【流山おおたかの森】UPPER EAST Part ５

[入居予定さん]

SCも完成しました。
徐々に入居するマンションも街もできてきています。
ちょっと状況が変わりましたが、冷静に意見交換をしていきましょう。

＜過去スレッド＞
【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46805/

【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46902/

流山おおたかの森】UPPER EAST　Part２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46958/

[401: 入居予定さん]

part3から読んでますが・・・なんだかこのスレッドの住人さんたちずれてる気がします。
あれはだめこれはだめってまるで大家（寮長）っぽく決まりは作っちゃうわ、今回の汚染
の問題だって冷静にデータを提示してくれた人のことを散々たたいたり・・・。決まりも
汚染の問題も今ここで議論しあってもって思いませんか？ちなみに私は入居予定者です。

[402: 入居予定さん]

>401さん

あなたもだいぶずれていますが・・・
この掲示板で決まりは作ってないですし、今回の汚染の問題もデータを提示してくれてる方を散々たたいていませんし・・・まあ、意味の無い議論はありましたけど＾＾；
入居予定者でしたらもう少しレスを良くお読みになって、建設的な内容のスレをお願いします。

[403: 入居予定さん]

401さん
そうでしょうか・・・。私も入居予定ですが、ずれているとは思いません。
レスする全ての人が購入された方ではありませんので、時々ひどい書き込みもありますが。
意見や考え方が違ったりするのは仕方ないことではないかと思います。
それで散々たたいているとは思いませんが・・・。
確かに決まりごとはここで議論しても仕方ないですよね。
でも、どなたかが疑問に思っていることを聞いて、それに対して意見を述べる・・・
それが掲示板ではないんですか？
意見を言ったからってそれが正しいか間違ってるかをここで話し合うものではないとは思いますが。
汚染のことは決まりとかとは違う購入者にとっては重大なことですので、
説明を聞くまでは議論は控えた方がいいと私は思っています。
でもこの掲示板は常識的な方も多いですし、納得出来ることも多いです。
今の問題が起きてからは皆さん敏感になられてるんですよ、仕方ないと思います。

[404: Ｐ棟入居予定です]

４０３さん
同感です。
それにしても、レスを読んでいると読み方は人それぞれで
色々な受け止め方があるんだなと妙な感心をしてます。

[405: 匿名さん]

マンションコミュニティと言っても、ここはあくまでネット上の掲示板。
不特定多数の様々な人が様々な目的・趣向によって自由に言葉を書き込む事が出来る場です。

例えるならば、駅の改札付近にある掲示板のようなもの。
その掲示板に
『今、私達のマンションでは、このような問題を抱えています！何方か、この分野の知識にたけた方は、適切なアドバイスをお願いします！』
と書いたはり紙を貼って、知識豊富な善意な人の適切な意見がどれだけ集まるのでしょうか？
逆に、適切とは言えない意見はどれだけ集まるのでしょうか？

この掲示板を否定しているのではありません。
私自身、これまで勉強させてもらったり、楽しませてもらったり、何度か書き込んだこともあります。
また、しばらくしたら、皆さん楽しい話題が出てくると思います。
その日を楽しみにしています。

[406: 匿名さん]

交通費はでるのかな？

[407: 契約済みさん]

そ…そんな問題じゃぁ　ないんじゃないでしょうか…

[408: 契約済みさん]

ははは・・・・お弁当はでるのかな？

[409: 入居予定さん]

私は401さんの気持ち、わかります・・。
私は入居予定ですが、
ここの人たちと一緒に入居なのかと思うと、ちょっと不安です。
なんだか怖い人たちって感じです。
親切な方の意見をつぶしたり・・。
もっと未来のある明るい話、話方できないのかなと思います。
何も決まったことはないのですから、
みんな一緒に入居予定なのですから、
わかりあって、前向きな話をしていきたいと思ってます。

[410: 入居予定さん]

怖い人たちって・・・
親切な方の意見をつぶしたり・・・した方はいらっしゃいましたかね？
確かに言葉は厳しかったりきつかったりする方はいますが
間違ったことを言っているとは思いませんでした。
前の方も書かれてますが、すべてが購入者ではありませんからね。
購入者を装ってレスしている人もいるでしょう。
今から怖い人たちって決め付けるのは、ご自分が辛くなると思いますよ。
でも早く今の問題が納得出来るかたちで終わって
未来のある明るい話が出来るといいなぁと思います。

[411: 入居予定さん]

４１０さん
そのとおりですね。
早く納得できる解決ができて、入居へ向かって楽しい話題にしていきたい
ですね。

[412: 入居予定さん]

>409さん

掲示板の性質を鑑みて「ここの人たちと一緒に入居」というのは間違ってます。
掲示板では入居予定者がいることは確かですが、入居者以外の方もどれだけいることか・・・
また、世の中にはいろいろな方がいらっしゃるので、貴方がご心配になるお気持ちは分からなくはないですが、それはフォレストに入居しようが、他のマンションに住もうが同じ事です。
この掲示板の住人及びフォレストに入居予定の人が特別ではありません。

