【流山おおたかの森】UPPER EAST Part ５

[入居予定さん]

SCも完成しました。
徐々に入居するマンションも街もできてきています。
ちょっと状況が変わりましたが、冷静に意見交換をしていきましょう。

＜過去スレッド＞
【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46805/

【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46902/

流山おおたかの森】UPPER EAST　Part２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46958/

[716: 匿名さん]

言いたいことは分かりますけど、こういう方とはご近所さんにはなりたくないです・・・。

[717: 匿名さん]

東南アジアの露天での買い物を引き合いにだされても・・・。
結局は法律上の議論になるのだと思いますが。

[718: 匿名さん]

まあでも「不測の事態に該当するとの見解」を連呼していたデベは確かに客を無視した強烈な一発を見舞ったと感じましたね・・・

[720: 匿名さん]

719さんは購入者ですか？
そうであれば、どういうふうに対応していけばいいと思いますか？

[722: 匿名さん]

不動産屋にどうですか？なんて聞いても意味なし。
だって不動産屋は手数料をもらうだけだから。
住む人のことなんか考えてない。　買う人がよかったかどうかなんて考えない。

[724: 匿名さん]

我々契約者は土壌汚染はないとの情報を元に契約したわけです。
しかし、結果として、土壌汚染が発見された。
その結果、入居は延期され、それによる二次被害（金利上昇の
リスク、控除、賃貸費、その他）の影響を受け、かつ土壌汚染
の履歴や風評被害で資産価値の低下も免れない。
どうして、こんな状況で契約解除ができないか不思議でならない。
不可抗力というのは、売主側の言い分に過ぎない。
ずさんな調査をしたと言わざるを得ない調査会社か、盛土された
谷地だという地歴を知りながら、確認することもせず、その事実を
知らせなかった売主か、或いはURのいずれの責任かは知らないが、
契約時と状況が変わった以上、これが契約者にとっての瑕疵でなく
て何であるのか。
キャンセルするつもりはなかったけど、説明会での売主側の説明を
聞いて、契約解除ができないというのはどうしても納得がいかない
と感じました。
事の重要性の認識の欠如と誠意が全く感じられませんでした。
個人でも戦おうと思いますが、購入者側全体として、弁護人
でもたてられないものでしょうか。
オリックスを始めとする売主、販売側の対応は、契約者に
相当な不信感を与えた気がします。
今後の誠意ある対応を強く望みます。

[725: 匿名さん]

『我々契約者は土壌汚染はないとの情報を元に契約したわけです。
しかし、結果として、土壌汚染が発見された。』
土壌汚染であれば、県や行政機関に通報した方が話は早いですよ！

[726: 契約済みさん]

これ結局、姉歯の件とおんなじことだよな。
URからは「支障物を除去しました」って言われました。
それを信頼して皆様に販売しました。我々も被害者ですってか？
耐震偽造問題の多くがどういう風に解決を見ているかがポイントだな。
特に建築中だったものがどうなってるかだが。

[727: 匿名さん]

ＵＲが除去したって「もしかしたら」と思って調査をするのが企業の責任じゃないんですか。
オリックスは被害者じゃないですよ。
ただの手抜き、ずさんな調査ですよ。

[728: 匿名さん]

ディスポーザー部分に支障物を発見したのが去年の11月なのに建物の建築は進んでました
業者は最悪事態を予想もしたでしょうが・・・建築を進めていた
ＵＲを信じて進めたのか・・・調査が悪くても建築を進めないとコストの面で業者の負担がかかるから建築を進めて、あとで買い主に説明しておけばよいか的なことで解決していこうとしたんではないでしょうか？調査もわるければ、対応も甘いよ。
説明会の時にアジア航測が説明していたけど、本来は一番最初に調査した会社の方が説明するべきものではないのでしょうか？それも疑問です。ちゃんと調査していれば、支障物の発見もできただろうしね。またデベも我々に谷地で盛土の上に建物を建てると説明を怠っている。問題がないとはいえ、説明の義務があるはずです。買うのは我々なのだから・・・選択する義務があるはずです。
これが大手オリックスの看板を背負っている会社とは思えない。
今後の対応事態では、裁判で争っていく可能性は出てきそうな感じです。
次回の説明会では、かなり罵声が飛び交うことでしょう！デベなどの関係者は、覚悟した方がよろしいと思います。買い主の事を親身になって考えてください

[729: 契約済みさん]

