【流山おおたかの森】UPPER EAST Part ５

[入居予定さん]

SCも完成しました。
徐々に入居するマンションも街もできてきています。
ちょっと状況が変わりましたが、冷静に意見交換をしていきましょう。

＜過去スレッド＞
【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46805/

【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46902/

流山おおたかの森】UPPER EAST　Part２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46958/

[596: 匿名さん]

588です。今になって思えば1000万円高かったのは、谷を埋めるダンプ代と、森林伐採の手間賃かも
なんて思うと悔しいです。

おおたか駅周辺にマンションが建つけど、そっちは平気なんでしょうか？
谷だったのは、ここだけ？？
谷地だったところというだけで、上物だけ綺麗でもダメっぽい気がするんですけど‥‥
杭が丈夫ならイイんでしょうか？？

[597: 匿名さん]

>>592
工作員が紛れ込んでるかもしれないからね。
煽動されないように皆さん気をつけましょう。
説明会で自分で感じた印象が各人にとって一番信頼できる情報だろうね。

[598: 匿名さん]

オリのもう片方の方はちゃんと誠意が感じた。
購入者の納期遅延被害を受けとめていたように思えたが？

売買契約破棄・金銭支払い払い戻しが当たり前だと思う。

ただ、何とか現行の条件で引き渡そうとしていたのが双日さん。
契約書交わしたときと条件違うぞ〜〜！

[599: 匿名さん]

説明会に出ないなんて、悠長なことだな！
一生に一度の買物なのに、自分の4000万なのに、もっと大事な用事があったのか？
まぁキャンセルしない人なら別にいいけど、俺はイヤだー！

[600: 匿名さん]

ここらでまとめますね。
・遅延に伴う賃貸家賃
・年を越すなら（B棟以外の方）それに伴う住宅ローン控除分を保証
・予定日が遅れたことによる金利上昇について保証
・価格の見直し＝値引き（土壌汚染に相応の値付けへ・・・５割引が妥当との意見も）
・谷地を埋め立てたとは聞いていない
・手抜き調査が原因なので不測な事態ではない
こんなとこでしょうか。
適宜アップデートしたいと思います。

[601: 匿名さん]

周辺相場より1千万高いというけど、周辺はまだ建ってないんだから相場も何もないのでは？
しいて言えば、ここが相場を作ったわけで。

[602: 匿名さん]

うちは今年入居の物件探さなければ！
金利上がるし、資産が下がるし、手付金返していただきたいのですが？

[603: 匿名さん]

６００さん
ありがとう御座います。

キャンセルを考えた場合の条件まとめてください！

[604: 匿名さん]

＞６０１さん
記事読んでないのですか？

ココは、市長の意見で高級住宅マンションになったのですよ！

[605: 匿名さん]

一部のみなさん、３割引とか５割引だとか、正直あきれてしまいます。　そんなのしてもらえるわけないじゃないですか・・　汚染値も高いものではないようですし、健康被害があるわけでもないのに、そんな値引きをする理由がないでしょう。　私はこの物件気に入ってますし、きちんと対処していただけるのなら問題もないと思うので、もちろん入居予定です。　値引き値引きと騒ぐ方は、高い物件を購入したことを後悔していて、この騒ぎに乗じてもうけて（得して）やろうという浅ましい考えの方に思えます。
元が周辺相場より高過ぎといいますが、それは交通アクセスや環境がまるで違うのだから当たり前だと思います。　今不動産自体が上がっているしね。　少なくとも私は納得して購入してますので、値引きなんて請求するつもりはありませんし、そうやってゴネる方がいることがいやです。

[606: 入居予定さん]

>>549

>http://pjtx1.com/top.html
>http://www.wing110.jp/index.html

⇒両方とも、東京建物不動産販売が販売代理に入ってるじゃん。
　販売時に、今回のFRの件を引き合いに出したりしないでくださいよね。

[607: 匿名さん]

＞５９１さん
入居予定の件ですが、Ｐ、Ｆ棟で４ケ月遅れの来年４月　Ｂ棟は１ケ月遅れの同じく来年４月ですよ。

個別相談の話は、各家庭により家族構成や家庭事情が違うため対応させてもらうとの事でキャンセル料の話などは当然差別無しで全入居予定者に次回の説明会（５月末頃に再度説明会を開催の予定）には、はっきり報告するとの事でした。

