I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス その3

[匿名さん]

もうすぐ一般販売開始です。
引き続き、建設的な意見を交換し、有意義な場としましょう。


市川市　市川駅南口再開発事務所
http://www.city.ichikawa.chiba.jp/net/mati/minami/index.html


所在地：千葉県市川市市川南1丁目1番（地番）
交通：総武線「市川」駅 徒歩1分

[623: 匿名さん]

今は第2次登録が終わったばかりでここを見ている人が多いから、反応する人も多かったのでは？２次の抽選って今日なんですか？

[624: 匿名さん]

市川を柏と比べられるのって、結構びっくりだが、でも冷静に比較。都心にお勤めというのを前提に、まずは主要ターミナル駅までの時間。なお、ターミナル駅として上野を外すことに異論はないと思うのであえて外すが、、、

行き先　　　柏から　　市川から　　差
東京　　　　４２分　　２０分　　　＋２２分
品川　　　　５２分　　３１分　　　＋２１分
渋谷　　　　５９分　　４５分　　　＋１４分
新宿　　　　５２分　　３４分　　　＋１８分
池袋　　　　４１分　　４１分　　　０

通勤時間から考えて、柏と比較するなら千葉のほうが妥当かと。街の規模も、千葉のほうが近いし。

[625: 匿名さん]

次にこれも第三者による「沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場」比較。まあこういう板の利用者、ご存知の方も多いと思うが。

https://www.＊＊＊＊/price/market/railroad_list.php


駅名　　分譲価格　　　　坪単価　　　賃料（管理費込）　　利回り
　　　　[分譲75㎡8分]　　　　　　　　[賃貸75㎡8分]
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
市川　　　3,938　　　　174　　　　148,000　　　　4.5 %
柏　　　　3,259　　　　144　　　　116,000　　　　4.3 %
稲毛　　　3,323　　　　146　　　　123,000　　　　4.4 %
千葉　　　3,120　　　　138　　　　115,000　　　　4.4 %

柏の実力結果：
・分譲物件の坪単価で稲毛と同等
・賃貸物件では千葉と同等

考察：
柏は、不動産業界の評価では、稲毛・千葉レベル。

これって、別に驚きないよね。大概の人は、頭の中で、そんな風に感じてただろうし、それが第三者の冷静な評価で明白になっただけ。

[626: 匿名さん]

>>625

ソースは「住まいサーフィン」です。

[627: 匿名さん]

もと総武線沿線住民で、今しばらくは常磐線沿線住民ですが、
普通の皆さんはそれくらいは分かっているかと思いますよ。
柏は稲毛か千葉くらいで、街の形態から言えば千葉に近いでしょう。
千葉と柏がどちらが便利かと言えば、買い物には柏かもしれま
せんが、行政的には千葉がいいかな？でも、同程度でしょう。
柏はネタみたいだし、もういいんじゃないですか？

[628: 匿名さん]

>>624, 625です

うん、柏と比べるのは、止めよう、相手してる自分が馬鹿らしくなってきた、恥ずかしくなってきた。今日、訳あって会社休んでるもんで、朝からマジにレスしてしまった。でもしつこいようだけど、物件や駅の価値って、結局はプロの評価（と思われる）がもっとも客観的なんでしょう。


「沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場」

> https://www.＊＊＊＊/price/market/railroad_list.php

[629: 匿名さん]

関係ないけど行徳富士近くの6haの土地を日本総合地所が買いました。
超巨大なんちゃってヨ〜ロピアンが建ちますよ。
市川では希少な海際物件になります。

[630: 匿名さん]

