【流山おおたかの森】UPPER EAST Part ５

[入居予定さん]

SCも完成しました。
徐々に入居するマンションも街もできてきています。
ちょっと状況が変わりましたが、冷静に意見交換をしていきましょう。

＜過去スレッド＞
【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46805/

【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46902/

流山おおたかの森】UPPER EAST　Part２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46958/

[484: 物件比較中さん]

以前ここのマンションを検討してました。
今なら値引きされても買わないと思います。
みなさん頑張ってください。

[485: 匿名さん]

法律家などは言う事が違います。
また、相談料金が高いです。
＞＞４８０さん。同じ考えでいます。
同じ考えの方がいて良かった。また、怒られると言うか、
何が何でも購入の方に叱られそうで・・・。

[486: 匿名さん]

以前はＭＲも見学して購入検討しましたが、こういう結果になっては
買えなくてよかった。　という変な結果になったように思います。
何があるかわからないものですね。
他人ながら、ケチがついてしまった物件だと思います。
あとはどうやって、ケチを上手く交わせるかでしょう。

[487: 入居予定さん]

購入者以外の方が無関係な掲示板に何故書き込みをするんでしょうね？不思議。

[489: 周辺住民さん]

誰もが書き込める掲示板に自虐的な内容を書き込めば、それはつっこまれてしまうでしょう。
ここは住民だけの掲示板ではないのですから。
だから、他の板で書けばって書いてる人がいるのにねぇ

[490: 入居予定さん]

他人の幸せは妬ましく、他人の不幸は蜜の味、
そういう人が面白がって書き込むのでしょう。
まともな人には不思議なことですね。

[491: 契約済みさん]

説明会当日は、デベ側に都合の悪いこと（＝つっこまれたくないこと）について
自ら説明することはまずしないでしょうから
説明会では契約者側の当然の権利として言うべきことは是非質問お願いします。
（自分はどうしても都合が悪くて行けないのです・・・）
おそらくその場での回答はないでしょうが質問するだけでも議事録に記録され意味がありますよね。
↓掲示板をざっと目を通しましたがこんな質問などでしょうか。

契約時に知らされていない内容（＝土壌汚染）が、契約後に判明したと言っているけど
・キャンセルの場合にすべて返金されるのか、
・キャンセルしない場合値段下げてくれるのか、
・４５０さんの書き込みに書いてあるような契約者側の損失に対する対応はどうなのか、
・土壌汚染の判明日以降の契約者に対してはどんな対応をしているのか、
・そもそも契約時期の前からデベ側は土壌汚染を知っていた可能性も否定できないこと
に対して証拠（地質調査会社等への通信記録、判明時の作業者の証言、状況写真など）
を以って説明できるのか、
・土壌汚染を知らされるタイミングが遅かったことにより、キャンセルし
他のマンション購入を検討することができなかったこと、に対する
機会損失についてはどうなのか、
まだあったでしょうか。
契約者側として出すべき質問はぜひ質問していただきたいですm(_ _)m

[492: 近所をよく知る人]

>461の方

文献とやらが明示されておりませんので根拠がよくわかりませんが、結論から申し上げると認識が間違っていると思います。まず、このレポートをお読みください。
http://www.kenkocho.co.jp/pdf/124_12sy.pdf

今回のようなケースは、ここでいう「４条調査」の対象になる可能性があります。
県知事が「４条調査」を発令する対象となるものとして、「汚染土壌の直接摂取による人の暴露の可能性があるもの」という項目があり、その説明として「含有量基準に適合せず、又は適合しないおそれがあると認められ、かつ、その土地に人が立ち入ることができる」とあります。
ここでいう「含有量基準」については、下記のページをご覧ください。
http://www.eic.or.jp/ecoterm/?act=view&serial=1954

従来、「４条調査」の発令は工場跡地などを対象とした「３条調査」に比べて慎重に行われてきましたが、上記のレポートにもあるように既に発令された例も存在するのです。では、県知事が何を根拠に「４条調査」の発令を決定するかというと、これにはまだ明確なガイドラインと呼ぶべきものは存在しません。今回のように、別の観点から報告義務のある建築廃材の発見を「契機」として見つかった土壌汚染については、まずは土地所有者の自主的な調査結果を見てから判断することになります。

