ザ・ガーデン・プレミアム

[えのき]

ザ・ガーデンプレミアムの購入を考えています。
意見交換しませんか？
私は19日にモデルルームを見に行きます。
いくつかＭＲを見に行きましたが、ここのＭＲを見に行くのを
楽しみにしています。

[2: 匿名さん]

8月19日の説明会うまっているようですよ。午前中はとれませんでした。購入者殺到か?苦戦するのか?

<いい点>船橋法典6分まあよし、大規模開発、南向き多い、小学校まあ近し、(中学ちと遠い)、ワイズマートはまずまずです、武蔵野線のネットワーク活用、船橋57万都市

<心配な点等>とりあえず反対運動ありますね、車の出庫朝何分かかるか、行田団地側からの渋滞と敷地外周の危険化した裏道、駅からの歩道が危険、年間40日の中山競馬土曜で3万人入場、東京行き初電5:39とは、西船橋終電0:02(深夜バス西船0:24)、離れた郵便局と銀行ATMのみ、工場跡地、

まだまだあると思いますが、500戸以上の大規模ですので注目しています。

[3: 匿名さん]

[4: 匿名さん]

でた！
注目物件。
待ってましたyo

[5: えのき]

昨日、速達で内覧会の案内がきましたが19日の夕方はあいてるみたいです。
20日は朝からあいてますね。
モデルルームが見られるまでちょっと長すぎです。

[6: ねこ]

モデルルーム内覧会の予約をした際に、営業担当者から「内覧会の時には、買う買わないを決めてもらいます」と言われました。
なんか強引じゃないですかねぇ・・・

[7: 買替男]

ホント注目物件ですねえ。

＜良い点＞
敷地南側一部（一部には既に一戸建が建っている）と都市計画道路沿いを除けば、
周辺は東・南・西側とも第一種低層住居専用地域となっている。

＜心配な点＞
Ｔ字の交差点にある枇杷の木。それを狙ってカラスが来襲し、歩道上に枇杷の実と
フンを落としまくる。（実のなる時期は要注意）

＜あともう一声ほしい点＞
・床暖房がない
・二重床、二重天井でない

[8: りっきー]

マンション入り口（車での）ってあの１箇所だけなのかしら？現地を見に行ってみましたけど木下街道から入るあの狭い道路だけが入り口だけだとしたら心配ですね。
実際にＭＲを見る前ではありますが、他物件と比べてここはかなり期待しています。

[9: チャンタ]

私も内覧会予約しましたが、営業さんからは買う買わないを決めてなどは言われませんでした。
どこのマンションでもそうだと思いますが、担当営業によってはマンションのイメージが
大きく変わってしまいますよね。
特に大手の場合は営業がえらそうにしているので嫌な思いをすることが多いです。
ここはそうじゃないといいんですがねぇ。

[10: ねこ]

>チャンタさん
１行目を読んで少し安心しました。
　我が家は初めてのマンション選びだったもので、つけこまれてしまったのかな。

　マンション自体は私たちもとても期待しています。
　ただ、皆さんも書かれているように渋滞の激しい木下街道への出口がひとつだけだと、
　ちょっとつらいです。

[11: 匿名]

数日前に内覧会の電話がありました。最初はこのマンションの良さ・近辺の事など
話をしてましたが最後のほうで、8月末ぐらいに正式に契約をしてもらい１０％の
手付金を入れて欲しい、と言われました。希望の間取りに住みたいなら・・・が
前提の話だと思うのですが。

[12: 1]

近辺に在住しており、購入を考えております。
まず法典に住む上で、交通渋滞はある程度覚悟したほうがいいでしょう。
土日の混雑時には、出口渋滞が予想される上、右折(馬込十字路方向)は困難になるでしょう。
出かける時間をずらせば、問題ないと思いますが。

まあ、そこそこ住み易いので私は気に入っています。
近辺の商業施設の充実に期待。

[13: オール電化]

私も内覧会を予約した者です。既に希望の間取り等は決めているので営業の方に伝えたところ、№11さんと同様に「希望の間取りに住みたいなら、内覧会で契約を結び10％の手付金を入れてくれ」とのお話しがありました。しかも「キャンセルとなった場合はお返しできません…」とも。
近隣の方々の反対もありまだ未着工なのに、かなり強引な気がしました。
でも、物件はかなり気に入っているので、内覧会を楽しみにしております。