ちょっとここで一呼吸・・・
毎日流山おおたかの森を利用しておりますが、4月に入り、ＴＸ利用客が非常に増えました・・・ＴＸ沿線、流山おおたかの森駅及びＳＣ、フォレストレジデンスにとっても、良いことではありますが、通勤が快適ではなくなりました（；；）　まあそれでも都内よりはまだまだマシですが＾＾
ＳＣの客足もまだまだ衰え知らずという印象です。（まだ一ヶ月もたっていないので衰えたら困りますが）
平日は、夜にちょこっと寄る程度ですが、おおたか駅から沢山の人が流れてきています。
休日は、駅からの人も多いですが、車も渋滞しない程度に混んでいます。近隣住民にしてみれば、ＳＣでの車渋滞が無いのことはストレスが無くて良いです。
また店内ですが、とにかく休日の昼間は激混みで、お昼ご飯を食べるのに2時〜3時位までは人が並んでおります。（ちょっと集客に対する食事所が足りない？）
ただ天気の良い日は、皆さんお弁当を買われて駅前広場で食べられていて、気持ち良さそうでしたよ＾＾

以上　私が感じた今日この頃でした。（長文失礼）

[413: 匿名さん]

>412さん
私の乗っている電車はJRですが、４月はなぜか混むんですよね。
最初だけがんばって遅刻しないように出る人が多いのかな？
でもTXは特別かもしれませんね〜。早く８両＆電車を増やしてほしいです。

ここ２週間SCに足を運んでいないのですが、
やはりフードメゾンはまだ芋洗い状態ですか？
平日にも人の流れがあるというのは、とても良いことだと思います。
柏の葉は乗り換えがないので平日ガラガラですから。。。

[414: 入居予定さん]

Googleマップの航空写真で結構詳細に見れますが、これはいつ頃の様子でしょうか？

[415: 匿名さん]

さすがに芋洗いと呼べる状態ではなくなりましたね。
ガラーンとしてる時間もあります。
テナントによって、かなり閑散とした店と、そうでない店との格差もはっきりしてきました。
あと数ヶ月もすれば、客のニーズに合わないテナントの淘汰も始まってくるかと思います。

[416: 匿名どん]

>412,413さん
4月に電車が混むのは
・大学生の春休みが終わって新年度なのでちゃんと学校に行く（例年ＧＷにはおさまります）
・通学に電車を使い始める学生、新社会人など慣れない人々が多く乗っている。
などが大きな理由ではないかと思います。

とは言いながらＴＸの場合はやはり常磐線からの転移が多いのでしょうか？
私もおおたかを利用していますが、一段と乗客が増えたような気がします。

それはそうとＰＡＳＭＯの販売が制限されますね。
ＴＸでは当分の間は定期券発売所で定期券を購入する場合に限られるとのことです。
https://www.mir.co.jp/uploads/20070411144751.pdf

[417: 入居予定さん]

412です。

＞413さん、415さん
土日のお昼時のフードコートは、芋洗い状態ですよ。印象としては、お店にもよりますが30分は店外で待つことを覚悟した方が良いようです。
平日はわかりません。

＞416さん
確かにフレッシュマンも増えましたね。　おおたかの森駅で電車を待っている人も増えて、電車に乗っている人も増えて・・・今日は区快に乗ってみたのですがすし詰めです。
今後は、少しは空いている普通に乗っていこうと思いました。
そろそろ本数増やしていただけないかな〜。

[418: 匿名さん]

車両増やすとその分騒音が長くなるから嫌です。

[419: 匿名さん]

あー確かに。以前車両の少ない私鉄沿線と、車両の長い私鉄沿線に住んだことがあるが、
長さに比例した倍の騒音を感じた。カーサとかは特に感じそうだね。。。

[420: 匿名さん]

TXの騒音はたいしたことないよ。他の私鉄と比べ物にならないくらい静。
まあ気になる人は線路近くに住まなければ良いこと。
さよなら〜。

[421: 匿名さん]

↑　　↑　　↑
「さよなら〜。」
いいフレーズですね！私も今度つかおう。
大家（寮長）さんに叱られるかな。

[422: 匿名さん]

418さんの視点には驚きました。
本数も少ないほうがいいんでしょうか？
ＴＸはほんと静かで「ガー」とか「ゴトゴト」とか「キー」みたいな音はしません。
「コー」という感じ。（文字で書くのは難しい。。。）

[423: 匿名さん]

418さんは、TXに乗ったことないんじゃない？
普通の電車のような、ガタゴト音はしませんよ。
せいぜい、駅で停車するときのブレーキが長くなるというなら別だけど。
それにしたって、キー音は今でもしませんよ。
特急列車というよりも、新幹線に乗ってる感じに近いと思います。

[424: 匿名さん]

カーサの高架直下のところなんかは、窓開けてると気になるんじゃないでしょうか？
レジデンスも線路側の建物なんかだと少々音が耳に入る予感がします。
ＴＸの騒音が低いのも確かなんですけど、騒音に関しては人それぞれなんで難しいですね。
人によってはＴＸが目覚まし代わりに！！？なんてことにならないといいんですが。
１０年くらい前の常磐線は目覚まし代わりに使えましたよｗ
近年は軽量車両が増えてどの路線も騒音は減っているみたいですが。

[425: 匿名]

先日現場の写真を撮っているときに「車が来る！」と思ってよけたらＴＸでした。
騒音レベルは低いだろうなと予想していましたが想像以上だったので
我が家では全く心配してません（Ｂ棟）

[426: 匿名さん]

>424さん
そう、人それぞれです。
ＴＸの騒音さえ気になる人は、駅近・線路近物件は購入しないでしょうね。
騒音についてはＧ棟販売時期にこのスレで話題になって消化されていますから、
もう反応しないと思いますよ。

[427: 入居予定さん]

資料届きました。

いよいよ次の土曜日ですね。

いまからじっくり資料を読みます。

[428: 匿名さん]

＞＞４２２

ＴＸ沿いのマンションで線路の音がキーン！とうるさく感じるのは、
高架より上の部屋だそうです。

[429: 匿名さん]

