【流山おおたかの森】UPPER EAST Part ５

[入居予定さん]

SCも完成しました。
徐々に入居するマンションも街もできてきています。
ちょっと状況が変わりましたが、冷静に意見交換をしていきましょう。

＜過去スレッド＞
【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46805/

【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46902/

流山おおたかの森】UPPER EAST　Part２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46958/

[441: 契約済みさん]

オリックスの対応ってどうよ？って言うのが最近の正直な感想。秋葉原の扇形タワーのマンションに
しても、２重天井にエアコンの配管が入りきらない？で、設計変更とか、コンクリート材変更とか。
みなとみらいの物件だって、ちょっと前まで揉めてたでしょ。
自分の買ったマンションを悪く思いたくはないけど、そういった一連のオリックスの対応見てると
どうしてもいい印象は持てません。台場のタワーのスーパー誘致の件だってそうでしょ。

要はバンバン作るけど、きちんとフォローが出来ていないってイメージ。身の丈以上の物件を手がけ
ているのかな、って最近思っちゃいます。おおたかの森の件で、一体どのように対応してくるのか
ある意味楽しみです。

[442: 匿名さん]

４３７さんがデベではないかもしれませんが、
ここの板にデベ関係者の書き込みが多い事は間違いないですね。
はぁ、ここの掲示板は利害がドロドロ〜。

[443: 契約済みさん]

４３９さんへ
書き込みに対して、デベだとか、そうじゃないとか止めにしませんか。
掲示板の性質上、デベか否かの判断は不可能なので、単なる一方的な攻撃にしかならず、絶対に収束することはありません。
自由に書き込んだ意見・情報に対しては、読んだ各々が自由に判断すれば良いと思います。
因みに私はＰ棟契約者です。

[444: 入居予定さん]

確かにデベだとか決め付けるのは無意味ですね。
ここはそういう掲示板なので仕方ないですし読んでいる側が判断すればいいことだと思います。
でも439さんが仰るように、
＞以前にその部分から発見された支障物の除去までおこなわれた事実
これは購入前に教えてくれなかったこと、発表時期・・・
何か意図的というか詐欺のような気がしてなりません。
これ以上は掲示板ですので載せたくありませんが、公園やマンションの下の部分はどうやって
修復作業をするのか疑問です。一部だと聞いてましたので、そんなに大騒ぎするものではないと
思っていましたが、正直今回の報告書はショックでした。

[445: 匿名さん]

皆さん前半日？後半日？
私は、４３５・４３６・４３９・４４１さんと同意見です。
同じ考えの方と同じ日が良いな。と心より思うのです。
ちなみに我が家は後半です。

[446: 匿名さん]

資料に基準の何倍と最高値が記載されてましたが、
それがどのくらいの影響を持つものなのか判断する
情報、材料がないので不安です。

一生に一回の大きな買い物です。
売り主であるオリックス、東建さんには、説明責任と
誠実な対応と強く望みます。
購入を決めていた524世帯のみならず、今後の購入を
考えているポテンシャルカスタマーも注視しています。
当物件があちらこちらのメディアに紹介されている
注目物件であることをお忘れなく。
対応を誤れば、必ず評価を落としますし、その逆も
あると思います。

[447: 匿名さん]

説明会は双日さんが中心なのでは？？
東建・オリックスさんは今何処？

[448: 匿名です]

URから事前に開発業者に説明がなかったことが問題ではないでしょうか？この件では購入者は不愉快な思いをしているわけですが、開発業者も余計な費用をかけることになったわけで、不利益を蒙っています。指定区域とはならない根拠が良く分かりませんが、開発業者は最大限、購入者の不安を取り除く対応をしており、また契約条項の義務を履行しているように私は思います。

[449: 近所をよく知る人]

＞指定区域とはならない根拠が良く分かりませんが

土壌汚染対策法第四条では、
「都道府県知事は、前条第一項本文に規定するもののほか、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあるものとして政令で定める基準に該当する土地があると認めるときは、政令で定めるところにより、当該土地の土壌の特定有害物質による汚染の状況について、当該土地の所有者等に対し、同項の環境大臣が指定する者に同項の環境省令で定める方法により調査させて、その結果を報告すべきことを命ずることができる。」

第五条では、
「第五条都道府県知事は、土壌汚染状況調査の結果、当該土地の土壌の特定有害物質による汚染状態が環境
省令で定める基準に適合しないと認める場合には、当該土地の区域をその土地が特定有害物質によって汚
染されている区域として指定するものとする。」
となっています。

