プラウド新浦安 その９

[とくめいさん]

所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6300万円 (1戸) 〜7380万円 (1戸)
間取：2LDK＋S-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米

■情報収集用リンク集
浦安市役所： http://www.city.urayasu.chiba.jp/
新浦安ナビ（新浦安情報サイト）： http://www.shinurayasu-navi.com/

■諸問題・周辺についてのリンク集
浦安住宅管理組合（飛行機騒音）： http://www.urayasu-kanri.com/main.htm
徒歩での新浦安までの距離：http://tinyurl.com/2aeuo2
パークウェイ橋建設： http://www.shinurayasu-navi.com/topics/2007/bridge_parkway.html
地盤調査：http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/chiba/urayasu/N12_urayasu10.htm
マルエツ：http://www.shinurayasu-navi.com/information/maruetsu/index.html

■前スレ
１.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46709/
２.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46497/
３.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46810/
４.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46921/
５.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46891/
６.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46860/
７.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46834/
８.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46807/

[261: 匿名さん]

当たり前の話ですが、即入居可能と媒体や広告で載せる前から既に値引きは始まっています。現在のプラウドの空室はもう中古物件にあたります。だいたい販売会社の売れ残り物件の捌く値引きの基本額はだいたい３ヶ月たって３００万６ヶ月後で５００万値引きと言った具合で調整しながら、一年後にＭＡＸ８００万〜１０００万位でおこなうのではないかと思います。但しこれから１年後までに順調に完売まで行った場合です。ここは相場の販売額より当初からかなり上乗せをしているので、極端に言えば半年たった値引き額が現在の市場の適正価格になると思います。不動産バブルがハジケ飛んだ今、消費者の目は価格にシビアにならざる負えないですから。

[262: 匿名さん]

昨今の社会情勢では、コンプライアンスが非常に厳しくなっており、値引販売は２重価格違反になるため困難となっていると物の本にあります。（開示値下げならＯＫ）
なので259さんはサービスと書いてると思われます。

サービスは、得意先には普通に行われる商行為なので違反とはならないでしょう。
粗品から豪華な贈答物まであるし、他に合法的な方法も考えられます。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[263: 購入経験者さん]

値引き物件は売れ残りだから値引いているのであって先に購入している人達はうらやましく
ないんではないでしょうか？（金額だけなら安いほうがいいですが）

同じものを大量生産している車と違うんですよ。階数、日の当たりかた、一軒一軒違う
のも解らないのかね。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[265: 匿名さん]

値引きをするための、やり方（抜け道）なんて、いくらでもあると思うが。事実、値引き物件も世の中にたくさんあるでしょ。ここもその一つだけど。

[266: 匿名さん]

結局駅から遠すぎるから買わないよな。
坪単価はやすいけど。

[267: 匿名さん]

さあーさあー都心マンションより人気の無い郊外型マンション全般は今年の９月頃が在庫調整の山場であると言われていますが、果たして財務体質は健全であろう？野村不動産は高値で仕入れたこの物件を値引きなしで「ゆっくり売り作戦」をどこまで敢行できるか、これから見物です。でも聞く話では既に２ヶ月前から値引きセール開催中とも聞くが・・・・・・

[268: 実際]

去年の12月の時点でも割引を匂わされた。5%ぐらいだったような。

[269: 入居済み住民さん]

高値だったけど、２６０（２０１）のような不毛な毎日を送らずに済んで良かった

相変わらずお薦め物件は無いのな。
代替案出せるようにならないと出世しないよ　
頑張ってプラウドに住めるくらい稼いできてよ。　待ってるよん♪

[271: 匿名]

え？
高値掴みって認めてないと思ってたの？
そんな現実逃避した住民はいないよん

ローン返済頑張るよ♪
２６０の家は狭いだろうけど原資回復頑張って！

２６０がもっと家族と楽しく過ごせますように。

[273: モアナヴィラ住人]

新浦安はこれからですよ。まだバブルになっていないです。いま値崩れしているところは郊外や高くなりすぎたところばかりですね。
ほんとうにみなさんが欲しい地域はまず下がっていないです。ほんとうにいい物件が暴落しているならおしえてくれよ。私は購入したいよ。プラウドがほんとうに値引きしているのか？してたら購入したいね。

[274: 匿名さん]

