プラウド新浦安 その８

[高洲っこ＾＾]

所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：未定
間取：2LDK＋S-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米

■情報収集用リンク集
浦安市役所： http://www.city.urayasu.chiba.jp/
新浦安ナビ（新浦安情報サイト）： http://www.shinurayasu-navi.com/

■諸問題・周辺についてのリンク集
浦安住宅管理組合（飛行機騒音）： http://www.urayasu-kanri.com/main.htm
徒歩での新浦安までの距離：http://tinyurl.com/2aeuo2
パークウェイ橋建設： http://www.shinurayasu-navi.com/topics/2007/bridge_parkway.html
地盤調査：http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/chiba/urayasu/N12_urayasu10.htm
マルエツ：http://www.shinurayasu-navi.com/information/maruetsu/index.html

■前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46709/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46497/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46810/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46921/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46891/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46860/
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[400: 物件比較中さん]

この物件は、完全に野村得意のバルクセール行きだな。今が安く買い叩くチャンスかも。
3割引で買取専門会社にバルクするより、2割引きでエンドユーザーに売るほうがデベの
利益になる。

[401: 購入済みさん]

２００戸も売れ残っているなんてショックです。
モデルルームに貼り付けてある赤バラはみせかけ
ですか？販売時は相当強気な態度でセールストークを
してましたがね。

賃貸も相当数でるんでしょうね〜・・

借りてがつかない空室、売れ残りによる空室
場所も寂しいところで人もいないとなると
複雑な心境です。

[402: 物件比較中さん]

野村が法外な高値で落札した土地だが、いかんせん駅から遠すぎる。マンションは利便性が命。
サラリーマンが手を出す物件じゃないね。

[403: 匿名さん]

200戸も残っているの。
たたき売るかどうかわからないけど、明日モデルルームに行ってみよう。
売れ残ったら賃貸にするってセンはないのだろうか？

[404: 購入済みさん]

すでに賃貸用としてまとめて購入している方が
いるらしいですよ　
なのでこれからどんどん賃貸がでてくると
思います

[405: 購入経験者さん]

みなさんおっしゃっている通り利便性が悪すぎます。
３９７さんご指摘のように、利便性にとらわれない１００㎡超の空間を贅沢に楽しむ（プチ）富裕層の方々に最も適した物件だと思います。
ブランドや雰囲気で無理して購入した（しようとしている）サラリーマンの方々にはちょっときついのではないでしょうか。
富裕層の方が入居１ヶ月前の時点でこれだけ売れ残っている物件を喜んで購入するとは思えませんので、残りの２００戸（もしかしてそれ以上？）を売り切るには大幅な値下げしかありません。
メンツや入居者との問題もあるので表立った行動は出来ませんが、裏ではかなりの値引きが今後発生してきます。お金がちょっと足りなくて泣く泣く見送ってきた人達には、絶好のチャンスです。

[406: 契約済みさん]

200戸売れ残りっていうのは多分デマでしょう。
少なくてもモデルルームのバラの無いところの数を見る限りは30戸程度、
多くても40戸くらいに見えたけど。モデルルームにいる契約者には見えない客の数も
相変わらず多いし。

[407: 匿名さん]

買わなくてよかった

[408: 匿名さん]

>>407
将来、渋谷学園が中高を作ったり、未開発地域に優良施設が出来て大化けする可能性はまだまだ秘めていますよ。
バスの代わりの路面電車（LT)とかも可能性は残っています。
この地域独特の街つくりは、未だ道半場であり、財政力も十分にあります。

「買わなくて」であれば、当り馬券を見逃している可能性もあります。
「買えなくてであれば」別ですが、、、

[409: マンコミュファンさん]

>>396

ご近所のマンションは資産価値が上がったみたいですよ
「儲かった物件 ランキング」でググるといいかも？
千葉県で５位にランクしてるね
ご参考まで、、、

[410: レジアス住民]

