【流山おおたかの森】UPPER EAST Part ５

[入居予定さん]

SCも完成しました。
徐々に入居するマンションも街もできてきています。
ちょっと状況が変わりましたが、冷静に意見交換をしていきましょう。

＜過去スレッド＞
【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46805/

【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46902/

流山おおたかの森】UPPER EAST　Part２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46958/

[501: 契約済みさん]

個人的には、「汚染歴があるらしい」というグレーゾーンでずっと引きずるよりは、白黒はっきり
つけて欲しいというのが本音です。
その後、きちんと処理してクリーンになったならそれはそれで良いし、ダメなら業者からの対応を
はっきりと引き出したいと思います。もちろん、解約した場合の条件も含めて。

そもそも、会社内の会議でさえも議事録取らないなんてことあり得ませんから、重説ではこちらの
要求をはっきり書面で残し、後日当然「会社としての捺印付き」での書面で回答していただきたい。

[502: 匿名さん]

>>No.495さんへ

http://com.e-mansion.co.jp/dispthrep.cgi?th=875&disp=1
↑例えばここはどうですか？
不快な投稿の削除機能がついているようです。

[503: 匿名です]

地表部分には汚染はなく、地下に基準を超えた有害物質が検出されたわけですが、対策が講じられ、健康被害が発生する恐れがないと判断される（指定地域とならない）中で、キャンセルや、損害賠償を迫っても、契約書を盾に、反論されると対抗できません。キャンセルや、損害賠償を主張される方は重説で対抗できる要件を示して、質問して頂きたいと思います。感情論での議論は通じませんし、かわされるのみです。

[504: 契約済みさん]

騒ぎすぎです〜外者に遊ばれすぎですねぇ。

[506: 近所をよく知る人]

>462の方

的を得たご質問だと思います。
ようやく私が申し上げたいことに近づいてきた気がします。

ご指摘の内容は、「土壌汚染対策法施行令条文」の中にあります。

http://www.env.go.jp/water/dojo/law/02.pdf
（環境省のページ）

この第三条の中に
「四条第一項の政令で定める基準は、次の各号のいずれにも該当することとする。」
とあり、今回のケースの場合は一号のハ
「当該土地の土壌の特定有害物質による汚染状態が環境省令で定める基準に適合せず、又は適合しないおそれがあると認められ、かつ、当該土地が人が立ち入ることができる土地」
に該当します。この場合、「４条調査」が発令されるためには、第二号のイ
「法第七条第四項の技術的基準に適合する汚染の除去等の措置（法第七条第一項に規定する汚染の除去等の措置をいう。以下同じ。）が講じられていること。」に該当しないことが要件になります。
すなわち、上記の措置が自主的に講じられていると認められる場合は、県知事は４条調査を発令しないことになります。しかし、実はここに土壌汚染対策法の大きな問題点が存在するのです。

この段階に至るまでには、事業者によって「汚染の調査に関する報告」と「汚染の除去等の措置に関する報告」が県知事に行われていることになりますが、この部分は完全にクローズドになっています。最終的に「４条調査」が発令されずに終われば、永遠に表には出てこないことになります。

したがって今回のケースでは、「県知事に行われた報告内容」と「契約者の皆さんに行われた説明内容」が完全に一致しているか否かは、報告と説明を行った事業者にしかわからないのです。

また、契約者以外の周辺住民の皆さん（その土地に立ち入ることのできる方々）にとっても、「汚染の除去等の措置」が本当に適正に行われたかどうかを客観的に判断することができません。

したがって、ここに周辺住民からの「情報開示請求」や「４条調査の請願」がなされる余地が残されてくるのです。皆さんが周辺住民だったとしたら、含有量基準を超える土壌汚染があったという事実のみを聞かされて、その詳細を知らずに安心していられますか？　もちろん、「車の排気ガスの方が体に悪いから別に気にしない」という方もいらっしゃるでしょう。しかし、そのような方だけでないことは、この掲示板の議論を見れば明らかです。

