄な労力ですから。
初めから潰れるとも思わんが(ここはそんな人でなししか住んでないのか？)、それは置いておいて。
仮に潰れることが分かりきってるにしても、実際に総会決議して潰れるならそれはそれで意味のあることだろ。
無駄な努力でもなんでもない。組合員の意思はどうなのかを確認すること、議案として決議までしたこと、その事実があるのとないのとでは全く違うだろう。

>知識レベルはかなり高いと思います。マンション管理士か弁護士かもしれません。
こりゃまた更に頓珍漢なこと言ってる･･･こういうこと書くから知識レベル低いとか言われるんだよ。

[559: 匿名さん]

>駐車場運用細則附則第２条に、引渡開始時に売主が抽選等により順位を決定することが出来る、と書いてあった。

なんだ、だったらもう結論出てるじゃん。

「引渡開始時に」って断ってるんだから、引渡時点でいなかった人は抽選に参加できなくても仕方ないということでしょ。さらに「売主が抽選等により順位を決定することが出来る」んだから、現在決まってる割り当てで問題ない。


まぁ、それとは別に新たな議案として、これから変えていきましょうと議案にあげてけばいいんだろうね。

[560: 匿名さん]

>>557
いや、ごめんごめん。
固い頭に血を上らせちゃったね。余計固くなっちゃうよ。

>お前のフリーアドレス方式だと、区画毎に使用者・車種が契約で固定化できない
まずね、フリーアドレス方式は551が言ってるんであって、私じゃない。それと他人にいきなり「お前」ってどういう神経されてるんだろう。親にどういう教育されたらこんな人になるんでしょうか。こんな乱暴な人が住民にいるなんて恐ろしいです。マンション内の子供たちに暴力とか振るわないでくださいね。

区画毎に使用者・車種が契約で固定化できない？
こんなこと言ったら余計に頭固いって言われるって分かりませんかね？

各階毎にコインパーキングとかって馬鹿な発想ができるんだったら、入口に認証装置連動バーを設置するとか、いくらでも柔軟な発想できると思うんだけどね。

[561: 匿名さん]

>>558
515に対しては、521に住民総意による否決の既成事実づくりの反論が既に出てる。

>>560
「お前、オマイ」は2ch特有の挑発。

[562: 匿名]

契約の話だから規約とか運用細則ではなく、重要事項説明書に駐車場の区画の割り当てについてどのような記載がされていたか次第でしょう。読んでなかったは通用しませんから。

[563: 入居済みさん]

>「お前、オマイ」は2ch特有の挑発。
そんなことは分かってるんですよね。
それを住民板に持ち込む神経がわかりません。
ここは２ちゃんじゃないんだし、２ちゃんを知らない住民さんが読んだらどう思うかとか考えないんですかねぇ。


あ！


頭固いからそこまで考えがいかないのか。


頭固い上に頭回らないってとても可愛そうですね。

[564: 匿名さん]

>>549
今の駐車場運用細則第９条１を見る限り、賃貸に出した時点で駐車場使用権は消滅し同時に使用契約も終了する。
したがって、賃貸人は屋根付き駐車場区画の優位性をアピールして賃借人を募集することは出来ないばかりか既得権の駐車場区画を失い、賃借人（占有者）は新たに管理組合と駐車場契約をすることになる。
ということは、賃貸人が転勤から戻ってきて再び住み始めたとしても、かつての区画は無く、新たに駐車場契約をしなければならない。
新たに駐車場契約したら、たぶん屋根無し屋上区画になるだろう。それでもいいのか？
細則には明言されていないが、相続の場合も駐車場使用権は消滅し同時に使用契約も終了すると解釈できる。

一般によくマンションで行われているが、盆や正月に車で長期で帰省するので、
その期間だけ来客等で車の駐車場を確保したい親しい隣人に駐車場を貸してあげる、
ということも今の細則第８条を見る限り禁止と解釈できる。

