ザ・ガーデン・プレミアム

[えのき]

ザ・ガーデンプレミアムの購入を考えています。
意見交換しませんか？
私は19日にモデルルームを見に行きます。
いくつかＭＲを見に行きましたが、ここのＭＲを見に行くのを
楽しみにしています。

[762: 匿名さん]

７６０さんへ
利点と欠点の抽出点がウチも同じでした。
食品や薬以外の買物の利便性や木下街道の状況で諦めた方も多いでしょうね。お子さんがいたら尚更その点を見る目も厳しくなってくると思います。
設備も標準で充実してることを求める方、必要になったら後付対応で良しとされる方でこのマンションの評価は大きく別れるでしょう。
私は我家の上限予算の範囲で、上層階角部屋かルーフバルコニーを優先順位の上位にしていました。船橋市内でガーデンクラスの広いルーフバルコニーはそうそう無いのと、360゜（マンション自体では）視界を遮る大型建築物が無いのは貴重ですね。低層住宅専用地域は【広い景色が日常にあることで子供の情操教育にも少なからず効果がある】…という記事を読んだことがあったので、ここからの眺望に期待しています。（眉唾かな・・でも仕事に疲れた後の休日に広い景色は癒されますね）
西船周辺だと充実設備の中規模物件も多いようですが、７６０さんにとって納得のいくマンション購入ができると良いですね。

[763: 匿名さん]

必ずしも設備充実ではなくても良いんだけど、
バルコニーが売りな割には、スロップシンクが無いなど、
いまいちメリットを生かしきれていない。
設計思想がちゃんとしていないんだな、というのを感じるところが不満点。
（以前出ていたクローゼットのドアの件なども同様）

[764: 匿名さん]

スロップシンクは確かに欲しいけど…
旭硝子跡地や津田沼開発は具体案がいつ出来るのかわからないし、超人気による抽選洩れ難民になるのが不安。物件価格や金利の上昇予測も合わせたらこのタイミングかな。つか、ここも選べる間取りが少なくなってきたから、シビアな人はそろそろ決断しないとね。ここでは高額のVAやF-FrもHPの間取り紹介から消えてたよ。売れたんだろうね。

[765: 匿名さん]

本当に悩んでる時間も少なくなってきたのを実感。
スロップシンクは確かに魅力。
でも、それ以上の魅力を感じちゃったら、決めないと、この物件ってもめてる割には？
本当に売れ行き良いんですよね。（汗）

[766: 匿名さん]

え？このスレのことじゃなくて、物件そのものに問題発生なの？

[767: 匿名さん]

そりゃ、物件そのもののことでしょう。
（問題発生という表現はどうかとおもいますけど）

このスレがハズレだろうが、物件検討には影響しませんから誰も悩みませんって。

[768: 匿名さん]

馬肥ゆる秋ですね。

[769: 匿名さん]

YAHOOグループサイトを拝見しました。
人気物件のグループ立ち上げは今後、マンション購入掲示板と平行してはやりそうですね。
本来はデベが建築現場等の写真をきっちり更新すべきなのでしょうが。無理な場合が多いです。
遠隔地の購入者には、売れ行きとか確認できていいですよね。
また、購入者がグループ参加することで購入希望者も安心して検討できる雰囲気ができますし、
場合によっては公式ＨＰよりも販売戦力になる場合もあるかもしれません。

残り約100戸、やはりかなり売れていますね。売れ方が極端で驚きました。
日照も取れるガーデンレジ奥側は完売ですね。逆に上層階の残り方は仕方ないのかな。

[770: 匿名さん]

↑
営業さん、出社早々ご苦労さ〜ん。
今日もがんばって下さいね（＾−＾）にっこり

[771: 匿名さん]

本当にここの営業さんの熱心さには感心します。
モデルルームでの大合唱もその象徴ですね。
きっとこの熱心さを評価しての購入も多いんでしょうね。

[772: 匿名さん]

