ミオカステーロつくば竹園

[入居済み住民さん]

新生活がはじまりましたね。
入居者用スレッドです。よろしくお願いいたします。

購入検討板時代のURLと、書き込みの際に守っていただきたい注意事項は
>>2
をご参考下さい。

[801: 匿名さん]

（合人社元フロント氏のコメントから抜粋）

契約中の管理組合の皆様は某社と契約しようとした時のことを思い出してみてください。
おそらく営業担当者がたくさんの（出来もしない）口約束をしていることと思います。また「管理に関する提案書」等のプレゼン資料を元に説明をしていたことと思います。しかしそれらの内容は必ずしも管理委託契約書に書かれていないんですよ。このことが管理組合様から見た盲点であり某社につけ入る隙を与えている点なのです。
「管理会社は管理委託契約書に書かれていることだけを実行すればよい」という主張が一部にありますがそれはとんでもない間違いです。
諾成契約と言って契約書に書かれていない口約束や受けた説明（それによって契約することを決めたわけですから）も立派な契約なんです。
●フロントの少数担当制度…「総会・理事会の運営サポートはもちろん、入居者からの　相談・苦情についても受付対応いたします。また、当社では、適確で迅速なサポート　を行うため、フロント担当者の担当マンション数を少数にしています。」とHPに出て　いますが最大担当物件数とともに契約書に記載するよう申し入れてみてください。
●相談・苦情対応…「お客様が快適なマンション生活を過ごされますよう、苦情・相談　などには迅速な対応を心がけ、お客様の立場に立って、問題解決につとめます。（生　活音問題、無断駐車問題、ゴミ出しマナー問題等への対応）」とHPには出ていますが　はたして実際にはいかがでしょう？これも記載させた方がいいと思います。
●滞納督促…「松山営業所の管理物件に高額滞納者Ｋ氏がおり、臨時総会で訴訟を行う　ことになった。Ｋ氏は外部所有者で兵庫県に住んでいる。内容証明郵便を送っている　が、督促電話をかけても出ないため、直接本人とは話ができていない状態だった。電　話での対応ができないため、合人社の全国ネットワークを生かして、最終通告をかね　て本人のところへ行ってほしいと理事長より依頼があり、姫路営業所の所長がＫ氏の　マンションを訪ねた。本人は不在だったため、文書を置いて帰ることとなったが、本　人がそのマンションに住んでいることは確認できた。　その後、Ｋ氏から滞納分の管理費の振込があり、現在は滞納は全くない状態になって　いる。全国に拠点がある合人社ならではの対応だと、松山の管理物件の理事長も非常　に喜ばれている。」とHPに出ていますが「訪問督促」は契約書に記載されていません　よ。滞納２ヵ月目からは毎月フロントが対応するとHPに出ていますが、対応している　フロントなど滅多にいません。こういったことも記載させるといいと思います。
●議事録の作成…理事会議事録と総会議事録の作成は契約に含まれているのに実際には　別途費用が請求されていますよ。知っていますか？
●修繕に関して…「乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又　は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補　助、実施の確認を行う。」と契約書に記載されていますが、その場合乙は実施業者に　対して手数料等いかなる名目であってもバックマージンを要求しないとする旨を記載　させてみてはいかがでしょうか。
騙されないためには管理委託契約書にこれらすべてを盛り込ませることをお勧めします。

[802: マンション住民さん]

アンペアカットはできるんでしょうか?

[803: ビギナーさん]

ひたちのうしくのミオカステーロは、地震の被害がひどかったようですね。

ここは大丈夫でしたか？

[804: 匿名さん]

ひたちのうしくのミオカス・・・そうだったのですか今頃ですが、お見舞い申し上げます。
当地で被害のひどかった茨城沖震源に対してそちらはつくばより近い距離ですね。

つくばのミオカステーロでもバルコニー設置の大型給湯器の転倒や配管の断裂、あるいはピアノの転倒など個人宅での被害を話で聞きますが、建物全体／構造部の被害は無いようです。
（給湯器の修理が済むまで何週間か何件かの住民はゲストルームの浴室を使用）

小さい被害として廊下やバルコニーの主に足元、外壁タイルがはがれが数カ所あるそうです。
歩道の路面や敷地面がやや沈むかなにかしたせいで、建物との境目で段差が出ていますが、大きな問題でないそうです。

いっときは地震当日住民の多くが集合玄関で
大きくとられた未使用のエントランス空間に集まって心強く支え合っておられたそうです。
壊れたせいではなく心細さへの支え合いですね、TXでの東京通勤者もいますので帰宅困難者の留守家庭もあったと思います

[805: 匿名さん]

駐車場、エレベータは点検後順次復旧したそうですが、時間は知りませんけど何日もかかったということはないようです。あの状況でしたからこれは関係各位のご努力に敬服します。