[14: 匿名さん]

希望者には一通り周知されたせいか、動きが止まってしまいましたね。
それにしても、武蔵野線の夜の本数の少なさ（特に西船発２３時台）と、終電の早さには
閉口してしまいます。せめて、終電だけでも増やしてほしい・・・

[15: 市川]

購入を考えている者です。
先日資料請求して、8月下旬に行われる内覧会を予約しようかと思っています。
みなさんの中で内覧会に実際行かれた方がいましたら、ぜひ感想を聞かせていただければと思います。
あとよくわからないんですけど、ガーデンプレミアムみたいに「資料請求した人のみ予約制で案内」ってところは、他にもよくあるんですか？
普通はオープンで案内とかしないですか？

[16: 匿名さん]

>>市川さん
大規模物件の売り方としては、ざらに有りますよ。
この物件は前から注目して下調べしましたが、二重床、二重天井、ペアガラスでない事や、排水管の材質等
かなりコストダウンしていますね…はっきり言って割高だと思います。

[17: 匿名さん]

私も少なくとも割安物件ではないと、厳しく見ています。
武蔵野線終電の不便さ、駐車場からの放出路が渋滞の木下街道への一箇所、
敷地内外の環境落差は感じると思います。

敷地は某大手企業が工場用地として仕込んでいた場所で、
計画が変更されマンション用地に。
遺跡が発掘されてさらに分譲が遅くなってしまっています。
反対運動、私道負担の関係もあるはずで情報が欲しいです。

売主もあまり強気の値段付けをすると厳しいのでは。
直ぐの完売はなく、特殊住戸でなければ、
検討できる時間はあると思います。
しかし、あっさり早期完売もあるかも・・・

[18: 匿名さん]

予告価格は、なかなかうまいところついているんですよね。
同じ長谷工物件でも、京成沿線のミレナ等に比べると、船橋ということで割高。
しかし、武蔵野線なので、総武線沿線に比べるとそれなりに安め。
１９日〜のモデルルームで、どの程度価格が出ているか、注目ですね。

[19: 匿名さん]

でた！長谷工の大型マンション。本当にここのマンションはどこでもそうだけど、オール電化、新三種の神器、売り文句で、構造はダメ。今時直貼りでペアガラスなしのマンションってどうなの？また、ハイサッシのところに幅が厚くて縦も長い存在感のある(梁）ここにもあるのかな？モデルに行くの楽しみです。

[20: 匿名さん]

＞19さん
何のためにモデルルームに行くのですか？　世の中のためにも、無駄な行動はしないで下さいね。

私も価格がどのくらいになるかは、本当に楽しみです。色々プラスマイナスを見極めたいですね。

[21: 匿名さん]

>20
世の中のためにも…って意味不明なんですが。
別に無駄な行動だとは思いませんよ。いろんな物件を見て、良い所悪い所を見たいですからね。

[22: 匿名さん]

先日内覧会の電話がかかってきた。まだ見ても無いのに源泉を持って来い、って…。売る気マンマンで、必死さが伝わってきて引いたわ。確かにここの物件は気に入ったから内覧会申し込んだんだけど、これからのマンション購入に向けて参考のために、といういわゆる冷やかしは却下なんですかね。どこもこんなもん？

[23: 匿名さん]

そんなことないんじゃない？

[24: 匿名さん]

「これからのマンション購入に向けて参考のために」と「冷やかし」
は違うってことではないですか？
私は買う気の無いマンションでも、比較する上で参考になる
良い点がありそうなものは見に行きましたが、
全く評価する点が無さそうな物件には行きませんでした。
22さんも「気に入った」から内覧会申し込まれたのでしょ。

19さんの書き込みでは欠点しか見えていないようなので、
「なぜ見に行くの？」と思った人がいても不思議ではないです。
19さんがこのマンションに期待している良い点は何かを書いてくだされば
とても参考になります。

[25: 匿名さん]

