【流山おおたかの森】UPPER EAST Part ５

[入居予定さん]

SCも完成しました。
徐々に入居するマンションも街もできてきています。
ちょっと状況が変わりましたが、冷静に意見交換をしていきましょう。

＜過去スレッド＞
【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46805/

【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46902/

流山おおたかの森】UPPER EAST　Part２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46958/

[739: 匿名さん]

738さん、同意です。

何だか購入者以外の発言が多いですね。
やっぱり注目物件なんだと実感します。
興味がなければレスなんかしませんからね。

[740: 周辺住民さん]

15年程前まで初石に在住し、現在は隣の豊四季に住んでいる者です。
当時、確かにおおたかの森地区一帯は一面雑木林でしたが、実は裏側（市野谷側）には隠れた違法な土地利用があったのを覚えています。
約10年前、僕は趣味でこの地区の植物観察をしておりました。
今問題の土地は、おそらく高さ８〜１０メートル程の建設残土らしき山が窪地に捨てられていたのを覚えています。そこは市野谷側の道路沿いからは見えず、本当に隠れた存在だったのです。当時この谷を小川が流れていて、ある程度きれいな水が流れていました。その流れを確かめようと傍の農道を200メートル程進むと突如としてこの山は現れました。あの時は早春の季節で、冬枯れの草木が残土の斜面を覆っていたのをよく覚えています。そして僕はその山に登ってみました。周りは全て林に囲まれて、縁には早春の花タムシバが咲いていました。
あの後間もなくして違う土地で5年暮らし、帰って来たらこの土地はもう跡形もなく消えていました。
今思えばあの建設残土は当時の草木の状況から推測するに1990年代前半の投棄かと思われます。当時の景色がすっかり変わり、状況を知る者としては本当に土地の姿が変わりました。ただあの建設残土がFRの敷地内に影響を及ぼしたことは本当に残念です。

[741: 入居予定さん]

＞732さん

「いくら騒いだところで、キャンセル時に手付け金は戻ってこないし、
入居時期遅延による損害賠償請求もできませんよ・・・。」

そんなこともないと思いますけどね。
企業側も馬鹿ではないです。　これだけ注目された物件で、これだけ騒ぎになっていることろの対応は、今後の会社の信用に大きく係ってくることを当然考えています。　ということは、この問題で、入居予定者に納得のいかない適当な対応をなさるなら、今後のこのデベの住居販売に大きく影響がありますよ。
これは当たり前のことです。　皆さんが住居を買われるときに、販売会社は大丈夫なのか？というのは当然確認しますよね。
問題が起こったときの対応が、その企業の姿勢をあらわします。
今回の件で信用を失えば、当然、今後他の住居を買う方々は、このデベを敬遠するでしょう。（私及び、私の親戚を含めて）

[742: 購入経験者さん]

松戸の某物件購入者です。
こことレベルが違いますが、たしかにここの売主は契約後の応対には
冷たいというか全て重要説明を出してきて門前払いです。
血も涙もありません。うちの場合はここほどの深刻問題ではありませんが
同情します。私も二度とここの売主マンションを買うつもりはありません。

[743: 購入者さん]

デベさんとしては、契約者が一致団結する事が一番やっかいだと思ってるんではないだろうか。
ことが大きくなれば、確かにマンションの風評的な被害は契約者にも及ぶとは思うけれども、
それ以上にこのマンションを販売したデベの社会的信用度が大きく下がる事になる。
ここの母体は姉○の様なちっこいところでは無いから、直に倒産させる事は考えにくいし、
事が大きくなりそうだと判断したらもう少し社会的にまともだと思われる対応をするでしょ。
騒ぎの規模が中途半端なだけに、このままだと風評被害だけで終わる可能性が大だし、
デベもそれが一番いいと思ってるでしょ。
結局、対応も個人では相手にされないので、マンションの管理組合を早期に収集したり周辺住民や戸建や行政を巻き込んでデベを相手にしていかないと図太いデベは余裕な態度を崩さないんじゃないだろうか。
最終的には、マスコミに騒ぎが飛び火する事が一番デベにとっては厄介だしね。

[744: 匿名さん]

