プラウド新浦安（その10)

[匿名はん]

いよいよ10スレ目に突入！
なんやかんや言っても「注目物件」では
あるのですね。
ところで、謙さん、元気かなあ？


物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6270万円-8390万円
間取：2LDK-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米

[501: 実家は世田谷]

チトフナ、成城、経堂、どれも徒歩２０分以上なんて普通にあるよ

何も知らないくせに世田谷語るなよ

[502: 学校が世田谷]

世田谷はいいところだよ。
学校の近くに畑や竹林があったなぁ。
昭和30年代までは牧場もあったしね。


でも、道路事情は最悪だった・・・

[503: 周辺住民さん]

バス便はバス便でも二子玉や成城、三茶あたりのバス便だときついですね。
え？こんなとこ通るの？　ってところ通りますから。
でも三茶、２４６はバス優先レーンが整備されてるからマシかもしれませんね。
電車で渋谷行くより快適とも聞きますし。


それにプラウドはレジアス、潮音、ラディアンからの転居組が多いです。
バス便が苦痛なら同じ町内で引っ越しはしないですよね。

[504: 物件比較中さん]

レジアスからの転居って、眺望がプラウドのせいで
なくなったからとか？？

[505: 匿名さん]

耐震に問題あり、らしいよ。

[506: 匿名さん]

>野村不動産は2008年5月、千葉県浦安市高洲8丁目の土地3万7361m2を落札した。
>売り主は千葉県で、落札価格は121億2200万円だ。1m2あたり32万円強になる。
>野村不動産は分譲マンションを建設する。

プラウド高洲の隣のマンションは一戸当たり平均地代２２００万円
対してプラウド高洲は平均２８７０万円
その差６７０万円

上物がほぼ同仕様になればこの土地代の差がそのまま物件価格の差になります。
仮に資材２倍になったところで分譲価格５％ＵＰ程度に収まります。
そもそも資材費高騰もここに来てマンション需要が減ったため一段落しました。

いくら宣伝しても釣れるのは、千葉県民のごく一部と、関東の住宅相場を知らない田舎からやってきた人ばかり。
標的にしていた東京、横浜の人たちには見向きもされませんでした。
デベもプラウド高洲での大失敗に懲りて、ＣＭ等にそれほど巨額を注ぎ込んだりはしないでしょう、原料高の影響は広告費をごく普通のレベルに戻すことによって十分吸収可能です。

よって、次の野村高洲物件は１割引きの値段でやってくるでしょう。
それでも相場から比較すれば、まだまだ高いんですけどね。
マンション需要の収縮を考慮すればさらに安くなることも考えられるでしょう。

以上、最低でもプラウド高洲は１割引してもらわないと大損です。
売れ残り物件ですからさらに１割引いて２割引なら考えてもいいかもしれません。

ところでプラウドの南西側の眺望は完全に次の新物件にかぶりますね。
一部の高層階以外は１２時過ぎたら日陰に入りますから南向きの意味がなくなります。
北向きに比べて南西は＋５％の評価ですが、この利点が実質なくなります。
よって南西向きは眺望と日当たりを失いさらに-５％

ファイナルアンサー
「２５％引き未満でここを買ったら損！」

[507: 匿名さん]

>>506

長文乙

[508: 匿名さん]

だからさぁ、空想はいらないんだよ。
日当たりの件は現場に来て、リアルに見てからスレしてくれよ。
土地の位置関係を考えたら、どう考えてみても鉄鋼団地側に建物を寄せ、斜線規制によって
日当たりは確保されると考えるのが普通では？

[509: 匿名さん]

そうそう。
せっかく途中までちゃんと書いてたのに台無し。

＞ところでプラウドの南西側の眺望は完全に次の新物件にかぶりますね。

結局何も知らないのね、と。
主張が空しく消える。

[510: 匿名さん]