今回のケースでは、おそらく「含有量基準に適合しない区域が存在するものの、溶出量基準は下回っており、地下水脈との距離も大きいため、地下水を通じて汚染が拡大する可能性は少ない」ケースではないかと思います。そこで、開発事業者側は「４条調査」が発令される可能性は低いと見ているのだと思います。
ここでいう「溶出量基準」については、下記のページをご覧ください。
http://www.eic.or.jp/ecoterm/?act=view&serial=1960

しかし、実際には「含有量基準」において「４条調査」の発令要件を満たしていますので、第三者から県知事に対して「土壌汚染に関する情報開示請求」やそれに続く「４条調査発令の請願」がなされれば、実質的にはこれを拒むことはできないと思います。そして、実際に「４条調査」が行われることになれば、改めて「含有量基準」に適合していないことが明らかにされますので、「指定区域」となる可能性が大きいということができます。

最終的に「指定区域」に指定されますと、その土地の商品価値は大きく低下することになるため、開発事業者側が「４条調査」が発令されないように県側に働きかけるのは当然であり、現在はこの段階ではないかと思います。先にも述べたように、この点に関する明確なガイドラインと呼ぶべきものが存在していないところに、働きかけの余地があるとも言えるわけです。でも、よく考えてみてください。開発事業者側が行う自主的な調査結果は、あくまで特定方向のバイアスがかかったものです。県知事がこれを認めて「４条調査」を発令しないことが、今回のケースの最も良い解決策でしょうか。一旦「指定区域」となったとしても、行政の監視のもとで適切な対策が施されて指定解除となれば、汚染が取り除かれたことが法的な根拠をもって証明されるのです。これは「土壌汚染対策法」が導入された趣旨にも適うものです。

引渡しが終わり、契約者の皆さんの土地となれば、今後新たな汚染が見つかった場合には、所有者である居住者の皆さんが責任を負わされる可能性があります。少なくとも土壌汚染対策法では、汚染の責任は土地の所有者が負うことになっているからです。契約者の皆さんにとっては、ご自分の契約物件の資産価値を人質に取られている状態ですので、冷静な判断を下すことは難しいかもしれませんが、開発事業者には納得のいくまで調査を要求すべきですし、場合によっては「指定区域」となることを恐れるべきではないと思います。

[493: 近所をよく知る人]

>462の方

>基準値を上回っていれば、即指定地域になるのが普通なのですか？

それは、461の方が私の文章を勝手に解釈してそう仰っているだけだと思います。
詳しくは先のレスに記載させていただきました。
引用しているレポートも参考にして下さい。

[494: 入居予定さん]

＞485さん

何が何でも購入する方に叱られたのですか？　怒られた？　何を？
この掲示板で、私は購入しま〜す　と公言なさっている方がいるのですか？
皆さん重要事項説明会の説明を待ってと仰っているようですが・・・どのような経緯でそのように思われたか存じませんが、ご自分が怒られたと勘違いされていませんか？

[495: 匿名さん]

>>489さん

他の板というのは具体的にどういったものの事ですか？

[496: 匿名さん]

462です。
>>492さん
詳しいご解説、ありがとうございました。
４条調査の発令は http://www.jiban-kankyo.com/pollution/law.html に
「含有量基準を超える土地に一般の人が立ち入れる場合、土壌汚染が原因となった地下水汚染により飲用井戸が汚染されるおそれがある場合、かつ、被害を防止するための措置が実施されていない場合に調査が命令される。」とあります。
現状で「被害を防止するための措置が実施されていない場合」に相当するとは思えないのですが、
いかがでしょうか？

（私は購入者です。このレスは質問内容をブラッシュアップする目的です。）

[500: 匿名さん]