何があろうと心が揺らがない人、キャンセルを断念して前向きに入居検討してる方、価値観は
いろいろです。それは、個人の判断・価値観ですからね。
でも、決して少なからずの契約者が今回のデベロッパーの対応に対して不信感を持っています。

知人に説明会の時の不満をこぼしたら、「それは相手の作戦。だって利口な人出してくるよりも
要領も頭も悪くて口下手の人出してきた方が、時間稼げるし、場合によってはこんなの相手にして
も無駄って諦めちゃう人もいるから。まだ相手になめられている証拠。もっとヤバイ事態になった
ら、相手も初めてそこでまともな人出してくるよ。係争案件慣れしてるんだから。」
すごく納得しました。

まずは、まともな対応できる人に説明者を代えて欲しいですね。

[745: 匿名さん]

なるほど・・・
確かに先日の説明会の担当者は利口な感じではなかったですね。
話し方や対応にイライラしました。
今度は利口で偉い人に出てきて頂いて、まともな対応をしてほしいですね。

[746: 入居者さん]

とは言っても、このままでは次の説明会でまた頭のおねじの弱い担当者が来る事になるんでしょうね。
やっぱり、７４３さんの言われる様にある程度問題を大きくして団結して騒いだ方がデベも本腰入れて対応するってのも満更的外れじゃないかもしれませんね。

[747: 匿名さん]

噂の東京マガジン（TBS）に投稿してみたらいかがでしょうか？
説明会にもテレビカメラが入れば対応が変わるかも？

[748: 匿名さん]

今回、我々購入者側はお互いの顔も連絡先も知らない、というのが一番ネックですね。
それをいいことに、デベも個別交渉に持ち込もうとしているのでは？
次にある程度、購入者が揃うのは対策説明会の時でしょうか。

せっかく今週末から楽しいはずのGWだというのに、気分はブルーです。

[749: 匿名さん]

そうですねぇ、７４８さんの言われる様に購入者同士で連絡が取れないのは痛いですねぇ。
ミクシィにフォレストレジデンスのコミュニティはあるみたいですが、
それにしても一部の購入者さんだけですものねぇ。
しかし、そういった少数でも纏った購入者さん達で動き出さないとだめなんでしょうね。
このままじゃ、デベの思うツボですよねぇ。

[750: 匿名さん]

デベが各個撃破に出てくるのは当然です。（個別対応ですからと言う）
今のうちからこちらも専門家を立てないと大人と子供の勝負です。

[751: 匿名さん]

ただ、個別で各自専門家を立てるってのはちょっと現実的じゃないような気がします。
やるなら、やはりある程度纏ってやる方が費用対効果及びプレッシャーと言う意味でも有効な気がするんですが・・。

[752: 匿名さん]

デベはこの掲示板をすごく良くみていますから、注意が必要です。
手の内を読まれないように何とか行動しないといけませんね。

[753: 匿名さん]

どうにかしたいものですね。
デベは自分も被害者で、損失を最小限にしたいと思ってるのかも知れないですが、損を購入者が全部ひっかぶるなんてありえないですね！
支障物が出てから購入した人には何て言ってたんでしょうね？第一章で購入した私たち同様に何も聞かされていないのでしょうね、嘘もいいとこだ。

[754: 匿名さん]

そろそろ、デベのパトロール書き込みが入る頃だと思いますが・・・。

デベさん、どうします〜？
この間の説明会の対応で購入者をとことん怒らせちゃったみたいですよ。
覆水盆にかえらず。後悔先に立たず。

とことん戦って「購入者ごとき」の言うなりにならない作戦で行きますか？
それとも、歩み寄りの姿勢に変えますか？
今が最後のチャンスだと思いますよ。

[755: 匿名さん]

今回の件、最初の郵便物が届く数ヶ月前に、この掲示板に匂わすような書き込みがあったと記憶しているのですが（そのときは悪質な荒しだと流してしまった）・・リークだったのかな？

[756: 匿名さん]

業界ではとても有名な掲示板ですからね〜。
リスク管理として専門の監視を置いている会社もあるくらいです。
（どこの会社かは書きませんが、自ら認めてました！
直接、対面で聞いてみるといいですよ）

[757: デベにお勤めさん]

善処します。

[758: 匿名さん]