[608: 匿名さん]

はーい。
もう寝ます。

[609: 匿名さん]

６０５さん。
問題ない？どこが問題ないの？？

そんなにお気に入りの理由は？？よかったらお聞かせ下さい。

[610: 匿名さん]

いやはや、思考の多様性にはホントに驚かされます。
今回のケースは八百屋の店先で店のオヤジと交わすであろう「値引き」とは意味が違いますよ。
事前に聞かされた状況とは違うものに対して相応の価格を求める、あるいは求めようとしているのです。
冷静な判断力を持って対処したいものです。

[611: 入居予定さん]

私は基本的には、

・今回の件で、無条件でキャンセル（金銭とか関係なくキャンセル）
・補償内容によってはキャンセル　or　契約
・基本的に契約（もちろん補償があるに越したことはない）

だと思います。

今回の件で無条件でキャンセルと考える方の考え方は変わらないとして、
問題は、やはり補償によって考えが変わる人がいるという点だと思います。
（資産価値の低下も含めた補償）

そうなると、瑕疵（過失）がどこにあったかだと思います。
①マンション購入者
②マンション売主
③UR
④最初の土壌調査会社

②になかったとしても、③もしくは④に少なからず過失があると思いますが、どのような対応をしていただけるのでしょうか？

冷静に考えると、①も②も同じリスクがあるんですよね。
特に最終的に転売を考えていた人は、将来売り主になるわけですから。

>>591さん
私には、部外者の方が煽るために情報をほしがっているように感じてしまいます。
購入者なら参加していなくても、５月中に詳細が郵送されるのでいいのでは？
そのくらい情報が遅れることも自己責任でしょう。

[612: 匿名さん]

夜の遅い時間になると、何か変なレスが飛び交う気がしますね。
煽って楽しんでいる顔がPCの奥から見えて来ます。参加している方たちは分別のある方が多く、勿論きつい意見もありましたが、冷静に対応しようとする雰囲気がありました。
自分自身もこのレスでは、いやな気分にさせられる場合もありますが、不特定多数の方が自由な意見を言える場でもありますし、また本当に有益な情報を発信していただいている方も多く、自分自身で判断して行くしかありませんね。
これからもどんどん意見（有益・無益・有害を問わず）を出し合いましょう。

[613: 匿名さん]

今回の説明会ではデベ側としては、当方には何の瑕疵も過失もありませんでした。
という事を長々と説明したのですよ。

[614: 匿名さん]

>>611
>②になかったとしても、③もしくは④に少なからず過失があると思いますが、どのような対応をしていただけるのでしょうか？

それって、契約者である我々は知る必要が無いのでは？
どのような対応になったとしても、こちらは値引きを求めますよ。
事前に聞かされた内容とは違うものになっているのですから。

[615: 契約済みさん]

本日の説明会に出席して・・・
説明会で一人一人が質問していては、時間はいくらあっても足りないと思いました。
私達購入者が事前に文書で質問状を送付しておき、売主側で質問を整理して次回説明会
のときに答えてもらう（もちろん当日文書の回答も出してもらう前提ですが）のが効率的
であり、売主の考えや対応も明確になると思います。
５月に送付される説明書を見た上で、疑問や不安な点を整理して、予め質問状を送ろうと思います。

[616: 入居予定さん]

土曜日の説明会で、キャンセルや補償に対するデベ側の反論として、
契約書の第９条を用いていました。

しかし、ながらこの９条は「引渡し」に関して
「不可抗力があって遅延した場合には買主は売主にその責任を追及できない」
ことになっているだけです。

したがって買主は、「引渡し遅延」に関しては、
基本的に賠償請求できませんが、
“土壌汚染による物件価値の減価”に対しては、
請求できる権利を有していると思います。

私は個別説明会時には、感情論で話すのではなく、
正々堂々と買主の権利を履行しようと思っており、
今まで以上に法の解釈を深めていくつもりです。

[617: 匿名さん]