＞490さんの
他人の幸せは妬ましく、他人の不幸は蜜の味、
そういう人が面白がって書き込むのでしょう。
まともな人には不思議なことですね

本当に不思議です。
こんなに騒がれては　市全体が汚染されている様に
聞こえ…。
近くの戸建まで　不安になります。
オオタカが棲息していた所です。
汚染地域に指定だなんて　そこまで…。
私は　とても良い所だと思いますが。

[501: 契約済みさん]

個人的には、「汚染歴があるらしい」というグレーゾーンでずっと引きずるよりは、白黒はっきり
つけて欲しいというのが本音です。
その後、きちんと処理してクリーンになったならそれはそれで良いし、ダメなら業者からの対応を
はっきりと引き出したいと思います。もちろん、解約した場合の条件も含めて。

そもそも、会社内の会議でさえも議事録取らないなんてことあり得ませんから、重説ではこちらの
要求をはっきり書面で残し、後日当然「会社としての捺印付き」での書面で回答していただきたい。

[502: 匿名さん]

>>No.495さんへ

http://com.e-mansion.co.jp/dispthrep.cgi?th=875&disp=1
↑例えばここはどうですか？
不快な投稿の削除機能がついているようです。

[503: 匿名です]

地表部分には汚染はなく、地下に基準を超えた有害物質が検出されたわけですが、対策が講じられ、健康被害が発生する恐れがないと判断される（指定地域とならない）中で、キャンセルや、損害賠償を迫っても、契約書を盾に、反論されると対抗できません。キャンセルや、損害賠償を主張される方は重説で対抗できる要件を示して、質問して頂きたいと思います。感情論での議論は通じませんし、かわされるのみです。

[504: 契約済みさん]

騒ぎすぎです〜外者に遊ばれすぎですねぇ。

[506: 近所をよく知る人]

>462の方

的を得たご質問だと思います。
ようやく私が申し上げたいことに近づいてきた気がします。

ご指摘の内容は、「土壌汚染対策法施行令条文」の中にあります。

http://www.env.go.jp/water/dojo/law/02.pdf
（環境省のページ）

この第三条の中に
「四条第一項の政令で定める基準は、次の各号のいずれにも該当することとする。」
とあり、今回のケースの場合は一号のハ
「当該土地の土壌の特定有害物質による汚染状態が環境省令で定める基準に適合せず、又は適合しないおそれがあると認められ、かつ、当該土地が人が立ち入ることができる土地」
に該当します。この場合、「４条調査」が発令されるためには、第二号のイ
「法第七条第四項の技術的基準に適合する汚染の除去等の措置（法第七条第一項に規定する汚染の除去等の措置をいう。以下同じ。）が講じられていること。」に該当しないことが要件になります。
すなわち、上記の措置が自主的に講じられていると認められる場合は、県知事は４条調査を発令しないことになります。しかし、実はここに土壌汚染対策法の大きな問題点が存在するのです。

この段階に至るまでには、事業者によって「汚染の調査に関する報告」と「汚染の除去等の措置に関する報告」が県知事に行われていることになりますが、この部分は完全にクローズドになっています。最終的に「４条調査」が発令されずに終われば、永遠に表には出てこないことになります。

したがって今回のケースでは、「県知事に行われた報告内容」と「契約者の皆さんに行われた説明内容」が完全に一致しているか否かは、報告と説明を行った事業者にしかわからないのです。

また、契約者以外の周辺住民の皆さん（その土地に立ち入ることのできる方々）にとっても、「汚染の除去等の措置」が本当に適正に行われたかどうかを客観的に判断することができません。

したがって、ここに周辺住民からの「情報開示請求」や「４条調査の請願」がなされる余地が残されてくるのです。皆さんが周辺住民だったとしたら、含有量基準を超える土壌汚染があったという事実のみを聞かされて、その詳細を知らずに安心していられますか？　もちろん、「車の排気ガスの方が体に悪いから別に気にしない」という方もいらっしゃるでしょう。しかし、そのような方だけでないことは、この掲示板の議論を見れば明らかです。

