I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス その2

[気分転換]

その2も活発に意見交換しましょう！！


☆市川駅前再開発　タワーマンションプロジェクト 　その2という名称でしたが
　ホームページでは「I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス」
　と名称が決定しているようでしたので名称を修正させて頂きました。管理人

所在地：千葉県市川市市川南1丁目1番（地番）
交通：総武線「市川」駅 徒歩1分

[2: 匿名さん]

過去スレです。

市川駅前再開発　タワーマンションプロジェクト その1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46904/

[3: 匿名さん]

>>01
公式HPとか付けといてくれ！

[4: 匿名さん]

公式ホームページです。
http://www.31sumai.com/yahoo/A6019/

[5: 匿名さん]

市川市ＨＰ
市川駅南口再開発事務所

http://www.city.ichikawa.chiba.jp/net/mati/minami/index.html

[6: 大手企業サラリーマンさん]

市川南口再開発もついにスタートする運びとなったと思うと、感慨深い。
あとは外環道路が全部開通するだけですね。

しかし、このマンションと他の南口の町並みにGapがあるので、坪単価の高さがねえ。

市川といえば、真間、菅野（東菅野も少し）、本八幡、須和田あたりのお屋敷が有名ですね。
この辺の土地売って移り住む人もいそうですね。

[7: 匿名さん]

1/3の地権者（契約3年前）の建築費値上がり分も、今回の2/3の分譲住居価格に
含まれている件については、皆さん納得されたのですか？

[8: 近所をよく知る人]

やっぱり、ここは市川じゃないとだめな人だけが、思い切って購入に
踏み切れるマンションですね。
この仕様でも、もう少し安ければ希望者殺到だったでしょうね。

[9: 買いたいけど買えない人]

坪300万円では、どう考えても買えません。

[10: 購入検討中さん]

>>06
その点はあまり気にしていません。
駅近の魅力が大きくて、今住んでいるプール付駅徒歩7分から住み替えようか悩んでます。
子育てを考えると今のマンションのほうがいいんですけどね。将来を考えると駅に近いことにどうしても
魅力を感じてしまいます。
今週末は構造説明会でしたよね？私は所要で出られないので、見に行く人に情報提供をしていただけると助かります。新しい情報ってあまりなさそうですけど。

[11: 買い換え検討中]

>>09
本当ですよね。
ココを購入するターゲットを考えれば、あんな価格設定は無いですよね。
更には、あの仕様・設備・・・
でも、あっさり捨てきれることが出来ない立地。

[12: 匿名さん]

「駅近の魅力」と言っても、所詮市川駅ですしね。駅周辺にもう少し活気があればと思う人はかなりいらっしゃるんじゃないでしょうか。まだ本八幡の方がましなのでは。

[13: 匿名さん]

屋敷ジュニアだけで完売するよ。
言うほど高いとも感じない。

[14: 匿名さん]

当初、タワー購入を検討していたのですが、ＵＲの方の賃貸タワーを
借りた方が良いか、真剣に悩んでいます。
ＵＲタワーの賃貸料、分譲タワーの地権者の数、仕様、商業施設の内容
等を色々天秤にかけると、悩んでしまいます。
（ＵＲを借りれたらが前提の話なので、どうどう巡りなんですが）
ＵＲタワーの方はいくらくらいの賃料になるでしょうかね？

[15: 購入検討中さん]

>>12
本八幡は駅前がごちゃごちゃしていてあまり好きになれないのと、快速がとまらないので私にはあまり魅力はありません。駅前再開発でこれから人口が増えていくにしたがって市川駅前も発展していくのではないかと期待していますので、現況ではこれくらい寂れているほうがよいのではないかと思っています。

>>14
地権者の人は人に貸すことを考えている人がわりと多いみたいです。私の友人の地権者の人も自分が住むつもりはなくて、人に貸す予定だといっていました。分譲賃貸でタワーを借りるという方法もあるかもしれませんね。でも、賃料は高いのでしょうねぇ。

[16: 匿名さん]

＞駅前再開発でこれから人口が増えていくにしたがって
これからもマンションが建つんでしょうか？

[17: 匿名さん]