特筆すべきかと思いますが、
つくば市はじめ茨城県、広範囲で停電しましたけど
幸いにして、三井ビルと桜団地とミオカステーロのこのブロックは全く停電せず、
電気も水もふつうに使えた模様です。
エスペリアや学園警察の地区で電気の復旧が翌日未明、市内県内各地はその後何日かで順次復旧かと思いますが「停電しなかった」というのはここの立地の強みに他成りませんね。

茨城県沖地震の可能性が各レベルで発せられていますのでまだ気が抜けないとは思います。

[806: 住民でない人さん]

水戸市のミオカステーロに住むものです。今回の震災で、上層階の給湯器が倒壊しました。しかし、そのタンクはメーカー指定のボルト（背面直径1ｃｍのアンカーボルトで固定）という設置基準からほど遠い、直径3㎜のプラスネジで固定されていました。給湯器のメーカーに確認したところ、「指定のボルトで固定していなかった場合は、施工会社（山田建設です）の瑕疵を問える」とのことでしたので、理事会を通して山田建設・ＭＣに抗議したのですが、のらりくらりとかわされております。ここのスレを見ると、つくばのミオカステーロでも給湯器が倒れたとのことですが、固定はどのような状態で行われていましたか？

[807: 匿名さん]

水戸は震源に近く察するに物質的にも精神的にも
損害が多かったことと思います。
お見舞い申し上げます。お大変でしたね。

他の宅の被害は判りませんが、うちの給湯器は倒れて壊れました。
ぶち切れたボルトが何本で直径どのくらいかは失念してしまいま
したが、考えてみると土台に対して固定されていただけです。
部屋の広さやプランによって、湯量もサイズも異なるようなので、
設置基準も様々かもしれませんが、それに、設置位置が壁面から
ずいぶん離れてたせいなのか、側面や背面は固定されてませんで。
工事のために幾度か技術者や保険会社の人とお話した中で「瑕疵
を疑ってもよいのでは」というお話はでました。しかし、同様の
お宅も多く無く、復旧優先の気持ちでうちでは確認していません。
お役に立てずすみません。

[808: 匿名さん]

上の続きです
ボルトを眺めて、こんな太くても千切れてしまうのか…と
地震のエネルギーを怖く感じたのを憶えています。
うちの新しい別メーカー別タイプの給湯器設置工事では、
前と比べてコンパクトな本体の、上面から延長した金具で、
壁面に固定いただいています。
そんなに堅固に見えませんけど、本体サイズと比べてみて
いくらか頼もしいです。
山田建設の瑕疵が疑われ、管理組合で取り扱われる事案で
したら一度、理事会→理事会で、お尋ねいただくと詳しい
様子が判るかもしれませんね。
ここではそんなに書けませんけれど、他のどなたかからも
レスがつくといいですね。なにか判りましたら、情報共有
できるとお互い助けになりますでしょう。

つくばでは、道を隔てた隣の敷地で、マンションの建設が
始まってたり、全体に節電意識もゆるんで？いくらか町が
明るくなって来た気がします。
水戸の皆さんもどうかご自愛下さい。
復興とご発展をお祈りします。

[809: 住民でない人さん]

No.807様
　丁寧なご回答、ありがとうございます。状況について少し補足させていただきますと…
　水戸ミオカステーロの給湯器は、背面上部をアンカーボルト（10㎜径）2か所、基礎部分はアンカーボルト（12㎜径）3か所で固定、と、日立の工事説明書（これは我が家がネットで検索して探しました）に明記されております。実際は背面上部プラスネジ（3㎜径）2か所、基礎部分アンカーボルト（10㎜径）3か所で固定されており、明らかに設置基準を満たしている状態ではありませんでした。
　山田建設は、給湯器の倒壊の原因を「震災によるもの」として、説明責任を回避し続けております。ＭＣは全く頼りになりません。
　給湯器が倒れた世帯の住人の方々は、ほぼ15階に集中しておられたため、震災後の苦労は並大抵のものではありませんでした。自腹を切って新たな給湯器を設置したときに、「こんなねじで留めていたの？」と他業者さんに指摘されたそうです。
　マンションの住民でもない者が、長々と文章を書き連ねて失礼致しました。でも、つくばのミオカステーロの被災状況がわかり、大変助かりました。管理会社をＭＣから別会社にすることも、今後検討して行くことになると思います（震災復旧工事の予算のつけ方が目茶目茶なため）。この掲示板の過去の話し合いも参考にさせていただきます。
　No.807様もいろいろ大変だったのですね。お見舞い申し上げます。
　温かいお言葉、本当にありがとうございました。これでまた少し、前向きに戦って行けそうです。

[810: マンション住民さん]

どうしたもんだ。

[811: マンション住民さん]

アカウンタビリティだね。

[812: マンション住民さん]

説明責任だ。

[813: 匿名さん]

弁護士たてるか？

[815: 内覧前さん]

