I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス その4

[匿名さん]

引き続き、建設的な意見を交換し、有意義な場としましょう。


市川市　市川駅南口再開発事務所
http://www.city.ichikawa.chiba.jp/net/mati/minami/index.html

検討版パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46904/

検討版パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46882/

検討版パート３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46853/

住民版
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47267/

所在地：千葉県市川市市川南1丁目1番（地番）
交通：総武線「市川」駅 徒歩1分

[42: 契約済みさん]

プールも２５ｍくらいあるものなら使えるでしょうけど、１０ｍ以下とか訳のわからないサイズのなら、まったくいらないでしょう。

[43: 匿名さん]

契約者で毎週のようにモデルルームへ行っている方が
いらっしゃるようなのですが、毎週行って何をされているのですか？
素朴な疑問です。

[44: 匿名さん]

土壌汚染は売り手がきれいにしなきゃいけないとか聞きましたが。
（つまり京葉ガス。）結局はその分値段を安くするやり方が多いと。

[45: 購入経験者さん]

>>40さん
ICの設置による周辺道路の拡幅も予定の範囲内ですよ。
まあ、土地買収が難航しているため外環がいつ来るかは微妙ですが…。

[46: 契約済みさん]

>>43さん
引き渡し後すぐのリフォームを予定しているのでMRを見て検討したり、登録の頃だと花の付き具合を見て売れ行きを確認したり、要は遊びに行ってます。

[47: 購入検討中さんの友人]

購入を考えている友人が、先日MDに行った時の話を聞いてびっくりしました。

物件と市川駅を結ぶあの屋上庭園、その維持費はマンション住民が払うんですか？？？！！

なんで住民だけが使用できる場所でもないのに、誰だかわからない輩が使用するのに、住民が負担しなくちゃいけないの？？

地権者がいっぱいだから、もうあと60戸あまりを残すところらしいけど、はっきり言って私は考えられません。
もちろん友人にも、やめたら？って助言しました。

[48: 匿名さん]

MDって何？

[49: ご近所さん]

MRの間違いでしょ？

[50: 購入検討中さん]

強み：
①駅直結
②当面、地域一番物件
③千葉では東京駅まで最も近いマンション
④市川という良好な住宅地イメージ

弱み：
①セキュリティ不安（近隣住民にも使用を許した集会室）
②今時ディスポーザーなし、今時各階ゴミだしなし
③パチンコ屋、さらに風俗の可能性も
④ペデストリアンデッキや屋上展望台の維持管理費持ち
⑤収益物件とはとても言いがたい坪単価

結局、検討者それぞれ、どの項目にどれだけ優先順位を置くか、ですね。

[51: 購入検討中さん]

>>50

強みに１つ追加

強み：
①駅直結
②当面、地域一番物件
③千葉では東京駅まで最も近いマンション
④市川という良好な住宅地イメージ
⑤眺望阻害要因少ない（周りに高層タワーじゃんじゃん建つ心配少ない）

弱み：
①セキュリティ不安（近隣住民にも使用を許した集会室）
②今時ディスポーザーなし、今時各階ゴミだしなし
③パチンコ屋、さらに風俗の可能性も
④ペデストリアンデッキや屋上展望台の維持管理費持ち
⑤収益物件とはとても言いがたい坪単価

[52: 匿名さん]

>>49さん
何かMRとは別の言い方の略称かと思って聞いて見ました。マンションギャラリーだとMGとかって言うじゃないですか。Dってなんの略だろうって。

[53: 契約済みさん]

第一期の価格と第二期の価格は同じなんですかね？

[54: 匿名さん]

何か、間違った情報を得ている人(もしくは、わざと？)がいますね。
本気でこのマンションを検討中の方は、きっちんとＭＲで聞いた方が良いですよ。

[55: 匿名さん]

>>51さん
⑤眺望阻害要因少ない（周りに高層タワーじゃんじゃん建つ心配少ない）

と加えていますが、南側は立つ可能性があるのでは。正しくは東側のタワー間距離は不変といったところでしょう。
南側には駐車場やらと敷地を地上げで集めて、集合させれば高い建物も可能。ここは商業地域に建っているので、ここの日照を気にする必要はないので、日照を妨げるように建てることも可能ですよね？！再開発とくっつけば、将来的に歩道地帯の接続まで考えたマンション計画もあり得るのでは？おそらく当面はないし、市川は都内の人気エリアのような人気はまったくないので、そこに高層マンションを建てようと思うデべがどの程度いるかはわかりませんけどね。

[56: 匿名さん]

今日、MRへ行ってきました。結構空いていてゆっくり出来ましたが、市民登録はわりと売れているようで大体2-3倍ついていたようです。登録が無い市民優先住戸は一戸のみでした。