市川の北側開発ってされるんでしょうか？南側だけにショッピングがはいってもたいした開発に思えないんですけど。どなたか、今回の開発の意義、偉大さなどを教えていただけるとありがたいです。お願いします。

[18: 匿名さん]

北口は無理でしょう。すでに高度利用されてますしね。
行政主導の計画は何もないはずです。
ダイエーが綺麗になる程度では？
本八幡もＡ地区が終るともう一本マンションを建てて終わりです。
駅前はオーナーが自力でやるしかない。
組合もない状態から竣工するまで数十年かかります。
市川市内の総武線沿線は我々が生きている間はこれで終わりだと思いますよ。

[20: 匿名さん]

>>19
稲毛タワーは、いつ完成ですか？

[21: 匿名さん]

＞18
もうひとつのマンションとはどちらにできるのですか？

[22: 購入検討中さん]

ところでこのＭＴ、新聞は朝玄関まで持ってきてくれるのでしょうか。最近タワーは持ってきてくれますよね。

[23: 匿名さん]

>>20さん

プラウドタワー稲毛(仮称：稲毛駅前計画)　　　125m 37階 2009年12月完成

・・・・・・

市川ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス 160m 45階 2009年1月完成
千葉セントラルタワー 　　　　　　　　　　　 152m 43階 2009年2月完成
船橋パークハウスプレシアタワー 　　　　　　 132m 38階 2009年7月完成
市川駅南口Ｂ街区　ＵＲ賃貸棟　　　　　　　　130m 37階 2008年7月完成
に次いで千葉総武沿線５番目のランドマークとなる模様

[24: 匿名さん]

20です。
稲毛は約１年後ですか・・・
東京からの距離が難点ですが、価格と仕様によっては
検討の余地があるかもしれませんね。
でも、これから３年弱待つとなると気の遠くなる思いもします。

[25: 匿名さん]

23さん
プラウドタワー稲毛って出来るんですか？
詳しい情報をいただけませんか？検索してもうまく引っかかってこないのです。

[26: 匿名さん]

>>25さん
このスレが良いのでは？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46613/

[27: 匿名さん]

26さん
さっそくのお返事ありがとうございます。
「建築計画」が貼られていたとの事、確認してみます。
ありがとうございました。

[28: 匿名さん]

>>27さん
プラウドタワー稲毛の建築計画はこのレスでよいのでは？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46613/res/10-10

[29: 匿名さん]

稲毛よりは千葉センタラルタワーの方がいいなあ。

[30: 購入検討中さん]

>>22
私は新聞はとらないのであまり関係ないのですが、タワーで毎朝下までとりに行くとなると大変ですね。新聞配達が部屋の前まで来てくれないと、ファックスで新聞を取る人や私のように新聞をとらない人以外には敬遠されてしまうのでしょうか。でも他方、新聞配達が入ってくるとなるとセキュリティの面が弱くなってしまうので痛し痒しでしょうが。今、私が住んでいるマンションはこのタワーの近くにあるのですが、タワーではありませんが、セキュリティの関係で郵便受けまで新聞を取りに行かなければなりません。治安についての見方が同じであれば、ここもセキュリティ重視で新聞配達を入れないということになるのかもしれませんね。私としてはそのほうがいいのですが、売れ残りが出ると管理費に影響してくるから困ります。

[31: 匿名さん]

>>21
ここのことじゃないでしょうか？
http://www.city.ichikawa.chiba.jp/net/mati/chiiki/saikaihatu/A_saikaih...

[32: 匿名さん]

>>22さん
おそらく最初は下まで取りに行くことになるのではないでしょうか？
だた、その後、下に取り行くのが面倒という意見が多ければ、管理組合でどうするか
決めることになると思います。

[33: 匿名さん]

構造説明会に行かれ方、何か新しい情報ありましたか？

[34: 購入検討中さん]

ここのスレで指摘されている問題点って１．地権者が多い　２．パチンコ屋が隣にできる　３．各階ゴミ出し・ディスポーザーがない　４．内側の廊下が外廊下　５．展望が一般開放　６．造りがチープ　７．値段が高い　といったところでしょうか。１−５は私は気にならないし、６と７は主観によるところもあるのでしょうが、私はチープだとは思わなかったし、値段も相当だと思いました。市川駅直結というのが非常に大きな魅力だし、比較的大きめの部屋が相応の価格で購入できるのでかなり人気になるのではと思っていたのですが、ここのレスを見るとそうでもないみたいでちょっと安心しました。くじ運に自信がないので抽選になるとやだなぁと思っていたので。