一階だか半地下？の部屋が火災で全焼後に競売にかかってますが、
どんな方が住んでたかご存知の方いますか？

[816: マンション住民さん]

知っていたとして、こんなところに書き込むのはプライバシー侵害以外の何物でもないと思いますが、いかがでしょうか。

[817: 住民でない人さん]

債務者の名前はわかってるので、逆にこんなところだから人柄についてくらいは言えることもあるのかな？と少し思っただけです。別のルートから調査完了し転売目的で落札いたしました。有難うございました。

[818: 匿名]

あかすりでいいよ。

[819: 匿名]

なにそれ？

[820: 匿名]

マッサージか？

[821: マンション住民さん]

スケルトンリフォームできそうですね。

[822: 匿名]

まだまだ！

[823: 購入者]

しばらく留守にしては来訪というたびに思うのですが、
廊下とバルコニーが大変に広いです「軒が深い」です。
これは全住民の心に大きなゆとりを無意識のうちに与えているでしょう。

もう数年経つ半地下住戸の火災ですが、
文書等で詳細を知り、また、通りかかって外から拝見し、
問題なく修復され新しいご住民が平穏に生活されているご様子。
管理組合も良く心強くご尽力されました。
蒸し返すようで申し訳ないと思う一方ですが、
当方はあの火災が他住戸に延焼しなかったことを奇跡に思っていました。
留守宅にて火の勢いも激しかったそうです。廊下側からバルコニー側まで
全て燃えて窓枠も溶け落ちたような火災です。消防のご努力も忘れてはいけませんが
失火住戸に留まり延焼せず当時在室してお知らせが装置の誤報かと思う位でした。

ふりかえると、当物件のデベロッパーは開発だけでなく自社施工販売もする東京の
中堅の建設会社で、昭和の時代から中小多数のマンション開発を積み重ねています。
この地域とこの物件規模は初で、当時の会社をあげての渾身の作品であったようです。
大手のする様な最先端技術ではない代わりに
首都圏中心に各地で実地に検証された堅実堅牢安定成熟の設計施工です。
首都圏の過密地域向け、地代の高値向けの考えで
いかにも高効率の敷地利用もなされています。
社としては新出地域＆当時マンションバブルのつくば第一号ということで
力も入って、可能な限りの高級設計高級仕様だったと思われます。
その一つが（実にシンプルなことですが）
この「軒の深さ」であったのだなと思います。

この、廊下幅とバルコニー幅＝軒の深さ、
それと、共有専用部に不法に物を置かない当たり前の管理の良さ
が火災時の延焼を遮ったは明らかです。
好印象、高級感だけでない、防災上の実のある良物件だったのだなと
延焼を遮ったのは奇跡ではなくこの設計の当たり前であったのだなと
、昨日の再来時にも廊下を歩いていて改めて
かみしめて思いました。
売却予定はないので宣伝のつもりもありませんが
軒の深さを賞賛祝福したくなったという個人的な事情でこの場に書き置きます。

もちろんそれだけでなく、立地、管理＆住民その他でもなかなかの良物件です。
末長くご縁の続くことを感謝します
歴史ある会社として過去の経営危機やリストラ等も経たせいなのか
ネットではクレームや中傷等も散見します、高額商品で良いのは当たり前として賞賛は書かれないんでしょうか。
細々の修繕等で当方もいく度かじかにお目にかかった古くからの下請けさん方も建築方として
信頼を感じさせる、施工物件への愛が放射されるような温かな真摯な方々ばかりでそのせいか気配も良いです。
老いたのもあってか？来るたび「廊下広ぉい！」と毎度新鮮に感動します。

[824: 契約済みさん]

コンシェル変えて欲しい。
態度悪い

[825: 契約済みさん]

>>824
分かります！内覧行った時の、帯同していた不動産屋さんに対する管理人の態度があまりにも酷くて…
"毅然と"していたつもりなんでしょうけど、マンション自体のあの格式の高さに対して、ステータスで人を差別する人間性の低さには、ものすごくガッカリしました。
でもエレベーターで乗り合わせた住人の方はとても親切な方だったので、そこは安心安心。

[826: 入居済みさん [女性 40代]]

824さん

ホントに態度悪いですよね。
２名いますが笑顔で挨拶したかと思ったら、小バカにした返答。
ありえません。
彼女達が勤務してる場所は冷暖房完備で過ごしやすいのにエントランスが寒いとは(((^^;)

[827: 住民の人に質問したいさん]

駐車場の出方が乱暴です。危ないぶつかります。また右折で出てきてローソンの交差点の右折レーンに並びそのまま直進する車も多い。ルールを守れない方が多いのはマンションの金額が高くないからでしょうか？ありえない。。

[828: 住民さん1]

購入検討しています。
築16年とのことですが住み心地はいかがでしょうか？

[829: 住民さん1]

他と比べて修繕積立金が安く、不安を感じています。計画はしっかり立てられているのでしょうか…？