次の集まる機会に、何が何でも購入する方は別として、
被害者意識の有る方や、キャンセルを考えてる方で、
アドレス交換などはいかがですか？？
個人名は名乗る必要ないと思うので、何かしら集団意識行為を
起こしたいと思います。
このままでは、不利な状況に成りかねません。
契約時と状況が違う物件になってしまったは事実です。

[759: 匿名さん]

そうですね、取り合えず対策を練るにしても
何らかの連絡方法は確立しておかなければならないでしょうね。
相手は海千山千のデベですからね。

[760: 入居予定さん]

＞747さん

テレビの影響は大きいですから、カメラが入れば言うことないですが、今はネットという素晴らしい武器がありますよ。
10年前では考えられませんでしたが、これだけ情報収集がしやすくなったご時世ですからね・・・情報発信もたやすいですよ。
もしも、今後の対応が、購入者に対して酷いものであるならば、その事実だけを（感情は入れずに）淡々と語ろうと考えております。（間違ってもウソは言いません。それでは目くそ鼻くそですから。）

[761: 匿名さん]

a)『契約以前から現在に至るまで、土壌汚染の履歴が無い』
b)『契約以前、過去に土壌汚染の履歴があった』
c)『現在、土壌汚染である可能性がある』

以上の内、どれに当てはまるか、
また、その確証、事実証拠が無い状況で、何を前提にして、嘘の無い事実だけを発言(発信)するのでしょう。
また、契約者以外の人が発言(発信)することについて、何を根拠に見極めるのでしょう。

[762: 匿名さん]

761さん、何が仰りたいのですか・・・

[763: 入居予定さん]

>761さん

760です。

あなたは説明会に出られていないのですかね。
説明会でのやり取りを記載することだけでも事実を記載することになります。
別に土壌汚染がどうのこうのではなくて、購入者とデベのやり取りだけを記載することでよいのですよ。
私がいいたいのは、デベの言うことがウソかどうかではなく、デベの対応についてウソ偽り無く記載するつもりですよ。
お答えになりましたか？＾＾

[764: 契約済みさん]

誰か土地取引に詳しい人がいたら聞きたいんだが、
売主グループがURから土地を買ったときに受けた重要事項説明を
我々が買うときには省略されても良いのか？
URが支障物を発見し、土を入れ替えたと重要事項説明を受けたとオリックスの担当者は言っていた。
しかし我々は重要事項説明の際にURが行なった支障物の除去の話は聞いていないし、
重要事項説明書には書かれていない。
これは充分な説明を怠ったことにはならないのか？

[765: 匿名さん]

764さん
私もそう思います。ＵＲから売主に説明がなかったのであれば
状況も変わってくるかもしれませんが、オリックス自体が説明があったと認めています。
これは売主の責任が問われないのですか？
それと、ＵＲは支障物を除去しただけですよね、土は入れ替えてませんよね？

[766: 匿名さん]

760さん
761です。

すみません。
760さんの言葉をお借りしたのが、悪かったと思います。
お詫びします。

私が問いかけたかったのは、
スレPart4の時から、双日からの1通の手紙で始まった今回の問題ですが・・。
手紙の全文を公開しても、電話で聞いたデベの話を公開しても、具体的な基準等を公開しても『あくまでも土壌汚染であることが前提の意見』が主流を占めたように・・。(事実を飛び越えた表現が多くなる傾向にある)
この掲示板で事実(真実)を見抜くことが如何に難しいかを言いたかっただけです。(表現が乏しくて大変失礼致しました。)

[767: 匿名さん]

>764さん、765さん

　強気の契約内容で買主との契約を結んだ以上、売主の説明責任は買主によって厳しく問われ
　るべきと思います。
　「過去は谷地であり、開発により盛土をして形成したが、盛土に産業廃棄物が混ざっている
　ことが判明し、ＵＲが支障物除去を行っている経緯がある」と初回の重要事項説明会できち
　んと説明する責任があったはずです。

