I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス その4

[匿名さん]

引き続き、建設的な意見を交換し、有意義な場としましょう。


市川市　市川駅南口再開発事務所
http://www.city.ichikawa.chiba.jp/net/mati/minami/index.html

検討版パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46904/

検討版パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46882/

検討版パート３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46853/

住民版
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47267/

所在地：千葉県市川市市川南1丁目1番（地番）
交通：総武線「市川」駅 徒歩1分

[22: 匿名さん]

タンクレストイレにすると、タンク部分の奥行きが短くなって全体的に１０ｃｍくらい引っ込みます。すなわち、トイレ手前の空間が１０ｃｍくらい広くなる。こっちのほうが、見かけがスマートになるということより大きなメリットだと思います。

[23: 契約済みさん]

トイレは別に広くなくてもいいです。広いとなんだか落ち着かなくて。むしろ水圧が強かったり、何かあったときにタンクを開けて中を確認できる方がありがたいです。でも私が買ったところはタンクレスなんですが。

[24: 匿名さん]

市川、東京に近いし、千葉の中では住みたい地域です！
でも、ここは維持費含めて少し高いです・・・
ここは唯一無比の物件にしても（駅1分という意味で）、ほかに
徒歩圏で新築、建ちようがないんですかね・・・
まあここが高いと思うなら、市川が無理ということなのかも
しれませんが（苦笑）

[25: 匿名さん]

京葉ガスの場所にマンションが建つといううわさがあります。本当なら徒歩圏に大型マンションが出来るということになるのでは？

[26: 匿名さん]

>>25さん
かなり信憑性が低いウワサですけどね…。北越製紙もそうですが、最近は工場があればすぐに「あそこはマンションになる」と言うウワサが流れるので、残念ながらあまりアテにはならないでしょう。

ちなみに、平成18年3月に京葉ガス市川工場自体は操業停止をしています（プラント全体が停止なのかは不明です）。

http://www.keiyogas.co.jp/cont/company/history.html

[27: 匿名さん]

神田うののパパに聞けばきっと詳細を教えてくれますよ。

[28: 匿名さん]

>>26
？？なんで。営業もちらっと言ってたけど？？たぶん、マンション。

[29: 匿名さん]

>>28さん
私はそんな話は聞きませんでしたよ？ガスタンクあります将来は分かりませんだけです。本当だとしたら単なる営業さんの個人的な見解だと思いますが。

もちろん、マンションになることは誰も否定しない（できない）ところだと思うので、幻となっても構わないなら待ってみるのも手だと思います。新しい天然ガスのプラントに変わったらまあご愁傷様ってことで。

と言うか、大規模じゃなくても良いなら南面の商業地に建つ方が確立が高いのでは？幅があまりないので高い建物は建たないでしょうけど、MRのある駐車場なんて15階建てぐらいのマンションに化けそうですよね。

[30: 契約済みさん]

京葉ガスの土地、敷地全体で見るとかなり大きいと思います（本社ビル、本社供給所、防災供給センター、研修センター、その他）。もし土地を放出するのなら、マンションもいいけどショッピングセンター作って欲しい。ショッピングセンター併設マンションでもいい。

もしそうなると、そっちのマンションにもかなり人気を持っていかれるだろうけど、こっちは駅直結なので、地域一番物件という地位は維持できると思うし、何と言っても地域全体の価値が上がる。

まあ、緑地たっぷりの公園が出来れば最高だけど、さすがにそんなに甘くないだろうしね。

[31: 匿名さん]

今日から市民優先登録開始！

[32: 匿名さん]

最終期ということは、なんだかんだ、結局、売れ行き順調なのですね。

[33: 匿名さん]

京葉ガス跡地にショッピングセンターはないと思います。今はショッピングセンターは建設費も高くつき、どこも開発したがりませんからね。実際、ショッピングになってもアクセスが悪いし、車がさばけません。やはり、あそこは今の高値で土地を売って、大型マンションになるのが有力でしょう。

[34: 匿名さん]

となると、ここより高くなったりして？　さすがにそれはないか。
採算取れないなら、マンションも難しいんだよね。だから現状は
郊外誘導が進んでいるわけで。

[35: 契約済みさん]