モデルルームでの大合唱(笑)はやめてもらいたい。ホストクラブでシャンパン入れた
んじゃないんだから。そりゃ営業も売らなきゃならないんだから熱心にもなるでしょう。
まさか現在検討されている方は、営業の熱心さ(？)を評価しての購入なんて考えてない
ですよね？一生ものです、他にマンション購入のポイントとなる項目はたくさんありま
すからね！新価格になる、金利があがる、消費税があがる、お気に入りの部屋はすぐに
なくなりますよ、などの営業の言葉に踊らされずに高価な買い物です、よく考えて検討
しましょう！
な〜んてそんなの知ってるよ！って内容ですね。

[773: 匿名さん]

そうそう。
>新価格になる、金利があがる、消費税があがる、お気に入りの部屋はすぐになくなりますよ
なんて、全部消極的な理由ですからね。
大きな買い物をする場合には、積極的な理由がないと後で後悔します。
そういった意味では、営業さんの熱心さは積極的な理由なのかも。
こんな朝から各方法を駆使して営業活動をするなんて、なかなか無いですよ。

[774: 匿名さん]

こんにちは、ザ・ガーデンプレミアムの検討者です、
先週モデルルームを訪問しましたが、申込等は行わず帰ってきました。

駅から近い点と住居系用途地域である事は評価でき完全にボツではないですが
他の物件を優先させるつもりです。

最大のポイントは中山競馬場でしょうね、
１０月、１１月は中山競馬の開催はお休みで１２月から再開されます。
１２月は毎週末の土曜、日曜に８回が開催され、
１２月２４日の有馬記念で１９万人の入場者が押し寄せて年内は終了
年明け１月も同様に土曜、日曜に８回が開催されます。

こんな調子で年間４０回すべて休日に競馬が開催されるようです。
これにストレスを感じる事にない方には、良い物件だとは思いますが
私には自信がありません。

良く売れているようですが、モデルルームオープンは１０月で競馬の開催時期を
避けていますし、最近の販売会社の熱心さも競馬が再開される１２月までに
できるだけ契約させようとしていると感じました。

それに土地の仕入値が安いから分譲価格も安いと言うには変だと思いませんか？
デベは原価が安くても、売り値は市場価格並みにして自社の利益を
最大にしようとしますので、
原価が安いから売値も安くする事はありません。
船橋法典の相場は中古の成約状況や賃料を見ても西船橋徒歩物件から
２０％から２５％安いので特別に割安とは言えないと思います。
（逆に割高ではないとも言えますが）

それからビューレジデンスの南側にかなり広い土地が残っています。
一部は１種低層地域で３階までした建ちませんがマンションに隣接する部分は
住居地域で容積も２００％あり、広い土地があれば高い建物が建つ可能性はあると考えました。
（ビューレジの西側、ガーデンの東側、ガーデンの上層が比較的良いのか？）

以上モデル訪問の感想です、ネガティブな内容及び長文失礼しました。

[775: 匿名さん]

９月にＭＲ訪問しましたが、競馬場に行く人は直通の改札を利用しているようで、
駅改札には殆ど姿を見かけませんでした。
（本当に競馬やってるの？と思ったくらいです）
もっとも、車で来る方も多いでしょうから、渋滞の原因にはなるでしょうね。

私は774さんと異なり、土地の仕入値と物件価格は比例するものだと思います。
そもそも、土地というものに掘り出し物はない、と聞いた事があります。
（割安の土地には割安なりの理由がある。ガーデンの場合は、おっしゃるように
周辺の地価も安い。ですから、妥当な価格帯だと思ってます）
周辺と比べて割安！というのは、周辺の方が割高になる何らかの要素（交通の便、
周辺環境等）がある、と思った方がいい、という点では共感できますが。

あと、ビューレジデンス南側の土地ですが、どうなんでしょう？
確かに、可能性としては「高い建物が建つ」可能性は残っています。
今更そこに高い建物を建てることによるメリットなどはあるのでしょうか？
また、その周辺の土地（複数の所有者がいますよね？）をすべて説得し、まとめて
購入するなんて芸当ができるのでしょうか？
なんてことを疑問に思いました。