元来、土壌汚染対策法はこういった周辺住民の不安を取り除くために制定されたはずなのに、そのための調査の実施が「事業者の自主的な報告に基づく県知事の判断」に委ねられているために、完全にクローズドなまま終わってしまう可能性があるのです。その結果、かえって多くの人の疑念を残したまま終わることになれば、事業者だけが得をすることになり、契約者の皆さんは長く風評被害に悩まされることになりかねません。

ですから、県知事は汚染が報告された初期の段階において、もっと積極的に「４条調査」を発令するべきなのです。その結果「指定地域」となったとしても、法に基づく「汚染の除去等の措置」が行政の監視の元に行われて「指定解除」に至る方が、契約者の方にとっても、周辺住民の方にとってもメリットがあることは明らかであると思います。

[507: 近所をよく知る人]

>500の方

>こんなに騒がれては　市全体が汚染されている様に
聞こえ…。
近くの戸建まで　不安になります。

大変恐縮ですが、そういった物言いは少し無責任ではないでしょうか。
これはFRだけの問題ではありません。
市のどこかで土壌汚染が見つかったとすれば、これは市全体の問題です。

>汚染地域に指定だなんて　そこまで…。

あなたは「指定地域」の何たるかを全く理解していないと思います。
皆が安心して暮らせるようにするために指定を行うのです。
汚染がみつかれば、適切に除去し、その情報を皆が情報として共有できるようにすればよいのです。

[508: 匿名さん]

462です。
>>506さん
ありがとうございました。
なるほど、措置の記録の信頼性に関わる議論なのですね。

>上記の措置が自主的に講じられていると認められる場合は、県知事は４条調査を発令しないことになります。
↓
>ここに周辺住民からの「情報開示請求」や「４条調査の請願」がなされる余地が残されてくるのです。

ここのロジックは現行法の下でうまくいかない気が。。。


>したがって今回のケースでは、「県知事に行われた報告内容」と
>「契約者の皆さんに行われた説明内容」が完全に一致しているか否かは
>、報告と説明を行った事業者にしかわからないのです。
これは情報開示請求で対応できるかもしれませんね。
説明会の録音と付き合わせれば大丈夫なのかな？

[509: 購入者]

No. 506/507他、『近所をよく知る人」とおっしゃる方、
具体的な調査内容に関するデータもお持ちでないと思われるあなたの議論は、残念ながら、この掲示板では まったく
お呼びでないものとなっています。
近隣の住民の方としての議論や要望は、ここではなく、千葉県の地域環境保全課などを相手になさって下さい。

今、このマンションの売り主と購入者の間で行おうとされている議論は、20-30年前の造成で埋もれたままに 現在まで
なっていたものを、たとえそのままで心配はないと考えられる程度のものであっても、より安心できるような形への処理を
必ず実施するという事をベースとしたものであり、そこから先のマンション購入契約そのものとその条件に関する話が
ここに集まる者の関心事となっています。

[510: 購入者]

＞５０９さん
具体的な調査内容に関するデータもお持ちでないと思われるあなたの議論は、残念ながら、この
掲示板では まったく
お呼びでないものとなっています。

こういう表現を使うと、またＦＲは何様だと思ってるんだと周辺の住民の方から反感をかうと思います。
ちなみに私は購入者です。
私達が土壌汚染の事について不安な様に、周辺の方にしても不安な気持ちは十分に理解できます。
もし、私が自分の住んでいる場所の隣から汚染物質が発見されたら、当然心配になるでしょうから。
「近所をよく知る人」さんは報告書を持っているか持っていないかわかりませんが、
よく勉強されているなぁと関心しております。
私なんか、素人ですので報告書を読んでも正直疑問に思う事や不安に思う事も多々ありますので、
色々な方の意見を聞けるのは大変参考になります。
むしろ、あなたの様な購入者以外は関係ないから書き込むな的な発言こそだれでも書き込めるこの
掲示板ではまったく
お呼びでないものとなっています。

[512: 契約済みさん]

当該マンション購入者です。
もし、自分が仮に近所の住民だったとしたら、ＦＲのあおりでこの周辺のイメージダウンだって
きっと思うと思いますが、皆さんどう思われますか。