したがって、指定区域とならない理由としては、千葉県知事が
「当該土地の土壌の特定有害物質による汚染状態が環境省令で定める基準に適合しない」
とは判断していないということでしょう。

いずれにしても、「サンプリングした箇所」で基準値の数倍であったということは、あくまで「サンプリングした箇所」でそうであったということに過ぎません。本当は、そのサンプリングの方法というものが、「開発地の全体像」を統計的に予測しうるほど妥当なものであるかどうかが重要なのですが.....。

後は購入者の皆さんが「他に汚染されていた箇所はなかったのか？」という点について信頼を置けるかどうかだと思います。

[450: 入居予定さん]

始めに断言しますが、私はデベの者ではなく、ＦＲの購入者です。

基本的に土壌汚染対策法の対象となるのは、有害物質を使用・貯蔵・生産・処理していた工場・事業所の敷地なので、ＦＲの敷地は土壌汚染対策法の適用外です。（あくまでも「基本的に」ですが）

それはさておき、購入者が気になるのは、「今回の問題により物件の価値が下がってしまうのか？」と言う事ではないでしょうか？
一般的に不動産市場では、土壌汚染の問題があった土地でも、合法的に汚染が浄化されていれば土壌汚染がないものとした土地価格で取引されているようです。
でも、全く同じ条件の土地が２つ存在（仮にＡとＢ）し、Ａは土壌汚染の問題が全く無い土地で、Ｂが土壌汚染の履歴がある土地だとして、どちらか一方のみを購入すると考えると、おそらく百人中百人がＡの土地を購入すると思います。
ですので、土壌汚染問題の履歴がある土地はそうでない土地より価値は低いと言えます。
（これを「心理的嫌悪感」と言います）

これを踏まえて購入者が売主に対して追求する点は、

①絶対的に存在する「心理的嫌悪感」分の減価
　（日本では、この心理的嫌悪感による減価率の基準は少ないようですが、
　　アメリカ等の国では数％〜２０％はあるようです）
②建築工事の期間延長に伴う時間的損害（５月下旬にならないと分かりませんが）

が挙げられます。


また、売主の「瑕疵担保責任」を追求するなら、民法５６６条・５７０条が拠り所になります。
瑕疵担保責任は、
「瑕疵のため買主が契約の目的を達せられない」場合は「契約解除と損害賠償」を求める事が出来、
「契約の目的が達せられないほど重要でない」場合は「損害賠償」のみ求める事が出来ます。
今回の問題は後者にあてはまると思われます。

以上の内容は、某文献に書かれている事を純粋に抜粋したものです。

今回書き込みさせて頂いたのは、今週末に控えた説明会の前に、このような事実があると言うことを、
皆様と情報共有できればと思ったからです。

この書き込みの内容に興味の無い方や反感を覚える方はすっ飛ばして頂ければ幸いです。

[451: 匿名]

Ｐ棟購入者です。

正直かなり迷っています。流山にしてはかなり破格な値段のしたＦＲの購入を最終的に決意したのは将来的にも値減りはしないだろうというのが大きかったからです。

最初から分かっていればまず購入はなかったとは思いますが、今後これ程良い物件にはそう簡単に巡りあえるとも思えません。何だかキャンセルをしても購入してもどっちでも後悔が残ってしまいそうです。

５月末のオプションの申込期限は延ばしてもらえないのでしょうかね？キャンセルか購入かの決断は直ぐにはできそうにありません。

とりあえずデペの報告に偽りが無いこと、今後の誠実な対応を祈るばかりです。

[452: 入居予定さん]

私も５月末、問題処理の詳細が決まるまで決断しかねます。
入居することになった場合、入居時期が遅れるのは困りますが、適切な処置が施されない方がもっと困るので、時間がかかっても然るべき処理は確実に行って頂きたいです。

[453: 入居予定さん]

問題処理の詳細は見つかった時からこんなに時間がかかるものなのでしょうか？
それにもうマンションは建ってしまってるのに、どうやって処理するのでしょうか・・・

＞最初から分かっていればまず購入はなかったとは思いますが、今後これ程良い物件にはそう簡単に巡りあえるとも思えません。何だかキャンセルをしても購入してもどっちでも後悔が残ってしまいそうです。
私も同感です。とても気に入って契約しましたので、どちらにしても後悔残りそうです。
それに入居時が遅れるとなったら困ることもたくさん出てきます。
ＵＲ、流山市にも不信感です。