公平な目で比較することも必要かと思います。
ただ、こんな言い方をすると「業者」と言われてしまうかもしれませんが、
いい点と悪い点、両方を書いてもらえると購入検討者としては助かるのではないでしょうか？

[776: 匿名さん]

でも、悪い点を書いたり、他の物件との比較を書くと、
荒らしだの何だのと責められてしまうんですよね。
なかなか公平な目で見た感想は書きにくいですよ。

[777: 匿名さん]

まあまあ・・・・

このマンションコミュニティには沢山の人が来てて、多くは既に購入を決めた人でしょう。
検討中の方も、当然色々な物件を検討中ですよね。
その中で、候補の一番ではないけど、気になる物件については、
自分の選択が正しいことを納得するために、気に入らない点を並べてみたくなるものです。
そういう書き込みがあるのは、この物件が一番に近い物件ということですから、
実は高い評価をしているってことなのですよね。
書き込みに配慮が足りない方もいますが、温かい目で見てあげればいいと思いますよ。
自分の判断に自信があれば、他人の評価は全く気になりませんしね。
誰もが公平に書き込むのは無理でしょう。
気に入って購入を決めた方は気に入った点を書き込み、駄目だった方は駄目だった点を書き込む。
これでいいと思います。

774さんの書き込みも、まあ、モデルルームオープンは、500戸超なら一年半前は妥当だし、
それを12月までに売り切る計画なんか絶対立てないので（もしそうならすごい人気物件ですよね）
その辺りを気にするところに少しバイアスはかかってますが、まあ、そう思う人もいるでしょう。
あの大合唱ではね(笑)

土地の仕入れは、長谷工がすごく得意としている分野で、
間違いなく、安い土地を入手することでは成功例（他社が羨む例）が多いです。
安く入手しておけば、それだけ価格設定に余裕がだせるわけで、
周辺のマンションより少し安めに設定して売るのが長谷工の売り方です。
それで儲けは十分出ますからね。ゴクレなども同じ戦略ですね。

土地を安く入手すれば、安くも高くも売れるけど、高い土地だと高くしか売れないって事です。
TX沿線が良い例ですね。

[778: 匿名さん]

>>777(フィーバーですね)
つまりは、プライドのない方々がここを選択していると、
そういうことですね。

[779: ７７７]

本当ですね。フィーバーしてました。

プライドが無い、という表現は自分の考えとはちょっと違っていて
どちらかというと盲目的というかそういう方が購入しているように思います。
逆に見送った方も同じですね。774さんのバイアスのかかり方とかが良い例ですね。

[780: 匿名さん]

>>779さん
マンション購入って、結局のところ
「自分の買った（選んだ）物件がＮｏ．１！」
と思い込めるかどうか、そこにかかってる気がします。
777さんの言う「盲目的」という表現ですね。

だから、自分の選んだところの悪口を言われれば腹が立ちますし、
自分が選ばなかったところにはなんで選ばなかったのかを書きたくなる。
で、選ばなかった理由を書かれると、選んだ人間には不快な書き込みに
なってしまうんですよね。そこで掲示板が荒んできてしまう。
購入対象になりやすい価格帯で、なおかつツッコミどころの多い物件だから、
なのでしょうか？（ちなみに、私はデメリットの認識もした上での購入者です）
なんだか、悪循環ですね。

[781: 匿名さん]

私もYAHOOグループサイトを拝見させて頂きました。
資料を作成された海さん、ありがとうございます。
優先案内から二ヵ月半で514戸/413戸成約は驚きました。法典という立地では300前後からは苦戦するかなと思っていたのですが、すごい勢いですね。
ルーバルを検討されてる方がいらっしゃいましたが、残念ながらルーフバルコニー住戸は完売、角住戸は残り一戸でした。