　ちなみに谷地に盛土をしたような土地では、大きな地震の際に土壌が流れたり、陥没によって
　建屋が傾く被害が実例としてあるようです。このマンションは支持層まで杭を打つといって
　いるので、建屋への直接的被害は無いと思われますが、共有部の外側１階通路に段差が生じる
　とか、ディスポーザー処理槽が使用できなくなるといった被害が想定されます。
　本当にこのような被害が生じた場合、デベは自然災害を理由に挙げるので、全ての修繕費用
　は管理組合（すなわち住民）負担になることでしょう。
　当マンションに住まうからには、このような覚悟のうえで住まわなければならなくなったと
　いうことです。もしくは、盛土による被害は今後永年にわたりデベが保障を行うと契約書に
　追加させるかです。

[768: 匿名さん]

気になることが。。
先日久しぶりに現場を見に行ったら、公園にＵＲの看板が立っていました。
それによると、
1.Ｂ棟南側の道路（公園にかけて）を工事します、目的は地盤沈下防止の道路地盤の改良です
2.公園内で基準を若干超えるフッ素・・が発見されたので良質土に入れ替えます
といったような内容で、工事期間は6〜9月だそうです。
気になる点は三つあって、
●「地盤沈下防止の道路地盤の改良」といった工事は普通によくあるものなのか？
●調整池の工事が中断（？）しているようだが何故か？工事計画はどうなっているのか？
●公園内の土の入れ替え自体はよいのですが、その場所が公園南東部の一部だけとなっており、今回ＦＲで問題になっている所との隣接部分は全く問題が無かったのか？
以上、今後売主関係者への確認事項に含めていきたいと思います。

[769: 牛飼沢]

こんな判例もあるようです。土壌汚染費用はともかく「汚染基準値以下の土地についても瑕疵を認めている」点が注目です。
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP041104.html

[770: 社宅住まいさん]

>768さん

造成地の地盤沈下はよくある問題だと聞きました
確か、造成したばかりの土はふわふわ状態だとか
でも基礎地盤まで杭を打てば建物は大丈夫とのことでした
（道路は・・・どうなんでしょう？）

[771: 匿名さん]

>>764
＞しかし我々は重要事項説明の際にURが行なった支障物の除去の話は聞いていないし、

重説の際にはドラム缶が見つかり撤去したと言ってましたので、そのことではないでしょうか。
また、説明では環境基準適合であり、その事実に基づけば土壌入れ換えの必要も無いとの認識です。

実体は、ドラム缶の中身が問題物質であり、それに伴い土壌汚染も深刻であったが手抜き調査のため当時は判明していなかったなのか、それとも、ドラム缶は今回汚染物質とは全く関係のないものであるのかは、今後送られてくるであろう資料を精査したいと思います。

誤認はありますでしょうか？

[772: 匿名さん]

ＵＲ　→　オリックス　→　購入者　とするならば、
購入者が契約時と違う商品であればオリックスに対して賠償責任をとってもらう。
オリックスはＵＲに土壌汚染があると知らせずに買わされたなら、オリックスがＵＲに責任を問う。
この玉突き責任が一般的な扱い。
購入者はオリックスに対して、賠償責任を問えばいいだけです。

契約書がよくできていても、購入者が一方的に不利な内容は破棄されます。
なにがあろうとも購入者の責任なんて、あるわけないです。
一般事項に対しては契約書は有効だけど、例外事項発生時までは契約書が完全適用されるわけではないです。

[773: 匿名さん]

購入者→オリックス→ＵＲ→区画整理組合？常磐新線第3セクター？
結局、自治体・行政の責任！？

[774: 匿名さん]

個別相談に持込まれてからが怖いな。５００世帯も個別に対応するわけで、営業なのかクレーム処理班なのか知らんが、当然複数の担当者がつくわけでしょ。
「上司の承認が必要です」とか「上に相談しないと」とか「私の権限では」とか言って、結局個別に事情を聞くだけで何の保証も値引きも無いのかもな。
前の方に書いてあったけど、「４ヶ月分の家賃どうするつもりだ」と言ったら、オリの個人向け融資を紹介されたりしてな。
デベの誠意＝個人向け融資（実体はサラ金）なんてことになっちゃぁ、たまんないね。

[775: 匿名さん]

771さん
ＵＲが支障物を除去したのと、ドラム缶が見つかり・・・というのは全然違う話ですよ。
今回問題となっている谷地部分とドラム缶が置いてあった場所とも違うはずです。
それはきちんと認識しておかないといけないことだと思います。

[776: 入居予定さん]