資料届きました。
だいたい、想定したとおりの内容ですが。
新たな問題が発生するような予感・・・。

[430: 契約済みさん]

資料がまだ届かない！
新たな問題とは・・・それより説明会に弁当でるかな？

[431: 入居予定さん]

４３０さん
弁当なんて出るわけ無い、部外者としか思えない反応、
資料届かないのもうなずけます。

[432: B棟契約済み]

資料　目を通しました。なぁんだ　その程度の汚染なの　という　感想です。我が家は　ノープロブレムの決定です。ただ　１Fで　家庭菜園を夢見ている契約済みさんは　少なからずショックでしょうか。

[433: 入居予定さん]

うちも問題ないレベルと認識しています。

ただ、『基準に適合しました。』という表現が気に入らないです。
デベ的視点でいえば、そうかもしれないけど、購入者にしてみれば
問題は問題なわけで。

あと気になっているのは、入居が遅れることによる補償があるのかどうかってところですかね？
年を超えてると、控除の上限も下がってしまうのでそれも気になっています。

[434: 匿名さん]

追加重説資料の航空写真が面白かったです。終戦直後はほとんど耕地だったんですねぇ。
銀行ローンに差し支えなければ問題なしと受け止めています。

[435: 匿名さん]

汚染自体は大して気にしていないのですが、資産価値が下がってしまう恐れがあること。デベロッパーが汚染の事実を知っていて、完売させるために意図的に離さなかったこと。この2点が気になるのですが、皆さんは如何でしょうか？

[436: 匿名さん]

汚染レベルの問題より、契約時とは違うことになりませんか？
デベは資産価値や瑕疵担保の問題は無視ですかね？？

ちなみに、うちは色々悩み自分の考えの中での
プラスの条件・マイナス条件と五分五分で契約に至ったわけで
最初に分かっていれば購入していません！
どんなに汚染状況が問題なくても自分の中でのマイナス条件がＵＰです。

[437: 匿名さん]

435さんへ
私も全く汚染程度には問題ないと感じますし、デベロッパーの対処には返って好感が持てます。資産価値に関しては今後の需給のバランスが大いに影響するでしょうし、土壌汚染の適正処理後ならばこれも全く問題はないと思われます。
また汚染事実の隠蔽は、報告書をよく読んでいただければお分かりいただけると思いますが、時系列で発見時は既に完売後ですし、意図的な隠蔽事実は無いと感じます。
後は引渡日に影響が出ないように施工面での努力をお願いしたいですね。
最近SCに行く機会がありましたが、駅からのアプローチ本当にすばらしいですね。このような環境の物件は、これからもなかなか出合うことはないと思います。

[438: 入居予定さん]

好感が持てるとまでは・・・
私も完売を待っての発表かなと疑うところはあります。
確かに分かっていればあの値段では買いませんでしたから。
汚染程度は問題ないかもしれませんが、範囲などを見ても初めにきちんと調査しなかったから
こうなったのではないかと思ってしまいます。
報告書を見るとURの責任も大きいのではないでしょうか。
キャンセルまでは考えていませんが、これからの対策・デベの対応、
きちんと見ていきたいと思います。

[439: 匿名]

４３７さんはデベロッパーの方ですね。−報告書をよく読んでいただければお分かり
いただけると思いますがーという表現方法は購入者側のではなく販売者側のものです。
私はやっぱり納得いきません。Ｐ棟の半分、Ｆ棟の全部が造成された土地に建ち、しかも
以前にその部分から発見された支障物の除去までおこなわれた事実を今頃知らされるなんて
おもってもいませんでした。豊洲や舞浜、幕張等ならはじめから湾岸ということで
造成地と知って購入ということになりますが、流山であのような大々的な造成がおこなわれて
いたところがあり、しかもまさか自分たちがそこを購入していたことがいまさらながら
わかりやはりかなりショックをうけています。どう対処すべきかよく考えたいとおもいます。

[440: 匿名さん]

439さんへ
437ですが、確かにデベロッパー寄りの意見と思われても仕方がありませんね。以前住宅関係の仕事をしていた関係上、営業先がデベロッパーやゼネコンさんが多くて、建築現場にも出向く事も数多くありました。オリックスはよく知りませんが東京建物さん、鴻池組さんなどはよくお付き合いをさせていただいていました。この物件を選んだ理由は第一に立地・環境面など総合的に判断しましたが、二次的にこれらの会社なら大丈夫かなと私なりの判断からでした。以前からこのレスには数回投稿させていただいていますが、B棟の一般的な購入者です。表現方法は435さんに対してもう少し報告書を読んでいただき旨を書いたつもりでしたが、後からよく見ればまさしくデベロッパー側からの依頼文みたいでしたね。
何れにしましても、確かに自分が入居する物件に期待を掛けすぎるようで、あまりとやかく言われる様なことになりたくない一面が私には強いようです。
無事処理が終わり、入居する日を楽しみにして過ごしたい今日この頃です。

[441: 契約済みさん]

オリックスの対応ってどうよ？って言うのが最近の正直な感想。秋葉原の扇形タワーのマンションに
しても、２重天井にエアコンの配管が入りきらない？で、設計変更とか、コンクリート材変更とか。
みなとみらいの物件だって、ちょっと前まで揉めてたでしょ。
自分の買ったマンションを悪く思いたくはないけど、そういった一連のオリックスの対応見てると
どうしてもいい印象は持てません。台場のタワーのスーパー誘致の件だってそうでしょ。

