プラウド新浦安（その10)

[匿名はん]

いよいよ10スレ目に突入！
なんやかんや言っても「注目物件」では
あるのですね。
ところで、謙さん、元気かなあ？


物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6270万円-8390万円
間取：2LDK-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米

[458: 匿名さん]

３割引ならいいかもね。
というか個人的には余り価格には拘りがなく地元の千葉県内で綺麗で広くて恥ずかしくない物件を探しているもので。
いつまでも今の年収を維持できるとは思わないので、今のウチにマンション買って２、３年で返しちゃおうかと。住居が決まると人生設計しやすそうだし。
私のように２０代で購入された方いますか？専業主婦してる妻の友達とかもできるといいな〜と。

[461: 浦安貧乏住人]

通勤に関する争点まとめてみました。

■京葉線
　×台風・強風でよく止まる/遅れる
　×ピーク時は大変混雑する。ピーク時乗車率190％程度。他路線との比較は
　　http://okwave.jp/qa975952.html
　　http://www.mlit.go.jp/tetudo/toshitetu/03_03.html を参照。
　○とはいえ、混むのは新木場まで。
　　田園都市線、東西線ユーザだった方は改善されるレベル。
　×帰りの接続が非常に悪い。
　×東京駅で800m歩く。あれは東京駅であって東京駅ではない。
　○新木場始発の有楽町線・りんかい線は、
　　ピーク時でも余裕を持って座ることができる程度。
　×舞浜乗降車の人は、ものすごく浮かれた集団と毎朝毎晩すれ違うのが義務である

■新浦安・舞浜までバス派
　○ほぼ終点で積み残しもない
　○雨の日も座れるほど快適♪（ただし、今後の住宅建築でどうなるかは流動的）
　○シャトルバスは安いし雨の日も濡れなくて快適♪
　×シャトルバスはTDR繁忙期に若干渋滞する。
　○新浦安は渋滞皆無。ほぼ定時運行
　○深夜は路線バスの深夜バスが23:30まであるし、それ以降は終電までシャトルバスあり。
　×今後の管理状況によってシャトルバスがなくなるリスクあり。

■新浦安・舞浜まで自転車/徒歩派
　○境川沿いとか気持ちいいですよー。
　×自転車15分、徒歩30分はさすがに遠い。

■駅近以外あり得ない派
　−バスで8分とかそもそもありえない
　−新浦安から海側にバス8分ってことはつまり、周辺には何もないってことでしょ
　　→正解。今後の施設もOKストア以外は流動的。あっても多少増える程度と思われる
　−バスで8分ってことは、南船橋の駅前徒歩0分と同じ時間でしょ。1000万円くらい高くね？

[462: 匿名さん]

通りすがりの者ですが、１つだけ。

どこでも同じですが、
例えば、値引きがないのに、値引きがあったように書いたり、
事実と違う事を書いて、特定の商品イメージを侵害するようなことを書くと、
訴えられたりする可能性もありますよ。

想像で書いてはいけません。

[467: 購入検討中さん]

いろいろ検討してみると、京葉線のもうちょっと先に行けばそこそこの戸建て買えますね。
８千〜９千万円あれば、敷地60坪程度、床面積40〜50坪のまあまあの注文住宅が建てられる
ようです。概ね駅から徒歩１５分程度以内、自転車なら５分程度以内とのこと。
一度行ってみましたが大きな公園もあり雰囲気は悪くないと思いました。

エアレジなら良いんですが、やはりプラウドは駅から遠いのがネックですね。
駅近中古、京葉線の先の戸建ても含めてもう少し考えてみます。

[468: サラリーマンさん]

そして、３割引でやっと手に入れた
ものの、ここの管理費＆修繕積み立て費に
目玉飛び出ること必至。
忘れてはいけないのは、ここを元々の値段で
買っている過半数以上の住民は、管理費＆修繕
積み立て費は屁とも思わないばかりか、より良い
管理体制を敷くためには値上げだって厭わない
人たちってこと。

[470: 匿名さん]

>>463

461の浦安ビン某住人さんは、プラウドの住人さんですよ

なりすましかもしれないけど。

[473: 匿名さん]

