ブリリア稲毛海浜公園

[匿名]

ブリリア稲毛海浜公園はどう思いますか？
http://www.b-ina.jp/top.html

[266: 匿名さん]

どこですか？

[267: 匿名さん]

住まいサーフィンに掲載されている駅別相場のデータとコメントです。参考になりますか。

　　　　　　　　　　[分譲75㎡8分]　　　　　　　　　　 [賃貸75㎡8分]
　駅名 　　分譲価格（万円） 坪単価（万円） 賃料（管理費込） 利回り・需給
稲毛海岸　　 3,689 　　　　　　　163 　　　　　149,000　　　　　 4.8 %

割高の物件か、割安の物件かは、その土地を仕入れた際の金額に因ることが多い。
特に財閥系では、多数社の入札ではなく、相対取引ができると土地価格は安くなる。
そうした物件の売値は一定の利益率のもと抑えられるので、比較的割安となる。
ではどうやってそうした物件を見抜くかというと、相場との比較でその乖離度合いで決めるのが最も妥当な手段だと思う。
土地インフレの中、物件毎にその乖離率を見比べると、納得感も違ってくる。

[268: 匿名さん]

不動産ファンドでAMしてます。
投資物件としてみた場合、
IRRがどの位になるかって考えると、
この物件は回らないでしょう、たぶん。
海見えて、公園隣接って自分にとって物凄い価値なんですが、
賃貸需要層でこのプレミアムを欲しい想定賃料並みに高く評価する人が多くなさそうだから。
なかなか入居者見つけるのは大変そう。
でもルーフバルコニー付とか、ほんと、千葉方面じゃこんなマンションないし、
需要も少ないけど供給は全くない訳で、
出口でキャピタルゲインが狙える可能性はマーケットの読み次第で十分あるかも。
ま、リスク高いけど。
自居住なら高いも安いも買う人が判断することで
稲毛の相場とか、そういうことは全く関係ないと思います。
で、自分は上層階のルーフバルコニー付を買おうと考えてます。
パース見てやられました、あれが7000万円台で手に入るなら
自分にとっては十分ありだと思っています。
まあ、大多数の皆さんには理解し難いみたいですが。

[269: 匿名さん]

>268さん
この物件特有のメリットを見出し、そこに大金をはたいてもよいと思えるのであれば、他人の意見など無用だと思います。

投資対象になりえない、は同意です。
投資対象となりえるかどうか、適正価格となりえるかどうか、は全て収益還元法から算出できます。
ここの想定賃料、果たしていくらになるのでしょうか？賃貸でこんな立地に20万も30万も出す人がいるでしょうか？常識的に考えて、まずいないですよね。絶対に、とも言い切れませんが、そういうのを当てにするマンション投資なんて聞いたことがありません。

[270: 近所をよく知る人]

このスレで買いそうな人は視点が違うんですね。
ファミリー層が手を出す物件でないということは理解できた。

[271: 匿名さん]

265さん。千葉県？で200%って、それどこですか。

*外人さんの多いトコ？
*栄町そばのトコ？
*数十年後を見据えてる新線で運賃高いトコ？
*TDRに近いトコ？
*それら以外？

200％ってのに興味があります。

[272: 匿名さん]

２６５さんが思ってる事は、たぶん　⇒そろそろ立替しそうな築年数で立地条件が良く、持分が多いいお手ごろ価格な公団住宅を狙うてことぐらいしか思いつかないな・・・実現は難しいとは思うけどね

[273: 匿名さん]

若松団地かな？
千葉県内公団だとあそこしかおもいつかない。

[274: 近所をよく知る人]

稲毛海岸３丁目物語。

[275: 匿名さん]

過疎ってるね。
本気であの価格でいったら、ずっとこんな感じかな？

[277: 匿名さん]

某新浦安の物件のように、地元住民から疑問を投げかけられても
外部から集客してくるから問題ないんじゃないですかね。
あっちも結局完売の勢いですよ！

[278: 物件比較中さん]

掲示板高いといっている人は実際購入検討者ではないですから、きっとここのようにすばらしい物件はあっという間に完売ですね。ニッチなところを狙ったすばらしい物件です。値段も坪240から280であれば今の相場から考えたらお安いですよね

[279: 匿名さん]

この間から何度もでてるけど「ニッチ」って何ですか？物知らずですいませんが教えてください。

[280: 匿名さん]

＞279

「すきま」

[281: 匿名さん]

『今』の『どこ』の相場と比べると、ここの坪単価240〜280が安くなるんでしょうか。
かなり高めで出してきたと言われている豊洲タワー並ですし、世田谷の坪単価に迫るものがあります。
購買層が被るとは思えませんが豊洲タワーと比較した場合、立地と躯体性能と設備の差を跳ね返せるほどのメリットが理解できませんけど。

『安い』というのは、客観的に見ると営業トークにしか聞こえませんよ。
もうちょっと割り切って、『リゾート風プレミアム載せてます』と言い切ってくれた方が潔くて気持ちがいい。「そっか、そういう特殊な用途を狙ってるのか」と思える。

[282: 匿名さん]

定期的に現れる、安い・ニッチ・リゾート・坪単価280と言ってる人は・・・だから。
大変なんだよね！
がんばってね！

[283: 匿名さん]

>>281
周辺相場より高いのは同意するが、
どこ見たら280万/坪とかいう話になる？
ここの価格表、どう見ても190万/坪くらいなんだけど。
海見えるところでも普通に200万/坪くらいからあるし。
それと、豊洲が280万なのは同意だが、
世田谷で今時240〜280ってどの物件？
西千葉でも伊藤忠が230位で出してきてる昨今。

[284: 近所をよく知る人]

価格表もらえるの?
私が行ったときは正式な価格じゃないからって、もらえなかった。
ちなみに海側6F以上のルーフバルコニー280万/坪、角部屋240万/坪くらいだったはずだけど、価格大幅に下がったの？

[285: 匿名さん]

>283
竣工済み物件をちゃんと調べましょう。世田谷でも300弱（さすがに240ってのは無いかも）ってのありますよ。ちなみに世田谷に拘らず城西エリアの竣工済みなら財閥系物件でも坪250〜で見つかる。
ちなみに坪280ってのは278さんの引用。

[286: 匿名さん]

>>285
240と300弱って何割違うんだよｗ。
で、世田谷の竣工済みでまともな部屋が買える物件で
300弱ってどんなの？
それでもこの物件より4割以上高いけど。
>>284
価格表は白紙の奴にメモって持って帰った。
物件の特性上、ルーフバルコニーや角部屋に普通の物件より多くのプレミアが付くのは自然なこと。
全体の平均坪単価だと190〜200でしょ。