パークシティ柏の葉キャンパス一番街 Part3

[匿名さん]

過去スレ：
柏の葉キャンパス駅前プロジェクト
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46843/

パークシティ柏の葉キャンパス一番街 (Part1)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46697/

パークシティ柏の葉キャンパス一番街 ?B棟? (Part2)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46532/

所在地：千葉県柏市若柴字原山276-1（従前地）（地番）、千葉県柏市若柴字アラク164-4（従前地）（地番）
交通：つくばエクスプレス 「柏の葉キャンパス」駅 徒歩1分 ※本計画地入口まで、徒歩2分（A棟、B棟）、徒歩3分（C棟、D棟、E棟）

[551: 匿名さん]

>>548
市川タワーは週刊ダイヤモンドのランキングには姿も形もありませんでしたよ。

[552: 匿名さん]

唯一ってのはどうかなぁ・・？先着でも延期でもないのもあるしね。まぁここは人気あるとは思うし、生活拠点がこっちのほうであれば充分買うメリットはあると思う。

[553: 匿名さん]

ここがもし売れなかったら柏の葉は終りじゃん。でも学校の件を見れば都市計画が結構いい加減なのは大方の人が気づいてると思うけど。湾岸のベイタウンや新浦安や稲毛海岸や市川妙典はまず学校を作ったのにね。それと駅前に数年で4000戸近く分譲したら将来大変なことになるよ。将来の世代構成を見越してＵＲを半分程度はかませないといけないのにしなかったのがちょっとね。気になるのは徒歩10分程度のマンションの売れ行きはかんばしくないよね。あとＤＮＰあたりも将来撤退してマンションになるだろうね。

[554: 匿名さん]

＜545さん
デベさん乙。

[555: 匿名さん]

>>550さん
>>547さんが「千葉唯一の人気物件」と言っているからかと。

>>551さん
広告費で成り立っている雑誌のランキングほど当てにならないものはありませんよ。ああ言うのは「結論ありき」で書きますから、広告費を出さないマンション（not デベ）がランキングに入らないはいつものことです。あれに踊らされると結構笑えない最後が待ってますよ。今老朽化＆過疎化が激しい多摩ニュータウンなんて、当時の雑誌は「夢のユートピア」としてもてはやしたもんです。

ただ、千葉唯一かどうかは知りませんけど、10位以内には確実に入る物件でしょうから大丈夫だとは思いますけどね。

>>553さん
確かにニュータウン現象は気になりますよね。こういった大規模開発にはつきものですけど。

[556: 匿名さん]

市川はツインタワーの一本がＵＲ賃貸ですね。
行政の知力の差かな？
もしくは三井に押しきられたのか。

[557: 匿名さん]

>>556
言いたいことがサッパリなのですが…。と言うか、同じくUR主体の開発地域である新浦安、豊洲、幕張、西新井、その他モロモロも「行政の知力の差」なんでしょうかね？どこもかしこも開発後は地価向上してますが。

賃貸を嫌う人もいますけど、賃貸物件は街の新陳代謝の役目を果たす大事な機能の1つなので、こういう大規模開発地域にこそ必要だと思うのですが…。分譲マンション内に賃貸が増えるのは宜しくありませんけど、他の所に賃貸ビルが建つのは別に街として健全（住みたい！と思わせる魅力がある街である）な証拠だと思うのですが。

と言うかね、意味不明な俺様理論で他の物件を貶める「自分が上がれないから人に泥投げる」的なやり方はやめましょうよ。見ていて気分が悪いですし、百害あって一利なしです。

[558: 匿名さん]

市川より仕様は良いとは思いますが少し気になる事があります。

オプション選択不可な場合は、ビルトイン食洗機の品質が低い機種な為に年に数回しか使わないようなもったいないものになると思います。
評判の悪いリンナイ製ですよね？
今の主流のミストタイプでなく、かつ容量も少ないので使わなくなると思います。（今は外付けのナショナルのミストタイプを毎日使ってます）

Ｂ棟は全て南向きとは言え日当たりが良くない。将来的にＥとＣ棟の影になり特に冬は日陰です。８０メートル程度離れていても１８階と３４階では話になりません。その点ＣとＥ棟は２７メートル道路の先の建物次第ですが日当たりは良いと思います。

営業さんに確認したところＣとＥの南側の空地は容積率はここと同程度だが、建築面積がここより狭いのでせいぜい１０階程度〜１５階程度だろうとの事です。

子供を持つ家庭にとっては小中学校の距離です。
三井負担でバスとは言いますが、帰宅後に再度小学校の校庭に遊びに行けなかったり、部活練習によっては乗れないでしょうし、夏休みなどは校庭で遊ばせれません。近所の予定地もあくまでも予定なので７年後に開校の保証なしです。

ララポートに東急系の食品売場があるだけで他に徒歩圏内に生活雑貨売場や生鮮食品売場、日用品の買物のスーパー、ホームセンター、小児科などは今の所は無いと思います。

都内に比べれば安いですが、近所の新築個建てが余裕で購入出来る金額の為に富裕層で無い限りは３千万台の部屋で無いとローンが苦しいです。
管理費、修繕費、固定資産税なども考えないと後悔すると思います。

本当に欲しい人はＡ棟を既に購入した人が多数なのかもしれないと思います
Ａ棟に比べて既にＢ棟は割高の強気価格だし、Ａと同様の価格帯にＥ棟がなるとも限らないと思います。