[57: 匿名さん]

>>51さん
弱みの①は既に解決済み（と言うか誤解）ですよ。詳しくは過去レスを参照してください。少なくとも緊急時以外で住民総会を通り抜けず勝手に地域住民が利用することはできません。

つまり、

強み：
①駅直結
②当面、地域一番物件
③千葉では東京駅まで最も近いマンション
④市川という良好な住宅地イメージ
⑤眺望阻害要因少ない（周りに高層タワーじゃんじゃん建つ心配少ない）

弱み：
①今時ディスポーザーなし、今時各階ゴミだしなし
②パチンコ屋、さらに風俗の可能性も
③ペデストリアンデッキや屋上展望台の維持管理費持ち
④収益物件とはとても言いがたい坪単価

ですね。で、私から弱みをひとつ。

⑤外梁工法なのでベランダ狭い＆室内から座って外の景色が見えない。

でしょうか。専業主婦とかだと結構気にする方が多いようです（ずっと室内にいるわけですからね）。

>>55さん
ここの再開発がどれだけかかったかを考慮すれば、土地を集めて…と言うのが簡単ではないことは容易に想像できると思いますよ。また、幅があまりないので高い建物を建てること自体も難しいでしょう（南面で一番高い12階建て（？）のマンションのペンシルぶりを見れば簡単に想像できると思いますが）。

[58: 匿名さん]

営業の人が、ここはPCIからの住み替えの人も多いと聞いたのですが、
本当ですか、というか実際いらっしゃいますか？
買い替えの理由はやっぱり駅一分の魅力ですかね？

[59: 匿名さん]

>> 57さん

南側に建つ可能性については？です。。

ここの再開発の場合は地権者がかなりいたのに対して、南側のマンション開発は地権者の数が数人でも大きな土地に化けます。あくまでも地権者の数により土地の取得は大きく難易度が変わるはずです。また、ここの場合はそれに対して市も加わるなど複雑です。単純に買収ではなく安く家の権利を譲る等いろんな条件がついたことも予想されます。

民間の開発とすれば別に南側にマンションを建てるのは簡単かと。南側のペンシルは敷地が狭いので、話は別として、あくまでも土地を集めて・・なので。それならガスタンクがある敷地は一番大規模な開発ができますね。あそこまでいけば、日照の心配はないでしょうけど、それより手前で大きな開発の可能性はぜんぜんあると思います。確かに市川にそこまでの魅力があるかというと確かにないでしょうけど。

[60: 匿名さん]

外梁工法だから、ベランダ幅が狭いというのは結びつくのでしょうか？外梁工法のマンションをいくつか見ましたが、バルコニーは普通に広いところが多かったですが。安くするために狭くしているって考えるのが普通でしょ？

[61: 匿名さん]

＞安くするために狭くしている

それもまた良く分からない理屈だけど。

総面積の何％をベランダにしているかって話だと思うけどね。
居室に多く割り振るかベランダに多く割り振るかは、
設計によるんだと思うよ。

[62: 購入検討中さん]

前のレス、不用意に途中で送信してしまいました。
再度、では、とりあえずまとめ。弱みの①にすこし追加。

強み：
①駅直結
②当面、地域一番物件
③千葉では東京駅まで最も近いマンション
④市川という良好な住宅地イメージ
⑤眺望阻害要因少ない（周りに高層タワーじゃんじゃん建つ心配少ない）

弱み：
①今時ディスポーザーなし、今時各階ゴミだしなし。仕様の低さ。
②パチンコ屋、さらに風俗の可能性も
③ペデストリアンデッキや屋上展望台の維持管理費持ち
④収益物件とはとても言いがたい坪単価
⑤外梁工法なのでベランダ狭い＆室内から座って外の景色が見えない。

[63: 匿名さん]

風俗が性風俗の意味で使われているのであればその可能性は無いと営業の人は言っていました。風営法でいう風俗営業の意味だとすればパチンコ屋が入っている以上すでに入っていますね。

[64: 匿名さん]

パチンコ店入るの決定したようですね。
駅前だから仕方ないそうですね、営業談。
風俗は知りませんが。
デメリットとして、キッチン低仕様かなりショックでした。
ただ、収納多いのは魅力でしたね。食在庫とか主婦は
うれしいのではないでしょうか。

[65: 匿名さん]

パチンコ屋さんは地権者地権者なのでなので最近決まったわけではなく最初から決まっていたことです。

[66: 匿名さん]

