I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス その3

[匿名さん]

もうすぐ一般販売開始です。
引き続き、建設的な意見を交換し、有意義な場としましょう。


市川市　市川駅南口再開発事務所
http://www.city.ichikawa.chiba.jp/net/mati/minami/index.html


所在地：千葉県市川市市川南1丁目1番（地番）
交通：総武線「市川」駅 徒歩1分

[728: 匿名さん]

１月下旬完成予定で、入居前となると、商業施設のオープンは３月初めくらいでしょうか？
入居までのことを考えるとワクワクしますね。あと１年半もあるけど…

[729: 匿名さん]

>>725さん
うーん、何度も言いますが、それはあくまで設計性能でですよね？経験がないものを「安全です」と言われても、それは「そうでしょうね」としか答えようが無いですが（それこそ禅問答です）。それと、

＞太さが２０m（←例え）あればもちろん折れますが、軸径なんてあっても２m前後なので、折れる現象は非現実的です。

2mでも20mでも設計した性能が出れば何の問題もありません。と言うか、20mの杭が折れるほどの力なら、2mの柱なんてタダじゃ済まないですよ。それこそ非現実的な考え方ですが…（変形許容量なんてそれほど大きいものじゃないです）。

そもそも論として、変形した時点で「次の地震への耐性がなくなる」と言うことを意味していますよ、地震は本震だけでは終わらないものです。しかも最も恐ろしいのは、杭は地中深くに埋まっているため損害程度が分からず、気が付いた時には甚大な被害になる可能性が大きいのも専門家から指摘されています。大震災が来て数年後、震度3クラスの地震で倒壊とか言う話だって別に不思議ではないです。

そのリスクをどう考えるか？と言うところだけだと思いますが…。

まあ、現実問題として起きていないことを議論するのは確かに禅問答かもしれませんね。全ては関東大震災が来た時に分かるのでしょう、少なくともこの物件に関しては。

[730: 匿名さん]

そう言えば、第２東京タワーはこのマンションの西向きのお部屋から見れるようになるかもしれませんね。
そしたら、一応、『東京タワー（第２だけど）が見れるお部屋』ということになりますね(笑)

[731: 契約済みさん]

第2東京タワーはここから見るとどちらの方向に建つのですか？

[732: 匿名さん]

ここは杭基礎だっけと思わせるコメントが見受けられますね。

まぁ、今は一段落の時期なので、そんなコメントも増えるのかな？さて、725も729も杭について議論していますが、一応専門的な立場から言わせてもらうと725の内容はよくわかりますが、素人に説明するにはもっとわかりやすい表現するようにしましょう。

長さ３０cm程度の模型で使うような木の３㎜棒と1５㎜棒を曲げてみれば、どちらが同じ変形に対しておれやすいかがわかるでしょう。
杭を設計する場合は、建物から入る慣性力（建物が揺れて杭に作用する力）と地盤が変形することによって杭に作用する強制変形があります。杭のサイズが20mと非現実的な数字で分かりづらいので5mだとすると、60mの全長の杭だとすると、2mは折れずに５mが折れるのは当然です（基礎は剛強という条件）。
理由は、変形は力（P)と長さ（L）の3乗に比例し、I（断面二次モーメント）に反比例します。ちなみに、Iは断面性能を表す指標ですが、径の４乗で決まるもの。
同じ変形量だとすると、
・作用する力
2ｍの杭に作用する力P2　　P2＝2^4a（aはある定数）
5mの杭に作用する力P5　　P5＝5^4a
・断面積
2mの杭の断面積A2　　A2＝2^2b（bはある定数）
5mの杭の断面積A5　　A5＝5^2b
・作用するせん断応力度（単位面積あたりに作用する力）
2mの杭のせん断応力度τ2　τ2＝P2/A2=2^4a/2^2b=2^2×a/b=4×a/b
5mの杭のせん断応力度τ5　τ5＝P5/A5=5^4a/5^2b=5^2×a/b＝25×a/b