[559: 匿名さん]

>>555さん
547さんは「週刊ダイヤモンドで上位にランキングされた千葉の物件の中で唯一人気物件」と言っているのに、どうして週刊ダイヤモンドのランキングに載っていなかった市川タワーは関係ないのでは？
私は千葉の駅前マンションを中心に検討しているのですが、なぜか市川タワーが話題になるとしばらく市川との比較が続いてだんだん感情的なレスが増えていくのですが（今のところここは感情的なレスはなさそうで良かった）、なぜなんでしょうね。同じ柏の柏タワーとか本八幡タワーとかがあまり話題にならないのに、なんで市川タワーだけ？

[560: 556です]

557さん
あなたが書いている内容と同じ懸念を持っているのですが私の書き方が悪かったようです。申し訳ありません。

ＵＲ賃貸が絡まないといずれ街が老化します。
絡まないのであれば定期借地権などでリセット調整できる仕掛けを前もって組み込んでおくべきではないでしょうか。

>>新浦安、豊洲、幕張、西新井、その他モロモロも「行政の知力の差」なんでしょうかね？

私は柏（千葉？）の知力（交渉力）を疑っています。
ＵＲ賃貸の腰がひけているので将来に不安を感じているのです。

[561: 匿名さん]

>>560
URの腰が引けているというのはどういう意味でしょうか。

>>定期借地権などでリセット調整できる仕掛けを前もって組み込んでおくべきではないでしょうか。

笑えました。人口流入を利用するだけして必要なくなったら新しいのを入れるから出てけってことですね。絶対ここの購入検討者じゃないですね。

[562: 匿名さん]

分譲マンションは定借の方が良いという説もありますからねぇ

[563: 匿名さん]

>笑えました。
貴方の読解力と感覚に笑えます。
世代交代が自然に出来る仕組みがない街は寂れます。常識です。
ＵＲなどの賃貸を絡めたり、数十年後の建替をスムーズに行う仕組みは有用です。

[564: 匿名さん]

＞550
もう遅いでしょうが、555さんの言うように千葉県の唯一のとかいう
からです。思わず市川と書いたのは、浦安の物件だと結局は柏のほうが
近いとか言うだろうから（ちょっと前にあった。他物件をけなす
のってどうでしょう？？）、同じタワーで駅から近い市川と思いました。
住まいって中にはどの線でもどの地域でもいいって人もいるかも
しれませんが、地縁や通勤の行き先で、神奈川とか、千葉でも総武線
というようにでなきゃという人が多いし、千葉県で唯一のとかいうの
どうなんでしょうね？

[565: 匿名さん]

>>563さん

あなたはここが定期借地権だったら買うということですか？

[566: 匿名さん]

最近の定期借地権は70年とかあるんですよね。
それでいて物件価格は周りより安く、土地への固定資産税は
かからない。
そういう条件下だから売れるんだと思いますよ。
だから、562さんのいうように建て替えが難しいマンションは、
定期借地権がいいという考え方もあるわけで。
どちらにしても、ここがそのまま定期借地権だったら、とかありえない
のでは？

[567: 匿名さん]

定期借地権ということは地主が新契約の締結に応ないために建物解体費用を負担して立ち退かなければならないというリスクを負いますので敷地権は所有権の方が人気があります。定期借地権が70年あったとしても子の世代にそのリスクを負担させることになりますから同じでしょう。建物建替えの圧力をかけられるというのはそのとおりでしょうが、それによってメリットを受けるのは地主や街全体であって住民ではありません。8割以上の住民の利害が立替で一致しているのであれば決議を取って建替えればいいわけでづから。

[568: 匿名さん]

URってそんなにいいですか？
千葉ニュータウンだってURがほとんどの土地に絡んでたから
うまくいかなかったんじゃないですか？
なんてったって親方日の丸で潰れる心配がない会社だし
リスクを負わない人たちの考えることだから
立派な建物は立つけど、売れなければずっと空き家、空き地まま。
そうこうしているうちに開発当初の勢いを失わせて
人気が無くなり、失敗していったんだと思います
民間なら売れなければ値段を下げるなり開発計画を変えるなり
もっと早い段階で見直しがされますよね
品川再開発、六本木ヒルズ、丸の内再開発、八重洲再開発
豊洲もそうだけど、開発主体は民間がやってるから
成功してるんだと思います
浦安は別物です
あれはディズニーランドのお陰でURの力じゃないですよね
だからURに頼らない方が私はいいと思います
本社も東京から横浜に移しちゃったし
あれではいい人材も集まらないだろうなあ

[569: 匿名さん]

もっと単純では？？
ニュータウンが駄目だったのは都心から遠いからでしょう。
挙げている成功例も都心のものばかりですね。
だから、UR＆民間の日暮里は成功するでしょう。
浦安の成功もURのおかげではないかもしれませんがが、都心からの距離が
千葉では断然近くて有利ですから。

[570: 匿名さん]

私の頭中には、ＵＲ物件はそこまでの基準でしかないように思っていて、まぁ程度ほどほどっていうんでしょうか。
結局は自己所有ではないので、借りてる間だけだから、設備や質の程度は住んでる間だけ満たせばいいみたいなイメージがあります。

それと、ＵＲばかり乱立している場所は、結局は借りられる人が住民になり、どちらかといえば高額物件購入者が住民に多いほうがいいようなイメージがあります。　（絶対的に高額所得者がいい人の集まりという意味ではありません）

