プラウド新浦安 その7

[浦安貧乏住人]

■情報収集用リンク集
浦安市役所： http://www.city.urayasu.chiba.jp/
新浦安ナビ（新浦安情報サイト）： http://www.shinurayasu-navi.com/

■諸問題・周辺についてのリンク集
浦安住宅管理組合（飛行機騒音）： http://www.urayasu-kanri.com/main.htm
徒歩での新浦安までの距離：http://tinyurl.com/2aeuo2
パークウェイ橋建設： http://www.shinurayasu-navi.com/topics/2007/bridge_parkway.html
地盤調査：http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/chiba/urayasu/N12_urayasu10.htm
マルエツ：http://www.shinurayasu-navi.com/information/maruetsu/index.html

■前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46709/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46497/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46810/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46921/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46891/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46860/

[152: 契約済みさん]

契約を確認してないですが、いまからでも中古として売ることが出来るのでしょうか。ご存知の方いますか。

[153: 契約済みさん]

重要事項説明の中で、転売に関しては縛りがあったと思いますが。
家に帰って確認してみます。

[154: 匿名さん]

↑
方法論としては、一度は正式に購入手続きを行い登記も行います。
その後に、未入居物件として転売することは可能です。
今から売りにだすことも可能ではあります。
127の物件の場合も引渡しは６月として、今から売りに出しています。

中抜きでの転売は普通は出来ません。デベが便宜を働かせて契約者変更でもしてくれれば別ですが、普通ありえません。地面師などは、登記前にドンドン転売してますが、、、

そうすると、購入代金と諸経費（登記＆修繕積立金）なども一度支払うこととなります。また、ローンを組んでいると更に複雑で手間となります。

転売価格にこれら費用をどこまで上乗せするかは需給次第でしょう。
登記自体は再登記が必要ですし、仲介手数料もかかります。

価格面では5420を5980としていますが、登記費用+修繕積立金などで多めにみて100、仲介手数料を150として250なので約5700でチャラでしょうか。更に儲けの半分は税金で持ってかれるので、個人がリスクを取ってやるにはショボイ転売です。

尚、資金繰りがつかなくなった場合には特約でデベに解除出来すので
損は出ません。
こそこそと儲けようと思うなら地獄に落ちて下さい。

[155: 匿名さん]

転売の縛りは、５年間は転売できないという、浦安市の指導による括りです。但し、止むを得ない場合にはデベの了解のもと転売可能です。
デベは転売を認めないとは言っていません。
通常は認めますので、単なる抑止力であり法的制約はありません。
デベと喧嘩でもすれば別ですが、、、
新浦安の開発計画による、地域限定の特約です。

[156: 契約済みさん]

>>153,154,155
ありがとうございます。
152です。
契約時に営業マンから個人の事情で解約する場合、手付金は戻さないよと聞いたのですが、でもいま本当に事情ありで、少し損をしても（？）転売したいと思っています。難しいようですね。例えば、127物件のようにしたら何か問題があるでしょうかね。

[157: 契約済みさん]

何かご事情がおありとのこと、解決策がみつかるとよいですね。
デベが事情を考慮して特約解除してくれるといいですね。

新浦安のマンションでも、事情があって入居前から転売を考えているというスレを見たことがありましたよ。
どの物件とは言えませんが、入居開始前後くらいに仲介業者にその物件と思われるものが出ていました。

[158: 匿名さん]

>>156
事情が分かりませんが、ローンを前提であれば、銀行に頼み込んで、「ローンが通らない」ということにして貰えれば特約で解約できますし、デベも拒否出来ません。それ以外の場合には手付金は戻りませんので転売するしかありません。

127の様なことは普通にあることです。
転売益目的かつ、抽選物件で勝ち取ったものであれば道義的に如何かなものかというだけです。天に唾するようなもので、いつか必ず我が身に別の形で戻ってきます。

売れ残りであれば、リスク覚悟のバクチでしょう。希望価格では転売できないかもしれませんし、大儲けかもしれませんこればかりは、需給なので何ともいえません。

[159: 契約済みさん]

>>157、158
ローンは一応通ったのですが、個人の事情で今後返済するのは大変だろうと思いましてはやく転売したいです。儲けることなんってぜんぜん考えていません。もうちょっと情報収集しないといけませんので頑張ってみます。
いろいろアドバイスしてくれてありがとうございました。

[160: 購入検討中さん]