今日MRへ行こうと思ったけど、あまりに暑いので挫折しました。市民優先登録で混雑していたのでしょうか。明日行こうかな。あと2週間もすれば販売終了ですね。なんだかあっという間でした。

[36: 匿名さん]

一概には言えないと思いますが、
ガス会社の土地は土壌汚染の問題で
すぐに有効利用できない場合が多いです。
築地移転で問題になっているあの土地も、東京ガスの跡地ですし。
京葉ガス跡地に、すぐに大きなマンションは考えにくいのではないでしょうか。

[37: 契約済みさん]

ガス会社の他用途への土地利用は、すんなりには行かないということですね。買い手も限定される　＝　売りにくいということになるのでしょうが、あんなに大きな土地なのに、もったいないですね。土地汚染だと、たとえ市にお金があったとしても、公園すら作れない。

[38: 匿名さん]

土壌汚染はクリーンアップすればいいのでそのコストを乗せても儲けが出ると読むか、あるいは売り手がそのコストを負担して売るかでしょうね。
ショッピングセンターにしては広い道路に面していないし、駅から遠いし。大型マンションを作ったとして需要はあるんでしょうか。価格を安くすることは難しい上、市川タワーやPCIと比べられてしまうでしょうから、プールやジム、豪華なゲストルームを作って高級マンションにでもすれば多少魅力もでるんでしょうかね。

[39: 匿名さん]

>>38さん
＞広い道路に面していないし

外環が来れば市川南ICからすぐだから、事情が変わるかもね。

[40: 匿名さん]

外環の出口から京葉ガスまでの道を広げないと。

[41: 匿名さん]

>>38さん
プールやジムよりも双方のマンションにない、確実な最新設備を備えればそれなりに売れるんじゃないかな？今は15階建程度でも免震みたいにして、高級感を出しているマンションが多くなりましたからね。都内ですけど。

[42: 契約済みさん]

プールも２５ｍくらいあるものなら使えるでしょうけど、１０ｍ以下とか訳のわからないサイズのなら、まったくいらないでしょう。

[43: 匿名さん]

契約者で毎週のようにモデルルームへ行っている方が
いらっしゃるようなのですが、毎週行って何をされているのですか？
素朴な疑問です。

[44: 匿名さん]

土壌汚染は売り手がきれいにしなきゃいけないとか聞きましたが。
（つまり京葉ガス。）結局はその分値段を安くするやり方が多いと。

[45: 購入経験者さん]

>>40さん
ICの設置による周辺道路の拡幅も予定の範囲内ですよ。
まあ、土地買収が難航しているため外環がいつ来るかは微妙ですが…。

[46: 契約済みさん]

>>43さん
引き渡し後すぐのリフォームを予定しているのでMRを見て検討したり、登録の頃だと花の付き具合を見て売れ行きを確認したり、要は遊びに行ってます。

[47: 購入検討中さんの友人]

購入を考えている友人が、先日MDに行った時の話を聞いてびっくりしました。

物件と市川駅を結ぶあの屋上庭園、その維持費はマンション住民が払うんですか？？？！！

なんで住民だけが使用できる場所でもないのに、誰だかわからない輩が使用するのに、住民が負担しなくちゃいけないの？？

地権者がいっぱいだから、もうあと60戸あまりを残すところらしいけど、はっきり言って私は考えられません。
もちろん友人にも、やめたら？って助言しました。

[48: 匿名さん]

MDって何？

[49: ご近所さん]

MRの間違いでしょ？

[50: 購入検討中さん]

強み：
①駅直結
②当面、地域一番物件
③千葉では東京駅まで最も近いマンション
④市川という良好な住宅地イメージ

弱み：
①セキュリティ不安（近隣住民にも使用を許した集会室）
②今時ディスポーザーなし、今時各階ゴミだしなし
③パチンコ屋、さらに風俗の可能性も
④ペデストリアンデッキや屋上展望台の維持管理費持ち
⑤収益物件とはとても言いがたい坪単価

結局、検討者それぞれ、どの項目にどれだけ優先順位を置くか、ですね。

[51: 購入検討中さん]