「コロンブスシティ（マクハリタマゴ）part3」の257からのコピぺですが、市川市、わりと優秀なようで安心しました。


＜行政サービス比較＞
　　　　　　　　　　全体　子育て　高齢者福祉　　教育　公共料金　住宅インフラ
千葉市........：　　141.0 ：　　41.5 :　　　　31.0 ：　　28.5 ：　　17.0 ：　　23.0
市川市........：　　161.0 ：　　47.0 :　　　　32.5 ：　　38.5 ：　　20.0 ：　　23.0
船橋市........：　　157.5 ：　　47.0 :　　　　34.0 ：　　33.5 ：　　21.0 ：　　22.0
横浜市........：　　157.0 ：　　50.0 :　　　　30.5 ：　　31.5 ：　　21.0 ：　　24.0
さいたま市：　　156.0 ：　　47.5 :　　　　31.5 ：　　32.0 ：　　24.0 ：　　21.0
出典：日本経済新聞社「全国優良都市ランキング2005-06」
http://www.kumagai-chiba.com/policy/zaisei.html

ちなみにそこの256には、千葉の他の主要都市の財務状況も出ています。

[631: 契約済みさん]

２次の結果は、どうだたんですかね？今回は、宣伝費ゼロで行ったようですが、かなりの反響があったようですね。最高倍率のお部屋は、どのお部屋で、何倍だったか分かる人いたら教えてください。

[632: 契約済みさん]

>>631さん
>>２次の結果は、どうだたんですかね？

おちつけ〜。私も気になります。MRの人に聞いたところ、あまり人気が集中しないように考えて売り出し住戸を決めて、連絡も１次の際に名前を書いていった人だけに送ったみたいなことを言っていましたのであまり倍率は高くなかったのではないかと思っているのですが。どうだったんでしょう？

[633: 匿名さん]

このまま順調に売れれば、１期の３次なんていうのもあるのでしょうか？

素朴な疑問なのですが、「１期の２次」と「２期」って何が違うのでしょうか？
１回目の販売から○日以上期間が空くと２期という表現になるのでしょうか？
どなたかご存知の方、いらっしゃいますか？

[634: 匿名さん]

一期１次の落選者を救済する意味強かったとしたら、セールスさん、たぶん倍率つけないように配慮して決めにかかったんでは？

[635: 購入検討中さん]

再び落選したのですが・・・私の部屋は2倍でしたが、10倍近い部屋もありましたよ。今回の部屋の選び方にも一部偏りが見られるし、抽選は絶対に公平ですと営業さんは言うけど・・・実際に公開抽選に行かれた方、本当に公正でしたか？これだけ戸数が多いのに倍率ごとではなく部屋ごとに抽選という時点で（1期の話）あやしいのですが。考えすぎでしょうか。資金的には問題ないのですが、さすがに買う気が失せました。

[636: 匿名さん]

抽選を見に行きましたが、公正だったと思います。

[638: 周辺住民さん]

>この物件は、高すぎると思いませんか？

それが市川・・・だと思う。実際には市川南だからアレだが。

[640: 匿名さん]

百の言葉よりあなたの教養の問題では？

[641: 周辺住民さん]

>アレとは何ですか？？具体的な言葉で教えてください。

市川市民は今の14号より北を重視してて、特に総武線より南は純粋な意味での高級住宅地市川とはちょっと別の見方をする人が多いんですよね。

>どうしても市川が、坪単価２６０は納得いきません。
>豊洲は２７０ですよ。

そりゃ、市川っていうところを好きな人をナメてます。ここは一部の人にとっては普通の街とは違う。
浦和や鎌倉ほどではないけど。。。

[642: 匿名さん]

>624

通勤時間から考えると、市川より錦糸町、小岩が格上なんですね。
なるほど勉強になります。

[643: 契約済みさん]

>>642さん
同じ路線なのだから、通勤時間からすれば錦糸町や新小岩の方が便利なのは言うまでもないのでは？

[644: 購入検討中さん]

高層階は坪300万ですよね。
エレベーターで生ゴミ臭いことを我慢しなければならないとしても
ここは人気があるんですよ。
設備はごく普通のファミリーマンションですが、立地が一流であることに意義があるのですよ

[646: 匿名さん]

設備が悪くて価格が高いと言われても、完売してしまうことが、市川という土地の評価を物語っていると思います。

[647: 匿名さん]

>>645
小岩と市川なら、快速が停まる市川の方が良いですね。
東京グランファーストは駅からの距離、マンションの規模が中途半端な感じがします。
また、南側が線路となっている点、階によっては電車から部屋が丸見えな点等、ちょっと考えてしまう点も多いです。