あんまり騒ぐと逆に資産価値下がるよ。
ちょっとだけ運がなかっただけと思ってます。
毎日そこの土を触るわけじゃないし・・・。
「問題あった」と言わなければバレなかったんだから。
ゲロったことで逆に信用できるとちょっと感じてしまったのは甘い？？

[730: 匿名さん]

騒いでも騒がなくても資産価値毀損に伴う低下の幅は変わらないのでは？
契約時と明らかに状況が変わっていること（環境基準不適合、谷地壌成）、手抜き調査を不可抗力に該当すると堂々と言ってのけるあたり、かなりタチが悪い連中を相手にしているんだと、よくご認識を深められた方がよろしいかと。。。

[731: 匿名さん]

>>727
>「もしかしたら」と思って調査をするのが企業の責任じゃないんですか。

う〜ん、私の考えとは微妙に違うかも。
・あたりまえのことですが、手抜き調査をしないしっかりした会社にあらかじめ発注する
・もし、手抜き調査であることが分かったら、それは発注した会社の責任なので、客に転嫁はしない
こんなとこでしょうか。細かい話で恐縮です（＞＜）

[732: 入居予定さん]

いくら騒いだところで、キャンセル時に手付け金は戻ってこないし、
入居時期遅延による損害賠償請求もできませんよ・・・。

契約書の内容を良く読み返してみましたが、非常に残念なことに
「すごく良く出来ている」と言わざるえません。
あんな薄い契約書に、よくまあいろんな事態を想定して契約者を縛る
条項を入れているなあと変に感心しましたよ、まったく。
悔しいですが、相手の企業は何百億の商売をしようとしているのだから、
その辺のリスク管理は抜かりなし、ってところなんでしょうね。

うちは前向きに気持ちを切り替えて、入居する方向で決定しました。

[733: 契約済みさん]

そりゃそうですよ、売主側が用意した契約書内容にぬかりはないですよ。
それは承知の上で、だと思いますよ。

[734: 匿名さん]

『いくら騒いだところで、キャンセル時に手付け金は戻ってこないし、
入居時期遅延による損害賠償請求もできませんよ・・・。』
→正解です。

それにしても、契約書も説明会の資料も読まないで、他人の噂話だけに耳を傾ける人が多過ぎ。
ま、スレの最初から同じことだけど。

[735: 匿名さん]

契約者の方々に質問なんですが、今回の件、なぜ土壌汚染の調査をすることになったかという経緯はきちんと説明されているのでしょうか。

現行法では、建築中の場所から「支障物」が発見されたからといって、その周辺の土壌汚染の調査をすることは義務付けられてはいません。むしろ調査すれば、今回のような騒動に発展する可能性は十分にあったわけで、なぜ敢えてそうしたかという点がどうしても腑に落ちないのです。

この点をデベ側の誠意として受け取っている方もいるようですが、それほど単純な話ではないように思います。誠意でそのようなリスクを背負うことは到底考えられません。

これは全くの推測ですが、建築中の場所から出た「支障物」は一種の産業廃棄物ですから、その処理にあたって届出を義務付けている自治体は数多くあります。この過程で、むしろ自治体（流山市を想定しています）からの強い要望として周辺土壌の汚染調査が行われることになったのではないでしょうか。

だとすると、デベ側としては最低レベル（問題が大きくならない程度のという意味）の調査しか実施していない可能性が高いと思いますので、調査結果を鵜呑みにするのは時期尚早のような気がします。

皆さんは、デベ側の「県は指定地域にしないといっている」という説明を聞かれて、「県が汚染の程度に関してお墨付きを与えた」という認識でおられるのかも知れませんが、これはあくまで「デベ側の自主的な調査報告」に基づくものであり、それ以上でもそれ以下でもありません。周辺の土地（たとえば公園内）にもっと深刻な汚染が見つかれば、さらに詳細な調査が行われてひっくり返る可能性もあり得ると思います。

話題を元に戻すのが目的ではありません。キャンセルもできず、入居時期も遅くなってしまうのであれば、せめて「デベ側の調査方法とその結果が本当に妥当なものであるか」という点について、もう少し詳細な説明を求めた上で入居されたほうが良いように思います。

[736: 匿名さん]

