プラウド新浦安（その10)

[匿名はん]

いよいよ10スレ目に突入！
なんやかんや言っても「注目物件」では
あるのですね。
ところで、謙さん、元気かなあ？


物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6270万円-8390万円
間取：2LDK-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米

[481: 入居済み住民さん]

ところで
買えない連中が、プラウド住民は早く売り切れることを望んでるって
アオリますけど、本当にそうなんですか？
私自身は、別にすぐ売れようが売れ残ろうがどうでもいいんですけど。
管理費も当分、野村が払ってくれますし、
なんで住民が野村販売の手伝いしなきゃなんないのか謎です。

＞479は、
俺が何回も書いてるのにまだ、「これからどんどん下がるでしょう」っとか
意味不明の希望的観測書いてますね。ププッ
だからお前みたいな奴は一生買わずに賃貸すんでろって。

買わんでヨロシ

[482: 入居済み住民さん]

＞476
おおっスマン。
君もプラウド住人か。
改めて交通に関してまとめてくれてありがとう。

君のそういうまめなところは好きだ。

[484: ＵＲ２１]

購入検討者の皆様へ
さて、ここの原価を考えて見ましょう。
ここの土地はＮ村が210億円で高値買いしたのは皆さん知っての通りですね。
７３３で割って一戸当たり平均2864万円です。

マンションのの平均坪単価は仕様にもよりますが平均６０〜６５万です。
ソースはこれ、参考にどうぞ　http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20020723A/

６５万というのはタワーマンション内廊下の真の高級マンションに使うべき数字です。
ここは最も安価に作れる板形、かつスケールメリットを最大限に取れる巨大物件です。
今時二重床は普通の工法です。駐車場も平置き屋根なし、まさに極安で作れます。
完成後内覧した人なら、ここの本当のレベルは分かってますよね。
モデルルームはモデルルーム、実物じゃありません。青田買いとは本当に怖いものです。
さて、変なコテージとやら余計なものがついてますのでその分若干割り増ししましょう。
その分加味して坪単価６１万円程度ですかね。

余談ですが大手ゼネコンに直接発注しなければ、坪５５万あれば十分高級に作れます。
大手はさらに子受け孫受けに出すので中間マージンが発生しますからね。
ＲＣ一戸建、つまり真のお金持ちが建てる家の一例がこのようなものです。
http://www.sc-taguchi.co.jp/page003.html


さて高洲に話を戻して、総建築費は
平均１１４平米÷３．３×６１＝２１０７万円

よってこの物件の推定平均原価は
土地代２８６４万＋建物代２１０７万＝４９７１万円

ところでここの１１４平米の部屋で中間の１０Ｆくらいの部屋はいくら位しましたっけ？
６８００万程度でしたかね。

推定原価４９７１万の物件を６８００万で売ると、広告販売費＋利益はおよそ２６．９％となります。
消費者にとってはその２６．９％分なんか知ったこっちゃありません。
それじゃＮ村が損しちゃうって？
心配しなくても大丈夫、既に先に買ってしまった人たちのおかげで広告販売費も元が取れていますよ。
いまだに日経に全面広告を何度も何度も何度も打てるんですから、この会社の金は余ってます。
bloomberg日本版８月号紙面とかにもプラウド阿佐ヶ谷の広告乗っけてますが、ランドマークだとか無茶なこと言ってますね〜。ここよかマシだけど。

販売不振の駅遠不人気マンションですから最低限２６．９％引き程度までは確実に割り引いていただかないと困っちゃいますね。
Ｎ村さま、原価がもっと高いというのならどうぞ教えてください。ソースを出してね。

ただ、１１４平米を４９７１万で買ったとしても、それでもまだちょっとだけ高いですよ。
だってここの土地をＮ村が常識はずれの高値買いしたせいで高いだけですから。
隣の土地もプラウドよりははるかに安いけど、まだまだ高い坪１０７万で買ったらしいね。
眺望お互いにかぶるんだろうけど。どうすんだろう？