要はバンバン作るけど、きちんとフォローが出来ていないってイメージ。身の丈以上の物件を手がけ
ているのかな、って最近思っちゃいます。おおたかの森の件で、一体どのように対応してくるのか
ある意味楽しみです。

[442: 匿名さん]

４３７さんがデベではないかもしれませんが、
ここの板にデベ関係者の書き込みが多い事は間違いないですね。
はぁ、ここの掲示板は利害がドロドロ〜。

[443: 契約済みさん]

４３９さんへ
書き込みに対して、デベだとか、そうじゃないとか止めにしませんか。
掲示板の性質上、デベか否かの判断は不可能なので、単なる一方的な攻撃にしかならず、絶対に収束することはありません。
自由に書き込んだ意見・情報に対しては、読んだ各々が自由に判断すれば良いと思います。
因みに私はＰ棟契約者です。

[444: 入居予定さん]

確かにデベだとか決め付けるのは無意味ですね。
ここはそういう掲示板なので仕方ないですし読んでいる側が判断すればいいことだと思います。
でも439さんが仰るように、
＞以前にその部分から発見された支障物の除去までおこなわれた事実
これは購入前に教えてくれなかったこと、発表時期・・・
何か意図的というか詐欺のような気がしてなりません。
これ以上は掲示板ですので載せたくありませんが、公園やマンションの下の部分はどうやって
修復作業をするのか疑問です。一部だと聞いてましたので、そんなに大騒ぎするものではないと
思っていましたが、正直今回の報告書はショックでした。

[445: 匿名さん]

皆さん前半日？後半日？
私は、４３５・４３６・４３９・４４１さんと同意見です。
同じ考えの方と同じ日が良いな。と心より思うのです。
ちなみに我が家は後半です。

[446: 匿名さん]

資料に基準の何倍と最高値が記載されてましたが、
それがどのくらいの影響を持つものなのか判断する
情報、材料がないので不安です。

一生に一回の大きな買い物です。
売り主であるオリックス、東建さんには、説明責任と
誠実な対応と強く望みます。
購入を決めていた524世帯のみならず、今後の購入を
考えているポテンシャルカスタマーも注視しています。
当物件があちらこちらのメディアに紹介されている
注目物件であることをお忘れなく。
対応を誤れば、必ず評価を落としますし、その逆も
あると思います。

[447: 匿名さん]

説明会は双日さんが中心なのでは？？
東建・オリックスさんは今何処？

[448: 匿名です]

URから事前に開発業者に説明がなかったことが問題ではないでしょうか？この件では購入者は不愉快な思いをしているわけですが、開発業者も余計な費用をかけることになったわけで、不利益を蒙っています。指定区域とはならない根拠が良く分かりませんが、開発業者は最大限、購入者の不安を取り除く対応をしており、また契約条項の義務を履行しているように私は思います。

[449: 近所をよく知る人]

＞指定区域とはならない根拠が良く分かりませんが

土壌汚染対策法第四条では、
「都道府県知事は、前条第一項本文に規定するもののほか、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあるものとして政令で定める基準に該当する土地があると認めるときは、政令で定めるところにより、当該土地の土壌の特定有害物質による汚染の状況について、当該土地の所有者等に対し、同項の環境大臣が指定する者に同項の環境省令で定める方法により調査させて、その結果を報告すべきことを命ずることができる。」

第五条では、
「第五条都道府県知事は、土壌汚染状況調査の結果、当該土地の土壌の特定有害物質による汚染状態が環境
省令で定める基準に適合しないと認める場合には、当該土地の区域をその土地が特定有害物質によって汚
染されている区域として指定するものとする。」
となっています。

したがって、指定区域とならない理由としては、千葉県知事が
「当該土地の土壌の特定有害物質による汚染状態が環境省令で定める基準に適合しない」
とは判断していないということでしょう。

いずれにしても、「サンプリングした箇所」で基準値の数倍であったということは、あくまで「サンプリングした箇所」でそうであったということに過ぎません。本当は、そのサンプリングの方法というものが、「開発地の全体像」を統計的に予測しうるほど妥当なものであるかどうかが重要なのですが.....。

後は購入者の皆さんが「他に汚染されていた箇所はなかったのか？」という点について信頼を置けるかどうかだと思います。

[450: 入居予定さん]

始めに断言しますが、私はデベの者ではなく、ＦＲの購入者です。

基本的に土壌汚染対策法の対象となるのは、有害物質を使用・貯蔵・生産・処理していた工場・事業所の敷地なので、ＦＲの敷地は土壌汚染対策法の適用外です。（あくまでも「基本的に」ですが）

それはさておき、購入者が気になるのは、「今回の問題により物件の価値が下がってしまうのか？」と言う事ではないでしょうか？
一般的に不動産市場では、土壌汚染の問題があった土地でも、合法的に汚染が浄化されていれば土壌汚染がないものとした土地価格で取引されているようです。
でも、全く同じ条件の土地が２つ存在（仮にＡとＢ）し、Ａは土壌汚染の問題が全く無い土地で、Ｂが土壌汚染の履歴がある土地だとして、どちらか一方のみを購入すると考えると、おそらく百人中百人がＡの土地を購入すると思います。
ですので、土壌汚染問題の履歴がある土地はそうでない土地より価値は低いと言えます。
（これを「心理的嫌悪感」と言います）

これを踏まえて購入者が売主に対して追求する点は、

①絶対的に存在する「心理的嫌悪感」分の減価
　（日本では、この心理的嫌悪感による減価率の基準は少ないようですが、
　　アメリカ等の国では数％〜２０％はあるようです）
②建築工事の期間延長に伴う時間的損害（５月下旬にならないと分かりませんが）