[454: 契約済みさん]

F棟契約者です。
送られてきた資料を見ましたが、F棟は建物全部が造成地、P棟もほとんどの部分がそうでした。
たまたまかも知れませんが、先に売り出して比較的安価だった棟は、殆ど造成地に建っているの
ですね・・・。免震と耐震の構造の差があるとは言え、B棟はほんの一部しか造成地ではない。
線路に近い、下が駐輪場という条件にもかかわらず強気価格だったG棟は今回の造成地ではない。

偶然かも知れませんが、なんとなく自分の中で消化不良です。
デベは本当に知らなかったのでしょうか。
それに、昨年の１０月以降のどんどん工事は進んでいるわけですよね。地下４０メートル近い地盤
に杭を打ち込んでいる建物の下にどういう処理を施すのでしょうか。

[455: 匿名さん]

東京駅延伸がほぼ決まったようですね
http://www.kensetsunews.com/news/news.php?date=20070417&newstype=k...

[456: 匿名さん]

455です
すみません、東京延伸の記事
以下のサイトの間違いです
http://www.kensetsunews.com/news/news.php?date=20070417&newstype=k...

[457: 匿名さん]

最初から汚染がわかっていれば、購入価格より1000万安くても買わなかったと思います。
とても悩んでます。
それなら仕方ない、損害賠償とか具体的なことをはっきりさせてほしいです。

[458: 近所をよく知る人]

＞ＦＲの敷地は土壌汚染対策法の適用外です。（あくまでも「基本的に」ですが）

それは認識が甘いですね。公園用地などのマンション居住区域以外の場所で基準値を上回る汚染が発覚してしまったのは事実ですので、第四条にある「都道府県知事は、前条第一項本文に規定するもののほか、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあるものとして政令で定める基準に該当する土地があると認めるときは」という条文を逃れることはできないと思います。

この場合、「指定区域」とするかどうかは県知事の判断に委ねられているわけですが、デベ側が「指定区域にはならない」と公言している以上、既に県側には非公式に調査結果が伝えられており、これも非公式に「指定区域とするレベルには汚染の程度が達していない」との回答を得ているものと思います。

しかし、県にしてもデベ側にしても、このまま沈静化できると考えているようですが、それも認識が甘いと言わざるを得ません。汚染地域が公園予定地などの居住区域以外の場所で発見されており、汚染の程度も基準値を上回っていることから、環境監視オンブズマンなどが県知事に調査の請願を出すような事態になれば、県も正式に「指定区域」とした上でＵＲに対してより詳細な調査を命じざるを得なくなるでしょう。

これはＵＲと流山市による「流山おおたかの森地区開発事業」に対する信頼性の議論に発展する可能性があります。すなわち、この地区ではこれから多くの分譲地やマンション事業地が販売されるわけですが、もはや土壌汚染に関する何らかの証明がなければ、これらの土地を不見転で購入しようとする者は現れないだろうと予想されるからです。原因が不法投棄などではなく、造成時の客土の汚染にあるとすれば、この地区は開発事業により汚染されたことになりますので、なおさら批判を受けることになります。

私はむしろ、一旦「指定区域」となってより詳細な調査が行われ、「汚染の範囲や程度」が正しく公表され、これに沿って「適切な対策」がとられた上で「指定解除」となることの方が、購入予定者の方にとっては望ましいことだと思いますが、この点について意見が分かれるであろうことは十分承知しています。

[459: 契約済みさん]

458さんはご近所さんであって購入者ではないわけですよね？
資料の内容を正確にご存知ではないレスに困惑します。
市長選の近いこの時期、政治的なスレに思えます。

[460: 匿名です]

土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがある場合は指定区域となりますが、汚染があっても健康に係わる被害が生ずる恐れはないと判断されているものと推測します。(要、確認ではありますが、裏付けなく、対象外として明言しているとは思えません。）

[461: 入居予定さん]

458さんへ

450です。
「認識が甘い」とおっしゃっておりますが、私の書き込みには「あくまでも基本的に」とあえて書いており、
土対法第4条の存在は百も承知です。

第4条の存在を承知の上で「FRは土対法の対象外」と書き込みしたのは、私が参考にした文献では、土対法第4条の解釈が458さんの解釈とは違っているからです。

458さんは第4条を、
　『あらゆる土地に対して、「都道府県知事が人の健康に係る被害が生じる恐れが
　　あると認める」場合には、即「指定地域」になる。』
と、解釈されておりますが、参考文献では、
　『あくまでも土対法の適用になるのは「使用が廃止された有害物質使用特定施設
　　に係る工場又は事業場の敷地」（特定敷地）であって、
　　第4条が想定しているケースは、特定敷地が原因で、その敷地周辺に
　　地下水汚染等が発生する恐れがある時に「敷地周辺」を「指定地域」と認める
　　こともある。』
と解釈しております。