＞＞６１６さん
「買主の権利を履行」
是非、その権利を教えてください。
私は個別ではなく、６１６さんのような方とと説明会に望みたいです。

[618: 匿名さん]

616さん
今回は法律上、契約上「土壌汚染にはあてはまらない」のに
どうやって「土壌汚染による物件価値の減価」を立証するのですか？

[619: 匿名さん]

618さんと同じ事デベさん言ってたなぁ〜。

今回は不可抗力かどうか・金利上昇・遅延損害・控除・心身的損害・・かな。

[620: 入居予定さん]

６１７さん、６１８さん

６１６です。
もちろん今回の件は、土壌汚染対策法には抵触しておらず、
指定地域にもなっていません。
その視点からは「法に触れてないんだから、責任だって無いじゃん」と、
考えられます。

ただ、民法上で考えれば、瑕疵担保責任というものがあります。
（民法５６６条・５７０条）
今回の問題は、契約解除の請求権までは発生しないものの、
損害賠償の請求権はあると考えます。

また、「物件価値の減価の立証」ですが、これは確かに難しいですよね。
でも、前レスで書かれていますが、全く同じ条件の２つの土地があって、
「基準値を上回る汚染物質が発見された土地」と
「何ら問題がない土地」があったら、
百人中百人が後者の土地を購入する事は明らかであり、故に、
心理的嫌悪感分の減価は必ず発生すると思います。

[621: 匿名さん]

616さん
618です。
夜分に関わらずお返事ありがとうございます。
大変おこがましいですが
私の見解としては、
616さんも書いた
『しかし、ながらこの９条は「引渡し」に関して
「不可抗力があって遅延した場合には買主は売主にその責任を追及できない」』
この9条がポイントになると思います。

今回の遅延が発生する直接原因は、法的にも契約上も必要性の無い工事を売主は独断で実施するからです。
こうなると、不可抗力では無くなります。
不可抗力：必要と認められる注意や予防方法を尽くしても、損害を防ぎきれないこと。天災など。
(前の方のスレでも何人か書いていますが。)
あくまでも参考意見です。

[622: 匿名さん]

んーと、
①　法の解釈をして、瑕疵担保やら損害を認めさせたとしても、賠償金は無いのと、
②　理屈はともかく、賠償金をもらう（元の購入割引）のと、
どっちがいいん？

最終的に自分としては、ガメツかろうが、どう思われようが、納得できる賠償が無ければ嫌です。
ゴタゴタするなら、白紙キャンセルにして、スッパリ諦めたいです。

[623: 匿名さん]

なるほど！

とにかく、契約時条件、内心的要因、資産価値は今とは違うことは確かです。
このような不動産契約の場合、民法には94条2項類推適用があります。外観法理です。
ここには「・・・意思表示の無効は善意の第三者に対抗できない・・・」とあり、「善意の第三者」
とは、売主に対する私たち、調査機関に対する売主。と両方あてはまります。
この類推適用ですが、簡単に説明すると、契約において外観上は何も問題は無いが、実は問題があり
その問題を契約時知らない・契約時気付いてないなどで保護される対抗要件の一つです。

[624: 入居予定さん]

６１６です

６１８さん
ご丁寧な見解、ありがとうございます。

私も「不可抗力」という所が非常に肝だと思っております。
売主側は、建設途中で「支障物」が発見された事は不可抗力だと
主張しておりますが、本当に不可抗力でしょうか？

今回、アジア航測が土地履歴調査を実施した際に、
「ＵＲにより旧谷地・造成部分の一部で支障物の除去を実施していた」事が
容易に判明できた訳です。
売主が事業開始前に独自に土地履歴調査を実施していれば
同様にＵＲの支障物除去の事実を把握できた事と思います。
土壌汚染に対する社会的な重要性が高まっている中で、独自の土地履歴調査を
しっかり行っていれば、今回の問題は防げた可能性が高いと考えられるのでは
ないでしょうか？


余談ですが、金曜日の説明会時にオリックス不動産の方が、
「瑕疵担保責任は永遠に担保される。但し、買主が瑕疵を知った時から
1年以内に請求しないとその権利は無くなる」と言ってましたが、
これは間違った説明だと思われます。