街全体として、駅前のランドマーク的な物件があって（それが柏の葉タワー）、その周りに他の物件や、ＵＲがばらけて建っている。というのがいいかなぁと思います。
そういうのって、街の都市計画に関係することでしょうから、街のイメージ形成にも大きく関係すると思います。

ＵＲ物件がダメだということではありません。都市計画の一部として盛り込むか、将来はどういう街づくりにしていくのか、ということだと思います。

定期借地権も同じで、土地所有権をリセットできる条件だと思えばいいと思うし、同じ場所で同じ物件を買うなら借地権のほうが安いというだけの話だと思います。
そういう方向性や、選択手段も、１つの方法ってことで。

[571: 匿名さん]

まぁ建替えはここも反対側も無理じゃないかな。
常識的に考えて上に伸ばせない容積率限界利用物件は住民の完全持ち出しが前提になりますので建替え決議は規約に載ってるだけの絵に書いた餅になるでしょう。ＵＲを入れる、定期借地云々というのはエリアを予後不良状態にしないための一つの予防策ですね。ヒューザー耐震偽装の建替えの件を見ると、一次入居の現役バリバリ世代ですらあの惨状、阿鼻叫喚状態になってしまうわけですし。中古で二次、三次、四次購入者が増えると平均所得も落ちていきますし更に大規模となれば住民がまとまるとは到底思えませんね。公団分譲で建替え決議に成功した稲毛や多摩ニュータウンの一部の場合、腰をあげさせた最大の要因は容積率の余裕部分を建設費に回して住民負担を軽減できた点にあります。

[572: 購入検討中さん]

第一期5次販売の１８戸、部屋番号や価格はどこかに
掲載されていましたか？

[573: 匿名さん]

日暮里って、都内２３区ですよ。　しかも、山手線駅に直結ですよ。
それだけでも地の利というのがあるし、価値も十分だと思います。
ＵＲとは別にして、それだけで魅力あるし、強力なメリットですよ。

[574: 匿名さん]

だから
＞品川再開発、六本木ヒルズ、丸の内再開発、八重洲再開発、豊洲
の民間開発の成功も「地の利がいい」。
ニュータウンは「地の利が悪い」。
ってことでは？

[575: 匿名さん]

573さん
日暮里はどうでしょうか？
池袋、新宿、渋谷、品川乗換えの人たちにとって
上野、日暮里って遥かかなたの駅のようで
待ち合わせ場所にすると嫌がられます
常磐線、京成利用者しか馴染みの無い駅かもしれないですね
どのように発展するかは開発次第でしょうが

[576: 匿名さん]

573ではありませんが・・・
別に住んでる日暮里で待ち合わせる必要は無いんじゃないでしょうか。。
山手線の駅直結というの相当なメリットですよ。時間はかかるかもしれないけれど、東京・渋谷・新宿・池袋その他諸々"直結"ですから。住みたいかどうかは別として、利便性はかなりいいと思います。

[577: 匿名さん]

＞571
確かに建て替えは難しいでしょうね。
都区内の建て替えの成功例も容積率の転換分ができたもの
と聞きます。町の老齢化を思えば、賃貸や定期借地権は
実際悪くはないのですよね。

[578: 匿名さん]

>>559さん
相手が実績を出している人気物件だからでしょ。資産価値とやらが倍増しないと困る輩がわんさといるとこの手の話題は荒れます。気にしないのが一番かと。

そもそも既に街として歴史の長い市川と、これから発展する柏の葉を比べること自体がある意味でナンセンスですからね。価値観のベクトル自体が違います（良い悪いではなく、嗜好性の問題）。

>>570さん
＞私の頭中には、ＵＲ物件はそこまでの基準でしかないように思っていて、まぁ程度ほどほどっていうんでしょうか。
＞結局は自己所有ではないので、借りてる間だけだから、設備や質の程度は住んでる間だけ満たせばいいみたいなイメージがあります。

まずその認識が誤っている（古い）のですよ。URはもはや過去の公団ではなく、土地開発そのものから手がけている総合不動産開発業です。今いろいろな意味で有名な豊洲地区は、江東区とタッグを組んで土地区画整理をし、その土地をマンションデベに販売したりららぽに貸したりしてます。また、東雲CODANなんかはURが販売した（そしてあまりの人気に「もっと高く売れば良かったと涙した）物件ですよ。URはもはや賃貸供給業者ではないのです。

[579: 物件比較中さん]

この物件やっば割り高？

[580: 物件比較中さん]

すでに地方都市は人口減少の一途。
にもかかわらず住宅供給を続けた結果
家賃デフレ、不動産デフレが発生している。
消費者物価が３倍になったのにいまや家賃は
７０年代に逆戻りしているありさま。

都心周辺と　郊外でも需給関係は全く逆

郊外は需要が減って、供給過多
都心周辺は　需要は変わらず　供給過少このマンション〜やはり割り高＆郊外〜買う人少ないかな？

[581: 契約済みさん]

私は適正と思い、都内から契約を決めました。駅に1分で山手線に30分程度でアクセスできて、駐車場100％もなかなかないですし。三井のマンションのなかでも（最近のパークホームシリーズはひどい…）よい構造であり規模であるとは思いますよ。ひとそれぞれの価値観ですからなんともいえませんが。近くに公園もありよいのではないのでしょうか。小学校や中学校は早急に着工して欲しいのが気がかりです。でも営業の説明ではこれだけの再開発で住民が住むので問題ないと言ってました。フィナンシャルの人も言っていたので信じてみようとは思いますね。
価格は4000万〜5000万くらいで90㎡くらいまでは購入できること、おおたかの駅前マンションよりは1000〜2000万は安いのも最終的に踏み切るきっかけになりましたよ。