土壌汚染の調査をすることになった経緯は説明されています。
企業理念だそうです。
調査の方法は、元にした指針も明らかにされています。
「指定地域にしない」というのをお墨付き…ととらえている人がいるかどうかはわかりませんが、説明会で指定地域についての意見も出ていました。
かなり色んな方面から、契約者も考えています。
損害賠償は難しいのかもしれませんが、私は請求します。するべき事由が揃い揃っているからです。
キャンセル時の手付け返金については「遅延もやむを得ない不可抗力。ただそれぞれ個々に事情もお有りでしょうからあとは個別で。」と言っていたので、個人的には有りだと解釈しています。
全額かは不明ですが。
こんなにデベに都合の良い話はありませんから。

[737: 匿名さん]

735さん
あなたは、鋭い。

例えて言うと・・・。(正式名称だと問題があるので・・・)
『あなたが、自治体から買った土地に家を建てようとしたら、建設途中、地中から産廃らしき物が出てきた。』
あなたは、元の地権者、自治体にこう言うでしょう
『こんな産廃があるなんて聞いてないわよ！不動産売買契約違反よ！当然そちらの経費負担で撤去・処分して！あと、汚染物質とか無いかもちゃんと調査してよ！』
今回は「あなた」＝デベ、「自治体」＝ＵＲは単なる仲介役で・・・。

735さんなら理解出来たと思います。
(これ以上のことや質問には答えられません)

[738: 匿名さん]

よく出来ているというよりも、あまりにも買主に不利で売主側の一方的
権利の主張のもとに作られている契約書と思います。
先の追加重説でデベは、９条「不可効力」に該当すると言っていましたが、
契約書の同条記載内容を確認すると「〜その他やむを得ない事由によって
引渡しが遅延した場合は何ら異議を申し出ないものとする。」とあります。
「その他やむを得ない事由」って、言い替えれば「どんな事情であれ」と
解釈できるのですが、そんなの社会通念上おかしくないですか？
それを解ったうえで契約書に判を押したのは自己責任と言われそうですが、
不動産業界では全般的に売主優位の契約内容となっている現状、いつまで
もマンションなど購入できなくありませんか？
いくつかの判例で、契約書の内容が「著しく不当、不公平で無効」と判断
されたケースがありますので、契約書に書かれていること＝絶対ではない
と捉えています。あまりにひどい場合には、民法第９０条「公の秩序又は
善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は無効である」に抵触する
と判断されます。

あと、契約前に買主側に谷地という地歴と盛土を行っているという事実を
伝えていなかったという過失については売主の責は問えないのでしょうか？
こればかりは、売主も知らぬ存ぜぬでは通せないと思いますが。

[739: 匿名さん]

738さん、同意です。

何だか購入者以外の発言が多いですね。
やっぱり注目物件なんだと実感します。
興味がなければレスなんかしませんからね。

[740: 周辺住民さん]

15年程前まで初石に在住し、現在は隣の豊四季に住んでいる者です。
当時、確かにおおたかの森地区一帯は一面雑木林でしたが、実は裏側（市野谷側）には隠れた違法な土地利用があったのを覚えています。
約10年前、僕は趣味でこの地区の植物観察をしておりました。
今問題の土地は、おそらく高さ８〜１０メートル程の建設残土らしき山が窪地に捨てられていたのを覚えています。そこは市野谷側の道路沿いからは見えず、本当に隠れた存在だったのです。当時この谷を小川が流れていて、ある程度きれいな水が流れていました。その流れを確かめようと傍の農道を200メートル程進むと突如としてこの山は現れました。あの時は早春の季節で、冬枯れの草木が残土の斜面を覆っていたのをよく覚えています。そして僕はその山に登ってみました。周りは全て林に囲まれて、縁には早春の花タムシバが咲いていました。
あの後間もなくして違う土地で5年暮らし、帰って来たらこの土地はもう跡形もなく消えていました。
今思えばあの建設残土は当時の草木の状況から推測するに1990年代前半の投棄かと思われます。当時の景色がすっかり変わり、状況を知る者としては本当に土地の姿が変わりました。ただあの建設残土がFRの敷地内に影響を及ぼしたことは本当に残念です。

[741: 入居予定さん]

＞732さん

「いくら騒いだところで、キャンセル時に手付け金は戻ってこないし、
入居時期遅延による損害賠償請求もできませんよ・・・。」

そんなこともないと思いますけどね。
企業側も馬鹿ではないです。　これだけ注目された物件で、これだけ騒ぎになっていることろの対応は、今後の会社の信用に大きく係ってくることを当然考えています。　ということは、この問題で、入居予定者に納得のいかない適当な対応をなさるなら、今後のこのデベの住居販売に大きく影響がありますよ。
これは当たり前のことです。　皆さんが住居を買われるときに、販売会社は大丈夫なのか？というのは当然確認しますよね。
問題が起こったときの対応が、その企業の姿勢をあらわします。
今回の件で信用を失えば、当然、今後他の住居を買う方々は、このデベを敬遠するでしょう。（私及び、私の親戚を含めて）