>>61
あくまでも居室の専有面積は変えずに、バルコニーをどのくらいとるかって議論ではないでしょうか？専有面積変えては話がおおきく脱線しちゃってますよね容積率などにも関わらないバルコニーをどのくらいに設定するかは設計次第では？そう考えると建設コストを落とすためにってのは確かにあると思いますけどね。

[67: 契約済みさん]

バルコニーがなぜ狭いかなんてどっちでもいい話では？うちは妻がどうしてもベランダにはウッドデッキをはると言って聞かなくて、バルコニーにウッドデッキをはると百数十万かかるという見積もりをもらったので、これ以上広くなくてよかったとほっとしています。

[68: 匿名さん]

>>66さん
建蔽率や容積率で使える空間は決まっているはずなのに、
何故専有と専用で増やして良い悪いが変わるのかが全く分からんのですが…。
バルコニーが無制限に作れるのならそりゃコストのためかもしれませんけど。

>>67さん
ウッドデッキ百数十万ですか！！
うーん、結局ビバホとかで買って自分で作るしかないようですね。

[69: 契約済みさん]

風で飛ばされるため、ビバホなどで市販されているものを取り付けるのは禁止だと言われました。しっかりと固定されるものでないと駄目なのだそうです。

[70: 匿名さん]

>>63さん

パチンコ屋の他にホストクラブとかパブは
入らなのですか？

「Ｉ（いかがわしいお店）−Linkタウン」としては
他にどんなお店が、入る予定ですか？

[71: 匿名さん]

>>68
よく市販のものでと安易に考える人がいるようですが、管理組合の決まりには従ってほしいですね。うちもバルコニー面積が多いので、約数十万円になりました。でも、便利は便利ですからね。

[72: 契約済みさん]

せっかく新居を購入するんですから妥協はしたくないですよね。ウッドデッキやオプションも高いですがここでケチると後で後悔しそうで。

[73: 匿名さん]

>>72さん
そうなんです。けちらず、欲しいものはすべてつけることにしました。

>>68さん
それって、容積率等がぎりぎりだったりした場合の話ですよね？普通に考えるとバルコニーの面積を上げることは建設費アップに当然つながると思います。

[74: 契約済みさん]

インテリアオプション会は、いつごろあるのでしょうか？

[75: 匿名さん]

↑たぶんオプション関連の話は住民板でした方がよいかと思います。それの方が少しは盛り上がるかと・・・。

[76: 匿名さん]

>>73さん
ここは容積率を全部使ってたはずだけど。
タワー作るのに容積率の緩和を受けてるぐらいだからね。
（その代償が展望デッキやペデストリアンデッキなわけで）
じゃなきゃこんな大きなモン建たないよ。

と言うか、一般的に容積率は全部使うことが正しいと言うことではないし。
将来の建て替えに備えてわざと20〜30%ぐらい残す物件も昔は珍しくなかったから、
全部使い切るのは本当は良くないやり方だと言われている。
この辺りの細かい話はマンション購入本あたりに譲るけど、
少なくとも目いっぱい使ってないからコスト削減ってのは誤った考えだよね。

[77: 匿名さん]

>>76
横からすみませんが・・、容積率、建ぺい率は関係ない話で・・。
そもそも逆梁でもここまで、梁の幅が大きくなければバルコニーの有効幅も大きく変わりますよね？なんでこんなに梁の幅が大きいかは制震ではなく耐震に近いことがそもそもの原因かと思います。耐震に近い設計をすればするだけ安くなるのは確かではないでしょうか。建設費を安くすることにつながりますよね？まぁ、こんな議論は不必要でしょうけど。ネガキャンとは関係ない次元ですね。

[78: 匿名さん]

>>77さん
＞なんでこんなに梁の幅が大きいかは制震ではなく耐震に近いことがそもそもの原因かと思います。

ここの梁の幅が大きいのは単純に躯体が大きいからかと。
千葉県下1位の160mもの巨大な構造物を支えるのに貧弱な本梁だったら正直引く。
と言うか、買う気すら起きない。

それと、制震は耐震の拡張版に近いものなので、
どちらに傾くとか言う言葉はないと思うけど。
（耐震構造なくして制震機能は上手く働かない）
と言うか、コスト削るなら素直に耐震にすれば良いだけだし。

＞ネガキャンとは関係ない次元ですね。

私はネガキャンとは思わないですけど。＞構造論

[79: 匿名さん]

>>78さん

73です。勝手に77さんの補足です。77さんの

>耐震に近い設計をすればするだけ安くなるのは確かではないでしょうか。

制震構造でも制震にどこまで頼るかということを言っています。制震にもっと負担させる（＝コストアップ）と柱梁の大きさは小さくなるということです。
難しい内容にはなるので、要点としては制震を多く使うと費用がかかるので、多少梁が大きくなることは妥協したということです。素人の方がわからなくても気にしなくていい内容です。