[582: 契約済みさん]

柏市の新中央図書館が柏の葉キャンパス近辺に立たなくなりましたね、非常に残念です。本当に柏市は柏の葉に力を入れるのでしょうか？柏市近郊は十分何でもあるはずなのに。この決定は正直、残念でなりません。
また、このあたりは行政機関ができるできないがはっきりしていないのが気になりますね。
どなたか情報をお持ちの方がいらっしゃいましたら教えてください。

[583: 匿名さん]

割高ってことでもないと思います。ただ、タワーはランニングコストが
高いし、少子化時代に突入なので、かつての浦安や豊洲のように資産価値が相当にアップするというのも難しいだろうとは思いますが。
まあ向こうは都心にも近いですしね・・・

[584: 契約済みさん]

このマンションを浦安や豊洲と同じような考えで購入するのは間違ってますよね、同感です。幕張ともちがうとは思いますが個人的に購入を決めたので幕張くらいのイメージの街になって欲しいものですが。
適度に田舎で私は気に入っていますけどね。

[585: 入居予定さん]

572さん：

レスが遅すぎですみませんが…
1次5期は18戸、A棟6戸・C棟12戸の未販売住戸が
登録者にのみ案内されたようで、本日抽選があり、
私どもは3倍の倍率を潜り抜け、契約予定です。
あとまだA棟では12個が未販売のようです。
（キャンセル住戸が発声しているかもしれませんが）

B棟の値段が出てくる夏休み明けまで様子見でしたが、
その値段をマンションパビリオンで聞き、A棟の
方が割安感があるので、結局5期で初めて抽選に
登録した次第です。B棟ではベランダがすべて
木目調になっているそうで、A棟もオプションで
あったものの、もう間に合わないのが残念ですが…

[586: 物件比較中さん]

浦安や豊洲の街はいいけど〜地盤は弱い、地震に心配するよ！それから潮風もマンションにダメージあるじゃないの？

[587: 匿名さん]

でも、それらよりタクシーワンメーターが勝るんだと思う。特に豊洲。
もちろん個人の好みだけど、多数取ったの感覚としては。
地の利がちがいすぎるから、さすがに豊洲越える、もしくは並ぶ資産
価値は無理では？

[588: 物件比較中さん]

価格表を見たんだけど〜Ａ棟８０平米のタイプ、１７階と３階の部屋はわずか１３０万円の差？？？？おかしくないんですか？価格修正？？？

[589: 契約済みさん]

結局は価値観ですよね。豊洲は以前はあまりフォーカスされていませんでしたしね。でも今ではイメージ戦略もあり、人気エリアに。
浦安・豊洲も結局は都心に近く、交通網が発展している点がよいですよね。この点では柏の葉は勝てません。それでも柏の葉のこのマンション買いますけれども。マンションは西高東低といわれる人気と価格。これが覆ることはないでしょうね。
でも三井不動産がこれだけ仕掛けるのであれば若干、期待が持てます。私は常磐線柏駅周辺ほどの開発は望んでいません。国立のようなイメージがよいです。あまりに違いすぎますがね。

[590: 物件比較中さん]

価格修正は若干あったようですよ。ただ、先日土曜日行きましたがこのマンションやはり売れてます。値段が適正か割安に感じている人多いようです。同じ広さで階が異なるだけであれば、Ｃ棟は10万円上がるだけですね、上に行くだけで。これは第1期2次でも同じでしたよ。マンションは中古で販売する場合は階で値段はさほど変わらないようです。ただし、賃貸で貸すことになるとかなり変わるようです。営業さんが賃貸に出す場合に考えられる家賃収入表らしきものを見せてもらいましたから。
マンションは東や西で購入を考えた場合300〜500万は南向きに比べて安くなるそうです。実際にこのマンションもそのように上手に価格設定してありました。先日の1期5次は倍率は低い場所で2倍、高いところで6倍のようです。やはり角住戸は人気のようです。
しかしながらここの想定固定資産税、この場所で約30万円と予想されています。タワーマンションは高いですなぁ。ここを購入に迷うのはこの固定資産税に管理費の高さ。これだけで年間60万円の出費ですからね。ある程度収入が無いと難しいと思い躊躇しております。でも、その間に買える場所がどんどんなくなってきているのが悲しいです。
購入した方々はどのくらいの年収平均なんでしょうかね、営業さんから聞いた方や購入者の方々訓えてくれませんかね。無理な相談であるとは思いますが・・・。

[591: 申込予定さん]

固定資産税は部屋によって異なるかと思いますが。
私が契約予定の部屋は、１７９千円（概算）ですよ。

[592: 購入検討中さん]

どなたかＢ棟の予定価格を教えてくださいませんか？８０平米台のおよそ価格はおいくらですか？

[593: 購入検討中さん]

低層階4500万円台からスタートでしたよ。価格はもしかしたら100万くらいは下がるといっていましたけれども。低層階はアストリウムになるから魅力はありますが冬至の時期の日差しは厳しいかもです。

[594: 購入検討中さん]

