【流山おおたかの森】UPPER EAST Part ５

[入居予定さん]

SCも完成しました。
徐々に入居するマンションも街もできてきています。
ちょっと状況が変わりましたが、冷静に意見交換をしていきましょう。

＜過去スレッド＞
【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46805/

【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46902/

流山おおたかの森】UPPER EAST　Part２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46958/

[616: 入居予定さん]

土曜日の説明会で、キャンセルや補償に対するデベ側の反論として、
契約書の第９条を用いていました。

しかし、ながらこの９条は「引渡し」に関して
「不可抗力があって遅延した場合には買主は売主にその責任を追及できない」
ことになっているだけです。

したがって買主は、「引渡し遅延」に関しては、
基本的に賠償請求できませんが、
“土壌汚染による物件価値の減価”に対しては、
請求できる権利を有していると思います。

私は個別説明会時には、感情論で話すのではなく、
正々堂々と買主の権利を履行しようと思っており、
今まで以上に法の解釈を深めていくつもりです。

[617: 匿名さん]

＞＞６１６さん
「買主の権利を履行」
是非、その権利を教えてください。
私は個別ではなく、６１６さんのような方とと説明会に望みたいです。

[618: 匿名さん]

616さん
今回は法律上、契約上「土壌汚染にはあてはまらない」のに
どうやって「土壌汚染による物件価値の減価」を立証するのですか？

[619: 匿名さん]

618さんと同じ事デベさん言ってたなぁ〜。

今回は不可抗力かどうか・金利上昇・遅延損害・控除・心身的損害・・かな。

[620: 入居予定さん]

６１７さん、６１８さん

６１６です。
もちろん今回の件は、土壌汚染対策法には抵触しておらず、
指定地域にもなっていません。
その視点からは「法に触れてないんだから、責任だって無いじゃん」と、
考えられます。

ただ、民法上で考えれば、瑕疵担保責任というものがあります。
（民法５６６条・５７０条）
今回の問題は、契約解除の請求権までは発生しないものの、
損害賠償の請求権はあると考えます。

また、「物件価値の減価の立証」ですが、これは確かに難しいですよね。
でも、前レスで書かれていますが、全く同じ条件の２つの土地があって、
「基準値を上回る汚染物質が発見された土地」と
「何ら問題がない土地」があったら、
百人中百人が後者の土地を購入する事は明らかであり、故に、
心理的嫌悪感分の減価は必ず発生すると思います。

[621: 匿名さん]

616さん
618です。
夜分に関わらずお返事ありがとうございます。
大変おこがましいですが
私の見解としては、
616さんも書いた
『しかし、ながらこの９条は「引渡し」に関して
「不可抗力があって遅延した場合には買主は売主にその責任を追及できない」』
この9条がポイントになると思います。

今回の遅延が発生する直接原因は、法的にも契約上も必要性の無い工事を売主は独断で実施するからです。
こうなると、不可抗力では無くなります。
不可抗力：必要と認められる注意や予防方法を尽くしても、損害を防ぎきれないこと。天災など。
(前の方のスレでも何人か書いていますが。)
あくまでも参考意見です。

[622: 匿名さん]

んーと、
①　法の解釈をして、瑕疵担保やら損害を認めさせたとしても、賠償金は無いのと、
②　理屈はともかく、賠償金をもらう（元の購入割引）のと、
どっちがいいん？

最終的に自分としては、ガメツかろうが、どう思われようが、納得できる賠償が無ければ嫌です。
ゴタゴタするなら、白紙キャンセルにして、スッパリ諦めたいです。

[623: 匿名さん]

なるほど！

とにかく、契約時条件、内心的要因、資産価値は今とは違うことは確かです。
このような不動産契約の場合、民法には94条2項類推適用があります。外観法理です。
ここには「・・・意思表示の無効は善意の第三者に対抗できない・・・」とあり、「善意の第三者」
とは、売主に対する私たち、調査機関に対する売主。と両方あてはまります。
この類推適用ですが、簡単に説明すると、契約において外観上は何も問題は無いが、実は問題があり
その問題を契約時知らない・契約時気付いてないなどで保護される対抗要件の一つです。