>>50

強みに１つ追加

強み：
①駅直結
②当面、地域一番物件
③千葉では東京駅まで最も近いマンション
④市川という良好な住宅地イメージ
⑤眺望阻害要因少ない（周りに高層タワーじゃんじゃん建つ心配少ない）

弱み：
①セキュリティ不安（近隣住民にも使用を許した集会室）
②今時ディスポーザーなし、今時各階ゴミだしなし
③パチンコ屋、さらに風俗の可能性も
④ペデストリアンデッキや屋上展望台の維持管理費持ち
⑤収益物件とはとても言いがたい坪単価

[52: 匿名さん]

>>49さん
何かMRとは別の言い方の略称かと思って聞いて見ました。マンションギャラリーだとMGとかって言うじゃないですか。Dってなんの略だろうって。

[53: 契約済みさん]

第一期の価格と第二期の価格は同じなんですかね？

[54: 匿名さん]

何か、間違った情報を得ている人(もしくは、わざと？)がいますね。
本気でこのマンションを検討中の方は、きっちんとＭＲで聞いた方が良いですよ。

[55: 匿名さん]

>>51さん
⑤眺望阻害要因少ない（周りに高層タワーじゃんじゃん建つ心配少ない）

と加えていますが、南側は立つ可能性があるのでは。正しくは東側のタワー間距離は不変といったところでしょう。
南側には駐車場やらと敷地を地上げで集めて、集合させれば高い建物も可能。ここは商業地域に建っているので、ここの日照を気にする必要はないので、日照を妨げるように建てることも可能ですよね？！再開発とくっつけば、将来的に歩道地帯の接続まで考えたマンション計画もあり得るのでは？おそらく当面はないし、市川は都内の人気エリアのような人気はまったくないので、そこに高層マンションを建てようと思うデべがどの程度いるかはわかりませんけどね。

[56: 匿名さん]

今日、MRへ行ってきました。結構空いていてゆっくり出来ましたが、市民登録はわりと売れているようで大体2-3倍ついていたようです。登録が無い市民優先住戸は一戸のみでした。

[57: 匿名さん]

>>51さん
弱みの①は既に解決済み（と言うか誤解）ですよ。詳しくは過去レスを参照してください。少なくとも緊急時以外で住民総会を通り抜けず勝手に地域住民が利用することはできません。

つまり、

強み：
①駅直結
②当面、地域一番物件
③千葉では東京駅まで最も近いマンション
④市川という良好な住宅地イメージ
⑤眺望阻害要因少ない（周りに高層タワーじゃんじゃん建つ心配少ない）

弱み：
①今時ディスポーザーなし、今時各階ゴミだしなし
②パチンコ屋、さらに風俗の可能性も
③ペデストリアンデッキや屋上展望台の維持管理費持ち
④収益物件とはとても言いがたい坪単価

ですね。で、私から弱みをひとつ。

⑤外梁工法なのでベランダ狭い＆室内から座って外の景色が見えない。

でしょうか。専業主婦とかだと結構気にする方が多いようです（ずっと室内にいるわけですからね）。

>>55さん
ここの再開発がどれだけかかったかを考慮すれば、土地を集めて…と言うのが簡単ではないことは容易に想像できると思いますよ。また、幅があまりないので高い建物を建てること自体も難しいでしょう（南面で一番高い12階建て（？）のマンションのペンシルぶりを見れば簡単に想像できると思いますが）。

[58: 匿名さん]

営業の人が、ここはPCIからの住み替えの人も多いと聞いたのですが、
本当ですか、というか実際いらっしゃいますか？
買い替えの理由はやっぱり駅一分の魅力ですかね？

[59: 匿名さん]

>> 57さん

南側に建つ可能性については？です。。

ここの再開発の場合は地権者がかなりいたのに対して、南側のマンション開発は地権者の数が数人でも大きな土地に化けます。あくまでも地権者の数により土地の取得は大きく難易度が変わるはずです。また、ここの場合はそれに対して市も加わるなど複雑です。単純に買収ではなく安く家の権利を譲る等いろんな条件がついたことも予想されます。