＞771さん

説明会に出られていないようですね。
環境基準に適合してないから、デベは土を入れ替えると言っていますし、775さんが仰るとおり、ドラム缶とURが支障物を除去したことはまったく別の話です。
誤認だらけです。
購入者でないようですので、適当なことは言わないでくださいね。

[777: 入居予定者]

>776さん

771さんが言われているのは、前回の重要事項説明会時の説明ではないでしょうか。
誤認しているのはあなたの方では。

[778: 匿名さん]

稲毛のアクアフォレスタというマンションは建設途中に土壌汚染が発覚しましたが、売主の対応が良かったせいか中古物件は右から左で価格も高値で安定しています。地元では有名です。

[779: 匿名さん]

売主側がＵＲの土地入札の時に、物件毎の条件等を記載した要領書をもらっているはず。
それにどのような記載がされていたのか知りたいと思います。資料要求したら売主側は開示
するでしょうか。

もし、売主側が拒んだらＵＲ（独法）に情報公開を請求すればいいだけですが。
公募している入札の要領書（仕様書？）の公開を開示拒否する理由はないと思いますので
多少の手続き時間はかかるかも知れませんが、少なくても予め売主に提示していた条件は開示され
るでしょう。

あと、ＵＲのＨＰを見れば標準契約書は掲載されていますので、だいたいの売主との売買の
際の条件は推測可能と考えています。

[780: 匿名さん]

いつも、この掲示板は拝見させていただいております。
この間の重説にも参加いたしました。
この掲示板を拝見していると色々なご意見をお持ちの方がいらっしゃいますが、
私個人としては今回の件に関して大変深刻に受け止めております。
専門家の方にも相談して、これからどの様な事を売主側に対して主張及び請求が出来るのか
も相談しているところです。
専門家の方がおっしゃるには、個人で売主に対して対処するよりも
ある程度纏って対処する方が相手方もより真剣に対応するのは間違いないだろうと
おっしゃっておりました。
そこで、この様に売主、買主、第三者、だれでも見る事書く事が出来る掲示板で
対処法を議論しても意味がないので、この連休を利用して本当に今回の件を深刻に考え
なんらかの対処をしようと思う購入者の方達だけで集まり、連絡先の交換及び対処法を
話し合いたいと考えております。
いかがでしょうか？

[781: 匿名さん]

>780さん

おっしゃるとおりだと思います。
集団で行動をおこされるのが、デベ側が一番避けたい事態じゃないでしょうか。

個人交渉だと見落としがち、相手に交渉負けすることも、集団だと違うと思います。

[782: 契約済みさん]

764です。
>>771
ぜんぜん違います。
URが整地した際に、谷地の盛り土の中から支障物が発見され取り除いたと
売主グループはURから重要事項として説明を受けたと言っていました。
ドラム缶の話とは関係ありません。

[783: 入居予定さん]

私も７８０さんの言われる事に賛成です。
デベさん達のいいようにされるのは嫌だなぁと悩んでいたので、
そういった集まりがあるのは大変助かります。
是非、私も参加させてもらいたいです。

[784: 契約済みさん]

集まる日時と場所を決めませんか？
当日は契約書を持ち寄るなどにより既契約者であることの確認をしましょう。

[785: 入居予定さん]

>777さん

776です。

ですからね、その前回の重要事項説明会でそのような説明は無かったのですよ。
貴方は説明会に出られているのでしょうか？
出られているとしたら、もう一度デベに良く確認なさることをお勧めします。

[786: 購入者さん]

場所はやっぱりおおたかの森の近くがいいですよねぇ。
現場にも近いし。その時の様子もみられますし。
どれだけ集まるかもわからないですけど、
取り合えずおおたかＳＣ内のどこかの店舗とかがいいですかねぇ？
最初からどこかの貸し会議場を抑えるとかも大変だし。

[787: 匿名さん]

『そこで、この様に売主、買主、第三者、だれでも見る事書く事が出来る掲示板で
対処法を議論しても意味がないので』

その通りだと思います。
(最初からこの意見の人の方が多い気がする。書き込み常連の10数人だけでいつも方向性を選んでいるから・・。)

[788: 匿名さん]

＞７８４さん
契約書と本人確認書を持参すれば、第三者やデベが紛れ込む心配もないですもんね。