が挙げられます。


また、売主の「瑕疵担保責任」を追求するなら、民法５６６条・５７０条が拠り所になります。
瑕疵担保責任は、
「瑕疵のため買主が契約の目的を達せられない」場合は「契約解除と損害賠償」を求める事が出来、
「契約の目的が達せられないほど重要でない」場合は「損害賠償」のみ求める事が出来ます。
今回の問題は後者にあてはまると思われます。

以上の内容は、某文献に書かれている事を純粋に抜粋したものです。

今回書き込みさせて頂いたのは、今週末に控えた説明会の前に、このような事実があると言うことを、
皆様と情報共有できればと思ったからです。

この書き込みの内容に興味の無い方や反感を覚える方はすっ飛ばして頂ければ幸いです。

[451: 匿名]

Ｐ棟購入者です。

正直かなり迷っています。流山にしてはかなり破格な値段のしたＦＲの購入を最終的に決意したのは将来的にも値減りはしないだろうというのが大きかったからです。

最初から分かっていればまず購入はなかったとは思いますが、今後これ程良い物件にはそう簡単に巡りあえるとも思えません。何だかキャンセルをしても購入してもどっちでも後悔が残ってしまいそうです。

５月末のオプションの申込期限は延ばしてもらえないのでしょうかね？キャンセルか購入かの決断は直ぐにはできそうにありません。

とりあえずデペの報告に偽りが無いこと、今後の誠実な対応を祈るばかりです。

[452: 入居予定さん]

私も５月末、問題処理の詳細が決まるまで決断しかねます。
入居することになった場合、入居時期が遅れるのは困りますが、適切な処置が施されない方がもっと困るので、時間がかかっても然るべき処理は確実に行って頂きたいです。

[453: 入居予定さん]

問題処理の詳細は見つかった時からこんなに時間がかかるものなのでしょうか？
それにもうマンションは建ってしまってるのに、どうやって処理するのでしょうか・・・

＞最初から分かっていればまず購入はなかったとは思いますが、今後これ程良い物件にはそう簡単に巡りあえるとも思えません。何だかキャンセルをしても購入してもどっちでも後悔が残ってしまいそうです。
私も同感です。とても気に入って契約しましたので、どちらにしても後悔残りそうです。
それに入居時が遅れるとなったら困ることもたくさん出てきます。
ＵＲ、流山市にも不信感です。

[454: 契約済みさん]

F棟契約者です。
送られてきた資料を見ましたが、F棟は建物全部が造成地、P棟もほとんどの部分がそうでした。
たまたまかも知れませんが、先に売り出して比較的安価だった棟は、殆ど造成地に建っているの
ですね・・・。免震と耐震の構造の差があるとは言え、B棟はほんの一部しか造成地ではない。
線路に近い、下が駐輪場という条件にもかかわらず強気価格だったG棟は今回の造成地ではない。

偶然かも知れませんが、なんとなく自分の中で消化不良です。
デベは本当に知らなかったのでしょうか。
それに、昨年の１０月以降のどんどん工事は進んでいるわけですよね。地下４０メートル近い地盤
に杭を打ち込んでいる建物の下にどういう処理を施すのでしょうか。

[455: 匿名さん]

東京駅延伸がほぼ決まったようですね
http://www.kensetsunews.com/news/news.php?date=20070417&newstype=k...

[456: 匿名さん]

455です
すみません、東京延伸の記事
以下のサイトの間違いです
http://www.kensetsunews.com/news/news.php?date=20070417&newstype=k...

[457: 匿名さん]

最初から汚染がわかっていれば、購入価格より1000万安くても買わなかったと思います。
とても悩んでます。
それなら仕方ない、損害賠償とか具体的なことをはっきりさせてほしいです。

[458: 近所をよく知る人]

＞ＦＲの敷地は土壌汚染対策法の適用外です。（あくまでも「基本的に」ですが）

それは認識が甘いですね。公園用地などのマンション居住区域以外の場所で基準値を上回る汚染が発覚してしまったのは事実ですので、第四条にある「都道府県知事は、前条第一項本文に規定するもののほか、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあるものとして政令で定める基準に該当する土地があると認めるときは」という条文を逃れることはできないと思います。

この場合、「指定区域」とするかどうかは県知事の判断に委ねられているわけですが、デベ側が「指定区域にはならない」と公言している以上、既に県側には非公式に調査結果が伝えられており、これも非公式に「指定区域とするレベルには汚染の程度が達していない」との回答を得ているものと思います。

しかし、県にしてもデベ側にしても、このまま沈静化できると考えているようですが、それも認識が甘いと言わざるを得ません。汚染地域が公園予定地などの居住区域以外の場所で発見されており、汚染の程度も基準値を上回っていることから、環境監視オンブズマンなどが県知事に調査の請願を出すような事態になれば、県も正式に「指定区域」とした上でＵＲに対してより詳細な調査を命じざるを得なくなるでしょう。

これはＵＲと流山市による「流山おおたかの森地区開発事業」に対する信頼性の議論に発展する可能性があります。すなわち、この地区ではこれから多くの分譲地やマンション事業地が販売されるわけですが、もはや土壌汚染に関する何らかの証明がなければ、これらの土地を不見転で購入しようとする者は現れないだろうと予想されるからです。原因が不法投棄などではなく、造成時の客土の汚染にあるとすれば、この地区は開発事業により汚染されたことになりますので、なおさら批判を受けることになります。