ちょっとお邪魔します。ずっとロムさせていただいていました。
一つ疑問ですが本当にハンドル入居済み住人さんという方たちはここの住人さんなんでしょうか。

ネットという顔の見えない世界ですのでわかりませんが、そうでしたら少し自重謙虚になられたほうがこのマンションの価値もあがるように思います。
世の中勝者敗者は逆転します。今勝者でも経済状況、健康問題ｅｔｃで転落するかたも多い。

当方も他地区７０００万１５０近くの広さ、管理費他６万という物件にすんでおりますが
そういう意味での入れ替わりを目にし、いつまでも勝ち組でいられることも中なか難しいと実感しております。

ここは海にも近く住みやすそうですので、入居者のかたの経済的の優位性でなく
良いところをみなさんにお知らせいただけるともっと有意義な板になるのでしょう

[474: マンション住民さん]

467さん

プラウド買うときに、「その値段出すならもっと下れば駅近の戸建てが買えるんじゃない？」と知人から言われたことがありました。
が、我が家にとっては主軸は都心であり、夫もタクシーで深夜帰宅することが多いので新浦安よりも下ることは選択肢にはありませんでした。
それでも、あまりにも帰宅が遅い時には職場近くに借りているマンションに寝泊りすることがあります。ということで、駅からの距離・都心（職場）からの距離・広さやサービスを含めた住環境などのバランスを考えると「我が家にとっては」ここが最適だったと言えるのです。

467さんも、本当の住民かどうかわからない方の書き込みなど気にせずご自分のライフスタイルと合うかどうかをじっくり考えて,結果的にプラウドが良いとなったら是非来ていただきたいです。

[475: 匿名さん]

> 一つ疑問ですが本当にハンドル入居済み住人さんという方たちはここの住人さんなんでしょうか。

本当の住民もいれば、なりすましもいますよ


> 良いところをみなさんにお知らせいただけるともっと有意義な板になるのでしょう

なりませんよ。
そうさせたくない人たちがたくさんいますから。


いくら荒れても、本当に検討する人は情報の取捨選択をしますから。
そのまま鵜呑みにするなんてありえない。
kakaku.com のように家電を買うわけじゃないんだから、必要な情報、有意義な情報を
取捨選択します。

いろいろストレスの多い世の中、この掲示板が荒れないのはもはや不可能です。

[476: 浦安貧乏住人]

>>463
俺は住人だよｗ
言いたいのは「バスの話題はこれ以外に出ないからこれ見てよｗ」。
出た意見をずらずらと書いただけ。

住人なのになぜ書くかというと、
やっぱり材料が多い方が判断するときにいいじゃない。
自分が検討したときに書き込まれていたことを自分が買った後に書いてるだけ。

[477: 匿名さん]

別に恐ろしくもなんともないんですけど。
アンチが攻撃するから住民が応酬しているだけでしょ。
売り言葉に買い言葉なんだな、くらいのことは誰でもわかりますよ。
散々からかって怒らせておいて反撃されると「あ〜怖い、やだねぇ」って子供のいじめと一緒だよ。

[478: 入居済み住民さん]

スレの流れぶった切ってすみません。
盛り上がってるところ失礼します！


今月、高洲中央公園でテニスやります！
来月には運動公園でフットサルがあります！


テニス、フットサル、どちらも初心者大歓迎ですので、
住民同士楽しくやりましょう〜

お気軽に御参加下さい。

[479: 匿名さん]

都心中心で考えるなら都心のマンション買った方がいいですよ。
待ってればこれからどんどん下がるでしょう。
賃貸だって空きだらけだから相場も下がるでしょう。

結局、今、この金額でここを買う理由が見当たらないので売れ残ってるわけで
やはり慎重に検討すべきだなあと思います。

[480: 物件比較中さん]

ここよりもベイタウンの最後の？分譲となる海際のタワーの方が価値があると思う。
上層階で億超えるかな？

[481: 入居済み住民さん]