[742: 購入経験者さん]

松戸の某物件購入者です。
こことレベルが違いますが、たしかにここの売主は契約後の応対には
冷たいというか全て重要説明を出してきて門前払いです。
血も涙もありません。うちの場合はここほどの深刻問題ではありませんが
同情します。私も二度とここの売主マンションを買うつもりはありません。

[743: 購入者さん]

デベさんとしては、契約者が一致団結する事が一番やっかいだと思ってるんではないだろうか。
ことが大きくなれば、確かにマンションの風評的な被害は契約者にも及ぶとは思うけれども、
それ以上にこのマンションを販売したデベの社会的信用度が大きく下がる事になる。
ここの母体は姉○の様なちっこいところでは無いから、直に倒産させる事は考えにくいし、
事が大きくなりそうだと判断したらもう少し社会的にまともだと思われる対応をするでしょ。
騒ぎの規模が中途半端なだけに、このままだと風評被害だけで終わる可能性が大だし、
デベもそれが一番いいと思ってるでしょ。
結局、対応も個人では相手にされないので、マンションの管理組合を早期に収集したり周辺住民や戸建や行政を巻き込んでデベを相手にしていかないと図太いデベは余裕な態度を崩さないんじゃないだろうか。
最終的には、マスコミに騒ぎが飛び火する事が一番デベにとっては厄介だしね。

[744: 匿名さん]

何があろうと心が揺らがない人、キャンセルを断念して前向きに入居検討してる方、価値観は
いろいろです。それは、個人の判断・価値観ですからね。
でも、決して少なからずの契約者が今回のデベロッパーの対応に対して不信感を持っています。

知人に説明会の時の不満をこぼしたら、「それは相手の作戦。だって利口な人出してくるよりも
要領も頭も悪くて口下手の人出してきた方が、時間稼げるし、場合によってはこんなの相手にして
も無駄って諦めちゃう人もいるから。まだ相手になめられている証拠。もっとヤバイ事態になった
ら、相手も初めてそこでまともな人出してくるよ。係争案件慣れしてるんだから。」
すごく納得しました。

まずは、まともな対応できる人に説明者を代えて欲しいですね。

[745: 匿名さん]

なるほど・・・
確かに先日の説明会の担当者は利口な感じではなかったですね。
話し方や対応にイライラしました。
今度は利口で偉い人に出てきて頂いて、まともな対応をしてほしいですね。

[746: 入居者さん]

とは言っても、このままでは次の説明会でまた頭のおねじの弱い担当者が来る事になるんでしょうね。
やっぱり、７４３さんの言われる様にある程度問題を大きくして団結して騒いだ方がデベも本腰入れて対応するってのも満更的外れじゃないかもしれませんね。

[747: 匿名さん]

噂の東京マガジン（TBS）に投稿してみたらいかがでしょうか？
説明会にもテレビカメラが入れば対応が変わるかも？

[748: 匿名さん]

今回、我々購入者側はお互いの顔も連絡先も知らない、というのが一番ネックですね。
それをいいことに、デベも個別交渉に持ち込もうとしているのでは？
次にある程度、購入者が揃うのは対策説明会の時でしょうか。

せっかく今週末から楽しいはずのGWだというのに、気分はブルーです。

[749: 匿名さん]

そうですねぇ、７４８さんの言われる様に購入者同士で連絡が取れないのは痛いですねぇ。
ミクシィにフォレストレジデンスのコミュニティはあるみたいですが、
それにしても一部の購入者さんだけですものねぇ。
しかし、そういった少数でも纏った購入者さん達で動き出さないとだめなんでしょうね。
このままじゃ、デベの思うツボですよねぇ。

[750: 匿名さん]

デベが各個撃破に出てくるのは当然です。（個別対応ですからと言う）
今のうちからこちらも専門家を立てないと大人と子供の勝負です。

[751: 匿名さん]

ただ、個別で各自専門家を立てるってのはちょっと現実的じゃないような気がします。
やるなら、やはりある程度纏ってやる方が費用対効果及びプレッシャーと言う意味でも有効な気がするんですが・・。