ターミナルが最寄り駅（駅遠含む）という物件が多い中、ガーデンのデベは法典では市場価格並みの設定だと売りにくいと考えていたのでしょう。首都圏各激戦区のフラッグシップとは開発のコンセプトにも違いがあるように見受けます。外装デザインが他の長谷工物件と比べてもう一押し足りない印象なのは資材・施工費を抑えて販売額を少しでも下げるコンセプトの表れだったのかもしれません。
その分、西船橋から一つ先に行くのを気にしない人達にとってはまさに割安でしたね。

ともあれこの売れ行き、今一番喜んでいるのも悔しがっているのも…デベかもしれませんね。

[782: 匿名さん]

モデルルームに行ってきました。
花を見て既に沢山の部屋が契約済みかと思いきや、
あれは申込みがあった部屋にはとりあえず花をつけるそうです。
申込みがキャンセルされても残してあるそうで・・・
勧められた部屋も既に花が付いているところでした。

本当に４００戸以上も契約されているのでしょうか？？

[783: 匿名さん]

花は、契約住戸につけられるものではないですよ。
最初の頃は、倍率が一倍になるように（競合が出ないように）、デベの方で調整してくれていましたが、
残り住戸が少なくなり、選択の幅がなくなってきてしまっていては、もうそんなこと出来ないでしょうから、
申し込みがあった部屋を勧めるという行動も止む無し、なのではないでしょうか？

ちなみに、契約住戸は、赤いプレートで「契約済み」となっているところです。
花がついている所より、赤いところの方が多かったのではないですか？

[784: 匿名さん]

なるほどね。

[785: 匿名さん]

＞７７４

私が購入を決定する時に訪ねた時に、周辺近くに今後、マンション等の高層のものが建つことは有りませんと聞きましたが？

[786: 匿名さん]

>>785
それは大変無責任な発言ですね。
売ることに熱心過ぎる営業さんも困りものです。

[787: 匿名さん]

さて、それがホントかどうかが問題で、何故、勝手に無責任などとなるのでしょう？
本当に、営業さんの嘘だったら問題ですね。

[788: 匿名さん]

774さんが指摘した土地は誰のものですか？
その営業さんがその用途について保証できるものなのですか？

[789: 匿名さん]

さすがに、「周辺近くに今後・・」は誰も保証できないですね。
「現状では周辺にそのような計画はありません」が精一杯でしょう。
まあ、ここの営業さんの無責任発言には慣れてます。
こちらに社会的な常識があれば大丈夫。

ところで、私、777を書き込みましたが、779は私じゃないんですよ。
どなたかが代弁して下さったようですが、盲目的というのはちょっと違いますね。
やはり、780さんの書かれた「自分の選択した物件が（自分には）一番良い」なんですよね。
だからといって、他の板に行って、そこの物件の欠点を書いたりはしませんが(笑)

[790: 匿名さん]

>>787のコメントだけ浮いていますね。
明らかに業者さんの書込みだと分かってしまうのが面白いです(笑)

[791: 匿名さん]

788さんが検討者だとして、そこまで販売側に疑念を持っているのなら、この物件は検討から外されておいた方が賢明でしょう。農地の今後の開発は地主の方、或いは相続権利者の方の判断でいかようにも変わりますから、ここで議論しても始まりません。今日現在地主さんに戸建て開発先への譲渡意志があっても条件次第では明日マンション構想に乗り換えるかもしれません。地主さんの土地利用に対する意志変更に強制力は存在しませんし、近隣地主・売主が文書で用途保証でもしていない限り、近隣土地利用の見極めは販売側ではなく検討者、購入者が個人の責任として判断するべき事案です。近隣開発を気にして検討されているのであれば法的拘束力のある文書の存在まで確認されてから判断するのがよろしいでしょうね。

[792: 匿名さん]

>>791
その通りだと思います。なので、営業さんの発言は大変無責任ですね。
正直に不確定だからお客様にて判断して欲しい、と言ってくれればよいのですが。

売るためには嘘もつく、という態度に不信感を覚えます。

[793: 匿名さん]