値引ですが、
・新築（一般的には竣工前）、新古（売残り）、中古（売残＆セコハン）
・大手（法令順守）、中小（法令無知・無視？）
・抽選（公平な告知販売？先着もある）、個別（先着や相対販売？）
・値引き（定価からの内緒での個別割引）、値下げ（価格改定による公平な値下）
・地価部分（通常、規制により値引不可）、建物部分（評価は別）
・現金割引、各種サービスによる実質値引
・一般顧客、得意先顧客
などを組合わせたうえで、かつ、その時期の不動産市況と個別物件事情を考慮して、始めて語れるのではないでしょうか。

今回は、青田販売でしたが、竣工後の販売も正統な販売なわけで、未販売であれば新古でも中古でもありません。その場合には、価格改定（実質値下げ）となりますが、中古（1年だったかな？）前に、説明のつかない大幅な値下げ（いくらからかは不明）を行えば、既購入者からクレームもつきますし、遡っての対応も必要となります。
※埼玉西部のなんとかという田舎の物件がそれにあたる。
　裁判で勝利した住友の物件は、時間が経過して中古扱いだったはず。
　中古なんて、何でもありだし（但し土地価格部分は別）、只でも要らない物件（住まないのに費用負担だけ発生という意味）だってある。

抜け道といっても、サービス（オプションや各種費用など）での方法にしても国交省などの指導当局の範囲内でしか出来ないはず（何でもありの中小は存在するかもしれません）。

野村さんも一昔前は何でもありだった様ですが、ブランド力がアップし、上場までした現在がどうなのかまでは知りませんが、、、

無いこと無いこと書いてるかもしれません。
まあ、当たり前のことだろうと言われそうですが、「良く考えて下さいよ」という再投げかけと理解して頂けたら幸いです。

暇をみて、南千住に対抗できる物件を探して見ます。
慣れれば良い地区ですよ、最初は違和感があるかもしれないが、今は、普通には他地区との違いも感じません。
大阪の動物園前で下車して感じる雰囲気と同じ、同化出来る人には最高かも。
お勧めだったのに残念！などの諸条件の組合せがあったうえで、

[275: 匿名さん]

↑
あっ、最後に変なのがついたので無視ね。

それから、雰囲気の違いを実感するには、ファミレスにいくといいよ。
客層の雰囲気は今でも明らかに違います。

[276: 匿名さん]

そろそろ新浦安住民（新町）の所得層も改定の時期に来てるということでしょうね。
3000-4500万までを購入する所得層ばかり→6500から7500万程度へ

[277: 匿名さん]

それが売れないから困っているわけで。

[278: 匿名さん]

↑
それは、千葉という冠が頭につくから。

広範囲でマンションを探す多くは地方出身者であり、東京に出てきたのに買う家が千葉。
西日本出だと神奈川は考え、北日本出だと埼玉は考えるが、共に東側の千葉は想像すらしない。
今でも、千葉県の宛名には抵抗があるし、習志野ってどこにあるの状態、船橋の向こう、こちら？
地図で見てもすぐに忘れる。
実際は羽田でも東京でも便利だが、怒られそうだが、自分が持ってたイメージと本音です。

[279: 新浦住民]

そうなんですよね〜、私の最初はどこ？ここって感じでした。
また徒歩２３分、バス８分といわれて唖然としたのを覚えています。
まさかここに住むこともないと思ってたんですが、現地を見て一目ぼれ。
当時は賃貸でしたけど。
以来８年住んでますが、もう他行けませんね。
本はカバーで判断するな、身にしみました。

[280: 匿名さん]

178です。
それと、業者サイト（yahoo不動産やリハウスなど）で物件検索する際、千葉は頭にないので、検索条件に引っかからなかったです。
現状でも、まず聞いてくるのは地域か路線だし、千葉は一番下にしかない。
そこらも販売に影響あるかな。

販促を考えると、
まず、千葉を条件選択させる工夫（まずはこれが一番）。
電車と坂が悲惨な○○都市線は、電鉄によるイメージ先行でしたからね。
そういう意味では新浦安だけが頑張っても力不足かな。多くの人は、TDRしか頭に浮かばない。

次に、多くの人が乗ったことの無い京葉線（自分がそうで、TDLは車のみ、千葉出張は総武線）やバスなのどの利便性の実際のアピール（ビデオや実ツアー？）。

利便性だけでいえば、京葉線は東西線と比べると比較になりません。
治安の悪い（痴漢が出る）○匿でさえ利便性で賃貸する奴は多い。
新浦安だけを対象にすると、東西線の枝線を新浦安まで引込み誘致したら狂騰するよ。

出鱈目だけどね。