杭は同じ材料の場合、許容できるせん断応力度は決まっているので、必然的に、応力度が大きい、5ｍの杭が壊れる。それと、729のコメントにあるが、地盤の強制変形に勝てるコンクリートの固まりなんてあり得ません（笑）１か月前ぐらいのニュースを見たら分かると思いますが・・。

とここまで書きましたが、ここは直接基礎なので過剰に地盤の固さに頼っていない限り、基礎については安心していいかと思います。

[734: 匿名さん]

>>731さん
第２東京タワーが建つ位置を見ると、西向きの部屋から見えるのではないでしょうか？
南よりも西の方が見えるような気がしますが・・・

第２東京タワーのサイト
http://www.rising-east.jp/

>>733さん
南側の部屋からは本家の東京タワーが見えると思いますよ。

[735: 契約済みさん]

総武線が結構曲がっているので、ただでさえ地図を見るのが苦手な私は第２東京タワーとマンションの向きを合わせるのに苦労していますが、第２東京タワーは南西角部屋の角直線上のようですね。

ベランダに出れば、西も南も見えそうですが、どうでしょう？
部屋から見るには南西角部屋じゃないとムリ？

地図が得意な方、土地勘がある方、いかがでしょう？

[736: 契約済みさん]

私は地図が読めません（苦笑　南西角ですか。残念ながらうちからは見えなさそうですね。スカイラウンジからも無理かなぁ。第2東京タワーを見るために買うのではないからこだわりませんが、もし見れたら楽しいですよね。

[737: 契約済みさん]

>>732さん

素人なのでなんだかよくわかりません。以下、それぞれ正しいのでしょうか？　教えてください。

１．直基礎のほうが、長い杭を打つ地盤より有利なのは明らか。（これは疑問の余地はないでしょうが）

２．湾岸物件にあるような６０ｍまで杭うったような物件、素人目には杭が細いので中折れしそうで不安だが、そこはちゃんと計算して設計してある。中折れなどの事故は、考えにくい。

３．結局、６０ｍ杭打ち物件なども、現実はかなり安全。直基礎と、安全性が大きく変わることはない。

４．杭打ち３０ｍ物件と６０ｍ物件、例えば同じ設計事務所／同じゼネコンが工事したとすれば、安全性に大差はない。

[738: 匿名さん]

>>737さん
７３２です。細かい条件もありますが、簡単に個人的な見解を書きますと、

１．直基礎のほうが、長い杭を打つ地盤より有利なのは明らか。

有利とは？わかりませんが、直接基礎の方がコスト面も抑えられ、良い面が多いと思います。悪い面もありますが、マニアックな話になるので省略。

２．湾岸物件にあるような６０ｍまで杭うったような物件、素人目には杭が細いので中折れしそうで不安だが、そこはちゃんと計算して設計してある。中折れなどの事故は、考えにくい。

中折れは考えにくいと思います。

３．結局、６０ｍ杭打ち物件なども、現実はかなり安全。直基礎と、安全性が大きく変わることはない。

杭打ち物件も安全性はあります。ただし、詳細な検討をしている場合に限ります。最近は土の応力状態もかなり正確に追えるようになり、地盤を含めた杭の検討もできる状況にあります。ただし、直接基礎の場合は杭基礎よりも検討が少なく済む、つまりシンプルに検討可能。推測要素が少ないのは良いことです。

４．杭打ち３０ｍ物件と６０ｍ物件、例えば同じ設計事務所／同じゼネコンが工事したとすれば、安全性に大差はない。

それぞれの場合に検討方法があり、正しく検討していれば安全性に大差はないと思います。

ここで杭の話は関係ないので、ここらで終わりにした方が良いと思います。

[739: 匿名さん]

>>738さん
729です、詳細なご説明ありがとうございます。私もこれ以上話を続けないことには合意ですが、杭単体としての強度の問題と、杭と複雑な地盤構造の複合作用を同じに考えることには非常に違和感を覚えます（木と杭の性質の違い（特に復元性）も気にはなりますが）。シミュレートはあくまで仮想のものに過ぎませんから、当然経験していない範囲のリスク（728さんの言葉だと「非推測要素」になるのかな？）が高くなることは言うまでもありません。