キッチンの天板が奥行きのあるタイプで吊り戸棚が無いタイプ、もちろん引き出しつきのシステム収納で鏡面仕上げ、和室の押入れは吊り上げタイプ、ルーバ面格子、ハイサッシは２３０以上の高さ、構造は、ある程度妥協しても、ペアガラスがないなら断熱材の折り返しは結露対策として欲しい・・・この際直貼りでもいいとはおもっています。三菱、野村は高くて・・・これが１９のほんねです・・・。

[26: 匿名さん]

いやー、初めて電話かかってきた時はビックリした。まさに22さんと同じ状況。
なんでそんなに急かせるんでしょうね。即決できる程の買物ではないのに。
ここはかなり気に入っているのですが、少々テンション下がり気味です。
内覧会は行きますけどね。

[27: 匿名さん]

＞19さん
よく勉強されていますね。私も購入を検討しているので参考になります。私は30歳ですが老後まですみ続けようとなると、リフォームも視野に考えていますので、もう一歩！と思うところはありますね。
武蔵野線は今は本数少ないけれど、将来的に新宿に延びる新線と合流しそうなので、魅力的な物件かとは思っています。ＭＳ楽しみですね。

[28: 匿名さん]

＞19さん
なるほど、これらはMRに行ってみないと分かりませんね。まあ、MR自体は長谷工だとオプションの山でしょうから、それに騙されないように、標準仕様はどんなものかをきっちり確認することも重要ですね。ともかく具体的な価格を知るためにもMR訪問が楽しみです。

[29: 匿名さん]

>将来的に新宿に延びる新線と合流しそう

ＨＰも掲載されていますが、これにはあまり期待しない方がいいです。
ここの売主のセールストークにはのらないで・・
土地買収、高架化、地下掘削で開通と武蔵野線新駅は可能性はありますが。
現在でも本八幡、都心へは西船橋経由、新鎌ヶ谷方面へは新八柱経由で行けます。

東京10号線延伸新線(千葉北線)、その他鉄道の情報です。
http://www.pref.chiba.jp/syozoku/b_koukei/train-bus/train/seibi-keikak...

船橋法典駅の1日の平均利用者15000名。
近隣比較で東船橋18000名、南船橋14000名、原木中山10000名、西船橋は105000名です。
総武線の東船橋より利用者が少ない駅です。鉄道、バスの公共交通の状況も重要ですね。

西船橋終電０時０２分これはかなりのマイナスポイントです。
東葉高速鉄道でも０時４３分ですよ。

[30: 匿名さん]

近隣の環境で「中山競馬」の開催は気になる方もいるかと思います。
競馬に対していい印象がない方もいるかと思いますが、悪い事ばかりではありませんよ。
ＪＲＡのあくまでも「近隣対策」で毎年、花火大会が開催されています。
雑誌の花火特集には掲載されますが、ＪＲＡのＨＰへの掲載はされてないはずです。
マンションからは、南西方向になりぎりぎりベランダから限定になりましょうか？

1万発、競馬場ですから音響もからみ、素晴らしいです。
(花火大会は土日の開催とは約束されていないようです。雨天中止、順延なし)
http://www5a.biglobe.ne.jp/~minoru-n/minorumy/nakayamahanabi18.html

ＭＲのプレゼンでこの「花火大会」を出してきたら笑って下さい。
かなりの確率でここの板チェックしているかと。
今までのパンフ、ＨＰには書いてないですよね。

[31: １９です]

私は将来的には転売を考えてます。大型マンションというのは初めて検討しようかと思っていますが、やはり転売しょうとすると、厳しいのかな?武蔵野新線の話はしらなかったので、それを考えると有利かな・・・？

[32: 匿名さん]

参考価格表を見ると、結構割安な価格帯です。
余裕があるのであれば、転売目的に抑えておいても良いのではないでしょうか。
今後販売されるマンションは短期的には新価格と言われる価格帯が多いでしょうから。

[33: 匿名さん]

日照の関係で2階が一番安いとの事ですが、3階からぐ〜んと価格上がるみたいよ…
最安価格にだまされるな!