平成13年に最高裁判所で、
「瑕疵担保責任による損害賠償請求権の消滅時効を民法167条1項に基づき
引渡しのときから10年間とする」と言う判断が下されています。

[625: 匿名]

624さんの「売主が事業開始前に独自に土地履歴調査を実施していれば
同様にＵＲの支障物除去の事実を把握できた事と思います。」ですが、
URからの土地入札公募説明でそのことが説明されており、オリックスは事前に知っていた
のではなかったのでしょうか？
土曜の説明会で、私はその様に理解しましたが。

[626: 匿名さん]

616さん
618です。
何度もすみません。
616さんが指摘したように
『「ＵＲにより旧谷地・造成部分の一部で支障物の除去を実施していた」事が容易に判明できた訳です。』

このことで、私も直ぐにＵＲに責任追求出来ると思いました。(支障物除去が不完全であった為、一部汚染物質が放置されつづけた)
ところが現実は、今回の敷地は行政が関与する都市開発区域です。(民間の開発地とは性格が違います)
この掲示板では書ける内容が制約されてしまうのですが・・・。
結論から言いますと、ＵＲや行政を相手にする訴訟となり勝ち目は無いと推測します。(土壌汚染ではないからです)また、土壌汚染に関する問題で各方面に様々な角度で追求しても、誰かの過失・瑕疵は認められないと思います。(県や管轄省庁が指定区域外と承認しているからです)
今回、再調査までして問題がないと承認を得てしまった、現在の時点で、デベには、何の過失も瑕疵も無くなります。(契約時点から現在まで、土壌汚染でないことに変わりが無いことを証明したのです)
この証明を今回の説明会でしたのです。(法的にはそうなります)
すみません。
これ以上のことになると掲示板では書けない内容になります。
(それと、説明会の議事録が重要になります。)
大変失礼します。

[627: 匿名さん]

624さんも書かれていますが、９条「引渡し」の「不可抗力があって遅延した場合には
買主は売主にその責任を追及できない」の不可効力って、普通は天災とかですよね。
きちんと事前に地質調査さえ行っていれば、今回のような騒動にはならなかった訳で
デペ側にとって「不可効力」を盾に取るのはおかしいと思っています。
しかし、もしデペ側が「じゃあ入居時期を優先するので一切の土壌改善は行いません。
法的義務は無いのですから。」などど言い出したら、皆さんはどうされますか？
入居を考えている私にとって、それはそれで困ってしまいますが・・・。
あと資産価値低下の話題が多いですが、実際今回の件で２割〜５割も落ちるものなの
ですか？確かに契約時時点と同じとはいかないでしょうが、汚染土壌は取り除き健康
上問題のないよう対策されますし、ＴＸと東武の２線利用可、駅前ＳＣオープン、
東側が公園・南側が調整池という住環境は契約時と変わっていませんよね。

[628: 匿名さん]

教えて下さい。
契約時に双日殻は土壌調査(表面土だけだと思います。地質調査のことは言っていなかった。)と地歴を調べたが問題ないと聞きました。
「内容として、本団地の建築にあたり、売主にて本県敷地に尽き地歴調査を行ったところ、隣接地にて平成3年頃より特殊可燃物貯蔵取扱所及びドラム缶置場として、本誌基地については大部分が隣地及び畑として、利用され、一箇所にて平成10年頃に造成工事作業所として使用されておりました。なお、平成17年6月に土壌汚染調査を本敷地について実施いたしましたが、環境庁の定める有害物質の定量下限値未満でした。」
とあります。埋設物については契約時に言っていなかったので、これが不可抗力になるのでしょうか？

もし仮に契約前に汚染状況がわかっていればどうなんでしょう？

[629: 匿名さん]

そういえば昔の住所は「牛飼沢」だったね。
急に思い出した。

[630: ボー]