ただし、これらは結局禅問答だとも思います。シミュレート結果や数式だけで安全を語れるのなら柏崎原発の惨状は説明できませんし、かと言って現状何も結果がない状況で安全/危険を語るのもまた夢物語な気もします（ちょうど柏崎原発の設計者が自信満々であったのと同じようにです）。

いずれにせよ、起きてみないことには何とも言えませんね、この辺りで終わりにしましょう。

[740: 739]

おっと、大事なことを書き忘れていました。

私は別に738さんの言うことを否定しているわけではないですよ。単に価値観の違いだと考えています。

私は事実に基づく経験がなければ不安だと考え、738さんは仮想であっても十分なシミュレートがなされていれば大丈夫だと考える。

見てる方向が違うだけで、実際に考えていることは同じなのでしょう。

[742: 匿名さん]

富士山は南西。真南ではバルコニーに出なければ見れない。
ちなみに東京タワーや六本木ヒルズもほぼ富士山と同じ方向。
第二タワーは、西北西の方向です。

冬季のその他の眺めとしては、北は日光男体山から浅間山。
西は秩父や丹沢の奥に中央アルプスの山並み。
南はアクアラインの橋桁等が見えると思います。
ここの物件よりもかなり低層の船橋の高台(標高20m位）の我が家からの眺めです。
多分この物件だと20F位の階数に相当すると思います。

[743: 匿名さん]

眺望は期待できそうですね。
ベランダに出なくちゃ見れない富士山でも、洗濯物を干す時とかに見れると気分は良さそうです。

[744: 契約済みさん]

タワー直ぐ西の不動産屋を見たらびっくり。
地権者らしき売り物が５物件も。
Dの６０−８０でした。早いですね

[745: 匿名さん]

>>744
２週間ほど前、現地を見に行った時に私も発見ました。
上下階の一般購入者用の部屋から地権者用住戸の価格を想定すると、400万円ほど上乗せされているようですね。

[746: 契約済みさん]

私もついさっき見てきました。地権者の方はもう売りに出しているんですね。値段も結構しましたね。二期が終わるころにはこれも売れてしまうんでしょう。

[747: 匿名さん]

売主＝地権者＝不動産屋じゃないですか？
地元業者なら当然再開発を見据えて土地を押さえているでしょう。
もし押さえていないならプロとして失格ですね。

[748: 匿名さん]

>>747
プロとして失格？かは知りませんが、不動産屋の方に聞いてみたところ、地権者のようです。地権者が他の不動産屋ではないとはいいきれませんが、そんな感じではありませんでした。でも、その方いわく、この値段で売って儲けがでるためには購入価格は売値の６掛け程度でないと税金でがっぽりもってかれてしまって、実質の儲けはほとんどでないとのことでした。売値の６掛けということは、一般価格の５割に近い価格ということでしょうか？？でも、俺ならそんなに安く買えたのなら、貸すとおもうけどな。現金が欲しいといったところかもね。

[749: 契約済みさん]

>>745さん

地権者さんがいくらで仕入れたのかはわかりませんが、とにかく安く仕入れたのでしょうから、高く売れるってのはなかなかいい儲けでうらやましいです。でも一般契約者の私も、物件が高値で取引される限りは、素直に喜ぶべきなのでしょうね。

ところで改装中だった７０平米台のモデルルーム、改装完了したのでしょか？　今までなかった「コントラスト」になってるとうれしいです。

[750: 契約済みさん]

>>748さん

749です。そうですか、売値の６掛でないと儲けが出ない、すなわちほぼ５０％くらいで買ってないと、もうからないのですか。縁がないもんで、税金がそんなに高いってのは知りませんでした。私が知っているのは、売買の際に不動産屋さんに支払う「３％の手数料」くらいです。確かに売却益が出れば、がっぽりもってかれるのでしょうね。住み替えではないので。

[751: 匿名さん]