[648: 匿名さん]

>>643さん
>同じ路線なのだから、通勤時間からすれば錦糸町や新小岩の方が便利なのは言うまでもないのでは？

プロの評価：
「住まいサーフィン」の「沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場」では以下のとおり。

　　　　　[分譲75㎡8分]　　　[賃貸75㎡8分]
駅名　　　分譲価格　坪単価　　賃料　　　　　利回り
東京　　　5,239　　　231　　　315,000　　　　7.2 %
錦糸町　　4,742　　　209　　　181,000　　　　4.6 %
亀戸　　　4,550　　　201　　　168,000　　　　4.4 %
平井　　　4,131　　　182　　　155,000　　　　4.5 %
新小岩　　4,183　　　184　　　159,000　　　　4.6 %
小岩　　　4,227　　　186　　　151,000　　　　4.3 %
市川　　　3,938　　　174　　　148,000　　　　4.5 %
本八幡　　3,969　　　175　　　146,000　　　　4.4 %
下総中山　3,578　　　158　　　179,000　　　　6.0 %
西船橋　　3,395　　　150　　　129,000　　　　4.6 %
船橋　　　3,682　　　162　　　136,000　　　　4.4 %

考察：
・643さんのコメントどおりで、同じ路線なら近いほうが分譲価格も賃料も高いという、単純な結果が出てますね。ただし、下総中山の賃料が錦糸町に次いで２番目ってのは、納得しかねます。単に物件が少ないからなのでしょうか？？？
・その他、不動産の鉄則の中でも、最重要ポイントとなっている「立地」と「地域一番物件」の２大要因がどうかという事ですね。ここ市川の「駅直結」は立地申し分無し。そして２番目の「地域一番物件」についても、現状で一番物件は明らかだし、今後しばらくはその地位を維持するだろうであろう事も予想つきます。ということで、本物件は２大ポイントで優良ですので、坪単価が高価なのも頷けます。

[650: 匿名さん]

私は不動産の専門家ではないので間違っているかもしれませんが、、、

・お店を出すことを考えている人には「路線価の高い地域＝お客の多さを期待できる」という式が成り立つでしょうから、路線価の安いところを選ぶのは勇気がいるでしょう。
・一方、マンションや戸建てなど住居系では「駅近で路線価が安い、一方、駅の反対側の路線価は高い」物件は、実はなかなかうれしい状況なのでは？　と思います。

もし上の考えが正しいなら、市川タワーズはその状況に当てはまり、デベには有利に働いていると思います。

[651: 購入検討中さん]

でも生ゴミをエレベーターで下まで持っていかなければならないなんてちょっと悲しい

[652: 匿名さん]

南の人気なんて未来永劫きませんよ。
入居して知ることがあるかと思います。

[654: 匿名さん]

>>652

情報提供というより、明らかなネガキャンとしか。単なる嫌がらせ？　それとも二期での倍率下げ工作？　倍率下げ工作なら何となくカワイイんだが、、、

[655: 匿名さん]

>>652

たぶん倍率勝ち抜いた契約済みさんたちは「好きに言ってれば」でしょう。または「もし倍率下げ工作で書いているのなら、こんなやつには入って来てほしくないのー」って思ってるかな。

[656: 匿名さん]

南と北の話は前にも出てましたが、別にそんなに気にしている人はいませんよ。北は邸宅街、南は工場も擁している住宅街…と言った感じで、特に問題があるなんてことはありません。
でも、時々この話題が出るんですよね。線路の南側に行ってはいけない…云々の話。

どちらにせよ、このマンションは南と言っても駅直結なので、駅の南面に建っているだけなので問題は無いのでは？

「南の人気」とかの話ではなく、駅直結であるかぎり人気は続くと思いますよ。

[657: 匿名さん]

>>652さん
抽選の倍率を下げようと思って、ここでネガキャンすると、ネガティブな運気を自分自身に取り込むことになるので、抽選で当たらなくなる可能性があります。
と言ってみたりする。

[658: 匿名さん]