まぁ、売るマンションとしては少しでも制震を使えば、それは制震構造と言えるメリットがあります。

[80: 匿名さん]

「珍しい人だ」といわれそうですが、あのベランダの外側、手すりの先の、嘘のように幅広いセメント部分のおかげで「実は高いところが好き、でも板一枚だけのベランダがとっても怖い。」私のような人間には、あの構造、いいほうに働いています。

[81: 匿名さん]

>>79さん

こんばんわ、78です。

誤解されているようですが、
制震構造はあくまでも「躯体が耐震構造として成り立っていること」が必須条件です。
つまり、制震構造に耐震構造のよりかかりを設計することはできません。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%88%B6%E9%9C%87%E6%A7%8B%E9%80%A0

（上から引用）
耐震
構造を丈夫にし、地震力を受けても破壊しないようにする。耐力壁を配置し、筋交いなどを設けることで、建物の各部分が破壊しないだけの強度を確保する。すべての建築物に必須の要素である。…

…建築基準法によっても耐震構造は義務付けられている一方、免震・制震は任意に行う。また、耐震に加えて免震・制震を盛り込むとコストがかかる。
（引用終わり）

余剰な耐震構造そのものは単純にコストアップにつながるだけなので、
これ自体は避けるのが普通でしょうね。

[82: 匿名さん]

長〜いベランダ話はここら辺にしてもらって、下に入るお店は大丸ピーコックは決定でいいんですよね？ほかにどんな種類のお店が入るかご存じな方いらっしゃいますか。

[83: 匿名さん]

>>81さん
77です。79さんの補足はおおよそその通りです。長ーいベランダ話となってしまっているので、簡単に。制震装置を入れる理由は地震で躯体に作用する地震力を小さくする。制震装置が多ければそれだけ躯体が受ける地震力が減る。躯体に作用する地震力が小さくなった分だけ、梁の大きさも小さくなる。わかりづらいですが。

[84: 匿名さん]

>>83さん
こんばんわ、78です。

多分水掛け論になりそうなのでこれで終わりにしますが、
耐震と制震はあくまでも車の両輪であって、
どちらがどちらをサポートできるものではありません。

力を加えられても粘ることが要求される構造と、
破壊・変形することで力を逃がすことが要求される構造では、
根本的に考え方が違うのです。
あっちがあるからこっち、と言う性質のものじゃないんですね。

そもそも制震構造を取り入れること自体が、
非常に難しいシミュレートを要求されることであり、
非常にコストがかかるものです。
（だからこそ、最近までは大規模施設向けとされてきたわけで）

[85: 匿名さん]

>>82さん
私は「まだ決定していない」と聞いています。大丸ピーコックも有力候補の１つとは思いますが、実際まだ１年以上あるとなると、条件交渉を有利に進めようとして、決定先延ばしは如何にもありそうなストーリーと思います。

[86: 契約済みさん]

私が担当に大丸ピーコックについて聞いたところ、「まだ正式には決まっていない」という、若干ぼかした返答が返ってきました。さらに突っ込んだところ概ね決まりだと思いますがみたいな返事でした。まだひっくり返る可能性はあるのでしょうが、大丸ピーコックに決まりそうな感じなんでしょうね。

[87: 匿名さん]

＞84
免震構造を理解すれば多少は理解できるんじゃない？！確かに制震構造でよりお金をかければ、梁サイズは小さくなるでしょう。担当に聞くのが一番！！構造担当者に質疑書を送ってくれると思うよ。

[88: 匿名さん]

>>85さん
>>86さん
大丸ピーコックがほぼ決定といった感じなんですね。ふたを開けてみたら、ぜんぜん違う業者かもしれないので、話半分で考えておきます。ありがとうございました。

[89: 契約済みさん]

２期市民優先は〜5倍くらいで完売の見通しのようです。担当の方に聞いたところ2期一般もすべて要望で埋まっているということなので、即日完売になるみたいです。売れ行きがいいのは安心ですが、もうすぐMRがなくなってしまうというのは寂しいですね。

[90: 匿名さん]

↑住民板にも同じコメント。。なんのために・・。営業。。

[91: 契約済みさん]

住民板に市民優先の倍率とか、2期完売の予想とかというコメントしましたっけ?
私は営業ではないですよ。そもそもこんなこと書いて営業効果あります？
もう実質売り切れだとすると検討スレの存在価値ってないのでしょうか。話題もないし。なんかそれはそれで寂しいような気がします。住民板ももりあがろうにもオプション会や駐車場抽選会すらいつやるか決まってないし、あっちはあっちで話題がないんですよね。