単純に儲けがでればいいなら６掛けで買ってなくてもいいはずだけど、確かに儲けがある程度出ないと意味ないからね。まぁ、おいしいことはおいしいので、うらやましい限り。

[752: 匿名さん]

簡単には売れないと思います。高値で買おうと思う人、お金がある人は周辺環境はもちろん、建物の仕様にもある程度こだわりを持つと思います。

[753: 匿名さん]

>>752さん
そうかなぁ。抽選に落ちた人で少し高くてもどうしてもほしいという人だけで５戸くらい売れてしまいそうだけど。ここを買う人はそんなに仕様にこだわってないと思えるし。

[754: 匿名さん]

入居は２年ほど先。景気もどうなっているかわからない状況で、この時期の未入居を買うのってどうかなって感じもしますが。ましてや、ただでさえ高値のさらに上積み。そこまでしてほしいと思う人っているかな？

[755: 匿名さん]

>>754さん
未入居とは言ってもこの時期なら新品で買うのと一緒だし、これだけの人気物件だといると思うなぁ。でも2期の販売が終わるまでは新古品には手は出さないでしょうけど。

[756: 匿名さん]

>>748
>でも、俺ならそんなに安く買えたのなら、貸すとおもうけどな。現金が欲しいといったところかもね。

そうですね。もしも一般販売の半額くらいで購入したのなら、十分収益物件になると思うので、売って税金で持っていかれるよりも賃貸にしたほうがいいような。

賃貸、確かすぐ隣の新築マンションあたりで坪７０００円とか見た記憶あります。こっちならもう少しプレミアム付けられて坪７５００円くらい取れると仮定すると、７９平米物件で１８万円／月で「プラス２１６万円／年」。

管理費＋修繕積立金で３万円／月で「マイナス３６万円／年」。
２年に１度、不動産屋に家賃１か月分の仲介手数料払うとして「マイナス９万円／年」。さらに４年ごとに賃貸人が入れ替わるとして、空き室４ヶ月、年あたり１ヶ月で「マイナス１８万円」。

・税引き前実収入：　２１６−（３６＋９＋１８）＝１５３万円／年
・２０年で３０６０万円。

本当に半額ぐらいで仕入れているなら、２５年以内で回収できるかも。なお税金や金利は無視ですが。またあくまで素人計算ですが。

[757: 匿名さん]

たしか、新しいMRは今週末くらいから公開でしたよね？今週末見に行ってみようっと。

[758: 匿名さん]

おっ、８０平米MR改装完了？

[759: 匿名さん]

台風の影響で列車運転見合わせ続出ですね。

ところで、都内の新橋あたりから市川駅南口まで、タクシー深夜料金で帰ってきた場合、いくらくらいかかるのでしょうか？　ご存知の方、教えてください。

[760: 匿名さん]

もう復旧したみたいですよ。総武線快速は。

[761: 匿名さん]

>>759さん
今日はタクシーはまともに走れないでしょうから通常時の深夜料金はあまり参考にならないと思いますよ。復旧した総武線快速で帰ってきたほうがいいと思います。

[762: 匿名さん]

>>759さん
普段のタクシー料金を聞いているのかな？
新橋からだと、１万円は行かなくても、８５００−９０００円ぐらいは覚悟した方がいいですよ。
ちなみに東京からだと、６０００−７０００円、新宿や渋谷では１万円オーバー（高速代除く）が相場ですね。
私も市川駅を利用していますが、電車だと都心からの距離感をあまり考えませんが、深夜のタクシー代を利用すると「やっぱ千葉だわ」と痛感します。だから、いつも最終電車に急いで駆け込みます。
まぁそんなに利用頻度は高くないですが。
参考になれば。

[763: 契約済みさん]

>>759さん
深夜、銀座７丁目あたりから市川まで、高速を使わないで７０００円ちょっとくらいでした。

[764: 匿名さん]

>>759です。

皆さん、タクシー料金情報、ありがとうございました。私は津田沼に住んでます。長距離タクシーに平気で乗れる身分ではないのでほとんど利用することはありませんが、どうしても利用せざるを得ないとき、しかも仕事ではなく飲み会で利用するときは自腹なので、とても痛いです。