私は購入予定者です。
そして仕事はメーカーで環境問題の中で環境リスク対応を担当しています。
（土地を売却するときの土壌汚染リスクも対応したことがあります）

土壌汚染対策法について
若干補足します。この法律で指定区域とは

都道府県知事は、土壌の汚染状態が基準に適合しない土地については、その区域を指定区域として指定・公示するとともに、指定区域の台帳を調整し、閲覧に供する。
(1) 使用が廃止された有害物質使用特定施設に係る工場又は事業場の敷地であった土地の所有者等は、当該土地の土壌汚染の状況について、環境大臣が指定する者(指定調査機関)に調査させて、その結果を都道府県知事に報告しなければならない。
※　有害物質使用特定施設＝有害物質の製造、使用又は処理をする水質汚濁防止法の特定施設
(2) 都道府県知事は、土壌汚染により人の健康被害が生ずるおそれがある土地があると認めるときは、当該土地の土壌汚染の状況について、当該土地の所有者等に対し、指定調査機関に調査させて、その結果を報告すべきことを命ずることができる。
（１）端的に言うと工場等しか対象になりません
（２）が問題なのですが、
今回、デベは今回の件で土壌を入れ替え修復しますと千葉県に報告しています。
自らデベが入れ替えると言っているのに県が（２）を適用して指定区域にすることは
ありません。
何が言いたいか言うとデベが何もしません。という対応なら十分に指定区域になる可能性が
あるのです。実際、県の見解も土壌を修復することが望ましい（アドバイス）と金曜日の説明会でも
言っていました。（言い換えると自ら修復なら指定区域にはしないよ）

デベは土壌汚染対策法上では対策の実施の必要はありませんが、安心安全のために
土壌を入れ替える。という見解にだまされてはいけません。
対策を講じるには住民のためではなくデベの企業としてのリスク対応なのです。
実際、このまま黙って工事を続け、住み始めてからこのことが発覚したら
社会問題になり企業価値を大きく損なうことになります。

企業としてのリスク対応として当然の対策です。

長文になりましたが、最後に
ビジネスの中で条件（重要事項説明）が変更した場合は契約内容を見直すのが当然です。
これを不可抗力で同一条件で売買契約するのは常識では考えられません。
・遅延するコストの負担（家賃、金利上昇、年が変わることによる住宅控除引き下げ等）
・資産価値定価による購入価格の見直し
・無償キャンセル
を請求しましょう！

[631: 匿名さん]

ようするに >>600 にまとめているのと同じじゃん。

[632: 匿名さん]

とにかく白紙キャンセルが第一希望です。

牛飼沢って、やっぱり沢・谷じゃーん。

[633: 匿名さん]

632さんみたいな人はキャンセルしてくださ〜い

[634: 匿名はん]

607さん
お返事ありがとうございます。代理の者にいってもらったんですが、そこの所をよく覚えてなかったものでして・・・ってゆーとまた、自分で行かないなんてとかって言われちゃうんでしょうかねー

[635: 匿名さん]

デベが説明会の時に言っていた初めの調査会社を調べてみると設立間もない、新しい会社みたいですね。
業務内容をみても土壌調査とかを専門に扱っているようには感じられなかったのですが。ちゃんと調べてもらったのでしょうか？営業協力的にやってもらったってことはないでしょうか？疑問です。

[636: 匿名さん]

話しはそれますが、説明会で飲み水として地下水は使われないといっていましたが、
流山市の水道は地下水を使っています。
また、最近出来たおおたかの森浄水場も地下水利用がメインともいわれています。
本当に大丈夫なのでしょうか？

昨日の説明会、てきとうなことばかりでなんだか不信感が強まるばかりです。

[637: 契約済みさん]