591さん
見積もりで提示されている固定資産税は千葉県の3年間の優遇免税の対象になっているはずですよ。ですから4年目以降は約倍になるはずですよ。営業さんにも確認しましたら優遇された固定資産税を提示しているとのことでした。ただ、あらかじめ高めに設定をしているとは言っていましたよ。

[595: 購入検討中さん]

>>593
ギリギリお手頃感を持たせるような、微妙に強気な値付けですね。

[596: 物件比較中さん]

お隣の長谷工のクレアホームズは８７平米で４５００〜５０００万ぐらいだったので、設備・仕様を考えるとこちらのほうがお得かなと思えてきました。おととし販売していた東武不動産の物件が２０００万台の部屋もあったのがなつかしく感じられます。

[597: 周辺住民さん]

今考えると、東武の物件は安かったですね。仕様もそれなりでしたが。。。

[598: 購入検討中さん]

長谷工よりはよいでしょうね。長谷工の価格を聞いて流れている人が多いので1期4次5次は倍率が上がったのではないでしょうか。この三井マンションはＤＥ棟は新規購入時の優遇措置が国から受けられなくなりますからね。残りのＣ棟と強気のＢ棟も売れるのではないでしょうか。

[599: 匿名さん]

私は固定資産税は優遇後で約３０万前後、４年目以降の優遇無しで約６０万前後と営業さんから聞いています。８０平米台のＢ棟です。

セントラルパティオの負担、共有設備負担、駐車場、エントランス関係など通常の単独マンションの倍程度と思っていた方が良いですよと軽く言われてしまいました。

管理費＋修繕費＋固定資産税＋駐車場＝年間７５万程度です。
優遇無しだと７５万＋３０万＝年間１０５万程度です。

Ｂ棟と他のタワー棟の修繕費と管理費が同額なのが納得出来ません。
タワー棟とＢ棟が同じ修繕費だなんて。。。

私には高級マンションは買えなさそう。。ランニングコストに注意です。

[600: 匿名さん]

高いですよね〜
何とかなるだろうと購入して、10年後の発展に期待をしている間に
支払不能→自己破産→退去　となってしまいそうで・・・（涙）

ホント購入できる人は羨ましいです。

[601: 物件比較中さん]

東武不動産の物件???どんな物件ですか？

[602: 匿名さん]

＞６００さん
その１０年の間に街がもっと栄え駅近の物件は更に高騰！売却益で大儲け¥（＾Ｏ＾）¥かもしれませんよ！

[603: 匿名さん]

例えば５０００万のランニングコスト年間１００万オーバーで、
（１０年修繕で値上がり）の物件が、大幅に売却益が出るくらい
って、いくらでで売れることを想定なんでしょう？
７０００万くらいになるってことですか？

[604: 物件比較中さん]

当駅西口の147街区では900戸の集合住宅（24階建て2棟、14階建て2棟、7階建て3棟）や保育所、「柏の葉スタイルモデル」住宅、店舗などの建設が計画されている。このうちの180戸については、キャンパス関連の学生や留学生・研究者などの利用を想定している。

148街区では、704戸の集合住宅（37階建て2棟）や商業施設（延床面積約3万1000平方メートル）、ホテル、国際会議対応のホール、12階建て賃貸住宅、病院などの建設が計画されている。

また、駅前には東京大学柏の葉駅前キャンパスが建設される予定である

[605: 匿名さん]

>>601
ヴィスタガーデン柏の葉キャンパスのこと。
ＭＲのすぐ近くに立ってたでしょ？

http://www.e-seikatsu.co.jp/estate2/new/tobufudosan/contents/garden-67...

[606: 物件比較中さん]

TXの時刻表を見てみたら、意外と区間快速が本数も少なく・・・間隔も長くて・・・やっば不便でしょね

http://www.mir.co.jp/timetable/u_no13.pdf

みなさんとおもいますか？

[607: 匿名さん]

北千住まで区間快速１９分、各駅停車２３分で日中は毎時６本あるので不便に感じたことはないですよ。以前利用していた常磐線も日中はそんなに本数はなかったし特急の通過待ちでそれなりに時間がかかったのでそう思うだけかもしれません。料金が高いとか秋葉原の乗換えが不便という点は同感ですが、この本数を少ないと感じる方はよほど利便性のよい場所にお住まいなのですね。この物件が広域にお住まいの方に購入されているようなので周辺住民としてはうれしい限りです。

[608: 物件比較中さん]

私もＴＸ沿線でマンションを探していますが、プロパストのつくばの物件はなかなか面白いと思いますよ。
http://www.pjtx2.com/
資料を請求してみたらつくばを特集した雑誌が送られて来て、かなり面白い内容でした。ここまでこれば価格的にはかなり安くなると思いますし、デザイン性や大規模であることもうたっていましたので、期待は出来るのではと私は考えています。距離を考えると抵抗はある方もいると思いますが、一度雑誌をもらってみたらいかがでしょう、つくばの事がよくわかります。

[609: 物件比較中さん]

つくばの物件の宣伝をここでされても困るのですが。
万博公園駅は、開発が進んでもＴＸの駅の中では最も不便な環境となるでしょう。それこそ公園だけが魅力。
安いとすればそれだけの理由があるはずです。
だって、おおたかの森ではあれだけ高い価格で強気の販売をしている会社ですよ。
私も長年つくばに住んでいましたが、万博公園駅だけは選びませんね。
いろんな理由をつけたところで、不動産会社が利益度外視した安値で販売すると思いますか？

[610: 匿名さん]