[624: 入居予定さん]

６１６です

６１８さん
ご丁寧な見解、ありがとうございます。

私も「不可抗力」という所が非常に肝だと思っております。
売主側は、建設途中で「支障物」が発見された事は不可抗力だと
主張しておりますが、本当に不可抗力でしょうか？

今回、アジア航測が土地履歴調査を実施した際に、
「ＵＲにより旧谷地・造成部分の一部で支障物の除去を実施していた」事が
容易に判明できた訳です。
売主が事業開始前に独自に土地履歴調査を実施していれば
同様にＵＲの支障物除去の事実を把握できた事と思います。
土壌汚染に対する社会的な重要性が高まっている中で、独自の土地履歴調査を
しっかり行っていれば、今回の問題は防げた可能性が高いと考えられるのでは
ないでしょうか？


余談ですが、金曜日の説明会時にオリックス不動産の方が、
「瑕疵担保責任は永遠に担保される。但し、買主が瑕疵を知った時から
1年以内に請求しないとその権利は無くなる」と言ってましたが、
これは間違った説明だと思われます。

平成13年に最高裁判所で、
「瑕疵担保責任による損害賠償請求権の消滅時効を民法167条1項に基づき
引渡しのときから10年間とする」と言う判断が下されています。

[625: 匿名]

624さんの「売主が事業開始前に独自に土地履歴調査を実施していれば
同様にＵＲの支障物除去の事実を把握できた事と思います。」ですが、
URからの土地入札公募説明でそのことが説明されており、オリックスは事前に知っていた
のではなかったのでしょうか？
土曜の説明会で、私はその様に理解しましたが。

[626: 匿名さん]

616さん
618です。
何度もすみません。
616さんが指摘したように
『「ＵＲにより旧谷地・造成部分の一部で支障物の除去を実施していた」事が容易に判明できた訳です。』

このことで、私も直ぐにＵＲに責任追求出来ると思いました。(支障物除去が不完全であった為、一部汚染物質が放置されつづけた)
ところが現実は、今回の敷地は行政が関与する都市開発区域です。(民間の開発地とは性格が違います)
この掲示板では書ける内容が制約されてしまうのですが・・・。
結論から言いますと、ＵＲや行政を相手にする訴訟となり勝ち目は無いと推測します。(土壌汚染ではないからです)また、土壌汚染に関する問題で各方面に様々な角度で追求しても、誰かの過失・瑕疵は認められないと思います。(県や管轄省庁が指定区域外と承認しているからです)
今回、再調査までして問題がないと承認を得てしまった、現在の時点で、デベには、何の過失も瑕疵も無くなります。(契約時点から現在まで、土壌汚染でないことに変わりが無いことを証明したのです)
この証明を今回の説明会でしたのです。(法的にはそうなります)
すみません。
これ以上のことになると掲示板では書けない内容になります。
(それと、説明会の議事録が重要になります。)
大変失礼します。

[627: 匿名さん]

624さんも書かれていますが、９条「引渡し」の「不可抗力があって遅延した場合には
買主は売主にその責任を追及できない」の不可効力って、普通は天災とかですよね。
きちんと事前に地質調査さえ行っていれば、今回のような騒動にはならなかった訳で
デペ側にとって「不可効力」を盾に取るのはおかしいと思っています。
しかし、もしデペ側が「じゃあ入居時期を優先するので一切の土壌改善は行いません。
法的義務は無いのですから。」などど言い出したら、皆さんはどうされますか？
入居を考えている私にとって、それはそれで困ってしまいますが・・・。
あと資産価値低下の話題が多いですが、実際今回の件で２割〜５割も落ちるものなの
ですか？確かに契約時時点と同じとはいかないでしょうが、汚染土壌は取り除き健康
上問題のないよう対策されますし、ＴＸと東武の２線利用可、駅前ＳＣオープン、
東側が公園・南側が調整池という住環境は契約時と変わっていませんよね。

[628: 匿名さん]