３９６、４０９さんへ

千葉５位のレジアスは販売当時坪単価１２０〜１５０万円でした。
プラウドの価格発売前は、当初販売価格と変わらない価格で取引されていました。
それがプラウドの販売価格があまりにも高額（坪１９０万円）で合ったため、つられてあがっただけ。もちろん都内の不動産の高騰も影響されましたが。
現在は、プラウドの不振と日本経済状況の変化により、高洲地区の不動産は下落傾向にあります。１０年先は判りませんが、今後数年間、高洲地区のマンションが坪１９０万以上で取引される事は非常に考えにくい。
この地区の賃貸し状況は、現在１００㎡で月２０万だと借り手がすぐつき、２５万だと苦戦しているようです。リターンは計算してみてください。
私はこの価格（坪１９０万）では良い投資とは考えられません。

[411: 匿名さん]

ここは住環境を気に入って住みたい人の買う物件で、利便性なんて二の次なんだから、投資目的なんてありえないでしょ。
大体、マンション投資自体今は地合が悪い。

[412: 入居予定さん]

英語を習いたいのですが，周辺によい英語学校はないでしょうか？

[413: 匿名さん]

↑
英語は習うものではなく、身につけるもの。
一番の方法は、ネイティブの彼氏彼女（一歩引いて友人）をつくることです。

あとは、一日中英会話のテープを廻すことです。
王道や週一程度では使いものになる英語会話は身につきません。

[414: 匿名さん]

ちょっと笑ってしまいましたが、412さんは英語の学校の情報を求められているわけで、上達法を聞かれているわけではないと思います。
確かに上達法の一つであることには間違いありませんが。

[415: 購入検討中さん]

↑
プラウドの検討版で聞くことですかね。
町ナビで聞けばよいのでは。

[416: 契約済みさん]

グランデの時は、購入してすぐに売ってもうけた人がいるみたいですが
個人的には土地の値段をやたら上げてしまうより、
ここを気に入った人が集まって、住みやすい街になって欲しいと思っているので、
投資目的で買って欲しくないな。

でも、２００戸売れ残りはないです！

なんとか安く買いたい人達が、売れ残りがでるようにしたいだけ。
注目度の高いマンションだから、こういう書き込みもしょうがないんでしょうね。

[417: 入居予定さん]

高いのかな・・・。
６千万円台でマンションを探すと、なかなかといいのがありません。
市川、豊洲、新浦安
新浦安は安いと思って決めました。
勤め先までdoor to doorで４０分だし、緑が多いし、海が近くて、でかい家、
しかも町並みはピカイチだし、
ディズニーは興味ないけど、海が近いは最高じゃない？
安くないかな？

何が安くて、何が高いのかも、人それぞれってことなんだろうな。

つぶやきのような書き込みで、悪いっス

[418: 契約済みさん]

４１７に同感です。

[419: 匿名さん]

>>417さん

確かに市川、豊洲と比べればここは圧倒的に安い。Door to Doorで４０分てすごいですね。京葉線が便利な職場なのかな。ここから駅までと東京駅での乗り換えを計算すると私は今の通勤時間に３０分プラスになってしまいます。トホホ

[420: 入居予定さん]

いくら何でも残200戸はない。
デマもいいところだわｗ

＃英語ネイティブの彼女を作るとオネエ英語になりますよｗ
＃友人を作るなら駅前のHUBに行けばいくらでも。

[421: 匿名さん]

残り２００？　値引き狙いの煽り層または買えなかった僻み層と思われますが、デタラメ情報飛び交ってますね。
残り２００なら、仮に風評を気にしたとしても３期３次で３０戸(デベに確認済み)しか出さないというわけないでしょ。
ちなみに3月上旬の3期4次の販売予定の間取りがのってましたが、ここから推定すると残り15戸くらいかと思われます(14タイプ中、1タイプのみ17階・18階と記載あり、その他13タイプは一戸ずつと思われる)↓。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00025...

先月の日経にも載ってましたが、野村不動産HDの第３四半期決算短信、2008年3月期連結決算で、売上計上予定物件3,850戸の内、2007年12月末で97％契約済みとのことです(残り115)。残り200なら年末時点で94%ですし、しかも全国の野村物件の残物件はすべてここの物件という摩訶不思議なことになります。さすがにこの企業も決算短信の粉飾はしないと思いますが(そこまでするほどのリターンもない)。新聞広告も今年に入ってからA4板に縮小されてるところも、残り少しという兆候でしょう。さすがに高層階の億ション(キャンセル物件)など数戸売れ残りは予想されますが、入居予定のみなさん、デタラメ情報は気にする必要ありませんよ!