元来、土壌汚染対策法はこういった周辺住民の不安を取り除くために制定されたはずなのに、そのための調査の実施が「事業者の自主的な報告に基づく県知事の判断」に委ねられているために、完全にクローズドなまま終わってしまう可能性があるのです。その結果、かえって多くの人の疑念を残したまま終わることになれば、事業者だけが得をすることになり、契約者の皆さんは長く風評被害に悩まされることになりかねません。

ですから、県知事は汚染が報告された初期の段階において、もっと積極的に「４条調査」を発令するべきなのです。その結果「指定地域」となったとしても、法に基づく「汚染の除去等の措置」が行政の監視の元に行われて「指定解除」に至る方が、契約者の方にとっても、周辺住民の方にとってもメリットがあることは明らかであると思います。

[507: 近所をよく知る人]

>500の方

>こんなに騒がれては　市全体が汚染されている様に
聞こえ…。
近くの戸建まで　不安になります。

大変恐縮ですが、そういった物言いは少し無責任ではないでしょうか。
これはFRだけの問題ではありません。
市のどこかで土壌汚染が見つかったとすれば、これは市全体の問題です。

>汚染地域に指定だなんて　そこまで…。

あなたは「指定地域」の何たるかを全く理解していないと思います。
皆が安心して暮らせるようにするために指定を行うのです。
汚染がみつかれば、適切に除去し、その情報を皆が情報として共有できるようにすればよいのです。

[508: 匿名さん]

462です。
>>506さん
ありがとうございました。
なるほど、措置の記録の信頼性に関わる議論なのですね。

>上記の措置が自主的に講じられていると認められる場合は、県知事は４条調査を発令しないことになります。
↓
>ここに周辺住民からの「情報開示請求」や「４条調査の請願」がなされる余地が残されてくるのです。

ここのロジックは現行法の下でうまくいかない気が。。。


>したがって今回のケースでは、「県知事に行われた報告内容」と
>「契約者の皆さんに行われた説明内容」が完全に一致しているか否かは
>、報告と説明を行った事業者にしかわからないのです。
これは情報開示請求で対応できるかもしれませんね。
説明会の録音と付き合わせれば大丈夫なのかな？

[509: 購入者]

No. 506/507他、『近所をよく知る人」とおっしゃる方、
具体的な調査内容に関するデータもお持ちでないと思われるあなたの議論は、残念ながら、この掲示板では まったく
お呼びでないものとなっています。
近隣の住民の方としての議論や要望は、ここではなく、千葉県の地域環境保全課などを相手になさって下さい。

今、このマンションの売り主と購入者の間で行おうとされている議論は、20-30年前の造成で埋もれたままに 現在まで
なっていたものを、たとえそのままで心配はないと考えられる程度のものであっても、より安心できるような形への処理を
必ず実施するという事をベースとしたものであり、そこから先のマンション購入契約そのものとその条件に関する話が
ここに集まる者の関心事となっています。

[510: 購入者]

＞５０９さん
具体的な調査内容に関するデータもお持ちでないと思われるあなたの議論は、残念ながら、この
掲示板では まったく
お呼びでないものとなっています。

こういう表現を使うと、またＦＲは何様だと思ってるんだと周辺の住民の方から反感をかうと思います。
ちなみに私は購入者です。
私達が土壌汚染の事について不安な様に、周辺の方にしても不安な気持ちは十分に理解できます。
もし、私が自分の住んでいる場所の隣から汚染物質が発見されたら、当然心配になるでしょうから。
「近所をよく知る人」さんは報告書を持っているか持っていないかわかりませんが、
よく勉強されているなぁと関心しております。
私なんか、素人ですので報告書を読んでも正直疑問に思う事や不安に思う事も多々ありますので、
色々な方の意見を聞けるのは大変参考になります。
むしろ、あなたの様な購入者以外は関係ないから書き込むな的な発言こそだれでも書き込めるこの
掲示板ではまったく
お呼びでないものとなっています。

[512: 契約済みさん]