例え市川に引っ越しても、ほとんど利用しないと思いますので大きな問題ではないですが、利用したとすれば「（津田沼と比べて）やっぱり近いわ、こりゃ。」と実感するのでしょう。

なおもう何年も利用してませんが、秋葉原総武線各停の終電をミスった時は、新橋１：００発（だった筈）千葉方面行きの深夜バスを利用することもありました。高速を走るのですがゆっくり走るので、津田沼までは明らかに１時間以上かかって、酔っ払った身には結構かったるかったです。津田沼と比べたら、市川はずっと近いのでしょうね。

雨風おさまってきたので、そろそろ会社に行きます。

[765: 匿名さん]

地権者が400万円上乗せで売り出してるからって、
それは売却希望価格であって実際に売却できる価格ではありません。
交渉で値引いて一般分譲価格程度で売るつもりなんでしょう。

中古物件になってしまうので、分譲物件とは異なって
一年点検や二年点検のアフターサービスは無くなるのが普通です。
ご注意を。

賃貸にするのは、ＵＲ棟がライバルになるのでリスクがあります。
賃貸にするよりも転売して確実に儲けたいのでしょう。

[766: 匿名さん]

市川は深夜バスもないけど。

[767: 匿名はん]

具体的な値段はいくらなの？（最初っからレス読むのが面倒なのですいません）教えてください。

[768: 匿名さん]

台風の影響を少しでも避けようと遅めに出社したのですが、市川朝９時過ぎの快速、積み残し出てました。市川で下車する人は見事にゼロ、２０年くらい前の、船橋でさえ「１〜２本見送ってから乗り込む」という朝の総武線の混雑時を思い出しました。

[769: 匿名さん]

深夜バスは遠距離通勤でかつ低所得者向けでっしょ。市川は遠距離ではないし、ここに住む人は低所得者ではないから、要らんって。

[770: 匿名さん]

ご近所にお住まいの方に伺います。
今回の台風では水は出ませんでしたか？
車窓から見た江戸川河川敷はかなり水で一杯でしたが・・・
以前、周辺に住んでいた頃は、南口駅前など水びたしだった記憶があるので。

[772: 匿名さん]

これじゃあ地権者が「一般購入の皆さん、ありがとう！」って言うの、わかるね。でも、ゴネた地権者なんて、そんなもんじゃあないでしょう、常識的に考えて。

[774: 匿名さん]

地権者さん、90D11を4000万円以下ですかい？　そりゃあうらやましいのー。

[775: 匿名さん]

地権者はあくまでも土地の対価として建物を含めた空間を手にいれ、一般購入者と市が箱をつくる建設費と土地代を払ったというのが実態みたいですね。ってそれは前から議論されてなかったっけ？

そりゃ、設備は標準以下で極力安くしてくるというのはわかるような気もしますね。それにしても南側はかなり自由に選ばせたなーと今でも思ってしまう。まぁ、住むときに、一般購入者のおかげでこれがあると自負すればいいのかもしれないが、居住者でない地権者がらみの周辺住民が、横を走り抜けたり、騒いだりしていると、気分は良くないかも。平気で喫煙したり、子供がソファーに土足で立ってたり。まぁ、気にすればきりがないかな。

[776: 契約済みさん]

また同じ話題を繰り返す人が出てきたなぁと思ったら、2期が始まったんですね。今日から新MR公開の予定ですよね。私は今日、新MR見に行く予定です。入居まで1年以上あると思うと長いです。新MRを見たらしばらくイベントがないし、それまでどうやってテンションを維持しようか悩んでいます。

[777: 匿名さん]

>>775
>居住者でない地権者がらみの周辺住民が、横を走り抜けたり、騒いだりしていると、気分は良くないかも。平気で喫煙したり、子供がソファーに土足で立ってたり。まぁ、気にすればきりがないかな。

そうか、で、「認められた近隣住民に、集会室などを利用する権利」を与える必要あったんだな。居住しないで売却／賃貸に出した地権者が、施設を利用できるようにって。