ところで
買えない連中が、プラウド住民は早く売り切れることを望んでるって
アオリますけど、本当にそうなんですか？
私自身は、別にすぐ売れようが売れ残ろうがどうでもいいんですけど。
管理費も当分、野村が払ってくれますし、
なんで住民が野村販売の手伝いしなきゃなんないのか謎です。

＞479は、
俺が何回も書いてるのにまだ、「これからどんどん下がるでしょう」っとか
意味不明の希望的観測書いてますね。ププッ
だからお前みたいな奴は一生買わずに賃貸すんでろって。

買わんでヨロシ

[482: 入居済み住民さん]

＞476
おおっスマン。
君もプラウド住人か。
改めて交通に関してまとめてくれてありがとう。

君のそういうまめなところは好きだ。

[484: ＵＲ２１]

購入検討者の皆様へ
さて、ここの原価を考えて見ましょう。
ここの土地はＮ村が210億円で高値買いしたのは皆さん知っての通りですね。
７３３で割って一戸当たり平均2864万円です。

マンションのの平均坪単価は仕様にもよりますが平均６０〜６５万です。
ソースはこれ、参考にどうぞ　http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20020723A/

６５万というのはタワーマンション内廊下の真の高級マンションに使うべき数字です。
ここは最も安価に作れる板形、かつスケールメリットを最大限に取れる巨大物件です。
今時二重床は普通の工法です。駐車場も平置き屋根なし、まさに極安で作れます。
完成後内覧した人なら、ここの本当のレベルは分かってますよね。
モデルルームはモデルルーム、実物じゃありません。青田買いとは本当に怖いものです。
さて、変なコテージとやら余計なものがついてますのでその分若干割り増ししましょう。
その分加味して坪単価６１万円程度ですかね。

余談ですが大手ゼネコンに直接発注しなければ、坪５５万あれば十分高級に作れます。
大手はさらに子受け孫受けに出すので中間マージンが発生しますからね。
ＲＣ一戸建、つまり真のお金持ちが建てる家の一例がこのようなものです。
http://www.sc-taguchi.co.jp/page003.html


さて高洲に話を戻して、総建築費は
平均１１４平米÷３．３×６１＝２１０７万円

よってこの物件の推定平均原価は
土地代２８６４万＋建物代２１０７万＝４９７１万円

ところでここの１１４平米の部屋で中間の１０Ｆくらいの部屋はいくら位しましたっけ？
６８００万程度でしたかね。

推定原価４９７１万の物件を６８００万で売ると、広告販売費＋利益はおよそ２６．９％となります。
消費者にとってはその２６．９％分なんか知ったこっちゃありません。
それじゃＮ村が損しちゃうって？
心配しなくても大丈夫、既に先に買ってしまった人たちのおかげで広告販売費も元が取れていますよ。
いまだに日経に全面広告を何度も何度も何度も打てるんですから、この会社の金は余ってます。
bloomberg日本版８月号紙面とかにもプラウド阿佐ヶ谷の広告乗っけてますが、ランドマークだとか無茶なこと言ってますね〜。ここよかマシだけど。

販売不振の駅遠不人気マンションですから最低限２６．９％引き程度までは確実に割り引いていただかないと困っちゃいますね。
Ｎ村さま、原価がもっと高いというのならどうぞ教えてください。ソースを出してね。

ただ、１１４平米を４９７１万で買ったとしても、それでもまだちょっとだけ高いですよ。
だってここの土地をＮ村が常識はずれの高値買いしたせいで高いだけですから。
隣の土地もプラウドよりははるかに安いけど、まだまだ高い坪１０７万で買ったらしいね。
眺望お互いにかぶるんだろうけど。どうすんだろう？

441サンも言うとおり、株も不動産も時価取引、この株は５００円で買ったから損したくないので５００円以上で買ってくださいなんて通用しないんですよ。
469サンが言う経済の原理うんぬんが何の事を言ってるのか知りませんが、
市場が十分発達していれば、全ての商品は神の見えざる手によって需要と供給のバランスが取れた価格に落ち着きます。
完成して何ヶ月もたつのにいまだに２００戸近くも売れ残っているというのは明らかにその価格が需要に見合ってないことを意味します。