私はむしろ、一旦「指定区域」となってより詳細な調査が行われ、「汚染の範囲や程度」が正しく公表され、これに沿って「適切な対策」がとられた上で「指定解除」となることの方が、購入予定者の方にとっては望ましいことだと思いますが、この点について意見が分かれるであろうことは十分承知しています。

[459: 契約済みさん]

458さんはご近所さんであって購入者ではないわけですよね？
資料の内容を正確にご存知ではないレスに困惑します。
市長選の近いこの時期、政治的なスレに思えます。

[460: 匿名です]

土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがある場合は指定区域となりますが、汚染があっても健康に係わる被害が生ずる恐れはないと判断されているものと推測します。(要、確認ではありますが、裏付けなく、対象外として明言しているとは思えません。）

[461: 入居予定さん]

458さんへ

450です。
「認識が甘い」とおっしゃっておりますが、私の書き込みには「あくまでも基本的に」とあえて書いており、
土対法第4条の存在は百も承知です。

第4条の存在を承知の上で「FRは土対法の対象外」と書き込みしたのは、私が参考にした文献では、土対法第4条の解釈が458さんの解釈とは違っているからです。

458さんは第4条を、
　『あらゆる土地に対して、「都道府県知事が人の健康に係る被害が生じる恐れが
　　あると認める」場合には、即「指定地域」になる。』
と、解釈されておりますが、参考文献では、
　『あくまでも土対法の適用になるのは「使用が廃止された有害物質使用特定施設
　　に係る工場又は事業場の敷地」（特定敷地）であって、
　　第4条が想定しているケースは、特定敷地が原因で、その敷地周辺に
　　地下水汚染等が発生する恐れがある時に「敷地周辺」を「指定地域」と認める
　　こともある。』
と解釈しております。

458さんは後者の解釈をどう思いますか？

この掲示板で法解釈の議論をしても、見ている方にとっては苦痛かもしれませんが、
どうぞお許しください。

[462: 匿名さん]

>>458さん
>汚染の程度も基準値を上回っていることから、環境監視オンブズマンなどが
>県知事に調査の請願を出すような事態になれば、県も正式に「指定区域」と
>した上でＵＲに対してより詳細な調査を命じざるを得なくなるでしょう

基準値を上回っていれば、即指定地域になるのが普通なのですか？
千葉県のサイトを見る限りでは、指定地域というのは案外少ないものだな、
という印象を持っています。

[463: 匿名さん]

454さん
仰ることありえないことではないかもしれませんね・・・
しかも3月まで発表しなかったのはカーサが売れるまでと思ったのかも・・・と
何だかあの資料を読んでからは不信感でいっぱいです。
流山市が力を入れている物件ですから、こんなことはないと信じていたのですが
こうなってくると市も含めて信用出来なくなりそうです。
こんなことになるなら、最初に土壌回復をしてから売って欲しかったです。
でもそうしたらこんなに破格の値段では売れなかったのでしょうね。
私も自分の中で消化不良です。
もちろん説明会を聞いてから判断しようと思いますがＵＲや市にも説明して欲しいです。

[464: 入居予定さん]

資料から不信感は湧きませんでしたが、不信感を抱いている方は不安でしょうね・・
重要事項説明会でその不信感が払拭できると良いですね。

[465: 契約済みさん]

法的には責任ないけど、道義的責任取りますからご安心を・・・ってことなんんでしょうか。

引き渡しの延期に伴う損害が発生した場合の対応等も、はっきりとして欲しいと思います。
誠意を尽くしますだけではなく、具体的対応について重説では聞きたいと思います。
それから、当方はデベや販売会社の「意見」や「推測」ではなく、「事実」を明らかにして欲しい
と考えています。時系列での事実関係や、責任の所在等。

ここって東の田園調布を目指すとかいうキャッチフレーズじゃありませんでしたっけ？
それが、土壌汚染だなんて冗談もたいがいにして欲しいと思います。

全ては重説を聞いてからの判断となりますが、供給戸数ではかなり上位に入っているオリックスと
東京建物、手広くやってる双日ですから経験は豊富なはず。企業として恥ずかしくない対応を期待
しています。

[466: 匿名さん]

>465
そんだけ手広くやってるから、当然係争も多数抱えてると思うし、そういう意味で経験豊富だから、やりこめられますよ。企業倫理なんかに期待しないほうがいいです。

[467: 匿名さん]

とんだ田園調布でしたね・・・。
本家の大田区の方も怒るんじゃないでしょうか。

[468: 入居予定さん]

皆さんで一致団結してデモでも起こしたい気分になってきました・・・
とりあえずは週末次第ですが・・・

[469: 匿名さん]

私は買いたくありません。しかし、損もしたくありません。
知識がなく結局は不動産屋さんの強気な姿勢や口調があった場合、
自分がどうなってしまうか不安です。
もし、宜しければこのレスでこのようなことで悩んでいる購入者
がいることを前提に情報を下さる方を期待しています。
勿論、自分でも調べていますが、このケースをどのタイプにあてはめて良いかも
分かりません。

[470: 匿名さん]

違う板でマンション名は公開しないで、議論された方がいいと思います。
ここのマンションの入居予定者ではありませんが、欠陥マンションなの？って感じがします。

[471: 匿名さん]

違う板へ移動しての議論の必要性は疑問です。
一般論としてスタートしたとしてもいずれはマンション名が
わかってしまう危険性はありませんか？

今は千葉板ですが、下手をすると全国の人に欠陥マンション？扱いされる
可能性はないですかね？

[472: 匿名さん]

そうですねえ。
ここまで、自分たちで騒ぎを大きくしてしまったんだから、
全国版で書くと全国に知られてしまいますね。
ここに書き込まなければ、私も知らなかったことなんですけどね。
自分で自分の首を絞めない方がいいですよ。