[422: 匿名さん]

>>４２０
3年ほど英語圏に住んでいて、日本に帰ってきた後、いまだにネイティブスピーカーに囲まれて英語で仕事をしていますが、女性の喋る英語と男性の喋る英語に違いがあるか分かりません。でも同僚は他の同僚について「あいつのしゃべり方からしてゲイだろ」と口を揃えて言うことがあるので、お姉言葉ってあるのだと思います。大人になってからの英語習得に限界を感じています。

[423: 匿名さん]

>>421

売上計上予定戸数＜売上計上可能戸数なんじゃないの

[424: 入居予定さん]

けっこう気になっていたのですが、外壁と駐車場入口の段差問題はどうなりましたか？

[425: 周辺住民さん]

このマンションの価格なら駅前のエルシティの中古を買いりホームしたほうが賢いのでは？

[426: 契約済みさん]

あと、1ヶ月で入居ですね。
皆さん、よろしくお願いします。
いまだに、バス物件に資産価値はないとか、残り２００戸とか、
いろいろ言われていますが、購入者にはもう関係ないしね。
バス物件、駅遠なんてここの人はだれも気にしていないよ。
それじゃ、新浦安に住めないしね。

[427: 匿名さん]

>>424
１０年落ちのベンツと新車のクラウンのどちらを選ぶかの好みと同じ。
自分は、カローラだとしても新車を選びます。
堅いというのは理解できませんが、エルの魅力と並ぶ中古物件は他地区も含めれば他に山のようにあります。
新築を議論する場ですから、、、

[428: 匿名さん]

>>425
エルシティ、賃貸に出すのであればありですね。駅近ですから、借り手はすぐに見つかるでしょう。
でも自分が住むのであれば、築20年のマンションにあの金額は出せない。
私なら駅近の利便性重視であれば、他の新築タワー物件探します。
いずれにせよ、プラウド検討者はそういった利便性を求めているわけではないので、比較対照外だと思います。

[429: 匿名さん]

>>421
決算短信の200戸は野村不動全体であり、浦安物件の残予想は何かに100戸とありましたよ。
但し、控えめな数字でしょうし、その後も積極的な販売活動をしており実数はもっと少ないと予想します。
まあ、在庫なんて検討者と購入者にはどうでもいい話。

[430: 検討中さん]

契約された方にお伺いしたいです

契約後、野村さんの対応はいかがですか？

[431: 匿名さん]

>>430
普通です。
用事もないですし、何かあれば普通に対応してくれます。
何を求めての質問でしょうか？
どちらにしても、管理会社も野村なので売ってお仕舞いは出来ないですから、、、
野村不HDの株価も安いことだし、ついでに買っておくと総会にも乗り込めますよ。

[432: 入居予定さん]

417 だけど、勤め先は八丁堀です。
ここは日比谷線と、有楽町線の人は通勤がラクだろうね。
丸ノ内線も乗り換えが近め。

野村の対応は普通にいいよ。
いつでもMRに行ってのんびりできるし、内覧会は、チョコとコーヒー付き。

[433: 契約済みさん]

プラウドのヤフー・グループのメンバーです。

ただ今、引越予定日の無記名投票を開始しましたので、集計が進むと引越の混雑状況が
大体推測出来ると思います。

メンバーに加入されていない方も是非管理人さんに承認を得て加入されてみて下さい。
では、お邪魔しました。

[434: 匿名さん]

No.423
正解です。未販売戸数は在庫としてみません。
新浦安の今期計上（引渡し）は５００〜５３０戸程度でしょうか？

[435: 匿名はん]

次は３期４次ですな。７千万円台中心でしょうか。
５千万円台は、もう無し？

[436: 匿名さん]

賃貸情報追加：第２段。

しかし、高い。
106.63㎡　南東7F　（駐車場無し表示？）で29万。
いったい誰が借りるのか？自分には理解出来ない未知の世界が存在しているらしい。
↓
http://cp2.athome.jp/Haht_atweb/hsrun.exe/cp2_atweb2/athomeweb/StateId...