ともかく高値掴みしたのはＮ村の勝手でそんなの自己責任ですからそのツケはちゃんと払ってくださいね。
他のところでざんざん儲けてきたんですからもちろん損切くらい出来ますよね。
株屋のＮ村さん。

何か数字が違うというのならどうぞソースを付してＵＰしてください。
お待ちいたしております。

[485: 入居済み住民さん]

はい、UR21さん、どうもありがとう！
441兼469です。
まー、なんか原価計算して、わかった気になってるみたいですが、
最後の主張が悲しいです。
なんで、N村さんが買えないあなたに、あなたが買える値段まで安くして
売らなきゃなんないわけ？
もっともらしい計算しておきながら、
最後はほしいんでマケてくださいか・・ププッ
情けない・・

[486: 周辺住民さん]

坪単価

レジアス　　１３９万
プラウド　　１６５万

大底のレジアスの３割増し　１３９ｘ１．３＝１８１万
プラウドはレジアスより　１６５万／１４０万＝１１８％　増し。

３割増しでもなんでもないじゃん？


レジアスの仕様、施工会社、共有施設等の差を考えたら十分妥当な差じゃない？
５年間の時期の違いもあるし。


言うほど高いかなぁ？


モアナは坪単価どれくらいだったんですか？

[487: 周辺住民さん]

↑すいません、計算間違いでした。　１６５万なわけないですね
前に出てましたがプラウドは１７０万くらいでしょうか。

[488: サラリーマンさん]

１７０万〜２００万ってとこです。

[489: 匿名さん]

中層１０Ｆ平均的な１１４平米で６８００万

平均坪１９７万ですな。

[490: 匿名さん]

１９０万以上は確かに高い。


１７０万だったら全然高くないじゃん！
この仕様でしょ？


むしろ安い方じゃない？

[491: ご近所さん]

モアナは最上階南東向き中住戸で坪単価150万くらいだと記憶しています。資料が実家にあるので来週なら確認できます。

[492: 銀行関係者さん]

上層階を考えると
１７０万〜２３０万ってとこか・・
高級物件だねー。

[493: 匿名さん]

平均同士で比べないと意味なくない？

[494: 購入検討中さん]

上層階の眺望は良いからね。
実際に部屋を見せてもらったけど、
オーシャンビューの南東側はもちろん、
ここの南西側は、西の都心眺望も眺められるし、
より鉄鋼団地側に建つ１４Ｆマンションを超える高さ
からは南側には海も見えるから付加価値は高いかと。
マリナテラスに大金はたくよりは、ここかなあ・・。

[495: 不動産購入勉強中さん]

なあんか、程度の低いアラシと、それにムキになってマトモに相手する
ネット耐性の低い方の返答で、なかなかサイコなスレになってますな。

これまでの新浦安の新規物件スレは、いつも抽選までは殺伐としている
ものの、それが終わったら購入者もそうでない人からも、ラグビーの
ノーサイドのような晴れ晴れとした気持ちの書き込みがなされて、ス
ムースに住民板に移行していくというのが通例だった訳なのですが・・・。

個人的な意見を言わせてもらえば、首都圏全体の不動産市況の調整で、
新浦安のマンション価格がここからV字回復するということにはならん
とは思いますが（ということで、直近ピークの価格でこの物件を買った
方の精神衛生は、しばらく良くない訳なんですが）、さりとて、首都圏
の他地域（東京西部の典型的な住宅地＜世田谷の奥とか、新百合とか＞）
と比べた割安度は徐々に解消してくるものと思いますんで（賃貸利回り
をみよ）、長い目でみれば、損する結果にはならないように思います。

[496: 匿名さん]

え、賃貸？
何言ってんの？
ここは遠隔地、バスもまともには来てくれないので限られた時間のみ自主運行。
朝夜のみの自主運行がどれだけ無駄なコストがかかるものか分かってますか？
そこ、借りようなんて人いるんかねえ、部屋借りるのも慈善事業じゃないんだよ。
頑張ってＰＥＲ４５くらいでしょうな。
要するに永遠に割高です。