今の賃貸マンションが日当たり悪く（昼間は日陰）、日照重視でマンション購入を検討してます。

セントラルパティオですが、マンションの建物自体で昼間はほぼ日陰になってしまうと思うのですが皆さんは気にしませんか？

それと南側のC、D、E棟が人気だとは思いますがこのマンションの先の空き地の建設情報をお持ちの方はいませんでしょうか？

Aの高層以外とBは日照が不利なので日当たり重視の場合はやめた方が良いと思いますでしょうか？といってもＡはほぼ完売らしいし、Bは日照が今の住まいと同じようになってしまうのがいやです。

東南角のタワーE棟が日照重視の場合は有利であることは間違いないと思うのですが同じような理由でEを棟検討している方はいますでしょうか？

[611: 物件比較中さん]

１４７、１４８また１０００戸以上を作るから、売れ行きは大丈夫かなぁ？
個人的に１４７，１４８の方がいいと思っていますけど・・・

[612: 匿名さん]

>>610さん
タワーマンションの南向きは暑くてたまらないですよ。
普通のマンションと同じ感覚で購入すると後悔するかも。

[613: 匿名さん]

６１０さん
タワーマンションの高層会の西側も、目玉焼きになったようなジリジリする暑さです。　断熱ガラスが必要です。

[614: 匿名さん]

南向きは夏の太陽は天井付近を通るので、西日のように斜めに
差し込まないから、西の暑さに比べてずっといいとよく言われ
ますが、違うんですかね。

[615: 契約済みさん]

612さん613さんはおそらく、バルコニーがなくて、FIX窓で日差しがそのまま部屋に差し込む物件をいっているのでしょう。
パークシティ柏の葉キャンパスはバルコニー奥行きが3メートルあり、またコンクリート壁のバルコニーなので、実際にはそこまでではないと思いますよ。

[616: 入居予定さん]

ＴＸの本数が少ないとか、発展するしないとか、色々書き込んでいる方がいらっしゃいますが、私が購入を決めたのは、とにかく駅が近いこと。会社まで雨に濡れずに行けるのって重要ですよ。どんなに素晴らしい物件でも駅が遠ければ、台風の日や雪の日、暑い日、寒い日、会社に行くの億劫になると思うのですが・・・。その点、ここは天候の心配不要です。買い物もそうですよね。駅までお抱え運転手さんがいるのなら別でしょうけど。都内や浦安、豊洲で駅前でいくらのマンションになるか、私はそんなに財力ありません。ＴＸが高いって言う方いらっしゃいますが、会社が定期負担してくれますよね。運賃は全く気にしませんでした。駅前でこの広さ、このマンションの価値はそれだけで十分じゃないかと思うのですが。

[617: 物件比較中さん]

6161さんへ
おっしゃった通りですが、やはり都心まで遠いじゃないですか？
それから今後の発展も関係あるので・・・駅近ならいっぱいあるよ〜白井、南柏、我孫子、八潮、

[618: 匿名さん]

617さん
それだとここより遠いから。
駅近タワーだと、柏、稲毛、千葉辺りがありますね。市川もだけど。。。
東京までの時間だと稲毛のほうが上ですかね。
津田沼も出ると思いますが、まだ開発に時間がかかりそうですね。

[619: 周辺住民さん]

現在、国は「ユビキタス特区」を募集していますよね。国際都市を目指すのであれば、立候補して欲しいですね。国際都市にはなることは難しいとは思いますが、柏の葉を国際キャンパスシティとして進めていくのであれば（本気で）立候補すべきですよね。中央図書館案もポシャリましたしね。近郊に住み住民としては柏の葉の発展はうれしい限りです。柏駅とは違う穏やかな街になって欲しいと思います。

[620: 物件比較中さん]

やっばり難しいじゃないですか・・・地方人口の減りつつ＋都内への移動
１０年後どうなるかなぁ〜疑問ある

[621: 契約済みさん]

中央図書館じゃなくても、国際キャンパスシティーを目指すなら、それなりの図書館が欲しい。

[622: 購入検討中さん]

マンションを検討するにあたって、参考になりそうな情報が書かれているサイトを見つけましたので紹介します。

作者は素人の女性のようですが、不動産業界の裏事情なども書いてあり、ひょっとすると業界の人かもしれません。

いずれにしても結構参考になりますので、一度ご覧になってはいかがでしょうか。

http://www.g-hajime.com/

[623: 申込予定さん]

固定資産税については、もう一度確認する必要がありますね。
ランニングコスト１００万はさすがに許容範囲外です。

[624: 匿名さん]

駅チカなら本八幡、市川の物件がダントツではないですか？
雨に濡れない物件ですよ。
特に本八幡の三井は県内最高価格で出てくる予感がしますね。
私立小学校〜高校が充実してるので真の富裕層向けですね。
市川の図書館は蔵書数100万冊ですし。

柏は柏の葉では住民税をとることしか考えてないのかな？
図書館や小学校も整備せずに学園都市を名乗るのは疑問。
そう遠くない将来は千葉大の農場を移転させてマンションにしようとするかもね。

[625: 契約済みさん]