[34: 匿名さん]

そう？例えばVHタイプだけど、
1F:3,438（庭付）
2F:3,278
3F:3,398
4F:3,448
9F:3,568
って感じで普通の上がり具合に感じるけど。
最上階(13Fルーフバルコニー付)だって4,000以下だし。

[35: 匿名さん]

パンフレット、価格表が送られてきました。
人気物件であれば、最上階、角部屋、1階という感じで周りから埋まります。

通常４Ｌは、２Ｆで２９９８万円からで、上階は３４００万円は必要か。
通常３Ｌは、３０００万円トビ台あれば、ほぼどこでもＯＫです。
駐車場は、５９００円から５００円（４台）、屋上階は１８００円以下で１７５台です。

東京10号線延伸新線(千葉北線)の関係サイトありました。現場の写真添付ありです。
現実味はかなり低いですが、可能性はゼロではないという感じかな。
この心配よりは、武蔵野線の終電の整備と直通東京行きの増発が先ですね。
http://nagoya.cool.ne.jp/seasiderail/kcrgenchi.htm

[36: チャンタ]

価格表きましたねぇ。
電話で事前に聞いていた価格より高くなってます。
やはり路線価があがったことで価格を見直したんでしょうか？

[37: 匿名]

当初、希望してた間取りの価格が数百万も高くなってました。
営業まんの方は数百万も上がらない、と言っていたので安心していたのですが・・・。

[38: 匿名さん]

ちょっと予算オーバーって感じです。もう一度考え直しです・・・

[39: 匿名さん]

そうですね。ちょっと高くなっているようですね。
これだったら、SAZANのキャンセル住戸にチャレンジしようかな・・・。

[40: 匿名さん]

>38、39さんへ
おっしゃる通りですね。
年収の比較的高い層の方にとっては全く問題ない価格かもしれませんが、
私にとっては、追加オプション無しでもいっぱいいっぱいの価格です。

[41: チャンタ]

オプションって何が選択できるんですかねぇ。
価格は高くても地理的にここは通勤に便利なのであきらめたくないです。
別の間取りを再検討しなくてはいけないです。
車一台買えるぐらい値段上がってますもんね。
ただ、オプションはいいものがあればつけたいです。

[42: 匿名さん]

行田団地から木下街道、そして柏井地区への「都市計画道路」の情報です。
一応、平成１３年から平成１９年度までの予定です。
行田団地からマンション敷地横をかすめて柏井地区まで行きます。

いい点として、駐車場のからの放出路が増設できるか？？。
西船橋方面から木下街道へのアプローチも実質増設、渋滞緩和ならいいのですが。
木下街道の歩道拡幅も駅から計画道路との交差点までは期待？できそうな。

部屋選びにほんの少しは影響しそうですね。
一応、マンションにとっては道路整備とそれに接するという点でポイントアップか。
いい材料となるのか、それとも渋滞道路が接近することになるのか？
http://www.pref.chiba.jp/kendo/katsunan/katsunanseibi/gairo/nishiura.h...
(地図内、赤線の左端がＭＲ、縦線が木下街道です)

[43: 匿名]

本日、電話がありました。

具体的な内容で、末までに１０パーセント払えるか？その他、諸経費など。
まだモデルルームも見てないので、と話すと　かなりの倍率で申し込みがあり
今回、価格も上がったのも関係してる、の事で確実な購入の気持ちでMRに来て
下さい！と言われました。

かなりテンション下がりました。しかも価格がかなり上がった間取りは人気があり
事前に要望書を参考にしての価格発表なので、足元を見られた感じでMR楽しみに
していたのにキャンセルするか迷っています。

[44: 匿名さん]

ここはかなり早くさばけてしまう物件のようです。引渡しまで１年以上ですが。
船橋市で比較的駅近の大型物件で上階でも坪単価まだ１２５万円程度。

ビューレジは全く日照問題なし。低層地区ですから５階位でも景色はいいはず。
ガーデンレジの小学校側の中層階以上と比較的東側は日照問題なしでは。
冬至時期の日照を確認したいですね。

鉄道は武蔵野線ですが道路関係では実質京葉道路沿線で東京２０キロ圏内。
渋滞、歩道整備、価格、金利動向等心配なこともありますが。
自分の条件にあったいい条件の部屋は９月抽選直後まででは。
短期的にはすくなくとも価格維持は期待できる物件では。

[45: 匿名さん]

＞行田団地から木下街道、そして柏井地区への「都市計画道路」の情報です。
＞一応、平成１３年から平成１９年度までの予定です。
＞行田団地からマンション敷地横をかすめて柏井地区まで行きます。