441サンも言うとおり、株も不動産も時価取引、この株は５００円で買ったから損したくないので５００円以上で買ってくださいなんて通用しないんですよ。
469サンが言う経済の原理うんぬんが何の事を言ってるのか知りませんが、
市場が十分発達していれば、全ての商品は神の見えざる手によって需要と供給のバランスが取れた価格に落ち着きます。
完成して何ヶ月もたつのにいまだに２００戸近くも売れ残っているというのは明らかにその価格が需要に見合ってないことを意味します。

ともかく高値掴みしたのはＮ村の勝手でそんなの自己責任ですからそのツケはちゃんと払ってくださいね。
他のところでざんざん儲けてきたんですからもちろん損切くらい出来ますよね。
株屋のＮ村さん。

何か数字が違うというのならどうぞソースを付してＵＰしてください。
お待ちいたしております。

[485: 入居済み住民さん]

はい、UR21さん、どうもありがとう！
441兼469です。
まー、なんか原価計算して、わかった気になってるみたいですが、
最後の主張が悲しいです。
なんで、N村さんが買えないあなたに、あなたが買える値段まで安くして
売らなきゃなんないわけ？
もっともらしい計算しておきながら、
最後はほしいんでマケてくださいか・・ププッ
情けない・・

[486: 周辺住民さん]

坪単価

レジアス　　１３９万
プラウド　　１６５万

大底のレジアスの３割増し　１３９ｘ１．３＝１８１万
プラウドはレジアスより　１６５万／１４０万＝１１８％　増し。

３割増しでもなんでもないじゃん？


レジアスの仕様、施工会社、共有施設等の差を考えたら十分妥当な差じゃない？
５年間の時期の違いもあるし。


言うほど高いかなぁ？


モアナは坪単価どれくらいだったんですか？

[487: 周辺住民さん]

↑すいません、計算間違いでした。　１６５万なわけないですね
前に出てましたがプラウドは１７０万くらいでしょうか。

[488: サラリーマンさん]

１７０万〜２００万ってとこです。

[489: 匿名さん]

中層１０Ｆ平均的な１１４平米で６８００万

平均坪１９７万ですな。

[490: 匿名さん]

１９０万以上は確かに高い。


１７０万だったら全然高くないじゃん！
この仕様でしょ？


むしろ安い方じゃない？

[491: ご近所さん]

モアナは最上階南東向き中住戸で坪単価150万くらいだと記憶しています。資料が実家にあるので来週なら確認できます。

[492: 銀行関係者さん]

上層階を考えると
１７０万〜２３０万ってとこか・・
高級物件だねー。

[493: 匿名さん]

平均同士で比べないと意味なくない？

[494: 購入検討中さん]

上層階の眺望は良いからね。
実際に部屋を見せてもらったけど、
オーシャンビューの南東側はもちろん、
ここの南西側は、西の都心眺望も眺められるし、
より鉄鋼団地側に建つ１４Ｆマンションを超える高さ
からは南側には海も見えるから付加価値は高いかと。
マリナテラスに大金はたくよりは、ここかなあ・・。

[495: 不動産購入勉強中さん]

なあんか、程度の低いアラシと、それにムキになってマトモに相手する
ネット耐性の低い方の返答で、なかなかサイコなスレになってますな。

これまでの新浦安の新規物件スレは、いつも抽選までは殺伐としている
ものの、それが終わったら購入者もそうでない人からも、ラグビーの
ノーサイドのような晴れ晴れとした気持ちの書き込みがなされて、ス
ムースに住民板に移行していくというのが通例だった訳なのですが・・・。

個人的な意見を言わせてもらえば、首都圏全体の不動産市況の調整で、
新浦安のマンション価格がここからV字回復するということにはならん
とは思いますが（ということで、直近ピークの価格でこの物件を買った
方の精神衛生は、しばらく良くない訳なんですが）、さりとて、首都圏
の他地域（東京西部の典型的な住宅地＜世田谷の奥とか、新百合とか＞）
と比べた割安度は徐々に解消してくるものと思いますんで（賃貸利回り
をみよ）、長い目でみれば、損する結果にはならないように思います。

[496: 匿名さん]