＞６３０さん
そうそう、まさにそれ！デベ側のロジックに騙されてはいけない。
誠意ある対応のように一見みえてしまうけれど、あれは企業の保身のため。多分、何が何でも対策工事をするでしょうよ。工事しなけりゃ指定区域になる可能性大なんじゃないかな？それに、後から健康被害がもし出たとして、そのときに集団訴訟でもおこされたら、代償が大きすぎるよね。
しかし皆さん、契約前に知ってました？このマンション用地の一部(特に、Ｆ・Ｐ棟部分)は、谷地を盛土で造成しました、なんていう事実。私は今回初めて知りましたよ。知っていたら、間違いなく買わなかった。
いくら建築技術に自信があって、理論上も耐震に懸念がないと判断しているから、と言ったって、そこは説明するべきだったんじゃないかな？
説明した上で、対策はしてありますから、ご安心ください、と納得させるのが、住まいを売る側の良心的なやり方じゃないの？住民の命がかかっているんだからさ。企業理念云々言ってるけど、全然ダメ。一般的に、谷地を盛土で造成したなんて、住宅には適してないことは明らかだよ（政府から注意喚起があるくらい）。知っていたら、当然買わなかった。デベが説明を怠ったということ、いや、事実を知っていたにもかかわらず、あえて公表しなかった、…問題だよ。
実際、盛土が起因して今回の汚染問題になってるようなもんなんだから。
契約時に合意したことと、今の状況はかけ離れすぎ。一度、契約解除して、価格とか、補償とかすべてを見直すのが筋だと思うけど…。

[638: 匿名さん]

汚染されている地下水は地下水路が駅から調整池方面とやら言っていたと思ったので、長年の雨水と混ざり調整池に流れるのかな？

[639: 入居予定さん]

え？地下水を使っているんですか？
説明と違うじゃないですか…。
重要なところなのに、確認せずに答えたか？
本当にあきれてしまう。

[640: 匿名さん]

キャンセルキャンセル言ってる奴はなんなんだ。もしかして常磐沿線の柏市民か
柏の葉が思ったより不評な柏の葉住民・検討者でしょうか?

[641: 匿名さん]

＞６４０さん
いや、多くが契約者の方だと思いますよ。中には部外者もいるのでしょうけれど。
現状を冷静に考えて、取り交わした契約内容に疑問を感じている方々だと思います。
キャンセルすると騒いでいるのが誰か？だなんて関係のないことではないでしょうか？
話の内容からそれていますよ。

[642: 匿名さん]

>>638さん、639さん
その話はボーリング地点の選別に関するものですよ。
地下水の流れは駅から調整池に向かっているので、
最も駅に近い地点で汚染が確認されなかったから大丈夫
という話です。地下水は使ってないはずですよ。

脊髄反射でカキコは全体としていい方向に向かいません。
クールにいきましょう。

[643: 匿名さん]

＞６３５さん
私も初めの土壌調査に関してはかなり疑問に感じております。
デベが説明会で言っていた初めの調査会社はデベの親会社と資本提携をしている某マンションデベの役員が派遣されて設立された会社のようですし、最初の調査内容は信憑性のあるものであるのか正直不安です。デベの説明ではちゃんと調査をし、それを信頼して重説には「汚染なし」みたいな書き方をしているし、説明会でも終始それを主張してましたね。最初の土壌調査内容が本当に気になります。支障物が発見された時に、立会者が誰であったのかを言ってましたが、その時に最初の調査会社の関係者が立会いに入らないのは何故かも疑問でしょうがありません。本来なら、最初の調査会社と今の調査会社が意見をぶつけるべきかと思いますが。

[644: P001]

次回の説明会には最初に検査をおこなった検査会社を呼び、今回の説明と同様に検査内容を説明するよう要求しましょう。

[645: 匿名さん]

630さん
『デベは土壌汚染対策法上では対策の実施の必要はありませんが、安心安全のために
土壌を入れ替える。という見解にだまされてはいけません。
対策を講じるには住民のためではなくデベの企業としてのリスク対応なのです。』

そうですね。私も同じ考えです。
説明会の質問でも、このレスの中でも何人かは気付いている言葉がありますが、

本当は『法的にも契約上も何ら問題が無いのであれば、対策工事をせず、引渡し時期を厳守して欲しい。』と契約者全員に書面で通告されたら、デベは不利になると思います。
ところが、実際には対策工事をすることになるのです。
そして、不可抗力ではなく、デベ側の瑕疵・過失による遅延が発生します。
(当然、瑕疵・過失が原因ですから賠償要求に応じなければなりません)

ただ、現実問題、入居前の500世帯規模の住民で、方向性を一致させるのは不可能に近いですが。
(また、この掲示板でこういった話をすることは契約者にとって不利になってしまいます。)