[473: 匿名さん]

欠陥マンション！？
不安な人、デベ・市・ＵＲに不満がある人、いろいろだと思いますが
キャンセルを考えてない人たちには迷惑な話です。
勝手に欠陥マンションにしないで下さい！

[474: 匿名さん]

４６８番さん
一致団結してデモとは何のデモですか？
デモだの欠陥住宅だの・・・
今回の問題を冷静にとらえて購入を決定している人もたくさんいると思いますよ。
説明会も終わってない時点で大騒ぎして煽るのはやめていただきたいと思います。

[475: 入居予定さん]

＞473さん

まあ　そう熱くならずに＾＾　購入予定者ではない方は、情報を知りたくてしょうがないでしょうから、色々な書きこみがあるのはしょうがないですよ。
購入予定者は、それらの書きこみに目くじら立てずに、デベに対してしっかりと購入者としての意見を述べていきましょうね。

[476: 匿名さん]

ごめんなさい。
煽るつもりはなかったのですが・・・
となりの駅を検討しているので、よくここのマンションの話題が出てきます。
参考にしようと思って見に来たら、あまり有意義な意見交換の場ではなかったので、
口を挟んでしまいました。
NGワードでしたが、勘違いする人も多いですよと思ったまでです。

[477: 匿名さん]

やっぱりスレッド初期の状態に戻りましたね。
事実を詳細に公開すればするほど、もともと現実の認識に不安な方ほど、更に過剰な不安を抱いてしまうのも仕方ないと思います。

もともと常磐新線の沿線都市開発は『宅鉄法』に則って、地域自治体と第3セクターの計画を指針に、所轄省庁、行政の担当者も現地に出向き視察した上で、様々な法規制・行政指導をクリアしながら開発された開発地です。
民間レベルの大規模開発とは違ってその土地の素性が公にされてます。
(ちょっと長くなりそうなので・・すみません。後日また書きます。)

[478: 契約済みさん]

もう数日で説明会なんですから、冷静になってください。
この段階で板で不安だと連呼していても意味がないですよ。

[479: 入居予定さん]

＞＞４６９さん
「キャンセルするけれど損はしたくない・・・云々」という
お気持ちはわかりますが、このスレでは解決できないのではないでしょうか？
個人的に法律の専門家にご相談して、対応をされたほうが良いのではないでしょうか？
後日個別相談があるのは、説明会に出席できなかった方以外に、キャンセルの方も対象なのだと思います。

[480: 匿名さん]

私としては、現状説明や、今後の改善策はあまり期待してないです。
キャンセルを前提とした場合はどうなるの？　を知りたいです。
丸々損をするまで待つのだとしたら、とても苦痛です。

キャンセルの場合、法律家に相談してキャンセルした人それぞれ対応が違うのは困ります。
デベ側として一律な対応をしてほしいと思います。

[482: 入居予定さん]

>>４８１
大家(寮長)さんて何番のレスですか？

[483: 契約済みさん]

>480さん
どちらにせよ、まず重説の会でしょう？
そう切望されていることを自らその場で発言なさって下さい。

[484: 物件比較中さん]

以前ここのマンションを検討してました。
今なら値引きされても買わないと思います。
みなさん頑張ってください。

[485: 匿名さん]

法律家などは言う事が違います。
また、相談料金が高いです。
＞＞４８０さん。同じ考えでいます。
同じ考えの方がいて良かった。また、怒られると言うか、
何が何でも購入の方に叱られそうで・・・。

[486: 匿名さん]

以前はＭＲも見学して購入検討しましたが、こういう結果になっては
買えなくてよかった。　という変な結果になったように思います。
何があるかわからないものですね。
他人ながら、ケチがついてしまった物件だと思います。
あとはどうやって、ケチを上手く交わせるかでしょう。

[487: 入居予定さん]

購入者以外の方が無関係な掲示板に何故書き込みをするんでしょうね？不思議。

[489: 周辺住民さん]

誰もが書き込める掲示板に自虐的な内容を書き込めば、それはつっこまれてしまうでしょう。
ここは住民だけの掲示板ではないのですから。
だから、他の板で書けばって書いてる人がいるのにねぇ

[490: 入居予定さん]

他人の幸せは妬ましく、他人の不幸は蜜の味、
そういう人が面白がって書き込むのでしょう。
まともな人には不思議なことですね。

[491: 契約済みさん]

説明会当日は、デベ側に都合の悪いこと（＝つっこまれたくないこと）について
自ら説明することはまずしないでしょうから
説明会では契約者側の当然の権利として言うべきことは是非質問お願いします。
（自分はどうしても都合が悪くて行けないのです・・・）
おそらくその場での回答はないでしょうが質問するだけでも議事録に記録され意味がありますよね。
↓掲示板をざっと目を通しましたがこんな質問などでしょうか。

契約時に知らされていない内容（＝土壌汚染）が、契約後に判明したと言っているけど
・キャンセルの場合にすべて返金されるのか、
・キャンセルしない場合値段下げてくれるのか、
・４５０さんの書き込みに書いてあるような契約者側の損失に対する対応はどうなのか、
・土壌汚染の判明日以降の契約者に対してはどんな対応をしているのか、
・そもそも契約時期の前からデベ側は土壌汚染を知っていた可能性も否定できないこと
に対して証拠（地質調査会社等への通信記録、判明時の作業者の証言、状況写真など）
を以って説明できるのか、
・土壌汚染を知らされるタイミングが遅かったことにより、キャンセルし
他のマンション購入を検討することができなかったこと、に対する
機会損失についてはどうなのか、
まだあったでしょうか。
契約者側として出すべき質問はぜひ質問していただきたいですm(_ _)m