え、賃貸？
何言ってんの？
ここは遠隔地、バスもまともには来てくれないので限られた時間のみ自主運行。
朝夜のみの自主運行がどれだけ無駄なコストがかかるものか分かってますか？
そこ、借りようなんて人いるんかねえ、部屋借りるのも慈善事業じゃないんだよ。
頑張ってＰＥＲ４５くらいでしょうな。
要するに永遠に割高です。

世田谷は東横線、田園都市線、小田急線、大井町線、世田谷線、井の頭線が走り、どこをどうやっても徒歩２０分を超えることが出来ません。
世田谷の奥って、奥沢のことでも言ってるのでしょうか？
普通に自由が丘駅前ですが何か？

どうしても東京と比べたいのなら、隣の江東区とでもどうぞ比べてください。

【管理担当です。テキストの一部を変更しました。】

[497: 匿名さん]

↑
落ち着け。
日本語がおかしいｗ


世田谷線はねーだろ。
不便極まりないｗ
道は狭くて渋滞ばかり
渋谷に出るのも一苦労。


自由が丘の駅前？
資産価値は最高だね。
でも人は多いしごちゃごちゃし過ぎ。
若い内は最高だけど、子供いたらまったく住みたいと思わないよ

[498: 匿名さん]

潮音の街って賃貸ですよ

バスもまともに来てくれないとか、批判するならもう少し勉強してきてね

バス便って言っても成城学園前からバスとはスムーズさが違いますよ。


自由が丘に住んでるのにこの物件に注目されているんですね。


なんだかんだ言って住みたいんですね
わかります。

[501: 実家は世田谷]

チトフナ、成城、経堂、どれも徒歩２０分以上なんて普通にあるよ

何も知らないくせに世田谷語るなよ

[502: 学校が世田谷]

世田谷はいいところだよ。
学校の近くに畑や竹林があったなぁ。
昭和30年代までは牧場もあったしね。


でも、道路事情は最悪だった・・・

[503: 周辺住民さん]

バス便はバス便でも二子玉や成城、三茶あたりのバス便だときついですね。
え？こんなとこ通るの？　ってところ通りますから。
でも三茶、２４６はバス優先レーンが整備されてるからマシかもしれませんね。
電車で渋谷行くより快適とも聞きますし。


それにプラウドはレジアス、潮音、ラディアンからの転居組が多いです。
バス便が苦痛なら同じ町内で引っ越しはしないですよね。

[504: 物件比較中さん]

レジアスからの転居って、眺望がプラウドのせいで
なくなったからとか？？

[505: 匿名さん]

耐震に問題あり、らしいよ。

[506: 匿名さん]

>野村不動産は2008年5月、千葉県浦安市高洲8丁目の土地3万7361m2を落札した。
>売り主は千葉県で、落札価格は121億2200万円だ。1m2あたり32万円強になる。
>野村不動産は分譲マンションを建設する。

プラウド高洲の隣のマンションは一戸当たり平均地代２２００万円
対してプラウド高洲は平均２８７０万円
その差６７０万円

上物がほぼ同仕様になればこの土地代の差がそのまま物件価格の差になります。
仮に資材２倍になったところで分譲価格５％ＵＰ程度に収まります。
そもそも資材費高騰もここに来てマンション需要が減ったため一段落しました。

いくら宣伝しても釣れるのは、千葉県民のごく一部と、関東の住宅相場を知らない田舎からやってきた人ばかり。
標的にしていた東京、横浜の人たちには見向きもされませんでした。
デベもプラウド高洲での大失敗に懲りて、ＣＭ等にそれほど巨額を注ぎ込んだりはしないでしょう、原料高の影響は広告費をごく普通のレベルに戻すことによって十分吸収可能です。

よって、次の野村高洲物件は１割引きの値段でやってくるでしょう。
それでも相場から比較すれば、まだまだ高いんですけどね。
マンション需要の収縮を考慮すればさらに安くなることも考えられるでしょう。