[35: マンション投資家さん]

No34はデベですね

[36: 匿名さん]

＞３４
倍率が低いのを望んでいるなら、その書き込みしないのが普通では？

[37: 購入検討中さん]

いや、デベではないですよ。>>34はあくまで私の主観で、ここの書き込みを見ると私とは違う見方をしているようなので少し安心したということです。ちなみに私が現在住んでいるところは２０階以上の大型マンションなのですが各階ゴミだし・ディスポーザーなしなのですが、エレベーターは生ゴミくさくはないです。これは住んでいる人のマナーの問題でしょうね。

[38: 匿名さん]

>37さん
確かにすでにある高層マンションで各階ゴミだし無し、ディスポーザ無しってのは沢山あると思います。
しかし現実的に、最近販売されたタワマンはこれらを備えているケースが大半です。ディスポーザに至っては郊外の小さめのマンション（50戸前後とか）でも装備され始めました（以前はある程度の戸数が無いと価格反映しずらいってことでしたが、コストも下がってきたんですかね）。
もちろんそれらが無いから生活できないってことはありませんが、現時点で標準となりつつある装備が無いというのは、やはり一般的に見てデメリット（マイナス評価）になると思います。

ちなみに私は外廊下が一様にマイナスとは考えていません。
内廊下の方が高級感があるのは理解できますが、管理コストや間取りの自由度などデメリットもあるからです。私自身はどちらかというと外廊下の方が好みですが、これは各個人の価値観の違いですね。

価格についてはそれこそ個人差がありますが、相場からすると高めに出してきたことは間違いないと思います。今の不動産景気がどこまで続くのかは分かりませんが、基本的に値上がりはなくせいぜい値落ちがゆるいかなといったレベルと考えています。まぁ、長く住むつもりならあまり拘る部分ではないかもしれませんが。

それより何より自分的にやっかいなのが、展望室の一般開放です。
1階や2階の店舗とはワケが違いますよね。EVが分離されてるとはいえ、やはり住人以外の方が誰でも最上階に行けるというのはかなりの抵抗感があります。実害の有無ではなく、心理的な抵抗感って言うのでしょうか。勝どきのTTTもビューラウンジ一般開放ってのがあるみたいですが、そんなマンションほとんど聞いたことないんです。

[39: 匿名さん]

展望室に飲食が入ることがすごく嫌です。ディスポーザーについては後付けできないに等しい機能なので付いていた方が良いと思います。しかし、34さんの発言は抽選？なんてものを気にしているのであれば普通は発言しない内容だと思います。デベと思われても仕方ないですよね。誰に賛同を得ているのかも、話の発展もこんな感じになっちゃいますから。それにのった私も同罪ですけど。

[40: 物件比較中さん]

ちなみに本八幡の物件は、要望書を提出すれば希望の部屋を融通して割り当てくれるという
話を担当者からもらいました。
市川ではそのような話はまだ聞かないですね。

[41: 匿名さん]

ここは抽選です。

[42: 匿名さん]

どのマンションも建て前は全て抽選。
た・だ・し、デベも確実に購入して貰える人に確実に販売したいので、事前調整を
するのですよ。
又、仮に抽選をせざるを得ない場合もダミー札を用意して、確実に意中の人に当た
る様に細工します。
全国の全物件とも一緒です。

[43: 匿名さん]

パチンコ屋は隣の施設に出来るのですか？このタワーの１階に出来るのですか？

[44: 匿名さん]

私も38さんにかなり賛成／近い意見です。

ディスポーザー／各階ゴミ出し：
つい最近、妻と一緒に、妻の友人の新築タワーマンションを訪問させていただきました。各階ゴミだしはないけどディスポーザー付マンションでした。話を聞いていて、自分なりに得た感触は「ディスポーザーは、やっぱり便利な装置」ということです。私が今住んでいる中古マンションでの実感ですが、エレベータで生ゴミを運べば、やっぱり臭いは結構残りますし。とても残念です。なお各階ゴミだしについては、その管理コストを想像すれば（具体的にどのくらいの負担になるのか知りませんがが）私はなくてもいいと思います。