[437: 入居予定さん]

12月の時点で、売れ残し数を野村に確認したとウォーミングパーティーで知り合った方が仰っていたので居ましたので、情報提供します。
この方は結構な論理派で、野村さんとのやり取りで先方に正確な残戸数を言及させたみたいですが、売れ残り残7○戸ということでしたよ、皆さんも直接確認されたらどうですか。
逆に売れ残りが出て人が少なければ共用施設も混まないし、シャトルバスも混まないでしょ＾＾

資産価値の件、賃貸にまわしたり転売云々でどうのこうの議論される方は、結局は自己判断で買うか買わないか決めたらいい。
高い賃料が取れればラッキー、高い価格で転売できればラッキー、価格予測はあくまで投資の成功率を高める一因に過ぎないので、結局は自己責任自己判断、どのような考えでも他人様に自分の判断を言うのは投資家としてはど素人なので、ここでの投資関係の話には価値観感じませんね。
本当の投資家なら、今どきマンション投資なんてしませんね、機関投資家のマンション投資なら中型物件の一棟買いでしょうし。
一時期のマンション投資のように税金対策や税金の戻りも薄くなっているし、投資対象としては面白くないですよね。

基本的に住むことをテーマに購入している方が大多数だと思いますが、私の場合は5年後10年後に安くなっていようが高くなっていようが関係ないですね。
眺めは最高だし、周辺に人が少ないからこそ良いのであって、あそこに住みたいから買うので、買い替え時期が来て安くなっていても、自己資金増やすだけの問題ですね。

建物は大型物件で小戸数高級物件ということでは無いので確かに雑な部分がありますし、部材も一般のマンションと変わらず、高級という観点では期待以下、敷地が広い分共用部分の施工面積も大きく価格にも反映されるので、物件の価格と高級感の無さはああいうバランスになるのかなと理解しています。

結局、最終的には自分の判断で買うか買わないのかなので、良いと思わない方は買わなければいい。
気に入って買いたい人は買えば良い。
私は良いと思ったので買いました、売るとき下がっていても気にしません。
至極当然のことですね。

[438: 匿名さん]

エルシティとプラウドだと、賃貸の料金が違う事は確か！

[439: 契約済みさん]

私はエルシティ賃貸からプラウド入居です。

現在の家賃は駐車場を含めると２２万越え。
会社からの補助はありますが、さすがに辛くなって来たこと、
子供それぞれに部屋を与えてあげたいことから、
プラウド購入に踏み切りました。

確かに駅前は便利ですが、ついつい要らん買い物をしてしまうのが欠点。
通勤時間は１５分ほど増えそうですね。

[440: 入居予定さん]

南西側住戸の契約者です。
実際に内覧をやってみて改めて気になったのですが、
プラウド南西側の中高層用地にはどのくらいの規模のマンション（？）ができるのでしょうか？
野村からの案内では高洲の計画人口(戸数）4,150戸中プラウドも含めると3,900戸が計画済みで
そこから単純計算すると250戸ということになり、これまでの新浦安物件のような大規模なもの
にはならないのかと思いますが、何か直近の情報をご存知の方がいらっしゃれば教えてください。
計画人口自体、今後変更される可能性も低くはないものなのでしょうか？
思っていた以上に眺めがよかったので、今更ながらこの土地の計画状況が気になっている次第です。

[441: 周辺住民さん]

あくまで噂ですが、15階立てのマンションが建つと聞きましたよ。

[442: ビギナーさん]

噂はどの程度のものですか？
どこが建てるか決まったんでしょうか？
噂でもいいので、わかったら教えてください。

[443: 契約済みさん]

うちも南西側です。眺めが気になりますよね！
計画ですが、高洲はあと２５０戸。
一戸建ても出来る予定なので、となりのマンションは
それ以下になるってことだと思います。
１５０戸とか？

土地はまだ販売されていないので、
この時点では何も決まってないというのが本当のとこ。

良い材料としては、シンボルロードの渋滞緩和のため
あまり人口を増やさないように、計画が変更しつつあること。
もし高いマンションが建っても北側が低くなるので、ベランダから左右を見ると
海やディズニーは見えそう（私の見解）
お隣のマンションもきっと新浦安にあうオシャレなマンションだろうから
素敵なマンションの中庭が見えて、それも良いかもしれない・・・。

と、うちではこんな感じで考えています。

[444: 匿名さん]