後でトラブルにならなければ良いですけど。

[794: 匿名さん]

他のスレでも見かけるけど、販売状況が好調！って情報が入る度にネガティブキャンペーンを張る方がいますね。土地利用の説明もこのスレに突っ込むよりMRにクレームを入れられた方が今後の検討者の方達のためになるでしょう。検討者、購入者の大部分はこのサイトの存在も知らないでしょうからね。

[795: 匿名さん]

↑
何が言いたいの？
悪いことを書けばネガキャン、良いことを書けば業者さんと決め付けているようですが、
そんな意味の無いことは誰もしませんよ。(大部分の方はサイトの存在も知らないですから)

ここに書かれていることは購入(検討)者や外野の人がこのマンションに感じた
率直な意見だと思いますよ。それを参考にするかしないかは個人の自由でしょう。

[796: 匿名さん]

農地が開発される可能性を「ない」と断言するのは
横暴で真摯な対応とはいえないと思います。
私は近隣住民ですが法典の湯が
ガーデンプレミアム住民の方で混みそうなのでこれだけが不安です。
木下街道に右折車線を作る請願を一緒にやっていただければ良いのですが。

[797: 匿名さん]

ガーデンプレミアムを買う人は東南アジア系の方が多いと言うのは本当でしょうか？
別に差別をするわけでは決してありません。
ただ、街の雰囲気が変わってしまうのが少しだけ不安です。
その方々自身が悪いことをするのではないのですが、その雰囲気が悪い人を引き寄せそうです。
（ギャンブルがあるので、そういったポテンシャルはある訳ですから）

[798: 匿名さん]

法典の湯は人気が伸びて夕刻は混んでますけど、昼間青空を見上げながらの露天は気持ち良いですよ〜。
江戸屋前のT字交差点は半分が右左折車ですからね。
9号線開発が実現すれば右折レーンも込みの上、現況の右左折車も松戸方面から直進で通過できます。その請願は船橋、市川両市の地域の方と一緒に進めていきたいですね。
ガーデンの出入口にも信号機があれば…と思うのですが、設置間隔の規制があるらしいので難しいのかな。

[799: 匿名さん]

木下街道が使いやすくなって欲しい、という点では、地元の方もガーデン購入者も一致した見解かと思います。
ただ、ガーデンが出来たことで今より不便になってしまうというのも真実ですよね。
この点は、居住者はしっかりと認識して、地元の方々との協力的な関係を築いていきたいものですね。
（右折車線の件は、どちらにもメリットのある話ですから、協力したいと思います）

周辺の迷惑を考えると、ガーデンプレミアムからの出入りは信号を設置するかいっそのこと右折禁止、とした方が良いと思ってます。
かなり不便にはなってしまうでしょうけど、それくらいは我慢しないといけないことかな？と思うのです。

[800: 匿名さん]

７９７さん
まずはネタ元をはっきりご提示くださいね。

[801: 匿名さん]

出入り口の信号は道交法により設置できないことになりますので、
制限をかけるのであれば右折禁止が現実的でしょうね。

あんなところでの右折を待っていたら今以上の大渋滞を引き起こすでしょうし、
何より事故多発地帯になりそうで危険です。

[802: 匿名さん]

デベには契約者の個人情報守秘義務がありますから出身国や仕事等は外部に漏れませんよ。
幼稚なガセですね。

[803: 匿名さん]

>>800さん
言葉足らずでしたね。すいません。
ギャンブルというのは『中山競馬場』のことです。

最初からハッキリ書けば良かったんですが、嫌悪施設なのでちょっと躊躇しました。

[804: 匿名さん]

答えになってないし。。。（笑）

[805: 匿名さん]

《出入り口の信号は道交法により設置できないことになりますので…》
801さん、すごく気になるので道交法のどの部分に觝触するのか教えてください。

[806: 匿名さん]

>>805さん
798さんも既に書かれていますが設置間隔の規制です。
何条の何項というような細かいことは聞いていません。

[807: 匿名さん]