都市計画道路の件で客観的、公平に書き込みします。
重要事項に近い項目と思われます。情報として書き込みます。

ＭＲから木下街道へ新しく出来る道は木下街道と「立体交差」します。
つまり、マンション近くに３Ｆ程度の高さの「高架道路」ができます？。
現在の道は側道のイメージとなりますでしょうか。
高架道路上は通常渋滞なく柏井へ抜けて、その影響で木下街道も渋滞解消なら・・
現在の土地買収率は２０％とのことです。来年には完成はないとのこと。
http://www.pref.chiba.jp/kendo/katsunan/siryousitu/data/kannaizu/kanna...
(地図の右下に拡大指示がでます。第二藤原跨線橋です。）

道路建設、騒音、景観、影、圧迫感、排気ガス等の影響は少しはありそうです。
ガーデンレジ、ビューレジでも小学校側の低層階は影響しそう。
部屋の選択に悩んでしまいます。要望書変更される方もいるのでは。
おそらく３年はできないとは思いますが。将来は必ず。
立体交差なら渋滞解消には意味がありますが。

この程度では「重要事項」にならないかもしれませんが。

[46: 匿名さん]

＞４５です。
計画道路の関係ですが、こちらでは、「十字交差点」との表現もあります。？？？
立体なのか、平面なのか「第二藤原跨線橋」の表現では立体と取れますが。
http://www.pref.chiba.jp/kendo/katsunan/zigyou/douro/douro06.html

どちらが本当なのか、心配な情報です。
平面交差ではあまり意味がないような。

[47: 匿名さん]

43さんと同じような状況です。
MRを見た結果、良ければ購入する、といった段階の方ならいいと思いますが、うちはまだ
いくつか見て、今から徐々に絞っていくといった状況ですので、正直末までに10％というのは
急過ぎるんですよね。確かになかなかいい物件で気に入ってるんですが・・・。
価格表が届いて、少し組んでた金額と差が出てしまったことも大きいです。
うちもキャンセルしようか迷ってるところなんです。まぁ、今回キャンセルする＝人気の（希望の）
タイプが売れる→縁がなかった、ということになる可能性大なんでしょうけど。44さんのおっしゃる通り、
早くさばけるんでしょうね。2期の次点でどれぐらい残るのかわかりませんが、希望のタイプの1つでも
残ってれば次に賭けたいという思いと、半分諦めてる自分がいます。どうしていいのか分からなく
なってきました。。。

[48: 匿名さん]

＞正直末までに10％
第一期は約３００万円程度の入金で確実にさばきたいのでしょうね。
売主の土地購入等の金利負担の緩和とかの関係でしょうか。
過去の超人気物件では第一次で約半分さばけたようです。

逆に半分はあまります。９月中ならある程度選べると思います。
どんなに人気でも年内なら１割程度なら必ずあるかと。
しかし、金額、部屋タイプ、日照、風景と少し選択肢は減るとは思います。
また、色々な情報の確認も必要ですね。
今から営業と売主に信頼関係を築いておいて下さい。
冷やかしの客ではない、どこかでは購入する客であると。
また、この場合は営業が内部調整をこなして商談はスムーズに進みます。

第二期であれば２００万円程度ならＯＫとなるでしょう。
人気タイプでは競争相手との関係で１０％を主張されるかもしれませんが。

[49: 匿名さん]

計画道路と木下街道の交差点は平面です。

地図の説明がよくありませんね。誤解を与えます。
「第二藤原跨線橋」は木下街道の武蔵野線の跨線橋です。
とりあえず、ひと安心ですね。道路は近づきますが。

[50: 匿名さん]

船橋法典駅と塚田駅周辺はいい開発がされそうです。現実は先でしょうが。
野田線の塚田駅と馬込沢駅間の「新駅構想」、
法典西小から船橋西高へ向けて「上山新道」の開発予定、
身近な買い物などができるように「生活拠点」を目指すとあります。

うまくリンク添付できているといいですが。
http://www.city.funabashi.chiba.jp/toshikeikaku/hp/2234ho2.htm
http://www.city.funabashi.chiba.jp/toshikeikaku/hp/2234ho.htm#３−５　法典地域