転売目的ではなく、転勤等の事情ではないでしょうか？
私も以前、購入直後に長期の異動が決まったことがありました。
自分でさえ住んでいないマンションにエアコンなどオプションをつけて、他人に貸すというのは、相当、抵抗があるものです。
転勤は契約解除の理由にはなりませんので（デペによっては違いますが）。
差益狙いにしては、もうけが少ないようなので、そう感じたまでです。

[161: 契約済みさん]

>>160
ちょっとここで言えない理由なのですが、デベの立場では正当な理由じゃないと思われます。
いま売れるならば売りたいという気持ちです。
簡単に言うとこの物件を決めたのは少し軽率でした。
まあ、自己責任ですけどね。

[162: マンション投資家さん]

親切心で訂正します。

５年間の買戻し特約は全く無意味で、単に届出だけでＯＫです。
市の縛りじゃなく、旧公団の縛りです。

現在売りに出している物件は、いわゆる「他人物売買」で特に民法上も
宅建業法上も全くもって違反事項ではありません。

ちなみに短期譲渡の譲渡益に対する税金は半分ではなく、仲介手数料、印紙代、その他諸経費も譲渡費用の軽費として計上でき、すべて差し引きしたあとの３９％です。
まぁー半年でも住んだ後に売却した後のほうが３０００万控除が適用になるんでそっちの方が絶対得だと思いますよ。
実は３０００万控除は特に住んでいた期間は問われないんだよねー。
・・でも完全にこのエリアは税務署にマークされてるんでまず無理かな。

でも高洲じゃ、ＭＥ以上の単価じゃ売却不可＝特に高買い物件は抜けない
ので一生住むつもりで買った方が将来的に野村をうらまなくて済むんじゃないの。
売っても荒野の高グロス（５０００万円以上）は下げ幅も大きいぞー。
無理して買った人＆過剰供給だし。中古で値下げ合戦なんてことも。

[164: 契約済みさん]

>>162さん
156です。
不動産関連の知識は殆どないので、大変参考になります。
ありがとうございました。

[165: 契約済みさん]

>156さん

>少し損をしても（？）転売したいと思っています

俺なら、事情があって契約しないのなら、当方事情で契約解除するな。
少し損＝所詮10%の手付けでしょ。
時間と手間の代償として高いと見るかどうかです。

登記や引渡時の修繕積み立て金とか、引渡後の転売ほど面倒ですね。

[166: 購入検討中さん]

>>162さん
・・・ということは、新築未入居で何物件も出回っている「○ランデ」のオーナーさんは上手く立ち回っているということになるんですかねえ。かなり上乗せしていたにも関わらず成約になっていましたし・・・富める者は益々富んでいく構図なんでしょうか・・・ふぅ

[169: 匿名さん]

新浦安の相場は浦安マンション戦争後、シーガーデン、モアナあたり
までは安定していたけど、グランデで２割弱、さらに翌年のプラウド
で２割弱上がったからね。グランデ完売後頃に中古で売った人達は儲
けたと思っただろうけど、今売っている人達はさらに値段を上げてい
る。そろそろ天井だと思うけど。
今が天井なら、今後の中古は普通の中古価格になると思うよ。値動き
が小さかった時代は、中古価格＝新築価格−500万円が相場だったと思
う。新浦安では新築価格のベンチマークがプラウドだから、それ以前
に買った人達は仲介手数料など費用を全部引いても１割以上の利益が
出ているんだよね。底値で仕入れるって重要。

[173: 契約済みさん]

ちょっと『物件検討』という目的からそれてしまっているようですので、ここで、新しい情報を。＾＾

本日、MRに行ってきました。現在のMRは11月4日を持って終了、少し日を置いてから、建築現場横の空き地の新MRに代わるという情報でしたので、もう一度見ておきたくて。＾＾；

そこで、営業の方に以前ここで出ていた情報を確認してきました！

『グランドコテージは一般の人も使用できる』というネタ。
近所の学生達にカフェを占領され、あちこち傷つけられ・・・という悲惨なもの。あれは一部ガセでした！
「浦安市からの依頼で、プラウドの敷地内を突き抜けて歩けるスペースを作る。」という目的でグランドコテージの建物脇に一般の人も通れる歩道が作られますが、建物内には、プラウドの住民とその同伴者だけが入れるそうです。ちょっと安心しました。＾＾；

本日、雨の中、現地にも行きました。
こんなことを書くと、また荒されてしまうかもですが、その勇壮な姿、感動ものでした！　早く、住みたい！が感想でした。＾＾
購入を迷われている方、確かに価格は、駅からの距離を考えると高く感じますが、価格に見合う高級感・満足感は絶対にあると思います。お仲間になれることを楽しみにしています。＊＾＾＊