[752: 匿名さん]

デベはこの掲示板をすごく良くみていますから、注意が必要です。
手の内を読まれないように何とか行動しないといけませんね。

[753: 匿名さん]

どうにかしたいものですね。
デベは自分も被害者で、損失を最小限にしたいと思ってるのかも知れないですが、損を購入者が全部ひっかぶるなんてありえないですね！
支障物が出てから購入した人には何て言ってたんでしょうね？第一章で購入した私たち同様に何も聞かされていないのでしょうね、嘘もいいとこだ。

[754: 匿名さん]

そろそろ、デベのパトロール書き込みが入る頃だと思いますが・・・。

デベさん、どうします〜？
この間の説明会の対応で購入者をとことん怒らせちゃったみたいですよ。
覆水盆にかえらず。後悔先に立たず。

とことん戦って「購入者ごとき」の言うなりにならない作戦で行きますか？
それとも、歩み寄りの姿勢に変えますか？
今が最後のチャンスだと思いますよ。

[755: 匿名さん]

今回の件、最初の郵便物が届く数ヶ月前に、この掲示板に匂わすような書き込みがあったと記憶しているのですが（そのときは悪質な荒しだと流してしまった）・・リークだったのかな？

[756: 匿名さん]

業界ではとても有名な掲示板ですからね〜。
リスク管理として専門の監視を置いている会社もあるくらいです。
（どこの会社かは書きませんが、自ら認めてました！
直接、対面で聞いてみるといいですよ）

[757: デベにお勤めさん]

善処します。

[758: 匿名さん]

次の集まる機会に、何が何でも購入する方は別として、
被害者意識の有る方や、キャンセルを考えてる方で、
アドレス交換などはいかがですか？？
個人名は名乗る必要ないと思うので、何かしら集団意識行為を
起こしたいと思います。
このままでは、不利な状況に成りかねません。
契約時と状況が違う物件になってしまったは事実です。

[759: 匿名さん]

そうですね、取り合えず対策を練るにしても
何らかの連絡方法は確立しておかなければならないでしょうね。
相手は海千山千のデベですからね。

[760: 入居予定さん]

＞747さん

テレビの影響は大きいですから、カメラが入れば言うことないですが、今はネットという素晴らしい武器がありますよ。
10年前では考えられませんでしたが、これだけ情報収集がしやすくなったご時世ですからね・・・情報発信もたやすいですよ。
もしも、今後の対応が、購入者に対して酷いものであるならば、その事実だけを（感情は入れずに）淡々と語ろうと考えております。（間違ってもウソは言いません。それでは目くそ鼻くそですから。）

[761: 匿名さん]

a)『契約以前から現在に至るまで、土壌汚染の履歴が無い』
b)『契約以前、過去に土壌汚染の履歴があった』
c)『現在、土壌汚染である可能性がある』

以上の内、どれに当てはまるか、
また、その確証、事実証拠が無い状況で、何を前提にして、嘘の無い事実だけを発言(発信)するのでしょう。
また、契約者以外の人が発言(発信)することについて、何を根拠に見極めるのでしょう。

[762: 匿名さん]

761さん、何が仰りたいのですか・・・

[763: 入居予定さん]

>761さん

760です。

あなたは説明会に出られていないのですかね。
説明会でのやり取りを記載することだけでも事実を記載することになります。
別に土壌汚染がどうのこうのではなくて、購入者とデベのやり取りだけを記載することでよいのですよ。
私がいいたいのは、デベの言うことがウソかどうかではなく、デベの対応についてウソ偽り無く記載するつもりですよ。
お答えになりましたか？＾＾

[764: 契約済みさん]

誰か土地取引に詳しい人がいたら聞きたいんだが、
売主グループがURから土地を買ったときに受けた重要事項説明を
我々が買うときには省略されても良いのか？
URが支障物を発見し、土を入れ替えたと重要事項説明を受けたとオリックスの担当者は言っていた。
しかし我々は重要事項説明の際にURが行なった支障物の除去の話は聞いていないし、
重要事項説明書には書かれていない。
これは充分な説明を怠ったことにはならないのか？

[765: 匿名さん]

764さん
私もそう思います。ＵＲから売主に説明がなかったのであれば
状況も変わってくるかもしれませんが、オリックス自体が説明があったと認めています。
これは売主の責任が問われないのですか？
それと、ＵＲは支障物を除去しただけですよね、土は入れ替えてませんよね？