将来、売却や賃貸に出すこと考えてる住人、あるいは遺族に相続させることを考えてる住人は、
自分たちに有利になるよう駐車場運用細則を変更しておく必要がありそうだ。

運用細則の変更は総会決議事項である。だれか理事になってやらないか？
いまの規則のままだと困るのではないか？自分達に有利になる規則変更だったら総会通ると思う。

[565: 匿名さん]

>「お前、オマイ」は2ch特有の挑発。

ここは2ちゃんねらーのくるところではないよ。

[566: 匿名さん]

来年の理事は大変だなー。
駐車場屋上屋根増設検討や駐車場運用細則変更、住民アンケート、再度新聞戸別配達検討、etc
やりがいがあると思う。

[567: 匿名さん]

つか、ここ長文でダラダラしたレスが多すぎ。
特定の人物達なんだろうか？
もっと簡潔に要点を纏められると思えるものがたくさんあるのに。

[568: 匿名さん]

もう少しの我慢だろう。完売したら検討板はスレストだけど、この住民板も過疎るよ。
なぜかって？本物の住民掲示板が出来るから。もち住民認証するよ。

[569: 匿名さん]

＞重要事項説明書に駐車場の区画の割り当てについてどのような記載がされていたか

重要事項説明書には、
・管理規約および各運用細則を遵守のこと
・管理組合および理事会においては区分所有者が合理的かつ公正な利用ができるよう運営・管理しろ
と書いてあった。
売り主としての区画割り当てについては、先着順とか抽選とかの方法については何も記載がない。

したがって、駐車場運用細則附則第２条の「引渡開始時に売主が抽選等により順位を決定することが出来る」が唯一の割り当て方法の記述になる。

[570: 匿名さん]

Ａ棟とＢ棟をつなぐ渡り廊下。免震建物の特長が出てる。

[571: 匿名さん]

キッズルームはなぜ使用料をとらないのですか？

[572: 匿名さん]

>>571
子供から金とるのは酷だろう。

[573: 匿名さん]

キッズルームは保護者同伴じゃないと使えないはずです。

[574: 匿名さん]

駐車場が不公平だなんだって言ってるおまいらの考えが理解できん。
オレはこのマンションが分譲始めた頃に買ったから値引きなんてなかった。
今買ってる人らは平均で初期に買った人より２００万位は（もっとか？）安く買ってるはず。

駐車場が不公平とかグダグダ言ってる人らは、だったら初期に買った人（分譲開始時定価）と
今の平均値引額位の差額を管理組合に入れるなりしてくれないとな。話はそれからだ。

初期に買った人は好きな部屋を選べるし、好きな駐車場も選べる。その分高い。
今買う人は部屋は安く買える分、駐車場は空いてる所。

それぞれメリット、デメリットがあって当然だ。

[575: 匿名さん]

546さんの
「マンションの資産価値を向上させる一環として駐車場の屋上に屋根を増設する」
の考えに賛成です。

[576: 匿名さん]

>>574
>駐車場が不公平だなんだって言ってるおまいらの考えが理解できん。
ここまでは同意だが、それ以降は屁理屈、感情論。
売主との売買契約の中身と住民同士の公平さは無関係。

>初期に買った人は好きな部屋を選べるし、好きな駐車場も選べる。その分高い。
部屋はそうだけど、駐車場は使用権なんだからそれじゃおかしい、って主張なんだからこの反論じゃ納得しないんじゃないかな。

[577: 匿名さん]

>>575
　それは、容積率の関係で建築基準法違反になります。
　現状で、容積率がギリギリ限界です。

[578: 匿名さん]

＞初期に買った人（分譲開始時定価）と 今の平均値引額位の差額を管理組合に入れるなりしてくれないとな

お前バカか？
売主が販売の都合で勝手に値引きしるのに、何で値引き価格で買った区分所有者が管理組合に差額を上納すんの？
売主に文句あんだったら売主から金とって来い！

[579: 匿名さん]

>>577
ご教授お願いします。専門外なので間違っていたらご容赦願います。

駐車場屋上に屋根を付けると、屋上階が床面積に含まれるようになるので建蔽率や容積率に引っかかると言うことですか？
そうなると、屋上階スロープ部に屋根を付けることも建蔽率と容積率に関係して来ます。
それなら一層のこと、屋上階を緑地や太陽光発電パネル設置場所にして、地下を掘って駐車場を増設したら？と思います。
工事費は高くなりますが、地下は容積率不参入と聞いておりますが。