以上、最低でもプラウド高洲は１割引してもらわないと大損です。
売れ残り物件ですからさらに１割引いて２割引なら考えてもいいかもしれません。

ところでプラウドの南西側の眺望は完全に次の新物件にかぶりますね。
一部の高層階以外は１２時過ぎたら日陰に入りますから南向きの意味がなくなります。
北向きに比べて南西は＋５％の評価ですが、この利点が実質なくなります。
よって南西向きは眺望と日当たりを失いさらに-５％

ファイナルアンサー
「２５％引き未満でここを買ったら損！」

[507: 匿名さん]

>>506

長文乙

[508: 匿名さん]

だからさぁ、空想はいらないんだよ。
日当たりの件は現場に来て、リアルに見てからスレしてくれよ。
土地の位置関係を考えたら、どう考えてみても鉄鋼団地側に建物を寄せ、斜線規制によって
日当たりは確保されると考えるのが普通では？

[509: 匿名さん]

そうそう。
せっかく途中までちゃんと書いてたのに台無し。

＞ところでプラウドの南西側の眺望は完全に次の新物件にかぶりますね。

結局何も知らないのね、と。
主張が空しく消える。

[510: 匿名さん]

＞よって、次の野村高洲物件は１割引きの値段でやってくるでしょう。

そりゃそうでしょう。
新しい所は鉄鋼団地の間際、プラウドは公園、幼稚園と隣接してる。

その環境差を考えたら同じ価格で売れるわけ無い。
１割の差でも少ないのでは？

うちは公園に隣接している環境が良いので、鉄鋼団地側を待たずに
プラウドにしました。

プラウドは高いなぁと思っていましたが、いくら安くなっても公園に面した環境を
手放したくなかったので。

[511: 周辺住民さん]

>>504さん

> レジアスからの転居って、眺望がプラウドのせいで
> なくなったからとか？？


レジアスからの眺望にプラウドはほとんど重なってませんよ。

[512: 物件比較中さん]

ですよねえ・・
レジアスも高洲中央公園のバス停が目の前で、
ヨーカドーも気持ち近い。
駐車場も圧迫感あるけど屋根付きだし、魅力的な
物件だと思うんですけど。
耐震性もプラウドと同じく、いわゆる普通の
「耐震」仕様だし。耐震性に難ありなら、
もっと問題になってそうだし。

レジアスの中古も検討してます。
ただ、プラウドはさすがに最新のマンションだけ
あって、設備は上ですね。
新築の魅力も捨てがたいですし。

[513: 匿名さん]

耐震性にどのような問題があるのですか？

[514: 匿名さん]

え、斜線規制？
夏の高度が高い太陽の日差しは斜線規制より高くなり直接当たり
肝心の冬の高度の低い太陽は結局隠れてしまい寒くなるというあの斜線規制ですね。
夏は暑く冬は寒くなりそうですね。

検討者の皆さん、わざわざ現地なんか遠くに行かなくても、地図見るだけでもよーく分かりますよ。
隣の南西側で、かつ、プラウドより南の敷地には同様にＬ字型の建物が建つでしょうから本当にプラウドの南西向き南よりの部屋は厳しいですね。
なにしろ５５０戸ですから、プラウドとさして変わらない大きさのがどーんと立って、さぞ壮観な景観になるでしょうね。

鉄鋼団地Ｖｉｅｗを一生懸命ディズニーランドＶｉｅｗだと言っていた人も、やはり鉄鋼団地Ｖｉｅｗは嫌だったんですね。
分かります。
すぐ隣に団地が立って壁になって良かったですね。

ただ、風に乗って工場の排気が来ることは変わらないですから惜しいところですね。

[515: 匿名さん]

単純な疑問です。

不動産をよく研究している人なら、この立地でこの価格のマンションには
手を出さないと思いますが、購入者の方々はあまり考えないで買ったんですかね？

[516: 匿名さん]

そう言えば、となりに素敵なマンションが建てば眺めも良くなるって言ってた人もいましたね。
語るに落ちたか・・・

[517: 匿名さん]

>>514

プラウドと同じ形状でＬ字に建つのに、なぜ南西側の眺望が邪魔されるのですか？
新しいマンションの駐車場が見えるだけでは？
なんで壁になるの？

もう一度説明してー

[518: 匿名さん]