当該マンション購入者です。
もし、自分が仮に近所の住民だったとしたら、ＦＲのあおりでこの周辺のイメージダウンだって
きっと思うと思いますが、皆さんどう思われますか。

もちろん、自分の買ったマンションの資産価値は気になります。
でも、以前このスレで「ＦＲ自体が汚染源」というような趣旨の書き込みを拝見し、ショックだった
と同時に、自分が周辺住民であればきっとそう思うだろうと思ったからです。

ＦＲは当時はたしかにこの周辺の相場に比べれば割高物件だったかもしれませんが、不動産バブルの
現在では「逆に割安」です。このスレの購入者の方とおぼしき書き込みを拝見すると、周囲を見下す
ような書きぶり（ご本人はそういうつもりはないかもしれませんが）が、ちらほら見られたので少し
疑問に思ったのです。

他の地域のスレでも、「セレブマンション」、「勝ち組」とか書いている住民の方がいらっしゃる
板があって、逆に「無理して頑張って買ったから、言わずにいられないのかな」と。

土壌汚染の件で盛り上がっているタイミングにこんなこと書き込んですみません。

[513: 匿名さん]

>他の地域のスレでも、「セレブマンション」、「勝ち組」とか書いている住民の方がいらっしゃる
板があって、逆に「無理して頑張って買ったから、言わずにいられないのかな」と。
そんな書き込みがあるのですか？
そうだとしたら、ビックリですね。

「ＦＲ自体が汚染源」との書き込みは見ましたが、確かにこのマンションが建って
嫌な思いをされている方もいるかもしれません。（どこにでもある話だと思いますが）
でもそれは購入者に言われても・・・と思うのですが。
見下ろす書き込みはよくないと思いますが、購入者が自分のマンションの資産価値を
気にするのは当然のことですし、こういう匿名の掲示板の場で周辺住民への配慮をというのは
無理な気がします。

[515: 匿名さん]

今話題としている件は、マンション建設によって汚染が起こったというものではありません。
20年以上前と思われる造成で持ち込まれ、埋もれていたままとなっていたものが、このマンション建設をきっかけにして
しかるべく処理されようとしているというのが出発点の話です。
この点の認識は間違えないで下さい。

[516: 購入者]

５１０です。
５１２さんのおっしゃる事は良くわかります。
ここは、匿名の掲示板ですから色々な方が書き込みされるのはしょうがないと思います。
ただ、今回の土壌汚染については我々が購入したＦＲの土地が震源になっているのは確かです。
それによって、不愉快な思いをされてる周辺の方達もいらっしゃるでしょう。
それを、これはＦＲの土地の問題だから関係ないだろみたいな発言は、同じＦＲを購入した者としては大変恥ずかしいです。
ですから、せめて購入者の私達は周辺住民への配慮を欠いた発言はすべきでないと思います。
購入した私が言うのもなんですが、自分が静かに住んでる家の傍にＦＲの様な大きな建物がたったらあまり良い感じはしない方がいるのも理解できます。
ＦＲは別格なのでは無く、同じ市野谷の住民として周辺の方達とも上手くお付き合いが出来たらいいと思っております。

[518: 匿名さん]

510/516さん、
購入者として、近隣の住民の方は関係ないという議論が為されている訳ではありません。
購入者以外には具体的な経緯と調査結果に関する情報も与えられていない中で、同じ視点に立った議論を
購入者とそれ以外の方で行う事が無理というだけでなく、そうした情報を得ている購入者の情報交換が
元々の目的であるこの場で、そうでない方が深く踏み込んだ意見を述べられるのは、現在のこの件に
関しては 場違いなものとなってしまうという事でしょう。

これは、近所の方がたとのお付き合いといった性格の話ではないでしょう。

[519: 購入者]

＞５１７さん
５１６です。
では、地中埋設物の周辺の汚染された土壌と言えばいいんでしょうか？
普通、土壌溶出量基準を超える指定物質が検出されたら土壌汚染と表現しないでしょうか？
その辺、素人なので行き過ぎた表現があったなら謝ります。
ですので、素人にも解りやすく説明して貰えないでしょうか？