私が、企業庁又はデベロッパーとしたら、マンション開発の前に１戸建地区開発に着手します。
また、街造りとしては南東海側の誘致施設を先に考えるでしょう。

中町から新町に至る開発期間は軽く1０年を超えるものであり、
現時点では余り考える必要はないと考えています。
２０年後、少子化により、開発は未だ終わっていない可能性だってあります。

[445: ビギナーさん]

今と比べたら、もっと良くなるってことですよね。
「企業庁又はデベロッパー」の考えを知りたいですね。

[446: 入居予定さん]

1）京葉線ですが、朝夜の通勤時間帯7時〜8時の東京方面の混み具合はどうなんですか？京葉線は全く利用したことがなく分からないので情報下さい。東京駅の長い通路は歩きたくないので、八丁堀で乗り換えします。今は総武線利用です。新木場駅で降りる人が沢山いると聞いた事があります。


2）先日始めて、新浦安のＯＫストアーに行きましたが、ディスカウントストアーの中でも安い方だと感じました（私の場合の基準は決まった名柄のビールや米、豆腐、納豆とかです）早くプラウドの近くに出きると便利になります。

3）私はお酒好きなのですが新浦安駅周辺にある人気の飲み屋があれば教えて下さい。基本的に駅前で飲まないとバスで帰れないように思っているので。

地元の方、情報お願いします。

[447: 契約済みさん]

英語を習えてくれる所は知りませんが、
浦安市役所のHPを見ると「国際交流ボランティア」というのを募集してますね。
日常会話ができるなら、ボランンティアを通して勉強するなんてのはどうでしょう。
ちょっと思いついただけですが。


浦安市からのメールいいですね。
電車が遅れる情報がメールで来るのは助かります。

[448: 入居予定さん]

446さん
レスが付かない様なのでお答え致します。
1）朝のラッシュはT急田園都市線程では無いにしても（他は知りませんが・・）まだ、ましでしょうか。
八丁堀で御乗り換えとの事、八丁堀も結構歩きますよ。
私は混雑が嫌いなので（息苦しくなる（笑））朝早い電車で新浦安→新木場→りんかい線で通勤しておりますが、座る事も希にある位の空き様です。
りんかい線は始発なので充分座れます。でも、これは京葉線、武蔵野線、新浦安発の6：00台の電車の場合です。
狙い目は（これを書くと混みそうなのですが）7：12新浦安発の各駅停車はかなり空いてます。途中快速に抜かれる
等ありますが、快適に通勤されたいのでしたら7：12をお勧めします。
帰りはTDLの終わる時刻（季節によって違う）には舞浜から混みますが、まぁ我慢出来る範囲です。一駅ですからね。

それと、駅まで自転車ご利用の場合、駅前駐輪場は第六駐輪場が安くて便利です。一年4000円弱です。ただ、毎年恐ろしい程の倍率ですのでご家族全員の名前でご応募される事をお勧めします。（また、ウラ技を書いてしまいました）
既に受け付けを開始しているので、早めに応募される事をお勧めします。私は昨年、家族4人で応募したにも関わらず
ハズレまくりました。四枚各自の名前で書いて応募します。

3）早く帰れた時等はオリエンタルホテルのB1にある英風居酒屋の「HUB」は如何でしょう？19：00までなら決められた飲み物ですがハッピーアワーで半額で飲めます。それに、オリエンタルホテルの会員になっておけば更に10％値引きされます。
金曜日にはデキシーランドジャズのライブもやってたりするので、結構楽しいですよ。たまに、結婚式の二次会で貸し切りに
なっている場合がありますので、ご注意を・・・

後、余談ですが、散髪、カットの話です。男性でしたらシンボルロードのホテルエミオンの向かい位にある「キルカソルヨ」
http://www.shinurayasu-navi.com/navi/barbar/kirukasoruyo.htmlがお勧めです。耳掃除までしてもらって3990円です。
奥様方は殆どの方がイクスピアリのTAYAへ行かれております。予約を取るのが大変らしいですが・・・

以上、新浦安の海側に4年住んだ新人の私の情報でした。

[449: 匿名さん]

飲み屋ですが沿線まで広げると西船橋がいいですよ。
定期を延長購入して、武蔵野線快速ですぐです。
西船橋最高、すっきりして帰れますよ。