もちろん、自分の買ったマンションの資産価値は気になります。
でも、以前このスレで「ＦＲ自体が汚染源」というような趣旨の書き込みを拝見し、ショックだった
と同時に、自分が周辺住民であればきっとそう思うだろうと思ったからです。

ＦＲは当時はたしかにこの周辺の相場に比べれば割高物件だったかもしれませんが、不動産バブルの
現在では「逆に割安」です。このスレの購入者の方とおぼしき書き込みを拝見すると、周囲を見下す
ような書きぶり（ご本人はそういうつもりはないかもしれませんが）が、ちらほら見られたので少し
疑問に思ったのです。

他の地域のスレでも、「セレブマンション」、「勝ち組」とか書いている住民の方がいらっしゃる
板があって、逆に「無理して頑張って買ったから、言わずにいられないのかな」と。

土壌汚染の件で盛り上がっているタイミングにこんなこと書き込んですみません。

[513: 匿名さん]

>他の地域のスレでも、「セレブマンション」、「勝ち組」とか書いている住民の方がいらっしゃる
板があって、逆に「無理して頑張って買ったから、言わずにいられないのかな」と。
そんな書き込みがあるのですか？
そうだとしたら、ビックリですね。

「ＦＲ自体が汚染源」との書き込みは見ましたが、確かにこのマンションが建って
嫌な思いをされている方もいるかもしれません。（どこにでもある話だと思いますが）
でもそれは購入者に言われても・・・と思うのですが。
見下ろす書き込みはよくないと思いますが、購入者が自分のマンションの資産価値を
気にするのは当然のことですし、こういう匿名の掲示板の場で周辺住民への配慮をというのは
無理な気がします。

[515: 匿名さん]

今話題としている件は、マンション建設によって汚染が起こったというものではありません。
20年以上前と思われる造成で持ち込まれ、埋もれていたままとなっていたものが、このマンション建設をきっかけにして
しかるべく処理されようとしているというのが出発点の話です。
この点の認識は間違えないで下さい。

[516: 購入者]

５１０です。
５１２さんのおっしゃる事は良くわかります。
ここは、匿名の掲示板ですから色々な方が書き込みされるのはしょうがないと思います。
ただ、今回の土壌汚染については我々が購入したＦＲの土地が震源になっているのは確かです。
それによって、不愉快な思いをされてる周辺の方達もいらっしゃるでしょう。
それを、これはＦＲの土地の問題だから関係ないだろみたいな発言は、同じＦＲを購入した者としては大変恥ずかしいです。
ですから、せめて購入者の私達は周辺住民への配慮を欠いた発言はすべきでないと思います。
購入した私が言うのもなんですが、自分が静かに住んでる家の傍にＦＲの様な大きな建物がたったらあまり良い感じはしない方がいるのも理解できます。
ＦＲは別格なのでは無く、同じ市野谷の住民として周辺の方達とも上手くお付き合いが出来たらいいと思っております。

[518: 匿名さん]

510/516さん、
購入者として、近隣の住民の方は関係ないという議論が為されている訳ではありません。
購入者以外には具体的な経緯と調査結果に関する情報も与えられていない中で、同じ視点に立った議論を
購入者とそれ以外の方で行う事が無理というだけでなく、そうした情報を得ている購入者の情報交換が
元々の目的であるこの場で、そうでない方が深く踏み込んだ意見を述べられるのは、現在のこの件に
関しては 場違いなものとなってしまうという事でしょう。

これは、近所の方がたとのお付き合いといった性格の話ではないでしょう。

[519: 購入者]

＞５１７さん
５１６です。
では、地中埋設物の周辺の汚染された土壌と言えばいいんでしょうか？
普通、土壌溶出量基準を超える指定物質が検出されたら土壌汚染と表現しないでしょうか？
その辺、素人なので行き過ぎた表現があったなら謝ります。
ですので、素人にも解りやすく説明して貰えないでしょうか？

[520: 匿名さん]

515さんに同感です。
このマンションの建設で発覚したことで、マンション建設が原因になった訳ではないですよね。
「ＦＲ自体が汚染源」という表現は建設がおもしろくない人の書き込みとしか思えません。
この掲示板で、そういう方たちのことまで考えて発言しなければならないのですか？
購入した私たちも突然のことで被害を受けているのですよ。