[520: 匿名さん]

515さんに同感です。
このマンションの建設で発覚したことで、マンション建設が原因になった訳ではないですよね。
「ＦＲ自体が汚染源」という表現は建設がおもしろくない人の書き込みとしか思えません。
この掲示板で、そういう方たちのことまで考えて発言しなければならないのですか？
購入した私たちも突然のことで被害を受けているのですよ。

[521: 契約済みさん]

というか、資産価値下がると思います。
資産価値が初めから下がると知っているマンションを誰が購入するのでしょうか？
確かに、一日でも住めば中古物件です。
資産価値が下がる“可能性”はあるかも・・・。
でいたかったのですが、今回の件は下がる“可能性”ではなく、今の時点で下がっています。
我が家はここに、問題が重点を置く判断理由です！

[526: 匿名さん]

購入者でなくても、地元近所に昔から住んでいて、土地の経緯を教えてくれるのなら、それは有効な情報だと思うんですけど。
近所の方でも、隠れた汚染源を撤去してもらえば、より安心できるのですから購入者だけで解決しようと無理しなくてもいいように思います。

[527: B棟入居予定]

みなさん、ご無沙汰しております。
本日説明会出席してきました。今日の感想及び明日出席する方への託す意味で下記記載します。
■感じた事
・時間が圧倒的に短い
・デベ達の説明も送付済みの資料をボウ読みしてるだけで、何も有益な情報がなかった。
　時間稼ぎしていることがバレバレ。いらいらします。
・東京建物の人、結局一言もしゃべらず。興味ささそうでどうかと思った。
・改修工事を「ありがた迷惑」という人も居て、いろいろな人がいるなと思った。
　※多分全て一方的にデベ側で方針を決められる事に納得いってないと思いますが。

■明日出席される方へ
・まず、デベが一方的に説明するだけで1時間半使ってしまい、肝心の質疑応答が30分しか
もらえませんでした。ですので、いかにデベの説明時間を短くさせるかが肝心です。
・強制的に打ち切られた説明会の後、1/3くらい残った人達で追加の説明会をするよう交渉しました。
その場では、「はい検討します」と言ってくれたものの、もう一度明日ネンを押していただきたい。
・突っ込んだ質問を早めにして欲しいと思います。皆さん遠慮（遠まわしに）がちに質問する為
資産価値や、キャンセルと言った内容はあまり触れられず終わってしまいました。どうか
核心を突いた質問をと思います。熱い議論が交わされたのは2/3の方が帰った後でした。
私はその時間が一番有意義な時間でしたが。。

[528: 周辺住民さん]

キャンセルは解答しましたよ。
『今回は止むを得ない理由による、引渡し日の遅延。契約通りのキャンセル手続きとなります。』

個人的に要約すると・・、
当方に過失は無い。(よって瑕疵担保責任も何も発生しない。)
キャンセルするのはご自由ですからどうぞ。

[529: 購入予定者]

言ってましたね。キャンセルの件。
不可抗力云々って棒読みでしたね。
本来なら意見が飛び交ってもよい所でしたが、時間が時間だったので
突っ込み出来ませんでしたね。

[530: 近所をよく知る人]

本日出席された方。汚染発覚具体的日時はいつっていってましたでしょうか？

[531: 匿名さん]

ということは通常通りキャンセル料が発生するということでしょうか？
今回の件の物件価値の下落よりはキャンセル料の方がずっと安いとは思いますが。

[532: 匿名さん]

説明会出席の方、お疲れ様でした。
この掲示板を利用しているマンション検討中の方々に知ることになっただけで、
結局何も変わらなかったってことじゃないですか？
騒がなければ、引き渡し後に買った値段で買ってくれる人もいっぱいいただろうに・・・

[533: 匿名さん]

私は、購入予定者でしたが今までのデベの対応に頭にきており今後後悔し
つづける人生を選択したくないのでキャンセルしようと思います。
かなり痛い損失ですが、金額交渉はしようと思います。
今後、オリックスと名のつく会社のサービスは受けません。