[580: 577]

>>579
ご拝察の通りです。
ただ、地下が容積率に繰り入れられないのは全延べ床面積の３分の１までです。

それはそうと、既存の駐車場棟の基礎が地下室前提で作られていない以上、
今から地下を追加するというのは、安全上無理な話です。

[581: 匿名さん]

>ただ、地下が容積率に繰り入れられないのは全延べ床面積の３分の１までです。

それは住宅用途に供する部分の話だよ。知ったかしないでね。

[582: 匿名さん]

地下に駐車場つくる？

積立金から？

いくらかかるか知らないけど非現実でしょ（笑）

[583: 匿名さん]

つーか577がおかしなこと言うから話が拗れてんじゃないか？
屋根付けるって、簡易的なアーチ型の屋根とかを付ける事であって、屋上階を作って建蔽率と容積率に影響与えるようなことまで想定してないと思うんだが。そんな予算どっからもって来るんだよ。

[584: 匿名さん]

＞簡易的なアーチ型の屋根とかを付ける事であって

そういう考えの人が建築基準法違反を侵すんだろーな。

それよりも、管理組合が駐車場を買い取って所有し、マンションみたいに区画を販売したらどうか？
良い場所は当然高い。買えない人には賃貸する。
区分所有者全員が共用部分の駐車場を管理組合に一旦売却する。もちろん持ち分割合に応じて金が入る。
これなら、駐車場を利用しない区分所有者は使いもしない共用部分の維持費を負担する必要がなくなる。
そして駐車場を必要とする人は、区画を買い取る。これなら永久使用が保証できる。
金のない人は賃借する。当然イイ区画の賃料は高くなる。
これにともなって、管理組合は法人化必須になる。

[585: 匿名さん]

隔年で抽選やり直せば負担ゼロ。

[586: 匿名さん]

>>585
その通りなんだが、隔年抽選の規則を細則に追加しないといけない。
そうなると総会決議。過半数取れるかが問題。
屋上区画使用者が区分所有者全体の20%程度だから過半数は無理だと思う。

[587: 匿名さん]

今の駐車場解体して地下駐車場に建て替えたらどうか？
これは多分、管理組合は金融機関からの借り入れが必要だろう。
当然、借り入れ前に管理組合の法人化が必須。連帯保証人は売り主になってもらったらいい。

[588: 匿名さん]

＞管理組合が駐車場を買い取って所有し、マンションみたいに区画を販売したらどうか？

これなら近隣住民にも堂々と販売、賃貸が可能。
近隣の駐車場はほとんど青空駐車場だ。雪や雹や筑波おろしでボコボコ....

[589: 匿名さん]

なんで地下駐車場にしなかったのか？地下走ってるTXにぶつかるからか？

[590: 匿名さん]

免震だから地下は無理。

[591: 匿名さん]

屋上は二台目以降専用で、どの世帯も一台目は屋根付きにすれば公平だね。
二台以上屋根付きというのは利己的だよ。

[592: 匿名さん]

>>591
4階以下の屋根付きは547台分の区画しかない・・・・

[593: 匿名さん]

カーシェアリングにして車の台数減らしたらどうか？

[594: 匿名さん]

センチュリーは二重床ですが、フローリング上を裸足で歩いてると結構響くような感じです。
スリッパを履いてれば問題ありませんが。
以前住んでたところは直床のフローリングだったので、響くと言うよりは固い感じがしました。
みなさん、どうですか？

[595: 匿名さん]

>>584

アイディアとしては面白いね。

販売するには、区分所有者が土地の登記もしてしまっているから、住民の登記からやり直しになるんじゃないか？
使用権を販売することができるかもしれないけど、権利の賃借ってできるのかな～。実現性は無さそうだね。

[596: 匿名さん]

>>594
直床よりも足に響く。スリッパ履いてないと足の裏が痛くなる感じ。
だから、うちはみんなスリッパ履いている。