教えてください。
家を出てから駅で電車に乗るまで何分見ておけばいいですか？
乗り遅れるのは嫌なので、安全のための余裕も考慮してください。

[519: 入居済み住民さん]

>>518

手段によります。

シャトルバスなら
８：３７発→舞浜８：５１の電車に乗れる時もあります。
（道が混雑してると９時近くになる時もありますが）
そうすると８：３５自宅発で１６分後に乗れます。

１９番系統だと、８：３０頃発で、８：５１頃発の電車にはほぼ確実に乗れます。
南西側ですが、８：３０発で２０分後の電車に乗れますね。


自転車や原付、徒歩だとまた変わってくるでしょう。

原付だと余裕見ても１５分後の電車に乗れるでしょう。


乗り遅れても次の電車はすぐ来ますが、その電車を逃すと遅刻、というなら
バスならもう１本前に乗った方が良いでしょう。

[520: 匿名さん]

>515

単純な質問です。

ここでなければ、どこを買うべきですか？

[521: 匿名さん]

No.514氏に 質問です。

＞ただ、風に乗って工場の排気が来ることは変わらないですから惜しいところですね。

と、ありますが、工場の排気とはどのようなものでしょうか？
具体的に説明していただけると助かります。

[522: 物件比較中さん]

共有施設、グランドコテージは高洲の他マンションと比べると

「無駄と感じるくらい豪華」


というのがグランドコテージに入った時の印象です。


なので、土地の落札金額の高さもあるけど、周辺のマンションに比べてある程度割高になるのは
なんらおかしくないと思うけど？


３割高いって言ってるけど、野村というブランド、共有施設の差を考えたら
全然妥当な差なのでは。

売れないのは、その価値についてこれる購入者がいなかっただけ。
そういう意味では失敗ともいえる。

[523: 購入検討中さん]

>517

　南西側というよりパークサイト棟の
　南方向に１４Ｆ建ての新浦安新築最後の
　野村マンションが建ちますね。

　よって、南西側を購入検討していて、且つ
　海も見たいというのなら、１５Ｆ以上が
　無難ですね。値段も高いですが。

　ただ、１４Ｆ以下でも距離がかなり離れるので、
　日照には影響出ないかと。

[524: 入居済み住民さん]

＞５１５さん

　この立地この価格でって言われても、
　都内１００平米でこの値段では絶対買えませんからね。
　
　ただ、いくら広くても住宅設備が劣ったり、海か東京方面の
　眺望かどちらかが欠けるのは嫌なので、新浦安の他マンションの中古も
　見ましたが、個人的には選びようがなかった次第です。
　ただ、ここがいくら高いと言っても、本来は都心で購入を考えていた
　予算よりはグッとお安くすみました。

　東京湾岸の勤務先に自転車で４０分で通勤してるので、メタボ解消にも
　役立ってますよ。

[525: 匿名さん]

去年は中古も高かったですからね
今はぐっとお買い得になっていますよ
新築も中古も２００７年は最高値だったということですかね

[526: 匿名さん]

↑
今頃気付くなよｗ

[527: 匿名さん]

>>525

その通り。
だから２００７年に自宅を売ってプラウド買った人は大して損してない。
売却益が多いからね。

[529: 匿名さん]

野村って不動産会社の中でそんなにブランドなんですか？

[530: 匿名さん]

あー　海が見えなくなるってことね。
もう少しちゃんとした文章でお願い。

毎日ベランダから景色眺めてるけど観覧車の方ばかり見てるから、
新しいマンションの方は見ないな。

というか、一期の頃からマンションが近いうちに建つのは知らされてるんだから、
それに文句言うのはモンペ人種くらいでしょ

528のような・・・　いやなんでもない。

予定が何も無くて、５年後くらいに

「え？　ここマンション建つの？　同じ高さの？　そりゃねーだろ！　怒！」

ってわけじゃないんだから。


知ってて買ってるのになんで怒るの？　悔しがるの？

あ、今そういう環境のところに住んでるのか。
都内はそういう紛争多いからね。

体験談ですね。
分かります。