[521: 契約済みさん]

というか、資産価値下がると思います。
資産価値が初めから下がると知っているマンションを誰が購入するのでしょうか？
確かに、一日でも住めば中古物件です。
資産価値が下がる“可能性”はあるかも・・・。
でいたかったのですが、今回の件は下がる“可能性”ではなく、今の時点で下がっています。
我が家はここに、問題が重点を置く判断理由です！

[526: 匿名さん]

購入者でなくても、地元近所に昔から住んでいて、土地の経緯を教えてくれるのなら、それは有効な情報だと思うんですけど。
近所の方でも、隠れた汚染源を撤去してもらえば、より安心できるのですから購入者だけで解決しようと無理しなくてもいいように思います。

[527: B棟入居予定]

みなさん、ご無沙汰しております。
本日説明会出席してきました。今日の感想及び明日出席する方への託す意味で下記記載します。
■感じた事
・時間が圧倒的に短い
・デベ達の説明も送付済みの資料をボウ読みしてるだけで、何も有益な情報がなかった。
　時間稼ぎしていることがバレバレ。いらいらします。
・東京建物の人、結局一言もしゃべらず。興味ささそうでどうかと思った。
・改修工事を「ありがた迷惑」という人も居て、いろいろな人がいるなと思った。
　※多分全て一方的にデベ側で方針を決められる事に納得いってないと思いますが。

■明日出席される方へ
・まず、デベが一方的に説明するだけで1時間半使ってしまい、肝心の質疑応答が30分しか
もらえませんでした。ですので、いかにデベの説明時間を短くさせるかが肝心です。
・強制的に打ち切られた説明会の後、1/3くらい残った人達で追加の説明会をするよう交渉しました。
その場では、「はい検討します」と言ってくれたものの、もう一度明日ネンを押していただきたい。
・突っ込んだ質問を早めにして欲しいと思います。皆さん遠慮（遠まわしに）がちに質問する為
資産価値や、キャンセルと言った内容はあまり触れられず終わってしまいました。どうか
核心を突いた質問をと思います。熱い議論が交わされたのは2/3の方が帰った後でした。
私はその時間が一番有意義な時間でしたが。。

[528: 周辺住民さん]

キャンセルは解答しましたよ。
『今回は止むを得ない理由による、引渡し日の遅延。契約通りのキャンセル手続きとなります。』

個人的に要約すると・・、
当方に過失は無い。(よって瑕疵担保責任も何も発生しない。)
キャンセルするのはご自由ですからどうぞ。

[529: 購入予定者]

言ってましたね。キャンセルの件。
不可抗力云々って棒読みでしたね。
本来なら意見が飛び交ってもよい所でしたが、時間が時間だったので
突っ込み出来ませんでしたね。

[530: 近所をよく知る人]

本日出席された方。汚染発覚具体的日時はいつっていってましたでしょうか？

[531: 匿名さん]

ということは通常通りキャンセル料が発生するということでしょうか？
今回の件の物件価値の下落よりはキャンセル料の方がずっと安いとは思いますが。

[532: 匿名さん]

説明会出席の方、お疲れ様でした。
この掲示板を利用しているマンション検討中の方々に知ることになっただけで、
結局何も変わらなかったってことじゃないですか？
騒がなければ、引き渡し後に買った値段で買ってくれる人もいっぱいいただろうに・・・

[533: 匿名さん]

私は、購入予定者でしたが今までのデベの対応に頭にきており今後後悔し
つづける人生を選択したくないのでキャンセルしようと思います。
かなり痛い損失ですが、金額交渉はしようと思います。
今後、オリックスと名のつく会社のサービスは受けません。

[534: 明日行く人]

個人的には、対策を完全にしてもらえるなら、
キャンセル料が大体資産価値の低下分くらいではないかと思います。

たくさんではないにしろ買いたい人はいるでしょう。

それよりも、>>528さんの話によると
『今回は止むを得ない理由による、引渡し日の遅延。契約通りのキャンセル手続きとなります。』
ということは、遅延することに対する損害賠償はできるのでしょうか？