教えて下さい。
契約時に双日殻は土壌調査(表面土だけだと思います。地質調査のことは言っていなかった。)と地歴を調べたが問題ないと聞きました。
「内容として、本団地の建築にあたり、売主にて本県敷地に尽き地歴調査を行ったところ、隣接地にて平成3年頃より特殊可燃物貯蔵取扱所及びドラム缶置場として、本誌基地については大部分が隣地及び畑として、利用され、一箇所にて平成10年頃に造成工事作業所として使用されておりました。なお、平成17年6月に土壌汚染調査を本敷地について実施いたしましたが、環境庁の定める有害物質の定量下限値未満でした。」
とあります。埋設物については契約時に言っていなかったので、これが不可抗力になるのでしょうか？

もし仮に契約前に汚染状況がわかっていればどうなんでしょう？

[629: 匿名さん]

そういえば昔の住所は「牛飼沢」だったね。
急に思い出した。

[630: ボー]

私は購入予定者です。
そして仕事はメーカーで環境問題の中で環境リスク対応を担当しています。
（土地を売却するときの土壌汚染リスクも対応したことがあります）

土壌汚染対策法について
若干補足します。この法律で指定区域とは

都道府県知事は、土壌の汚染状態が基準に適合しない土地については、その区域を指定区域として指定・公示するとともに、指定区域の台帳を調整し、閲覧に供する。
(1) 使用が廃止された有害物質使用特定施設に係る工場又は事業場の敷地であった土地の所有者等は、当該土地の土壌汚染の状況について、環境大臣が指定する者(指定調査機関)に調査させて、その結果を都道府県知事に報告しなければならない。
※　有害物質使用特定施設＝有害物質の製造、使用又は処理をする水質汚濁防止法の特定施設
(2) 都道府県知事は、土壌汚染により人の健康被害が生ずるおそれがある土地があると認めるときは、当該土地の土壌汚染の状況について、当該土地の所有者等に対し、指定調査機関に調査させて、その結果を報告すべきことを命ずることができる。
（１）端的に言うと工場等しか対象になりません
（２）が問題なのですが、
今回、デベは今回の件で土壌を入れ替え修復しますと千葉県に報告しています。
自らデベが入れ替えると言っているのに県が（２）を適用して指定区域にすることは
ありません。
何が言いたいか言うとデベが何もしません。という対応なら十分に指定区域になる可能性が
あるのです。実際、県の見解も土壌を修復することが望ましい（アドバイス）と金曜日の説明会でも
言っていました。（言い換えると自ら修復なら指定区域にはしないよ）

デベは土壌汚染対策法上では対策の実施の必要はありませんが、安心安全のために
土壌を入れ替える。という見解にだまされてはいけません。
対策を講じるには住民のためではなくデベの企業としてのリスク対応なのです。
実際、このまま黙って工事を続け、住み始めてからこのことが発覚したら
社会問題になり企業価値を大きく損なうことになります。

企業としてのリスク対応として当然の対策です。

長文になりましたが、最後に
ビジネスの中で条件（重要事項説明）が変更した場合は契約内容を見直すのが当然です。
これを不可抗力で同一条件で売買契約するのは常識では考えられません。
・遅延するコストの負担（家賃、金利上昇、年が変わることによる住宅控除引き下げ等）
・資産価値定価による購入価格の見直し
・無償キャンセル
を請求しましょう！

[631: 匿名さん]

ようするに >>600 にまとめているのと同じじゃん。

[632: 匿名さん]

とにかく白紙キャンセルが第一希望です。

牛飼沢って、やっぱり沢・谷じゃーん。

[633: 匿名さん]

632さんみたいな人はキャンセルしてくださ〜い

[634: 匿名はん]

607さん
お返事ありがとうございます。代理の者にいってもらったんですが、そこの所をよく覚えてなかったものでして・・・ってゆーとまた、自分で行かないなんてとかって言われちゃうんでしょうかねー

[635: 匿名さん]

デベが説明会の時に言っていた初めの調査会社を調べてみると設立間もない、新しい会社みたいですね。
業務内容をみても土壌調査とかを専門に扱っているようには感じられなかったのですが。ちゃんと調べてもらったのでしょうか？営業協力的にやってもらったってことはないでしょうか？疑問です。