鎌ヶ谷市役所のHPからの抜粋ですが、信号機の設置に関しては千葉県内ではどこも同じような状況かと思われます。もっと頑張れ！堂本暁子！！

⇒ご意見

　鎌ケ谷市と船橋市の境目辺りにある桜並木の手前にある十字路に信号がなくて困っています。
　ベビーカーを押している時などはなかなか渡れずに車も止まってくれないので信号機をつけて貰えませんか。

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⇒回答

　今回、信号機のご要望をいただいた箇所は、東西方向の交通量が多いうえに車道幅員も広いので、横断歩道はあるものの歩行者の立場としては安心して渡れるような状況とは言い難いのが実際のところと思われます。
　さて、信号機の設置は警察の権限により行われますので、鎌ケ谷警察署から伺った見解を以下のとおりお伝えいたします。
　警察では信号機設置にあたり、危険度や交通量及び横断歩行者の数などのデータを総合し、各要望箇所の中で優先順位を決めて順次設置しているとの事です。当該箇所も通過交通量が多い箇所であることから、鎌ケ谷警察署としても設置を要する箇所と位置づけ、実現に向けて調査研究を進めていくとのお話でした。
　しかしながら、信号機設置には多くの費用を要するため、要望箇所の全てについて早期に実現できるとは限りません。警察によりますと、年間に千葉県全体の中で信号機を設置できる箇所は、ここ数年７０〜９０箇所の範囲で推移しており、鎌ケ谷市内においては、１基を設置できるかできないかという状況です。さらに、現在の厳しい財政状況の中では、今後も同様の傾向が続いていくだろうとのお話でした。
　このように、信号機の設置要望に関しては、厳しい状況に置かれているところではありますが、一日も早い実現に向けて、基礎資料の作成など警察と協力しながら取り組んでまいりますので、ご理解くださるようお願いいたします。


［担当課：道路河川管理課］

[808: 匿名さん]

つまり万が一、規制が緩和されたり、特例として設置が認められても、
予算などの関係で、結局は信号設置は厳しい状況ということですね。

う〜ん、暗い話題ですね。

[809: 匿名さん]

>>808さん
以前、多摩のほうのどこかのニュータウンで、車の数が増えた交差点の例ですが、
某与党（連立しているほう）の関係者とコネがある人がおり、その人に直訴、
その人が視察に来たら半年で設置された、という例はありますよ。
その場で極端な渋滞が発生するとか、目も当てられない理由（あって欲しくは
ないですが、人身事故など・・・）があれば、優先的に割り当てられるものと
思います。

いずれにせよ、その場合は別の地区の予算を奪っているわけで、余り気分の
いいはなしではないですけどね。

[810: 匿名さん]

その例がうまくいった理由は、
>目も当てられない理由（あって欲しくはないですが、人身事故など・・・）
ではなく、
>某与党（連立しているほう）の関係者とコネがある人がおり、その人に直訴、その人が視察
という事実を作ったのが勝因でしょうね。
視察までしてコトを成し得なかったら議員のメンツに関わりますから。

ガーデンもこれだけ人数がいれば一人くらい立候補する人がいるのでは？

[811: 匿名さん]

道路交通法
第四条　３ 　公安委員会は、交通のひんぱんな交差点その他交通の危険を防止するために必要と認められる場所には、信号機を設置するようにつとめなければならない。
５ 　道路標識等の種類、様式、設置場所その他道路標識等について必要な事項は、内閣府令・国土交通省令で定める。

上記文章を読む限りは、「設置間隔はともかく、必要であれば作るようにつとめる」と読めますが・・・
（法の素人なので、これ以上突っ込まれても答えられないのですが）
なお、内閣府令や国土交通省令をざっと探してみましたが、特にそれらしい記述はありませんでした。
調べ方が甘い可能性は高いので、本当かどうか確認する必要はあると思います。
どなたか法律に詳しい方、出典をお願いします。

仮に設置できるとなったら、感応式＋押ボタン式じゃないと問題でしょうね。