Ａ棟の１０１平米タイプを購入したのですが、ＭＲで作成していただいた諸費用概算表では不動産取得税３９９０００円、固定資産税２４７０００円と記載されていました。念のため高めに設定したそうですが固定資産税は優遇してこの金額だと聞きました。管理費・修繕積立金は当初３１４５０円、駐車場は９０００円です。年間の維持費が１００万を超えるのは最上階の物件だけではないでしょうか？
図書館が柏の葉にできなかったことについていろいろなご意見があるようですが、やはり柏の中心はＪＲ柏駅周辺なので仕方ないと思います。徐々に柏の葉に行政機能を移していくことのほうが、中核市になることを考えても現実的だと思います。ＴＸが開通してたった２年なのでまだまだこれからと考えたほうがよいと思います。でも辻仲病院には期待しています。

[626: 匿名さん]

>>614さん
私もそう思います。
南向きの場合、太陽は頭の上を通過しますが、西向きは日没時に真横から照り付けられるのではないでしょうか？
613さんほどではなくても、615さんほど安心はできないと思います。

Ｃ棟の角部屋が広くてよさそうなんですが、抽選倍率高くなるでしょうか？　
心配なのは、東も西も窓が向かいになりそうで、距離が問題でしょうか？

[627: 匿名さん]

図書館と言えば、市川の中央図書館４５万冊がよく絶賛されますね。でも東大柏キャンパスの図書館も現在は１５万冊程度ですが、将来的には８０万冊程度の規模になることが想定されてるらしいです。ただ、図書館は地域住民に開放されているとはいえ、貸し出しはしてないですけどね・・・

[628: 匿名さん]

やはりB棟は他の棟の影になる上にバルコニーが３メートルの為にお部屋の日当たりは厳しそうですね〜。

年間ランニングコストは最低でも当初は70万以上で４年後の優遇無しからは100万以上で10年後の修繕費の値上げもありますし、、子供の教育費を考えると富裕層の方向けマンションなんですね。

[629: 匿名さん]

>625さん
＞599さんによると、優遇がなくなると100万になるとありますよ。
高いですよね・・・修繕費の値上がりってどのくらいになるの
でしょう？タワーの10年以上物件って、まだ例がないのでしょうか？

[630: 購入検討中さん]

管理費と修繕費の件ですが、
管理費はともかくとして、修繕費ですが
タワーとＢ棟（タワーでない建物）で同じと聞いてます。
建物の修繕費としては、タワーはタワー以外より
全ての面で割高になると聞いています。（雑誌などの情報より）
タワーに住んでいないのに割高な修繕費を払うであろう
Ｂ、Ｄ棟の方から何年か経過して、見直しが要求されたら、
管理組合はどうすのでしょうかね。
もめそうな点です。

タワーで10年以上たっている話はあまり聞きませんね。
でも、これだけタワーが建てられているので、
修繕方法もこれから安くていい方法が出来るのでは。
と希望するしかないですね。

[631: 契約済みさん]

626さん
私はC棟西側の部屋を購入しました。確かに夕方太陽高度が低くなると真横から日差しが入ってくるとは思いますが、コンクリ壁があることと、C棟西側は、標準仕様のペアガラスの上に2重サッシなので、熱の伝わり方も多少緩和されるような気がしています。
現在はカーテンやブラインドの遮光のものも色々種類がありますし、たくさんの日差しがあって、それがいらなければ工夫して避ければ良いだけの話のような気がしています。
現状ない日差しを欲しいといっても難しいですし。
個人的には夕日に照らされるのは好きですし、冬は暖かいようですし、西側で満足しています。（価格も安いですし）

[632: 契約済みさん]

固定資産税は、3階建以上の耐火構造なので優遇期間は5年ですし、建物の評価額に対して軽減されるものです。
土地の評価額に対しては優遇はないので、優遇期間後に2倍となることは無いと思います。
599さんは2階建の他の物件と間違われているのではないでしょうか。

私も625さんと同じくらいの金額の書類を戴きましたし、同じ説明を受けています。

[633: 匿名さん]

基本的に修繕費は、棟ごとに単独で行うのではありませんから、かかる費用全てを部屋の広さで案分割りする計算です。
それならタワーのほうがヨウカンより費用がかかるんだから、タワーに住むというのもあるかもしれませんけど。
タワーの修繕費や作業で問題になるのは外壁部分についてなんです。そのほか内部的なところは一般のマンションと同じですから。
あとは共用部分の修繕が追加されるかどうか、ですね。　タワーになると規模が大きいのが普通ですから、共用部分も様々ですから。

[634: 匿名さん]

タワーの修繕費が他に比べてかなり高いというのは本当でしょうか？
外壁部分だけでそんなに違うと言うこと？
でも、かなり違うなら、確かに中層が同じ額というのは少し解せないですね・・・

[635: 匿名さん]

契約済みの方にお聞きしたいと思います。

修繕積立金の件ですが、例えば３０年程度の長期での資金計画表などの情報はもらってますでしょうか？

また入居時含め、数年に一度必要になるであろう一時金などの情報ありますでしょうか？

タワーマンションの場合入居時の最初の額は低く設定されているが、将来的に修繕費は値上げになると思いますので不安です。

けど修繕積立金がタワーとＢ、Ｄ棟（タワーでない建物）で同じ金額であるのであればタワー棟は割安でタワーでない建物は割高と言えると思います。

[636: 契約済みさん]

長期の修繕計画は共用部と各棟毎に試算されたものがあります。
従ってタワー棟と中層棟では修繕費も異なっています！

修繕費もですが、共益費などの負担の問題でよく出る話ですが、例えばエレベーター1基当たりの負担だとか、低層だからあまり利用しないから上階と同じ負担はおかしいなど。こういう人はマンションに入るべきではないと思います。
エレベータがあって初めて多層マンションが成り立つのですから！