458さんは後者の解釈をどう思いますか？

この掲示板で法解釈の議論をしても、見ている方にとっては苦痛かもしれませんが、
どうぞお許しください。

[462: 匿名さん]

>>458さん
>汚染の程度も基準値を上回っていることから、環境監視オンブズマンなどが
>県知事に調査の請願を出すような事態になれば、県も正式に「指定区域」と
>した上でＵＲに対してより詳細な調査を命じざるを得なくなるでしょう

基準値を上回っていれば、即指定地域になるのが普通なのですか？
千葉県のサイトを見る限りでは、指定地域というのは案外少ないものだな、
という印象を持っています。

[463: 匿名さん]

454さん
仰ることありえないことではないかもしれませんね・・・
しかも3月まで発表しなかったのはカーサが売れるまでと思ったのかも・・・と
何だかあの資料を読んでからは不信感でいっぱいです。
流山市が力を入れている物件ですから、こんなことはないと信じていたのですが
こうなってくると市も含めて信用出来なくなりそうです。
こんなことになるなら、最初に土壌回復をしてから売って欲しかったです。
でもそうしたらこんなに破格の値段では売れなかったのでしょうね。
私も自分の中で消化不良です。
もちろん説明会を聞いてから判断しようと思いますがＵＲや市にも説明して欲しいです。

[464: 入居予定さん]

資料から不信感は湧きませんでしたが、不信感を抱いている方は不安でしょうね・・
重要事項説明会でその不信感が払拭できると良いですね。

[465: 契約済みさん]

法的には責任ないけど、道義的責任取りますからご安心を・・・ってことなんんでしょうか。

引き渡しの延期に伴う損害が発生した場合の対応等も、はっきりとして欲しいと思います。
誠意を尽くしますだけではなく、具体的対応について重説では聞きたいと思います。
それから、当方はデベや販売会社の「意見」や「推測」ではなく、「事実」を明らかにして欲しい
と考えています。時系列での事実関係や、責任の所在等。

ここって東の田園調布を目指すとかいうキャッチフレーズじゃありませんでしたっけ？
それが、土壌汚染だなんて冗談もたいがいにして欲しいと思います。

全ては重説を聞いてからの判断となりますが、供給戸数ではかなり上位に入っているオリックスと
東京建物、手広くやってる双日ですから経験は豊富なはず。企業として恥ずかしくない対応を期待
しています。

[466: 匿名さん]

>465
そんだけ手広くやってるから、当然係争も多数抱えてると思うし、そういう意味で経験豊富だから、やりこめられますよ。企業倫理なんかに期待しないほうがいいです。

[467: 匿名さん]

とんだ田園調布でしたね・・・。
本家の大田区の方も怒るんじゃないでしょうか。

[468: 入居予定さん]

皆さんで一致団結してデモでも起こしたい気分になってきました・・・
とりあえずは週末次第ですが・・・

[469: 匿名さん]

私は買いたくありません。しかし、損もしたくありません。
知識がなく結局は不動産屋さんの強気な姿勢や口調があった場合、
自分がどうなってしまうか不安です。
もし、宜しければこのレスでこのようなことで悩んでいる購入者
がいることを前提に情報を下さる方を期待しています。
勿論、自分でも調べていますが、このケースをどのタイプにあてはめて良いかも
分かりません。

[470: 匿名さん]

違う板でマンション名は公開しないで、議論された方がいいと思います。
ここのマンションの入居予定者ではありませんが、欠陥マンションなの？って感じがします。

[471: 匿名さん]

違う板へ移動しての議論の必要性は疑問です。
一般論としてスタートしたとしてもいずれはマンション名が
わかってしまう危険性はありませんか？

今は千葉板ですが、下手をすると全国の人に欠陥マンション？扱いされる
可能性はないですかね？

[472: 匿名さん]

そうですねえ。
ここまで、自分たちで騒ぎを大きくしてしまったんだから、
全国版で書くと全国に知られてしまいますね。
ここに書き込まなければ、私も知らなかったことなんですけどね。
自分で自分の首を絞めない方がいいですよ。