世田谷は東横線、田園都市線、小田急線、大井町線、世田谷線、井の頭線が走り、どこをどうやっても徒歩２０分を超えることが出来ません。
世田谷の奥って、奥沢のことでも言ってるのでしょうか？
普通に自由が丘駅前ですが何か？

どうしても東京と比べたいのなら、隣の江東区とでもどうぞ比べてください。

【管理担当です。テキストの一部を変更しました。】

[497: 匿名さん]

↑
落ち着け。
日本語がおかしいｗ


世田谷線はねーだろ。
不便極まりないｗ
道は狭くて渋滞ばかり
渋谷に出るのも一苦労。


自由が丘の駅前？
資産価値は最高だね。
でも人は多いしごちゃごちゃし過ぎ。
若い内は最高だけど、子供いたらまったく住みたいと思わないよ

[498: 匿名さん]

潮音の街って賃貸ですよ

バスもまともに来てくれないとか、批判するならもう少し勉強してきてね

バス便って言っても成城学園前からバスとはスムーズさが違いますよ。


自由が丘に住んでるのにこの物件に注目されているんですね。


なんだかんだ言って住みたいんですね
わかります。

[501: 実家は世田谷]

チトフナ、成城、経堂、どれも徒歩２０分以上なんて普通にあるよ

何も知らないくせに世田谷語るなよ

[502: 学校が世田谷]

世田谷はいいところだよ。
学校の近くに畑や竹林があったなぁ。
昭和30年代までは牧場もあったしね。


でも、道路事情は最悪だった・・・

[503: 周辺住民さん]

バス便はバス便でも二子玉や成城、三茶あたりのバス便だときついですね。
え？こんなとこ通るの？　ってところ通りますから。
でも三茶、２４６はバス優先レーンが整備されてるからマシかもしれませんね。
電車で渋谷行くより快適とも聞きますし。


それにプラウドはレジアス、潮音、ラディアンからの転居組が多いです。
バス便が苦痛なら同じ町内で引っ越しはしないですよね。

[504: 物件比較中さん]

レジアスからの転居って、眺望がプラウドのせいで
なくなったからとか？？

[505: 匿名さん]

耐震に問題あり、らしいよ。

[506: 匿名さん]

>野村不動産は2008年5月、千葉県浦安市高洲8丁目の土地3万7361m2を落札した。
>売り主は千葉県で、落札価格は121億2200万円だ。1m2あたり32万円強になる。
>野村不動産は分譲マンションを建設する。

プラウド高洲の隣のマンションは一戸当たり平均地代２２００万円
対してプラウド高洲は平均２８７０万円
その差６７０万円

上物がほぼ同仕様になればこの土地代の差がそのまま物件価格の差になります。
仮に資材２倍になったところで分譲価格５％ＵＰ程度に収まります。
そもそも資材費高騰もここに来てマンション需要が減ったため一段落しました。

いくら宣伝しても釣れるのは、千葉県民のごく一部と、関東の住宅相場を知らない田舎からやってきた人ばかり。
標的にしていた東京、横浜の人たちには見向きもされませんでした。
デベもプラウド高洲での大失敗に懲りて、ＣＭ等にそれほど巨額を注ぎ込んだりはしないでしょう、原料高の影響は広告費をごく普通のレベルに戻すことによって十分吸収可能です。

よって、次の野村高洲物件は１割引きの値段でやってくるでしょう。
それでも相場から比較すれば、まだまだ高いんですけどね。
マンション需要の収縮を考慮すればさらに安くなることも考えられるでしょう。

以上、最低でもプラウド高洲は１割引してもらわないと大損です。
売れ残り物件ですからさらに１割引いて２割引なら考えてもいいかもしれません。

ところでプラウドの南西側の眺望は完全に次の新物件にかぶりますね。
一部の高層階以外は１２時過ぎたら日陰に入りますから南向きの意味がなくなります。
北向きに比べて南西は＋５％の評価ですが、この利点が実質なくなります。
よって南西向きは眺望と日当たりを失いさらに-５％

ファイナルアンサー
「２５％引き未満でここを買ったら損！」

[507: 匿名さん]

>>506

長文乙