>>652

ネガキャンでもいいけど、なぜそういう意見なのか、具体例で書いてほしいよね。箇条書きで簡潔に記述するおつむ、ないのかな？

[659: 匿名さん]

知らぬが仏ですな

[660: 近所をよく知る人]

単なるイメージの話ですよね。

市川の土着の話で
例えば真間、新田、菅野あたりに家があります→いいところに住んでますねえ
国府台、中国分の風致地区に家を買いました→子供さんをのびのび育てられているんですね

地価は高くても何とはなしに平田大和田は須和田あたりよりも評価が低くて、大洲だと自虐まで行ってしまう。

そしてこの辺に住んでいる人は東京の端っこに住むくらいならのんびり過ごせる市川を。。。実際は乖離している話であってもなかなか地元の人の何十年ものイメージは覆せないところがある。

[661: 匿名さん]

正直他の地域からみたら南も北も市川は市川！千葉県民からしたら東京に近くて便利な所だなぁ！って感じますよ。例え真間、新田、菅野あたり住んでいても・・それって何処ら辺？って感じです。。近くに住んでる人しか違いは分からないですよ。まったく気にする必要はないのでは？

[662: 契約済みさん]

地元ですが、真間・菅野あたりはお金持ちが住んでるっていうイメージはありますね。でもそのあたり出身の若い人たちは結婚してPCIあたりに住んでいたりしますからここもそういう若い人が多いのではと思っています。南口も再開発でだんだん雰囲気が変わってくるのではないでしょうか。まぁここ数年のイメージはただただ工事中ですけど。

[663: 匿名さん]

だいたいＰＣＩだって南口だろ。
そもそもこの物件、既に2期なんてほとんど部屋ないし。
1期2次で事実上販売終了でしょ。

[664: 契約済みさん]

>>663
PCIは南口ですが、真間・菅野あたりの2世が住んでいますのでここもそうなるのでは？と言う話ですが。
１期2次で販売する戸数より2期以降（2期で終わりそうな勢いらしいですが）で販売される戸数の方が多いですよ。

[665: 匿名さん]

662さんは本当に地元ですか？
地元といっても色々ですが郷土史に詳しくないようですね

[666: 匿名さん]

私は市外から市川市に転入してきたのですが、その当時は真間や菅野がいい所なんて知りませんでした。市川市民の方に言われて調べて、「ヘぇ〜そうだったんだ」と初めて知りました。
市川市民や市川に縁のある人は知っているというだけで、大半の人は知らないんじゃないかな。

今は真間や菅野にも普通のアパートや民家が建ってますし、取り立てて南と比べて…なんて言うほど特別なことでも無いと思います。大昔は違っていたかもしれませんけどねー。

[667: 契約済みさん]

須和田からの二世です。
私のような二世達は他にもいると思いますよ。

[668: 匿名さん]

所詮、市川市民が北口が！南口が！って騒いでいても、ほとんどの人にとっては千葉県の市川市以外の何ものでもありませんから、駅直結というメリットだけを考えていれば良いのではないですか？

[669: 匿名さん]

南だなんだじゃなくて、市川全体として、もっと若い人が流入して
くるような規模のマンションがもっとちょっと建たないと、
それこそ、浦安はもう負けているかもしれないが、ＴＸ沿線とかの
新しい町に負けそうな気がしません？
まあ距離・通勤時間では絶対勝つけれど。町の勢いとして。

[670: 匿名さん]

亀と競争しているうさぎを相手にする意味はないでしょう。
市川はサラブレッドですよ。

[671: 匿名さん]

総武線沿線全体の魅力が上がることは誰も損はないでしょう。
沿線内や県内、駅南北で言い争っても、あまり意味ないよね。
（まぁ、近視眼的にはパイの奪い合い、順位争いになっても仕方ないけど。）

[672: 近所をよく知る人]

>>669
距離・通勤時間で絶対勝つのであれば、町も寂れることはないでしょう。
私は今の状態のままの市川が良いです。
百貨店の誘致も必要ないです。少し物足りない感じが、逆に落ち着いた雰囲気で好きです。