明日、聞いておきたいですね。

・遅延に伴う賃貸家賃
・年を越すなら（B棟以外の方）それに伴う住宅ローン控除
・予定日が遅れたことによる金利上昇について

下の２個は無理だと思いますが（個人的には結構大きいんですが）、
一番上の内容は、対応していただきたいですね。。。

現在の住み家を売却して、住み替えの人もいるだろうし。。。

[535: 周辺住民さん]

516さん
517です。
ごめんなさい。感情的な言葉を使ってしまって。
あなたの心を傷つけてしまったのなら、心からお詫び致します。
言い訳ですが、あなたの文面は素直で真面目で優しさが感じられます。それだけに、苛立たしくて感情的になってしまいました。(掲示板で相手が見えないのについ本音の言葉が出てしまいました)それに今日は説明会なので過敏になって。
それと質問の言葉や単語は、今日の説明会でも一言もデベからも資料でも発言されなかったはずです。
(私も素人ですから細かい基準は解りません)
とにかく気を悪くしたならあやまります。どうもすみませんでした。

[536: 匿名さん]

引渡しの遅延になるにしても、せめて最大限の努力をしてそれでも間に合いませんでした。と言って欲しい。
最初から遅れるから、では納得できません。
建築工事を完全に休止しないと、土壌改良などができないということなのでしょうか？
デベ側に都合のいい言い方ばかりで、購入者の立場に立った説明に聞こえません。

目減り分とキャンセル料は、だいたい同じくらいと個人的に思ってます。
キャンセルが出て、買いたいという人はそれなりにいると思います。

後から都合悪いことがでてきても、ちゃんと対応してくれればいいのに、デベは余計な金をかけたくないから言い逃れしようというように聞こえます。

[537: 匿名さん]

個人的にはこの掲示板のお陰で、予備知識を得ていたので、説明の内容が良く理解できました。
それにしても、05さんにはあらためて感謝です。
説明会で配布された都市再生機構の添付資料でも基準値の説明に飲料水ガイドラインが書かれていましたが『こんなのミネラルウォーターで知ってるよ』と直ぐに理解できました。

[538: 残った1/3の人]

質問をした人も初めは勢いよく始めるけど、最後は「有り難う御座いました」とか「はい、わかりました」とかの終わり方ばかり（「対応に納得した」みたいな終わり方）。まるで「答えてくれて感謝している」みたいなやり取りに聞こえてしまった。
あとは、デベに都合の良い回答に誘導尋問したみたいな質問の仕方をした人もいたな。
デベが「終わりです」と言ったら、かなりの人が帰っちゃうし・・・。
土曜のみなさんは頑張ってください。

[539: 帰った2/3の人]

購入者です。
昨日の説明会に参加して、自分なりに説明内容に納得ができて、入居の
決心もつきました。
法的には対策の義務は無いという理由から、「何も処置を施さない」と
いう回答を一番恐れていたのですが、汚染土壌は入れ替えて改善しても
らえ、ボーリング採取した地下水も一切汚染されていなかったとのこと
ですので、ひとまずは安心して生活できると判断しました。
私自身も、入居時期の遅延によって多少なりとも出費が多くなりますが、
この物件が気に入り契約書に判を押した以上、自己責任としてＦＲとつ
きあっていこうと思います。
今回の１件でキャンセルされる方も多そうですが、残された住民として
価値あるマンション作りに取り組んでいきたいと思います。

[540: 匿名さん]

でも今の状況でキャンセルされたマンションに買い手が飛びつくことはありえないと思う。
そうなると売り手としては値下げしてでも売ることになると思いますが、
そこでかなりの値下げがあれば、残った人々は更に悔しい思いをしそう・・・

[541: 入居予定さん]

>538
>「対応に納得した」みたいな終わり方

質問した方は、納得されたのでは？
対応に納得してはいけないのですか？
538さんは納得されていない様ですから、ご自分で納得のいく様に
あの場で聞けばいいのに、と思ってしまいますが。

538さんの書き込みは、質問した方へ文句を言っている様にも
私には見えてしまうのですが、自分では何もしないのに文句だけ言う、
って恥ずかしいことだと思います。

[542: 匿名さん]