不動産価格：
たとえ永住を前提に購入するとしても、リスク管理という観点から、突然の環境変化（転勤、倒産、家族構成の変化）による売却や賃貸を考慮しないといけないでしょう。その際、ここをどのくらいで賃貸にだせるかわかりませんが、７５平米相当でせいぜい月額２０万円というところでしょうか？　（ＰＣＴのＢ棟西側、すなわち海側の８２平米でさえ、確か月額２２万円程度だったと記憶しています。なお賃貸時は、眺望や方角による値差はほとんど出ないというのが不動産の常識だそうですので、分譲価格が大幅に安かったＢ棟東側なら圧倒的に利回りが良くなるという計算結果を何度か見ました。）

たとえばここを月額２０万円で賃貸だせると仮定した場合、利回りはたぶん４％程度と思います。（賃貸月額２０万円、７５平米相当の分譲価格６０００万円と仮定）　４％だと、悪くはないですが、決して良くもないですね。やっぱり「実力以上に高めの設定」となっているように感じます。

https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=12

[45: マンション投資家さん]

>>38、44さん
基本的には同意見です。

住宅情報を見ても、ローカルでなかなりこじんまりしたマンションでもディスポーザは付いています。
ちょっと大げさでしょうが、10年後に今のオートロックの感覚になるのでは？
え−、ディスポーザもついてないの！？と
このような標準設備をつけなかった理由の、十分な説明があるのでしょうか？

タワーマンションの各階ゴミ出しと、内廊下は、それに慣れている人は必ず必要で
そうでない人は余り気にしない問題かと。
因みに私は前者ですが。
でも、ここはディスポーザが無いので、外廊下で良かったかもと思っています。

価格は3-4年前のマンション販売価格が頭の隅に残っている人には、めちゃくちゃ高くて
（それも、仕様や附帯設備を考えると異常に）、でも、そうでない人は
都心を含め現在の価格からすると少し割高と感じる程度ではないでしょうか？

[46: 匿名さん]

ＰＣＴと比較する理由がわからない。

ここは駅直結を含めて強気な家賃設定で押せる。
需要と供給のバランスを考えると75㎡の下限は25万から。
現状では市川駅徒歩10分以内75㎡以上の賃貸物件すら「ない」。

[47: 匿名さん]

確かに値段は高いですね。とある不動産に聞いた話だとあれはやりすぎと言ってました。しかし、このマンションを待っていた人も多いので埋まるでしょうとのことでした。しかし、ここの横に建つ新し目のマンションの月賃貸相場はいいとこ7000円前後/坪だそうです。75平米で16万円程度です。パークシティ市川でも方位によりますが、同様に7000円前後だそうです。賃貸棟の相場ももちろんかなりの影響力はあるのでしょうが、ここの利回りは相当悪いことは確かだと思います。ディスポーザーぐらい付けてもいいのにと思ってしまいます。私が地権者であればいろいろと強く要望したのになー。

[48: 匿名さん]

色々な物件のＭＲを見てきたので、ディスポーザー、各階ゴミ出し等は
絶対にあるだろうと思っていた。それだけに落胆が大きかったです。
数年前から楽しみにしていたので、とても残念です。

仮にこの物件を購入して、将来、賃貸に出した場合、隣にＵＲがあるので
微妙な気がしますが、どうなんでしょうか？

[49: 匿名さん]

確かにＰＣＴとの比較はしづらいね。豊洲駅直結のシエルタワーと比較する程度でしょう。ただこれも時期が違うからおかしいか。市川駅周辺の賃貸って結構あるよ。一戸建てもそれなりに売りに出てるし。供給は多いんじゃないかな？75平米で25万円なんてマンションないでしょう。参考までにパークで90平米近くで20万円！

[50: 匿名さん]

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?md=tr&pf=12&lns...

これ見て20万で貸す人はいないよ。

[51: 匿名さん]

駅直結は駅直結の市場の中で考えないといけない。
市川の周辺物件すら参考にならない。
もちろん船橋のプラウドも。