[177: 契約済みさん]

>>173さん

グランドコテージの朗報ありがとうございます。
ほっとしました！

厳密な確認は契約者各自でしましょう。
ここで発表しなくていいと思います。

もし「規定のみ」の場合、逆手にとって入場する人を呼び込むことになりますものね。

[182: 匿名さん]

>>179さん
スルーするしか対処はありませんよ。

[185: 匿名さん]

携帯で撮ったので、画質は良くないですが、全景が取れました。
野ゴルフをやっている輩も写っていいます。右端屋上だけ、飾りがないのが不自然です。写真の裏になりますが、屋外階段の鉄骨がむき出しですが、このままだとしたら、センスがないことおびただしいですね。安アパートと同じですね！！！

[187: 匿名さん]

>>185さん
屋外階段は鉄骨だけなんですか？
鉄筋コンクリートではなくて？？
それは仕様として相当劣悪な部類だと思います。
きっとこれから肉付けされると思います。

[188: 悩める夫婦]

みなさんご無沙汰しています。
八千代緑が丘に住む悩める夫婦です。

あれから何度も新浦安に行き「リゾート感覚溢れる街並み」にすっかり気持ちは新浦安住民です！
プラウドのモデルルームにも毎週のように足を運び、来週には申し込みをしようと思っています！！

新浦安に住むことには頭の中もスッキリしたのですが、こんどはローンのことで悩んでいます。
提携ローンと個人で手続きするネット系の銀行（ソニー、新生）はどちらが支払い総額が少なくて済むのでしょうか？
主人もあと10年で定年、老後のことを考えると１円でも少なく済ませたいのですが明確に答えていただける方はいらっしゃいますか？

ちなみに３千万円を借りて１０年後の退職金を加えて繰り上げ完済したいと思っています。

[189: 契約済みさん]

そうですか、お決まりになったようでよかったですね。
ローンというのは個別に条件が変わるので掲示板で明確に答えを求めるあなたに無理があります。
総支払額にだけ（1円でも少なくしたいだけ）にこだわるなら、まず各金融機関でご自身の条件を確認され総支払額（含む諸経費）を計算すればわかる事ですよ。

[194: 周辺住民さん]

既に不動産屋さんから売りに出ていてびっくりしました。

[195: 匿名さん]

定年になるなら緑ヶ丘にいるほうが無難だと思いますが。

[196: 周辺住民さん]

皆さん、一応過去レス見ましょうよ！
既に不動産屋から売りに出ている件も散々語られてますし、
緑ヶ丘から新浦安にこられる方の心中を少しでも知っているならば
暖かく応援してあげましょうよ！

[197: 契約済みさん]

>>188

ご決断には新町に長く住む一人としてはご歓迎したいと。

ただ、かつての京葉線のようにウィークデーの深夜の帰路に座席が
派手に空いているほどの超ガラガラはもうない、また昔の新浦安
のようなのどかさも無い、そして高洲は高洲であり周辺の隣町の事
はあまり気にせず普通に生活される、プラウドの側にある寂れた市
の漁業記念公園な記念碑があり、こうした埋め立て地をアーバンリ
ゾートシティに変貌させた先人達の苦労は計り知れないかも知れな
い（漁業権問題の歴史）とご理解されれば、永住に値するかも知れ
ません。
また、是非市役所の隣の浦安市郷土博物館もご訪問されたら如何と。

[198: 浦安貧乏住人]

現地行ってきました。
現地の壁正面に透明な部分があり、そこから内部を覗くことが出来ましたので写真など撮ってみました。

逆光ですが、グランドコテージの工事が進んでいるのがわかります。
水盤の部分や周辺の並木も工事が進んでいますね。
このあたりは水はけが悪いようで、足元や公園内通路に水がたまっていました。
まあ、地下水位が高いから仕方ないが。

[201: 浦安貧乏住人]

>>185の写真でも、空き地で草が多いにもかかわらず水が浮いていますが、
プラウド新浦安と高洲中央公園の間を通る通路を大雨の翌日に歩いてみると、やはり水はけが悪いのか水が浮いてしまっています。
ちなみに、大雨の翌日でなくてもこの通路には水が浮いてました。

地下の排水力はあるとは思えないので、周辺の表面排水力や保水力がどのくらいあるのかが気になりますねぇ。
駐車場は、雨水をすべて排水してしまうと周辺が水浸しになってしまうので、ある程度水をためる構造になっていると言うのをちらっと聞いたような気がします。
ってことは、こんなに水が溢れることは少なくなるのでしょうかね。