そんなことを言うと、土地は共有なのに、タワー棟が建っている場所の一戸当たりの使用面積は中層棟に比べ少ないのだから、たとえば固定資産税の負担を少なくしろだとか・・・言い出したらきりがないですからね。
高層・中層相まってこそのこの大規模マンションですから。

[637: 匿名さん]

たしかに、ウチはタワー棟ではないから修繕積立費が
タワーと同額が不満というのは、傲慢にもほどがある。
それを承知の上で購入するわけですよね。

Ａ棟、又はＢ棟を購入するのではなくて、
「パークシティ柏の葉キャンパス一番街」を購入するわけですよね。

[638: 契約済みさん]

共用部の修繕積立金と棟ごとの積立金は別ですよ。

[639: 購入検討中さん]

このマンションの住所は　若紫　になりのでしょうか？　柏の葉　であればよいのですが。どなたかご存知の方がいらっしゃったら教えてください。

[640: 契約済みさん]

しょっちゅう、「住所は柏の葉がいい」という人が現れますね。
なぜ、そんなこと（と言っては失礼かもしれませんが）を気にするのでしょう？

別に、住所の名称が変わっても、何にもならないと思うのですが・・・。
それよりは、別のこと(固定資産税など)を気にするほうが、もっと建設的だと思いますが。。。

[641: 契約済みさん]

知人のデベ勤務者によると、デベによっては、販売戦略？として、修繕積立金・管理費を最初安く設定して
売りやすくして（消費者が買いやすいように見せかけて）、後に案の定足りなくなって、一時金などを徴収することになったり数年後に急激に金額を増額する
ケースが多いそうです。私はむしろ管理費や修繕積み立てが最初から安すぎるのも考え物だと思っています。
三井ではそうならないように、しっかりと計画して、急激に負担が増えたりしないようにしているそうですよ。
今回契約するにあたり30年の修繕積み立て計画をしっかり見せてもらいましたし、結構高めな修繕積立金も、将来金額が急に増えたりしない為のようですよ。
ちなみに、共用部分の積み立てに関しては、25年先までは今の金額のままで増額しませんし、棟ごとの積立金は5年ごとに3000円前後増えるという計画でした。

[642: 匿名さん]

自分以外のところは確認していなかったのですが、棟ごとに修繕積立金を集めているなら危険です。
なぜなら、満額集まらなかった棟は、棟ごとに責任を持って費用を集めなければならないからです。→お金が集まらない棟は大規模修繕できない。
特にタワー棟のほうが戸数も金額も多いですから、集金管理状況ではリスクが大きくなります。

タワー棟の修繕金が高くなるというのは、外壁足場の問題だからです。
１５階くらいまでなら地上から足場を組立てられるけど、それ以上だとゴンドラやクレーンを使った作業になるから、割高になるんです。
建築現場をよくみると、外壁とかの大規模修繕をどうやるのか想像できるでしょう。
建物内部は足場は低層物件と同じだから、特別な作業料金はかからない。って意味です。

修繕積立金では どの部分を修繕するのか、　共用部集金では どの部分を修繕するのか、よく確認したほうがよさそうですね。

よくあるのが、予期せぬ全体的な修理が発生したりして、止む無く修繕積立金から持ち出すことになり、２５年目の修繕費が足りなくなったから臨時徴収するってパターンでしょうか。
そもそも最初から修繕費に余裕なんてありませんから。

[643: 契約済みさん]

今後、管理費は上がらないけど修繕費は計画表通り上がり（予定）
一時金というのはないと聞きました。
三井では修繕費が足らなくならないように初めは安く設定するという事はしないそうです。
でも、確かに固定資産税は高すぎですよね！

[644: 購入検討中さん]

タワーマンションだからこそ固定資産税は高いのです。階によってはさほど違いはないですからね。タワーマンションで低層階を購入するとちょっと損した気分になりそうです。
ちなみに地震のよれについてですが、30階以上は左右に20ｃｍのゆれが生じると営業さんが言っていました。これって結構なゆれですよね？

[645: 購入検討中さん]

644のものです。ちなみに震度6でということを付け加え忘れました。
私は15〜20階で考えていますが地震保険は必須かと思いました。。。

[646: 契約済みさん]

642さんは明らかに購入者ではありませんねえ。。。

[647: 物件比較中さん]

642さんは長谷工の方では？他の長谷工マンションは約10〜12年毎に修繕費の一時徴収しますし、棟毎に管理修繕費も異なりますからね、そして管理費修繕費が安く組まれていましたから。正直、三井のマンションでも長谷工のようなパターンでも最終的には同じ程度の徴収になりそうですが。
結局、マンションは高いんですよね。

[648: 匿名さん]

100万はかからないけれど、70万以上はかかる感じなんですね。
やっぱり高いですよね。。。ローン払いつつだと。

[649: 匿名さん]

タワーマンションはどこも大規模修繕の経験がないから、適正な修繕費の
積立金額は分からないのではないでしょうか？（制震や免震構造のメンテ
ナンスも？）。。。三井さんならそんな心配はいらない？

[650: 匿名さん]

免震は、ゴム？を交換するときが、いつかは来るんだと思うけど、
制震は、ダンパー？を交換する必要はないんでしょうか？
ちゃんと聞いてなかったし、自分の部屋には無いから、気にしなかったけど。
もしかして、両壁にあるほうが安心だったんでしょうか？