民間の開発とすれば別に南側にマンションを建てるのは簡単かと。南側のペンシルは敷地が狭いので、話は別として、あくまでも土地を集めて・・なので。それならガスタンクがある敷地は一番大規模な開発ができますね。あそこまでいけば、日照の心配はないでしょうけど、それより手前で大きな開発の可能性はぜんぜんあると思います。確かに市川にそこまでの魅力があるかというと確かにないでしょうけど。

[60: 匿名さん]

外梁工法だから、ベランダ幅が狭いというのは結びつくのでしょうか？外梁工法のマンションをいくつか見ましたが、バルコニーは普通に広いところが多かったですが。安くするために狭くしているって考えるのが普通でしょ？

[61: 匿名さん]

＞安くするために狭くしている

それもまた良く分からない理屈だけど。

総面積の何％をベランダにしているかって話だと思うけどね。
居室に多く割り振るかベランダに多く割り振るかは、
設計によるんだと思うよ。

[62: 購入検討中さん]

前のレス、不用意に途中で送信してしまいました。
再度、では、とりあえずまとめ。弱みの①にすこし追加。

強み：
①駅直結
②当面、地域一番物件
③千葉では東京駅まで最も近いマンション
④市川という良好な住宅地イメージ
⑤眺望阻害要因少ない（周りに高層タワーじゃんじゃん建つ心配少ない）

弱み：
①今時ディスポーザーなし、今時各階ゴミだしなし。仕様の低さ。
②パチンコ屋、さらに風俗の可能性も
③ペデストリアンデッキや屋上展望台の維持管理費持ち
④収益物件とはとても言いがたい坪単価
⑤外梁工法なのでベランダ狭い＆室内から座って外の景色が見えない。

[63: 匿名さん]

風俗が性風俗の意味で使われているのであればその可能性は無いと営業の人は言っていました。風営法でいう風俗営業の意味だとすればパチンコ屋が入っている以上すでに入っていますね。

[64: 匿名さん]

パチンコ店入るの決定したようですね。
駅前だから仕方ないそうですね、営業談。
風俗は知りませんが。
デメリットとして、キッチン低仕様かなりショックでした。
ただ、収納多いのは魅力でしたね。食在庫とか主婦は
うれしいのではないでしょうか。

[65: 匿名さん]

パチンコ屋さんは地権者地権者なのでなので最近決まったわけではなく最初から決まっていたことです。

[66: 匿名さん]

>>61
あくまでも居室の専有面積は変えずに、バルコニーをどのくらいとるかって議論ではないでしょうか？専有面積変えては話がおおきく脱線しちゃってますよね容積率などにも関わらないバルコニーをどのくらいに設定するかは設計次第では？そう考えると建設コストを落とすためにってのは確かにあると思いますけどね。

[67: 契約済みさん]

バルコニーがなぜ狭いかなんてどっちでもいい話では？うちは妻がどうしてもベランダにはウッドデッキをはると言って聞かなくて、バルコニーにウッドデッキをはると百数十万かかるという見積もりをもらったので、これ以上広くなくてよかったとほっとしています。

[68: 匿名さん]

>>66さん
建蔽率や容積率で使える空間は決まっているはずなのに、
何故専有と専用で増やして良い悪いが変わるのかが全く分からんのですが…。
バルコニーが無制限に作れるのならそりゃコストのためかもしれませんけど。

>>67さん
ウッドデッキ百数十万ですか！！
うーん、結局ビバホとかで買って自分で作るしかないようですね。

[69: 契約済みさん]

風で飛ばされるため、ビバホなどで市販されているものを取り付けるのは禁止だと言われました。しっかりと固定されるものでないと駄目なのだそうです。

[70: 匿名さん]

>>63さん

パチンコ屋の他にホストクラブとかパブは
入らなのですか？

「Ｉ（いかがわしいお店）−Linkタウン」としては
他にどんなお店が、入る予定ですか？

[71: 匿名さん]

>>68
よく市販のものでと安易に考える人がいるようですが、管理組合の決まりには従ってほしいですね。うちもバルコニー面積が多いので、約数十万円になりました。でも、便利は便利ですからね。