＞よって、次の野村高洲物件は１割引きの値段でやってくるでしょう。

そりゃそうでしょう。
新しい所は鉄鋼団地の間際、プラウドは公園、幼稚園と隣接してる。

その環境差を考えたら同じ価格で売れるわけ無い。
１割の差でも少ないのでは？

うちは公園に隣接している環境が良いので、鉄鋼団地側を待たずに
プラウドにしました。

プラウドは高いなぁと思っていましたが、いくら安くなっても公園に面した環境を
手放したくなかったので。

[511: 周辺住民さん]

>>504さん

> レジアスからの転居って、眺望がプラウドのせいで
> なくなったからとか？？


レジアスからの眺望にプラウドはほとんど重なってませんよ。

[512: 物件比較中さん]

ですよねえ・・
レジアスも高洲中央公園のバス停が目の前で、
ヨーカドーも気持ち近い。
駐車場も圧迫感あるけど屋根付きだし、魅力的な
物件だと思うんですけど。
耐震性もプラウドと同じく、いわゆる普通の
「耐震」仕様だし。耐震性に難ありなら、
もっと問題になってそうだし。

レジアスの中古も検討してます。
ただ、プラウドはさすがに最新のマンションだけ
あって、設備は上ですね。
新築の魅力も捨てがたいですし。

[513: 匿名さん]

耐震性にどのような問題があるのですか？

[514: 匿名さん]

え、斜線規制？
夏の高度が高い太陽の日差しは斜線規制より高くなり直接当たり
肝心の冬の高度の低い太陽は結局隠れてしまい寒くなるというあの斜線規制ですね。
夏は暑く冬は寒くなりそうですね。

検討者の皆さん、わざわざ現地なんか遠くに行かなくても、地図見るだけでもよーく分かりますよ。
隣の南西側で、かつ、プラウドより南の敷地には同様にＬ字型の建物が建つでしょうから本当にプラウドの南西向き南よりの部屋は厳しいですね。
なにしろ５５０戸ですから、プラウドとさして変わらない大きさのがどーんと立って、さぞ壮観な景観になるでしょうね。

鉄鋼団地Ｖｉｅｗを一生懸命ディズニーランドＶｉｅｗだと言っていた人も、やはり鉄鋼団地Ｖｉｅｗは嫌だったんですね。
分かります。
すぐ隣に団地が立って壁になって良かったですね。

ただ、風に乗って工場の排気が来ることは変わらないですから惜しいところですね。

[515: 匿名さん]

単純な疑問です。

不動産をよく研究している人なら、この立地でこの価格のマンションには
手を出さないと思いますが、購入者の方々はあまり考えないで買ったんですかね？

[516: 匿名さん]

そう言えば、となりに素敵なマンションが建てば眺めも良くなるって言ってた人もいましたね。
語るに落ちたか・・・

[517: 匿名さん]

>>514

プラウドと同じ形状でＬ字に建つのに、なぜ南西側の眺望が邪魔されるのですか？
新しいマンションの駐車場が見えるだけでは？
なんで壁になるの？

もう一度説明してー

[518: 匿名さん]

教えてください。
家を出てから駅で電車に乗るまで何分見ておけばいいですか？
乗り遅れるのは嫌なので、安全のための余裕も考慮してください。

[519: 入居済み住民さん]

>>518

手段によります。

シャトルバスなら
８：３７発→舞浜８：５１の電車に乗れる時もあります。
（道が混雑してると９時近くになる時もありますが）
そうすると８：３５自宅発で１６分後に乗れます。

１９番系統だと、８：３０頃発で、８：５１頃発の電車にはほぼ確実に乗れます。
南西側ですが、８：３０発で２０分後の電車に乗れますね。


自転車や原付、徒歩だとまた変わってくるでしょう。

原付だと余裕見ても１５分後の電車に乗れるでしょう。


乗り遅れても次の電車はすぐ来ますが、その電車を逃すと遅刻、というなら
バスならもう１本前に乗った方が良いでしょう。

[520: 匿名さん]

>515

単純な質問です。

ここでなければ、どこを買うべきですか？