[492: 近所をよく知る人]

>461の方

文献とやらが明示されておりませんので根拠がよくわかりませんが、結論から申し上げると認識が間違っていると思います。まず、このレポートをお読みください。
http://www.kenkocho.co.jp/pdf/124_12sy.pdf

今回のようなケースは、ここでいう「４条調査」の対象になる可能性があります。
県知事が「４条調査」を発令する対象となるものとして、「汚染土壌の直接摂取による人の暴露の可能性があるもの」という項目があり、その説明として「含有量基準に適合せず、又は適合しないおそれがあると認められ、かつ、その土地に人が立ち入ることができる」とあります。
ここでいう「含有量基準」については、下記のページをご覧ください。
http://www.eic.or.jp/ecoterm/?act=view&serial=1954

従来、「４条調査」の発令は工場跡地などを対象とした「３条調査」に比べて慎重に行われてきましたが、上記のレポートにもあるように既に発令された例も存在するのです。では、県知事が何を根拠に「４条調査」の発令を決定するかというと、これにはまだ明確なガイドラインと呼ぶべきものは存在しません。今回のように、別の観点から報告義務のある建築廃材の発見を「契機」として見つかった土壌汚染については、まずは土地所有者の自主的な調査結果を見てから判断することになります。

今回のケースでは、おそらく「含有量基準に適合しない区域が存在するものの、溶出量基準は下回っており、地下水脈との距離も大きいため、地下水を通じて汚染が拡大する可能性は少ない」ケースではないかと思います。そこで、開発事業者側は「４条調査」が発令される可能性は低いと見ているのだと思います。
ここでいう「溶出量基準」については、下記のページをご覧ください。
http://www.eic.or.jp/ecoterm/?act=view&serial=1960

しかし、実際には「含有量基準」において「４条調査」の発令要件を満たしていますので、第三者から県知事に対して「土壌汚染に関する情報開示請求」やそれに続く「４条調査発令の請願」がなされれば、実質的にはこれを拒むことはできないと思います。そして、実際に「４条調査」が行われることになれば、改めて「含有量基準」に適合していないことが明らかにされますので、「指定区域」となる可能性が大きいということができます。

最終的に「指定区域」に指定されますと、その土地の商品価値は大きく低下することになるため、開発事業者側が「４条調査」が発令されないように県側に働きかけるのは当然であり、現在はこの段階ではないかと思います。先にも述べたように、この点に関する明確なガイドラインと呼ぶべきものが存在していないところに、働きかけの余地があるとも言えるわけです。でも、よく考えてみてください。開発事業者側が行う自主的な調査結果は、あくまで特定方向のバイアスがかかったものです。県知事がこれを認めて「４条調査」を発令しないことが、今回のケースの最も良い解決策でしょうか。一旦「指定区域」となったとしても、行政の監視のもとで適切な対策が施されて指定解除となれば、汚染が取り除かれたことが法的な根拠をもって証明されるのです。これは「土壌汚染対策法」が導入された趣旨にも適うものです。

引渡しが終わり、契約者の皆さんの土地となれば、今後新たな汚染が見つかった場合には、所有者である居住者の皆さんが責任を負わされる可能性があります。少なくとも土壌汚染対策法では、汚染の責任は土地の所有者が負うことになっているからです。契約者の皆さんにとっては、ご自分の契約物件の資産価値を人質に取られている状態ですので、冷静な判断を下すことは難しいかもしれませんが、開発事業者には納得のいくまで調査を要求すべきですし、場合によっては「指定区域」となることを恐れるべきではないと思います。

[493: 近所をよく知る人]

>462の方

>基準値を上回っていれば、即指定地域になるのが普通なのですか？

それは、461の方が私の文章を勝手に解釈してそう仰っているだけだと思います。
詳しくは先のレスに記載させていただきました。
引用しているレポートも参考にして下さい。

[494: 入居予定さん]

＞485さん

何が何でも購入する方に叱られたのですか？　怒られた？　何を？
この掲示板で、私は購入しま〜す　と公言なさっている方がいるのですか？
皆さん重要事項説明会の説明を待ってと仰っているようですが・・・どのような経緯でそのように思われたか存じませんが、ご自分が怒られたと勘違いされていませんか？

[495: 匿名さん]

>>489さん

他の板というのは具体的にどういったものの事ですか？

[496: 匿名さん]

462です。
>>492さん
詳しいご解説、ありがとうございました。
４条調査の発令は http://www.jiban-kankyo.com/pollution/law.html に
「含有量基準を超える土地に一般の人が立ち入れる場合、土壌汚染が原因となった地下水汚染により飲用井戸が汚染されるおそれがある場合、かつ、被害を防止するための措置が実施されていない場合に調査が命令される。」とあります。
現状で「被害を防止するための措置が実施されていない場合」に相当するとは思えないのですが、
いかがでしょうか？

（私は購入者です。このレスは質問内容をブラッシュアップする目的です。）

[500: 匿名さん]

＞490さんの
他人の幸せは妬ましく、他人の不幸は蜜の味、
そういう人が面白がって書き込むのでしょう。
まともな人には不思議なことですね

本当に不思議です。
こんなに騒がれては　市全体が汚染されている様に
聞こえ…。
近くの戸建まで　不安になります。
オオタカが棲息していた所です。
汚染地域に指定だなんて　そこまで…。
私は　とても良い所だと思いますが。