昨日の説明会に参加した者です。
とりあえず、質疑応答の時間が短すぎです。
私も色々と聞きたいことがあり挙手してたのですが、納得の行くように聞く時間などなかったと思いますが。

デベ側は、後は個別説明会でということですが、私も再追加説明会を開いて頂くよう、問い合わせてみるつもりです。

[543: 残った1/3の人]

>541
あなたはあの後で何があったかご存じないでしょう？

[544: 匿名さん]

そんなに質疑応答の時間がなく消化不良でしたら、追加説明会も同じ結果になるやもしれまんよ。
質問事項を書面化し、書面での回答をデベに請求してはどうでしょう？

[545: 匿名さん]

私は昨日の追加重説では、デベロッパー側は誠実に対応してしていたと思います。
勿論時間の短さは感じましたが、購入者側の資料開示に関してもオープンですし、これからの資料提出に関しても十分に対応されるだろうと感じ取ることが出来ました。
ただし、引渡し遅延に関してはこれから決まるであろう工事内容と照らし合わせて、我々購入者側に十分納得できるような説明責任は負わなければなりません。私もこの遅延により蒙る余分な出費は決して少なくありませんし、自分なりに個別で相談するつもりです。
キャンセルの質問に対しては、この段階での答えとしては当然想像された範囲であり、夫々の事情があるため個別相談会での対応はしごく当たり前で、あの場で答えを引き出させることは少々無理がありましたね。
しかしながら私はキャンセルつもりはありません。せっかく家族みんながやっと納得できる物件に出会い、新しい街での生活を楽しみにしていた最中にこのようなことになりましたが、汚染程度や土壌改良の実施で、より安心した生活が送れるものと思います。
今日の朝刊で折りしも２件のおおたかの森での新しいマンションの広告（販売価格は不詳）が入っていましたが、夫々すばらしい物件ですが、FRに感じたものとは違うものがあります。
これからますますおおたかの森は発展する街ですし、そのランドマークとなりうるFRは、その存在価値は決して低くないと思います。
資産価値の低下を懸念されている方のお気持ちもよく理解できますが、今でもFRの問い合わせが続いていると聞いていますし、おおたかの森駅周辺の土地価格の上昇は尋常ではないとも聞いています。
私はキャンセルしたとして、あとあと後悔する方が大きいと感じています。（あくまで個人の意見としてお聞きください。）
現在、土曜日組みの説明会の真っ最中ですね。皆さんのご意見はどのようなものでしょう....

[546: 匿名さん]

545さんの言葉をお借りします。
『引渡し遅延に関してはこれから決まるであろう工事内容と照らし合わせて、我々購入者側に十分納得できるような説明責任は負わなければなりません。』
居住を前提にした視点に立つと、「止むを得ない理由による引渡し日の遅延」に当てはまるかどうかです。
私は昨日、最後に質問された方の目的が何となく解ります。
書面では「土対法の指定区域に該当せず、法律上、調査・対策の実施の必要性は無い。居住予定の皆様の健康に被害が生じる恐れは無い。」と公表しながらも、
今後の対策工事は、契約上必要性が無いのに、作業規模、基準、工期等をデベ側が独断で決定し一方的に推し進めることとなります。
この部分が「止むを得ない理由」になるかどうかです。
私は「止むを得ない理由」とは思いません。
当然、引渡し日遅延による賠償請求を訴えます。
(キャンセルの方は別の視点になりますから突っ込まないで下さい)

[547: ビギナーさん]

「土壌汚染のある土地」の取引

http://ics.tokyo.zennichi.or.jp/zennichi_kaiin/knowledge/business/data...

[548: 匿名さん]

↑参考になるので削除しないで欲しい。

[549: 匿名さん]

ぞくぞくとマンションが立ち並ぶようですね
でもFRより魅力的な物件、となると？？？ですね
http://pjtx1.com/top.html
http://www.wing110.jp/index.html

[550: 匿名さん]

＞549
ほかのところも駅からの距離、仕様などを見ると悪くない気がしますが、
どんなところが劣ると感じられるのでしょう？