[473: 匿名さん]

欠陥マンション！？
不安な人、デベ・市・ＵＲに不満がある人、いろいろだと思いますが
キャンセルを考えてない人たちには迷惑な話です。
勝手に欠陥マンションにしないで下さい！

[474: 匿名さん]

４６８番さん
一致団結してデモとは何のデモですか？
デモだの欠陥住宅だの・・・
今回の問題を冷静にとらえて購入を決定している人もたくさんいると思いますよ。
説明会も終わってない時点で大騒ぎして煽るのはやめていただきたいと思います。

[475: 入居予定さん]

＞473さん

まあ　そう熱くならずに＾＾　購入予定者ではない方は、情報を知りたくてしょうがないでしょうから、色々な書きこみがあるのはしょうがないですよ。
購入予定者は、それらの書きこみに目くじら立てずに、デベに対してしっかりと購入者としての意見を述べていきましょうね。

[476: 匿名さん]

ごめんなさい。
煽るつもりはなかったのですが・・・
となりの駅を検討しているので、よくここのマンションの話題が出てきます。
参考にしようと思って見に来たら、あまり有意義な意見交換の場ではなかったので、
口を挟んでしまいました。
NGワードでしたが、勘違いする人も多いですよと思ったまでです。

[477: 匿名さん]

やっぱりスレッド初期の状態に戻りましたね。
事実を詳細に公開すればするほど、もともと現実の認識に不安な方ほど、更に過剰な不安を抱いてしまうのも仕方ないと思います。

もともと常磐新線の沿線都市開発は『宅鉄法』に則って、地域自治体と第3セクターの計画を指針に、所轄省庁、行政の担当者も現地に出向き視察した上で、様々な法規制・行政指導をクリアしながら開発された開発地です。
民間レベルの大規模開発とは違ってその土地の素性が公にされてます。
(ちょっと長くなりそうなので・・すみません。後日また書きます。)

[478: 契約済みさん]

もう数日で説明会なんですから、冷静になってください。
この段階で板で不安だと連呼していても意味がないですよ。

[479: 入居予定さん]

＞＞４６９さん
「キャンセルするけれど損はしたくない・・・云々」という
お気持ちはわかりますが、このスレでは解決できないのではないでしょうか？
個人的に法律の専門家にご相談して、対応をされたほうが良いのではないでしょうか？
後日個別相談があるのは、説明会に出席できなかった方以外に、キャンセルの方も対象なのだと思います。

[480: 匿名さん]

私としては、現状説明や、今後の改善策はあまり期待してないです。
キャンセルを前提とした場合はどうなるの？　を知りたいです。
丸々損をするまで待つのだとしたら、とても苦痛です。

キャンセルの場合、法律家に相談してキャンセルした人それぞれ対応が違うのは困ります。
デベ側として一律な対応をしてほしいと思います。

[482: 入居予定さん]

>>４８１
大家(寮長)さんて何番のレスですか？

[483: 契約済みさん]

>480さん
どちらにせよ、まず重説の会でしょう？
そう切望されていることを自らその場で発言なさって下さい。

[484: 物件比較中さん]

以前ここのマンションを検討してました。
今なら値引きされても買わないと思います。
みなさん頑張ってください。

[485: 匿名さん]

法律家などは言う事が違います。
また、相談料金が高いです。
＞＞４８０さん。同じ考えでいます。
同じ考えの方がいて良かった。また、怒られると言うか、
何が何でも購入の方に叱られそうで・・・。

[486: 匿名さん]

以前はＭＲも見学して購入検討しましたが、こういう結果になっては
買えなくてよかった。　という変な結果になったように思います。
何があるかわからないものですね。
他人ながら、ケチがついてしまった物件だと思います。
あとはどうやって、ケチを上手く交わせるかでしょう。

[487: 入居予定さん]

購入者以外の方が無関係な掲示板に何故書き込みをするんでしょうね？不思議。

[489: 周辺住民さん]

誰もが書き込める掲示板に自虐的な内容を書き込めば、それはつっこまれてしまうでしょう。
ここは住民だけの掲示板ではないのですから。
だから、他の板で書けばって書いてる人がいるのにねぇ

[490: 入居予定さん]

他人の幸せは妬ましく、他人の不幸は蜜の味、
そういう人が面白がって書き込むのでしょう。
まともな人には不思議なことですね。